Dispensasjon og rammetillatelse. Vedtak. Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn

Transkript

1 MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Egg Arkitektur AS Postboks KRISTIANSAND S DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2019/720-5 Glenn Anderson, /0251/L Dispensasjon og rammetillatelse Oppføring av leilighetsbygg med 14 boenheter på gnr. 160, bnr Sted/adresse: Fridtjof Nansens vei 10 Tiltakshaver: LMB Eiendomsutvikling AS Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, 20-2 andre ledd bokstav a, og 20-3 gis det rammetillatelse til å oppføre leilighetsbygg med 14 boenheter, i tråd med tegninger og situasjonskart mottatt Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra «Reguleringsplan for Fridtjof Nansens vei 8-12» bestemmelsen kap. 4.1 som gjelder at Fridtjof Nansens vei 10 og 12 skal ha felles avkjørsel. Dispensasjonen forutsetter at tiltaket skal ha felles avkjørsel med Fridtjof Nansens vei 8 B. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Tiltaket tillates ikke igangsatt før det er gitt igangsettingstillatelse. Det gjøres her oppmerksom på at det er rekkefølgebestemmelser i reguleringsplanens 2.2 som må være på plass før igangsettingstillatelse kan gis. Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra i sak Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Egg Arkitektur AS søker på vegne av LMB Eiendomsutvikling AS om rammetillatelse til oppføring av leilighetsbygg med 14 boenheter i Fridtjof Nansens vei 10. Arealplanstatus Det aktuelle området inngår i gjeldende «Fridtjof Nansens vei 8-12», og er i denne utlagt som boligbebyggelse, B2. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : INTERNETT: Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : ORG.NR :

2 I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan kap. 4.1 heter det at det skal etableres avkjørsel f_skv3 for Fridtjof Nansens vei 10 og 12 som er felles for alle beboerne av Fridtjof Nansens vei 10 og 12. Dispensasjon Det søkes om dispensasjon for at Fridtjof Nansens vei 10 kan nytte avkjørsel f_skv2, som i reguleringsplanen kun er tenkt benyttet av beboerne i Fridtjof Nansens vei 8 B. Det er gitt følgende begrunnelse for dispensasjonen: Andre myndigheters uttalelser Mandal kommune ved bydrift har i e-post datert godkjent utomhusplanen for tiltaket. Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra tre naboer. Brita Fasseland skriver i brev datert at hun har sterke innvendinger til utbyggingen dersom dette får konsekvenser for deres tomteareal. Ut over dette har hun ikke innvendinger til mottatte byggetegninger. Edward Johannesen skriver i brev datert at han har innsigelse mot nabovarsel/ rammetillatelse for utbygging av Fr. Nansens vei 10 dersom gjennomføring av denne byggeplanen får konsekvenser for hans tomteareal. Dagens løsning med bilparkering på egen tomt mot Fr. Nansens vei må holdes skadesløs. All den tid de ikke har planer for utbygging av deres eiendom kan det ikke aksepteres at naboers byggeplaner beslaglegger deler av deres tomt. Han har ellers ingen innvendinger mot tilsendte byggetegninger. Anne J. Stavelin skriver i brev datert at hun har innvendig mot rammetillatelsen dersom det blir konsekvenser for tomtearealet for Fr. Nansensvei 12. Ellers har hun ingen innvendinger til tilsendte byggetegninger av Fr. Nanasensvei 10. Søkers kommentar: Som tilbakemelding til nabomerknadene skriver søker at disse omhandler elementer som er av reguleringsmessig art. Vår kommentar: I reguleringsplanen for Mandal sentrum er det innregulert en gang- og sykkelvei, delvis over naboens eiendom. Det er rekkefølgekrav til dette boligprosjektet med krav til at gang- og

3 sykkelveien skal være opparbeidet før det kan gis brukstillatelse til denne. Det må inngås en avtale med naboene dersom denne må etableres inn på deres eiendom. Endelig plassering av gang- og sykkelveien må vises i den tekniske planen som skal være godkjent av Mandal bydrift, før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltaket. Det søkes om oppføring av et leilighetsbygg med gesimshøyde på 13 meter. Samtlige naboer har avgitt erklæring på at bygget kan plasseres inntil 4 meter fra eiendomsgrensen. Vurdering Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter pbl fjerde ledd heter det at kommunen heller ikke bør innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon for at leilighetsbygget i Fridtjof Nansens vei 10 skal kunne nytte avkjørsel f_skv2, i stedet for avkjørsel f_skv3, slik reguleringsplanen forutsetter. Hensynene bak dette kravet er å begrense antall avkjøringer til Fridtjof Nansens vei til maks tre innenfor dette planområdet. Etter reguleringsplanen skal avkjørsel f_skv3 være felles med Fridtjof Nansens vei 12, og en stor del av denne avkjørselen er regulert inn på naboeiendommen. Dette vanskeliggjør muligheten til å etablere avkjørsel f_skv3 nå. Så lenge ikke antall avkjøringer endres, kan ikke teknisk forvaltning se at tiltaket vil komme i konflikt med intensjonen bak denne reguleringsbestemmelsen. Siden tiltaket ikke kommer i konflikt med intensjonen bak reguleringsplanen, må tiltakshavers ønsker tillegges en del vekt. Tiltaket medfører dessuten at deler av gang- og sykkelveien langs Furulunden blir etablert, og teknisk forvaltning anser fordelene med dispensasjonen til å være vesentlig større enn ulempene. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Adkomst og tilknytning va Avkjørsel er vist på innsendte situasjonskart, og den er i samsvar med den gitt dispensasjonen.

