DISPENSASJON OG TILLATELSE VEDTAK TEKNISK FORVALTNINGS MYNDIGHET OG SAKENS BAKGRUNN

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "DISPENSASJON OG TILLATELSE VEDTAK TEKNISK FORVALTNINGS MYNDIGHET OG SAKENS BAKGRUNN"

Transkript

1 MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Birger Tveite Leirvikveien Mandal DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/ Flutra Demaj, 074/0008/L DISPENSASJON OG TILLATELSE Arealoverføring av areal fra gnr. 74 bnr. 8 til gnr. 74, bnr. 86 til bruk for boligformål. Sted/adresse: Leirvikveien 33, 4513 Mandal Tiltakshaver: Birger Tveite VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav m, 20-2 andre ledd bokstav b, og 20-4 første ledd bokstav d gis tillatelse til arealoverføring av et areal på ca 785 m 2 fra eiendommen gnr. 74, bnr. 8 til gnr. 74, bnr. 86. Arealoverføringen gis i tråd med søknad og situasjonskart mottatt Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra «Reguleringsplan for Skjebstad med plan id. 32» bestemmelsen kap. 7 som gjelder landbruksformål med sikte på arealoverføring av areal til boligformål som omsøkt. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». TEKNISK FORVALTNINGS MYNDIGHET OG SAKENS BAKGRUNN Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra i sak Søknaden oversendes oppmålingsavdelingen. Vi vil opplyse om at det for tiden er mange delingssaker. Det må derfor ventes at det tar noe tid før oppmålingen kan finne sted. Søknaden Tiltakshaver Birger Tveite søker om å arealoverføre areal fra eiendommen 74/8 til eiendom 74/86. Areal som ønskes overført er i gjeldende reguleringsplan avsatt til Landbruksområde. Dagens bolig på eiendom 74/86 er oppført delvis over eiendom 74/8. Arealet som søkes overført ønskes benyttet og registrert til boligformål. Arealoverføring som vist til i søknaden har vært planlagt og illustrert da det ble søkt om oppføring av bolig i sak 2009/23811 Ettersom arealoverføringen ikke ble søkt samtidig som POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : INTERNETT: Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: E-POST : 4509 MANDAL BANKKTO : ORG.NR :

2 oppføring av bolig, søkes det nå om å arealoverføre ca. 785 m 2 fra eiendom med gnr/bnr 74/8 til eiendom med gnr/bnr 74/86. Formålet er bolig. Arealplanstatus Det aktuelle området inngår i gjeldende «Reguleringsplan for Skjebstad med plan id 32», og er i denne utlagt som landbruksområde. I gjeldende reguleringsplan 7 står følgende om Landbruksområder: «I landbruksområdene kan det kun oppføres bygninger og anlegg eller utføres terrenginngrep som har direkte tilknytning til landbruksdriften.» I områder avsatt for landbruk er det byggeforbud med unntak for stedbunden næring. Tiltak tilknyttet boligformål støttes ikke av gjeldende reguleringsplan. En tillatelse til fradeling for boligformål krever dispensasjon fra avsatt landbruksareal i gjeldende reguleringsplan. Det aktuelle tiltaket er ikke i samsvar med gjeldende detaljreguleringsplan. Søknad om dispensasjon Det er vedlagt søknad om dispensasjon fra regulert Landbruksområde. Søknaden om dispensasjon lyder som følgende: Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. ANDRE MYNDIGHETERS UTTALELSER Ifølge Plan- og bygningsloven 19-1, skal regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Saken her gjelder søknad om dispensasjon fra en gjeldende plan. Ettersom tiltaket kan berøre landbruksinteresser, skal søknaden om arealoverføring i utgangspunktet sendes Landbruksavdelingen og andre berørte myndigheter. Disse skal i utgangspunktet uttale seg opp mot annet lovverk. Som også nevnt over ble det i sak 2009/2381 gitt tillatelse til oppføring av bolig, på området som er avsatt til Landbruk. Tillatelsen til bolig ble gitt uten at det ble krevd arealoverføring. I søknaden om bolig ser kommunen at det foreligger et situasjonskart som viser tiltenkt tomteareal. Denne ser slik ut:

