DISPENSASJON OG TILLATELSE. Vedtak. Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn

Transkript

1 MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning ADVOKAT PER T SNEVE Hollendergata MANDAL DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2019/159-9 Silje Bang-Hetlevik, /0032/L Fradeling av 3 parseller fra gnr. 31, bnr. 32. Sted/adresse: Skogsøysund 32 Tiltakshaver: Laurits K. Mortensen DISPENSASJON OG TILLATELSE Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav m, 20-2 andre ledd bokstav b, og 20-4 første ledd bokstav d gis tillatelse til fradeling av 3 parseller til uendret bruk fra eiendommen gnr. 18 bnr. 32 i tråd med søknad mottatt , samt øvrig dokumentasjon mottatt Parsell 1 fradeles til egen bruksenhet, parsell 2 fradeles som tilleggsareal til gnr 18 bnr 122 og parsell 3 fradeles som tilleggsareal til gnr 18 bnr 125. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra pbl. 1-8 og reguleringsplan for Skogsøy, PlanID , med sikte på fradeling av 3 parseller som omsøkt, i et område som delvis er utlagt til bolig og delvis til jord/skogbruk. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra i sak Søknaden oversendes oppmålingsavdelingen. Vi vil opplyse om at det for tiden er mange delingssaker. Det må derfor ventes at det tar noe tid før oppmålingen kan finne sted. Søknaden Advokat Per T. Sneve søker på vegne av hjemmelshavere av gnr 18 bnr 32 om tillatelse til fradeling av 3 parseller til uendret bruk. Bakgrunnen for søknaden er at eiendommen gjennom flere tiår har vært eid i sameie mellom tre søsken. I 1983 ble det inngått en avtale om bruken av eiendommen som siden har vært praktisert, og som denne søknaden er en formalisering av. Det skal nå foretas et generasjonsskifte/arveoppgjør etter de tre søsknene, og videre sameie anses som tungvint og uhensiktsmessig. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : INTERNETT: Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : ORG.NR :

2 Det søkes fradelt tre parseller fra gnr 18 bnr 32: Parsell 1: Fradeles ca m² til en selvstendig bruksenhet. Parsellen er bebygd med en sjøbod, og har etter avtalen fra 1983 blitt brukt i fellesskap, hvilket vil videreføres ved fradeling. Arealet består av gressplen/strand og er i reguleringsplanen avsatt til jord/skogbruk. Parsell 2: Fradeles ca m² til uendret bruk, som tilleggsareal til gnr 18 bnr 122. Parsellen er ubebygd, og består i dag av krattskog og gressplen. Det er avsatt delvis til boligformål og delvis til jord/skogbruk i reguleringsplanen. Parsell 3: Fradeles ca m² til uendret bruk, som tilleggsareal til gnr 18 bnr 125. Parsellen er bebygd med en driftsbygning/næringsbygg. Ca. halvparten av parsellen er avsatt til boligformål mens resten er avsatt til jord/skogbruk. Består i dag hovedsakelig av krattskog. Arealplanstatus Gnr 18 bnr 32 ligger i strandsonen, inngår i gjeldende «Reguleringsplan for Skogsøy», og er i denne utlagt delvis til jord- og skogbruk og delvis til boligformål. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan samt plan- og bygningslovens 1-8 som gjelder bygge- og deleforbudet i 100 metersbeltet langs sjø og vassdrag. Søknad om dispensasjon begrunnes slik i søknaden: Ettersom deler av bnr 32 ligger innenfor 100 metersbeltet fra sjøen kreves det dispensasjon. Som begrunnelse for at dette bør gis, vises det til at eiendommen har vært eid i sameie mellom tre søsken i flere år. De inngikk i 1983 som nevnt ovenfor en avtale om bruken av eiendommen som siden har vært praktisert, og som denne søknaden er en formalisering av. Som følge av at det nå er aktuelt med en overføring til neste generasjon vurderes sameie som uhensiktsmessig, selv om bruken av eiendommen vil være den samme som den har vært praktisert de siste 35 år. Det er verken drivverdig skog eller dyrket mark på eiendommen. I den utstrekning noe av arealet har vært dyrket tidligere, må dette ha skjedd for svært lenge siden, antakelig før krigen. Det er derfor vanskelig å se at det kan være landbruksmessige interesser knyttet til eiendommen. En deling av eiendommen mellom dagens eiere medfører ingen endring i den faktiske situasjonen, inngrep i natur eller landskap, og vil heller ikke påvirke eller være i strid med den regulerte arealbruken. Ingen samfunnsmessige interesser blir skadelidende, ei heller enkelt personer eller tilstøtende eiendommer. Verken statlige eller regionale myndigheters saksområder blir berørt. Fordelen ved å innvilge en dispensasjon er klart tilstede og en kan heller ikke se noen ulemper, ei heller noen presedensvirkninger. Vilkårene for å innvilge dispensasjonene iht. bestemmelsene i plan- og bygningsloven er således tilstede og bes innvilget. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske 2