4 Tilknytningsavgift og vannmåler I henhold til 5 i Mandal kommunes vedtekt for vann- og kloakkavgifter utløser dette tiltaket krav om tilknytningsavgift. Tilknytningsavgift faktureres tiltakshaver når igangsettingstillatelse er gitt. I medhold av 7 i Mandal kommunes vedtekt for vann- og kloakkavgifter skal vann til dette byggeobjektet leveres gjennom måler. Vannmåler må anskaffes, monteres og vedlikeholdes av abonnenten. Ansvar og kontroll Egg Arkitektur AS har erklært ansvar som ansvarlig søker, og som ansvarlig for arkitekturprosjektering i tiltaksklasse 2. Utforming/tilpassing Mandal kommune vurderer at tiltaket har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til tiltakets funksjon. Tiltaket vurderes å ha naturlige omgivelser som passer til plasseringen, jf. Pbl Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl ,- Gebyrtype Pbl ,- Til sammen ,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Kontroll Det skal gjennomføres kontroll av utførelse, slik det framgår av kravet i SAK 10 som gjengitt nedenunder: «Ansvarlig kontrollerende skal kontrollere at det er foretatt tilstrekkelig prosjektering, jf første ledd, og foreta en enkel kontroll av at utførelsen er gjennomført i samsvar med produksjonsunderlaget, at nødvendig produktdokumentasjon for byggevarer er tilgjengelig, og at produktene er brukt i samsvar med forutsetningene.». Radon Det vises til byggteknisk forskrift Dersom det ikke foreligger dokumentasjon på at kravene i.h.t. forskriften er tilfredsstilt, må bygningen sikres med radonsperre i grunnen. Avfall Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Bygningsavfall skal håndteres etter forurensningslovens bestemmelser og leveres til godkjent oppsamlingsplass. Søknad om igangsettingstillatelse Stikningskart som angir byggenes og murens eksakte plassering, må innsendes ved søknad om igangsetting for byggetiltak.

5 Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 238/19. Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi til: LMB Eiendomsutvikling AS c/o Per Soteland Stusvik MANDAL

6 ORIENTERING OM ADGANGEN TIL Å KLAGE PÅ VEDTAK FATTET AV LEDER TEKNISK FORVALTNING ELLER DET FASTE PLANUTVALGET Klagerett Tiltakshaver, nabo eller andre som er berørt av en sak, kan klage på hele eller deler av vedtaket i saken. Klagefristen er 3 uker, regnet fra den dagen vedtaket kommer i posten. Brevet må være postlagt innen disse 3 ukene (jf. forvaltningslovens 29). En eventuell klage skal sendes Teknisk forvaltning. Den må være skriftlig og brevet må undertegnes av den som vil klage. Brevet vil bli sendt eventuelle andre parter (tiltakshaver, nabo eller lignende) til uttalelse, og saken vil deretter bli tatt opp til ny vurdering. Leder teknisk forvaltning eller Det faste planutvalget kan omgjøre tidligere vedtak på grunn av opplysninger i klagen og gjøre et nytt vedtak i saken. Hvis saken legges fram for Det faste planutvalget til behandling, vil De få tilsendt kopi av saksframstillingen som utarbeides av leder/saksbehandler ved teknisk forvaltning. De vil få skriftlig beskjed om når saken behandles. Hvis den nye behandlingen ikke fører til en endring av vedtaket, vil saken bli sendt fylkesmannen til endelig avgjørelse. Saker vedrørende utslipp fra mindre avløpsanlegg og avslag med hjemmel i vegloven, vil bli sendt kommunens klagenemnd til sluttbehandling. Behandling av en klagesak vil nødvendigvis måtte ta en del tid. Utsettelse med å påbegynne byggearbeidene (utsatt iverksetting) Selv om det er klagerett på vedtaket, kan godkjente byggearbeider og avløpsanlegg vanligvis påbegynnes umiddelbart etter at tillatelse er gitt. For saker der Det faste planutvalget har gitt dispensasjon eller prinsippgodkjent søknaden, vil leder/saksbehandler ved teknisk forvaltning måtte gi en formell tillatelse før arbeidene kan igangsettes. Arbeider som utføres før klagefristen er utgått, gjøres på eget ansvar. En nabo eller andre som blir berørt av saken, kan be om at de godkjente arbeidene ikke igangsettes før klagen er endelig avgjort (jf. forvaltningslovens 42). Dekning av saksomkostninger Dersom vedtaket i saken endres som følge av klagebehandlingen har klageren i noen tilfeller mulighet til å få dekket vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket (jf. forvaltningslovens 36). Dette gjelder i hovedsak kostnader til bruk av advokat. Ved henvendelse til Tjenestetorvet eller Teknisk forvaltning kan De få nærmere veiledning om klagemuligheter m.m. De kan også få se de fleste dokumentene i saken, få nærmere veiledning om videre behandling av saken og få andre opplysninger (tolking av vilkår, bakgrunn for behandlingsgebyr m.m.). Ta gjerne kontakt med saksbehandler i saken.