VEDTAK OM DISPENSASJON SAMT TILLATELSE TIL TILTAK ETTER PBL MED SIKTE PÅ OPPFØRING AV TILBYGG PÅ EIENDOMMEN GNR. 160, BNR. 39 YTRE SANDGATE 16.

Transkript

1 MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Rolf Thomsen AS Daleveien HOLUM DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2015/14-5 Eirik Skogstad Nilsen, / VEDTAK OM DISPENSASJON SAMT TILLATELSE TIL TILTAK ETTER PBL MED SIKTE PÅ OPPFØRING AV TILBYGG PÅ EIENDOMMEN GNR. 160, BNR. 39 YTRE SANDGATE 16. Tiltakshaver: Liv Skuland Det vises til søknad om tillatelse til tiltak i hht. Pbl (ett-trinns saksbehandling), for tiltak som gjelder bygging av tilbygg, mottatt TEKNISK FORVALTNING HAR I DAG FATTET FØLGENDE VEDTAK I SAKEN A. I henhold til delegasjon av myndighet og med hjemmel i Pbl. 19-2, gis dispensasjon fra Pbl med sikte på oppføring av tilbygg nærmere nabogrensen enn 4 meter, og fra reguleringsplanen for Mandal sentrums 15.3 til å heve taket med 25 cm, på eiendommen gnr. 160, bnr. 39 Ytre Sandgate 16. B. I henhold til delegasjon av myndighet og med hjemmel i Pbl. 20-1, gis tillatelse for oppføring av tilbygg i to etasjer på eiendommen gnr. 160, bnr. 39 Ytre Sandgate 16. VEDRØRENDE BYGGESAKEN 1. Ferdigstillelse skal meldes kommunen når tiltaket er ferdig. Ansvarlig søker skal bekrefte overfor kommunen at kontroll er foretatt med tilfredsstillende resultat, i samsvar med tillatelser og krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Eventuelle avvik, merknader eller endringer skal meldes til kommunen. 2. Denne tillatelsen er gyldig i tre år fra vedtaksdato, dvs. at om tiltaket ikke er igangsatt innen tre år, faller tillatelsen bort. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : INTERNETT: Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : ORG.NR :

2 SAKSORIENTERING Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra i sak Tiltaket er jf. matrikkelloven 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Nærmere om tiltaket: Det søkes om bygging av tilbygg til eneboligen på eiendommen. Den aktuelle eiendommen er i dag bebygd med enebolig, og tomten har et beregnet areal på ca. 147 m 2. Eneboligen vil få et totalt areal: ca. 61 m 2 -BYA, ca. 78,5 m 2 -BRA. Eiendommen vil etter tiltaket er oppført få en totalutnyttelses grad BYA -%= ca. 41 %. Arealplanstatus: Det aktuelle området inngår i gjeldende «Reguleringsplan for Mandal Sentrum», og er i denne utlagt som byggeområde for bolig, spesialområde bevaring. I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan 15.3 heter det bl.a. at: «Bygninger skal kunne tilbygges og påbygges dersom tomteforholdene tillater det og under forutsetning av at byggearbeidene ikke endrer karakter i det verneverdige bygningsmiljøet. Ved eventuelt nybygg skal utnyttelsen være i tråd med det som er vanlig i strøket, og materialbeskrivelsen og detaljer skal være entydige i byggemeldingen. Forutsatt at den offentlige fasaden opprettholdes, skal forretningsarealene i Store Elvegate kunne utvides ved omdisponering av bakgårdene. Ved nye byggearbeider skal særlig følgende forhold tas hensyn til: - proporsjoner, forholdet mellom bredde/lengde og lengde/høyde - forholdet mellom vindusåpninger - vindusplasseringer og antall vinduer - takutspring - materialbruk som avpasses etter den tradisjonelle bebyggelsen - utforming av dører». Det aktuelle tiltaket er ikke i samsvar med gjeldende detaljreguleringsplan, og tiltaket er dermed avhengig av dispensasjon. Andre forhold: Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. Kontroll: Det skal gjennomføres kontroll av utførelse, slik det framgår av kravet i SAK 10 som gjengitt nedenunder: «Ansvarlig kontrollerende skal kontrollere at det er foretatt tilstrekkelig prosjektering, jf første ledd, og foreta en enkel kontroll av at utførelsen er gjennomført i samsvar med produksjonsunderlaget, at nødvendig produktdokumentasjon for byggevarer er tilgjengelig, og at produktene er brukt i samsvar med forutsetningene.».