3 eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. Andre myndigheters uttalelser Søknaden ble oversendt Vest-Agder Fylkeskommune og Fylkesmannen i Agder for uttalelse, og det er mottatt uttalelse fra sistnevnte, datert , hvor de skriver: Fylkesmannens miljøvernavdeling kan ikke se at fradeling til uendret bruk vil ytterligere skade nasjonale eller regionale interesser vi er satt til å ivareta. Det er da lagt til grunn at kommunen kan gi samtykke til fradeling etter jordloven. Landbruksforvaltningen for Audnedal, Lindesnes, Mandal og Marnardal, har i vedtak datert , gitt delingstillatelse etter jordloven. Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Vurdering Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl fjerde ledd heter det at kommunen heller ikke bør innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan samt bygge- og deleforbudet i 100 metersbeltet langs sjø og vassdrag. Hovedhensynet bak bygge- og deleforbudet langs sjø og vassdrag er å verne strandsonen mot byggetiltak og terrenginngrep for å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmennhetens interesser, samt å hindre at tilgjengeligheten til sjø og vassdrag reduseres. Søknaden gjelder fradeling av 3 parseller til uendret bruk, hvor to parseller blir tilleggsareal til eksisterende boligtomter og en til en selvstendig bruksenhet hvor felleseie videreføres. Fradelingen er en formalisering av bruken som har vært praktisert for eiendommene siden 1983 da det ble inngått en avtale om sameie. Gjeldende arealformål videreføres, og byggeforbudet i strandsonen vil fortsatt være gjeldende, uavhengig av hvem som eier arealet. Det er gitt delingstillatelse etter jordloven, og Fylkesmannens miljøvernavdelingen har uttalt seg positivt til fradelingen. Den omsøkte fradelingen vil etter kommunens vurdering ikke tilsidesette de hensyn bygge- og deleforbudet langs sjø og vassdrag er ment å ivareta. Forvaltningsavdelingen støtter seg til søkers begrunnelse og er enig i at det er hensiktsmessig å foreta fradelingen i forbindelse med generasjonsskifte/arveoppgjør. 3

4 Ulempen er at det fradeles areal i strandsonen hvor to av parsellene tillegges boligtomter. PÅ genert grunnlag er det også en ulempe at slike tillatelser vil kunne medføre presedensvirkninger for øvrige tiltak. Ethvert tiltak må likevel vurderes separat og ut fra sine spesielle forhold før dispensasjon kan innvilges, og etter en samlet vurdering finner vi at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene i denne saken. Det vises til at det foregår et generasjonsskifte/arveopgjør og at fradelingen er en formalisering av et sameie som ble etablert for flere tiår siden. Forutsetningene for å gi dispensasjon vurderes å være tilstede. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl ,- Gebyr parsell 1 Pbl ,- Gebyr parsell 2 og 3 Pbl ,- Til sammen 17800,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Utgifter i forbindelse med oppmåling og tinglysing, faktureres etter at forretning er avholdt, jfr. Kommunens gebyrregulativ i hht. Matrikkelloven. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr.115/19. Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Silje Bang-Hetlevik byggesaksbehandler 4