3 Søknaden om oppføring av bolig ble i brev datert sendt Landbruksavdelingen, Fylkesmannen i Vest-Agder og Vest-Agder Fylkeskommune for uttalelse. I brevet var blant annet kartutsnittet over vedlagt. Ingen berørte instanser hadde merknader mot tiltaket. Teknisk forvaltning kan ikke se at noen av de berørte instanser vil motsi seg arealoverføringen, når de allerede ikke har motsagt seg boligbyggingen. Vi har på bakgrunn av ovennevnte kommet frem til at det ikke er behov for høring i denne søknad. MERKNADER FRA NABO/GJENBOER Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. VURDERING Plan- og bygningsloven, (heretter Pbl.), gir hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon når «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», og at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Vilkårene for dispensasjon er kumulative. Dette innebærer at begge må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon i den enkelte sak. Avgjørende er en konkret helhetsvurdering. Terskelen for dispensasjon er høy. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende reguleringsplan. Forarbeidene viser til at hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosesser tilsier at endringer i planer skjer gjennom en planprosess og ikke ved dispensasjoner. Spørsmålet er om en dispensasjon i dette tilfellet vil medføre til at hensynet med landbruksformålet vil bli «vesentlig tilsidesatt». Hensynet med regulert landbruksformål er å ivareta hensynet til stedbunden næring i form av landbruk. Den klare hovedregelen er at det ikke skal oppføres tiltak som strider med regulert landbruksformål. Arealoverføringen til bruk for boligformål strider med avsatt landbruksformål. Utgangspunktet er at det ikke kan gis dispensasjon fra landbruksformålet til arealoverføring som søkt. Imidlertid er det allerede gitt tillatelse til oppføring av bolig innenfor omtrent samme areal som her søkes overført. Arealet som ønskes overført har dermed ingen landbruksmessig verdi når Teknisk forvaltning allerede har godkjent oppføring av tiltak til boligformål. Bruken av tomta vil således ikke endres som følge av arealoverføringen. Etter en helhetlig vurdering kan ikke Teknisk forvaltning se at hensynet bak landbruksformålet vil bli vesentlig tilsidesatt, som følge av arealoverføringen.

4 Spørsmålet blir da om «fordelene» med dispensasjon fra utnyttelsesgrad vil være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Ordet «klart større» viser at det må foreligge en kvalifisert overvekt av fordeler for at det skal kunne gis dispensasjon. Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike tillatelser vil kunne medføre til presedensvirkning for øvrige tiltak i området. Dersom det gis dispensasjon i denne sammenheng vil dette utad kunne gi signaler på en liberal holdning av reguleringsplaner. Hvilke hensyn som er relevante må ses i sammenheng med de offentlige hensyn som skal ivaretas i loven og gjennom planlegging. Individuelle hensyn, hensyn som er begrunnet i søkers særskilte situasjon, og som ikke er en objektiv fordel ved eiendommen, er i utgangspunktet ikke relevante hensyn. Fordelene med dispensasjon er at bolighuset får en samlet tomt tilknyttet boligen. Teknisk forvaltning mener at kravet til eventuell reguleringsendring i liten grad tilsidesettes gjennom at det gis dispensasjon i dette tilfellet. Her må det etter vår vurdering anses som en fordel at dispensasjonen medfører en mer samfunnsøkonomisk og effektiv prosess både for tiltakshaver og kommunen. Vi viser til at planprosesser innebærer som oftest en utstrakt ressursbruk hos både tiltakshaver og det offentlige. Det vil være uheldig å kreve at det utarbeides reguleringsplan i de tilfeller hvor dette i realiteten ikke kan anses hensiktsmessig. Etter en samlet vurdering har Teknisk forvaltning kommet frem til at fordelene med dispensasjon er klart større enn ulempene. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. INFORMASJON Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl ,- Gebyrtype Pbl ,- Til sammen 7 400,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Utgifter i forbindelse med oppmåling og tinglysing, faktureres etter at forretning er avholdt, jfr. Kommunens gebyrregulativ i hht. Matrikkellov. Sammenslåing er kostnadsfritt. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen.

5 Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 508/16 Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Flutra Demaj byggesaksbehandler Kopi til: Oppmålingsavdelingen