3 Gebyr: 1. Behandlingsgebyr for søknad om dispensasjon, faktureres i henhold med kommunens satser. Saksbehandlingsgebyr er på kr ,- til Mandal kommune. Faktura ettersendes tiltakshaver. 2. Behandlingsgebyr for søknad om byggetillatelse, faktureres i henhold med kommunens satser. Det må betales et gebyr på kr ,- til Mandal kommune. Faktura ettersendes tiltakshaver. UTTALELSE FRA ANNEN OFFENTLIG MYNDIGHET Vest-Agder fylkeskommune ved fylkeskonservatoren opplyser på telefon den at de ikke har noen merknader til søknaden slik den foreligger. MERKNADER FRA NABO/GJENBOER Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra nabo Gjert Skogen. Merknadene går i hovedsak på at taket skråner inn mot smuget, og det bryter med gjeldende byggemønster i nabolaget. Det vises til at autentisitet er en gylden regel når det gjelder bevaringsverdigeområder. Det vises videre til at høyden på taket er 6,4 meter med takvinkelen på 37 grader. Dette vil føre til at snø, slaps og is vil dette ned i smuget og inn mot vegg og inngangsdør til nabo huset. En snøfanger på taket, vil ikke gi fullverdig beskyttelse og folk som går i smuget vil bli utsatt for fallende snø, slaps og is. Pr. i dag fonner det seg allerede mye snø i smuget og det er ingen steder å gjøre av den. Smuget er 1,5 meter bredt, og foran naboens inngangsdører bredden til nabohuset på ca. 2,35 meter. VURDERING AV DISPENSASJON Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl fjerde ledd at kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon fra Pbl for å oppføre tilbygget 40 cm fra nabogrensen, samt fra reguleringsplanens 15.3 for å heve taket med 25 cm. Hensynene bak reglene som er gitt i avstandsbestemmelsen i Pbl er å hindre bygging til sjenanse for naboer, samt å ivareta brannsikkerhetshensyn i nabolaget. Hensynet bak regelen i reguleringsplanens 15.3 er å ivareta nabolagets autentisitet og å bevare bygningsmiljøet, selv om det åpnes for oppføring av tilbygg og påbygg til den eksisterende bebyggelsen. Mandal kommune viser til at det omsøkte tilbygget til boligen må anses for å være et forholdvis lite tiltak. Den eksisterende boligen er størrelsesmessig liten, og tilbygget skal oppføres i tråd med bevaringsbestemmelsene som gjelder for område. Fylkeskonservatoren

4 har ikke merknader til at taket heves 25 cm. Det er registrert mottatt merknad blant annet om at tilbygget kommer nærme nabogrensen. Bygningene står imidlertid tett i nabolaget og tilbygget kommer ikke nærmere nabohuset enn den eksisterende boligen gjør pr. i dag. Dette opplyses fra søker at brannsikkerheten skal ivareta ved oppføring av tilbygget og Mandal kommune kan derfor ikke se at hensynene bak bestemmelsene, både i reguleringsplanen eller Pbl. blir vesentlig tilsidesatt ved gi den omsøkte dispensasjonen. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at boligen får et brukbart areal i andre etasje. Taket heves med 25 cm, som må anses å være en minimal økning. Fylkeskonservatoren hadde ikke merknader til tiltaket, og når boligen er liten slik den fremstår i dag, vil tilbygget således medføre at boligen vil få tilført areal som gjør øker bokvaliteten betraktelig for tiltakshaver. Naboen mener å bli påført en større ulempe ved at det vil samle seg mer snø i smauet, hvor hans inngangsdør befinner seg. Det opplyses at tiltaket vil avbøte dette ved å montere dobbelt sett av snøfangere på taket. Mandal kommune har etter en helhetsvurdering kommet frem til at fordelene ved å gi dispensasjon for tilbygget er klart større enn ulempene. Forutsetningene for å gi dispensasjon fra bestemmelsene i reguleringsplanen og Pbl vurderes å være tilstede. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. ADKOMST OG TILKNYTNING VA Det er opplyst at tiltaket ikke vil innebære endringer for adkomst/avkjørsel. Avfall: Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Bygningsavfall skal håndteres etter forurensningslovens bestemmelser og leveres til godkjent oppsamlingsplass. Ansvarlig søker: ANSVAR OG KONTROLL Foretaket Rolf Thomsen AS er sentralt godkjent for å kunne ivareta søkerfunksjonen, og godkjennes med dette som ansvarlig søker for tiltaket. Søknaden kan dermed realitetsbehandles. Rolf Thomsen AS, org.nr (firmaet innehar sentral godkjenning innenfor omsøkt ansvarsområdet), har sendt inn søknad om ansvarsrett som: - Ansvarlig søker for tiltaket; Ansvarlig prosjekterende, gjelder reisverk, legging av radonsperre, ringmur og gulvstøp, trekonstruksjon i TK1; Ansvarlig utførende, gjelder støpe- og betongarbeid, og reisverk i TK1; Ansvarlig kontrollerende, gjelder reisverk og fall mot sluk i TK1. Hjortelands Autoriserte Rørleggerforretning AS, org.nr (firmaet innehar sentral godkjenning innenfor omsøkt ansvarsområdet), har sendt inn søknad om ansvarsrett som: Ansvarlig prosjekterende, gjelder innvendig røropplegg, tettedetaljer og sanitærutstyr i TK1; Ansvarlig utførende, gjelder tettedetaljer og installasjon av sanitærinstallasjoner i TK1.

5 Blørstad Maskin DA, org.nr (firmaet innehar sentral godkjenning innenfor omsøkt ansvarsområdet), har sendt inn søknad om ansvarsrett som: Ansvarlig prosjekterende, gjelder klargjøring av tomt(grunnarbeid) i TK1; Ansvarlig utførende, gjelder klargjøring av tomt i TK1. Vurdering av ansvarsforhold: Kommunen har ingen spesielle merknader til søknader om ansvarsrett eller tiltakets ansvarsprofil. Foretakene Rolf Thomsen AS, Hjortelands Autoriserte Rørleggerforretning AS, og Blørstad Maskin DA innehar sentral foretaksgodkjenning som dekker aktuelle ansvarsområder. Foretakene er dermed kvalifisert for omsøkt ansvar. Kommunen slutter seg til søkers forslag til tiltaksklasser. UTFORMING/TILPASSING Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. Pbl Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 307/15 Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Se vedlagte skriv angående klageadgang. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tillatelsen er meddelt tiltakshaver. Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Eirik Skogstad Nilsen byggesaksbehandler Kopi til: Liv Skuland Skuland 4534 MARNARDAL Gjert Skogen Ytre Sandgate 18 B 4514 MANDAL Mandal bydrift