5 Kopi til: Laurits Kaare Mortensen Buråsveien MANDAL Kirsten Knutsen Skogsøysund Mandal Oppmåling Anders Knutsen Konsul Wilds Vei 12 A 4621 Kristiansand S Elisabeth Knutsen Brelandsveien Marnardal Kristine Knutsen Kalvehagen Kristiansand S Marie Knutsen Vestre Haugen Oslo Anne Mette Helland Skogsøysund Mandal Tor Aslak Fuglevik Be, Frøytunveien 1 B 1357 Bekkestua Fylkesmannen i Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL 5

6 ORIENTERING OM ADGANGEN TIL Å KLAGE PÅ VEDTAK FATTET AV LEDER TEKNISK FORVALTNING ELLER DET FASTE PLANUTVALGET Klagerett Tiltakshaver, nabo eller andre som er berørt av en sak, kan klage på hele eller deler av vedtaket i saken. Klagefristen er 3 uker, regnet fra den dagen vedtaket kommer i posten. Brevet må være postlagt innen disse 3 ukene (jf. forvaltningslovens 29). En eventuell klage skal sendes Teknisk forvaltning. Den må være skriftlig og brevet må undertegnes av den som vil klage. Brevet vil bli sendt eventuelle andre parter (tiltakshaver, nabo eller lignende) til uttalelse, og saken vil deretter bli tatt opp til ny vurdering. Leder teknisk forvaltning eller Det faste planutvalget kan omgjøre tidligere vedtak på grunn av opplysninger i klagen og gjøre et nytt vedtak i saken. Hvis saken legges fram for Det faste planutvalget til behandling, vil De få tilsendt kopi av saksframstillingen som utarbeides av leder/saksbehandler ved teknisk forvaltning. De vil få skriftlig beskjed om når saken behandles. Hvis den nye behandlingen ikke fører til en endring av vedtaket, vil saken bli sendt fylkesmannen til endelig avgjørelse. Saker vedrørende utslipp fra mindre avløpsanlegg og avslag med hjemmel i vegloven, vil bli sendt kommunens klagenemnd til sluttbehandling. Behandling av en klagesak vil nødvendigvis måtte ta en del tid. Utsettelse med å påbegynne byggearbeidene (utsatt iverksetting) Selv om det er klagerett på vedtaket, kan godkjente byggearbeider og avløpsanlegg vanligvis påbegynnes umiddelbart etter at tillatelse er gitt. For saker der Det faste planutvalget har gitt dispensasjon eller prinsippgodkjent søknaden, vil leder/saksbehandler ved teknisk forvaltning måtte gi en formell tillatelse før arbeidene kan igangsettes. Arbeider som utføres før klagefristen er utgått, gjøres på eget ansvar. En nabo eller andre som blir berørt av saken, kan be om at de godkjente arbeidene ikke igangsettes før klagen er endelig avgjort (jf. forvaltningslovens 42). Dekning av saksomkostninger Dersom vedtaket i saken endres som følge av klagebehandlingen har klageren i noen tilfeller mulighet til å få dekket vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket (jf. forvaltningslovens 36). Dette gjelder i hovedsak kostnader til bruk av advokat. Ved henvendelse til Tjenestetorvet eller Teknisk forvaltning kan De få nærmere veiledning om klagemuligheter m.m. De kan også få se de fleste dokumentene i saken, få nærmere veiledning om videre behandling av saken og få andre opplysninger (tolking av vilkår, bakgrunn for behandlingsgebyr m.m.). Ta gjerne kontakt med saksbehandler i saken. 6