DISPENSASJON OG TILLATELSE. Vedtak. Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn

Transkript

1 MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Jan Lennart Jørgensen Øvregardsveien Lindesnes DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/ Eirik Skogstad Nilsen, /0025/L DISPENSASJON OG TILLATELSE Oppføring av tilbygg, halvtak over eksisterende terrasse, badestamp og utvidelse av steinbryggen på gnr. 79, bnr. 25. Sted/adresse: Sjøbodviksveien 40. Tiltakshaver: Jan Lennart Jørgensen. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, 20-2 andre ledd bokstav b, og 20-4 første ledd bokstav a gis det tillatelse til å oppføre tilbygg, halvtak over eksisterende terrasse, utvidelse av terrassen på fritidsboligens østlige side, badestamp og utvidelse av steinbryggen, i tråd med tegninger og situasjonskart, samt øvrig dokumentasjon mottatt Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra byggeforbudene i Pbl. 1-8 og i kommuneplanens LNF-område med sikte på oppføring av tilbygg til fritidsboligen, halvtak over eksisterende terrasse, utvidelse av terrassen på fritidsboligens østlige side, badestamp og utvidelse av den eksisterende steinbryggen på eiendommen som omsøkt. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra i sak Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Jan Lennart Jørgensen søker om dispensasjon og tillatelse til oppføring av tilbygg til fritidsboligen, halvtak over eksisterende terrasse, badestamp og utvidelse av steinbryggen på eiendommen. Tilbygget er på ca. 4 m 2 og oppføres på fritidsboligens bakside bort fra sjøen. Halvtaket er på ca. 12 m 2 over terrassen på fritidsboligens sør og østlige og i høyde med mønen på fritidsboligen. Badestampen ligger diskre plassert på tomten mot sørvest og er ikke synlig fra sjøen. Det søkes videre om å erstatte terrassebryggen på eiendommen med en brygge i stein. Arealet på utvidelsen av bryggen er på ca. 25 m 2. Terrassen på hytten søkes utvidet med ca. 21 m 2. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : INTERNETT: Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : ORG.NR :

2 Arealplanstatus Den aktuelle eiendommen ligger i 100-metersbeltet langs sjøen. Det gjelder 100-meters byggeforbud i Pbl Bygge- og anleggstiltak som er ledd i stedbunden næring er tillatt nærmere, men kommunen skal søke å medvirke til at slike skal lokaliseres utenom område med restriksjoner. Det foreligger heller ikke reguleringsplan for det aktuelle området. Det aktuelle området er i kommuneplanen utlagt som landbruks-, natur- og friluftsområde. Det er byggeforbud med unntak for stedbunden næring i disse områdene. Det aktuelle tiltaket vurderes å være ikke i samsvar med Pbl. 1-8 eller krav til tiltak i kommuneplanens LNF-områder, og tiltaket krever derfor dispensasjon fra byggeforbudene i både Pbl. 1-8 og i kommuneplanens LNF-områder. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra byggeforbudene i Pbl. 1-8 og i kommuneplanens LNF-område. Søknaden er blant annet begrunnet med at familiene som eier fritidsboligen bor spredt, og de ønsker å oppgradere fritidsboligen mot dagens standard. De ønsker først og fremst og få toalett under samme tak, men også samtidig å gjøre litt med utearealer. Familien ønsker et tak til å sitte under ute for beskyttelse mot regn og sol. Videre anføres det at familien ønsker å utvide terrasse på østsiden, for å kunne nyte morgensol, og å holde oppsikt med barn ved vannkanten. De ønsker også å reparere bryggen på eiendommen, ved å bytte ut tre med stein og betong. Det anføres at det er mange grunner for at familien ønsker å avslutte bruken av den opprinnelig trekkfulle utedoen på eiendommen. Det vises til at det generelt vil gi økt komfort å få etablert tilbygget med snurredassløsning. Det vises her til at tilbygget blir kun synlig for dem som går forbi nærme hytta, og vil ikke være synlig fra sjøen. I forhold til halvtaket anføres det blant annet at familien tidligere har prøvd ut bruk av markise på terrassen for å kunne trekke inn i skyggen på de varmeste dagene og mot regn. Markisen fungerer meget dårlig mot regn, og ved en anledning brakk en av armene. Kombinasjonen sol og vind, er heller ikke så bra, da vinden tar tak under, og herjer ganske kraftig med den. Av disse grunner ønsker familien nå å lage et permanent halvtak som kan utvide utesesongen og øke komforten på hytta. Den beste måten å få dette til på en estetisk pen måte, tror vi blir å forlenge taket fra stuen, 3 m ut over eksisterende terrasse. Familien får da 12 m 2 til å dekke opp et bord i skyggen, og beholde 21 m 2 terrasse med ettermiddags sol. Det blir 2 stolper i enden av halvtaket. Det anføres videre at familien i 2015 satte vi opp en vedfyrt badestamp. Nabo samtykker til tiltaket og tiltaket har fått en diskre plassering. Familien søker om å beholde badestampen med den nåværende plassering. Det vises til at det kun er pipen som er synlig fra sjøen. Det anføres videre at bryggen nede ved sjøen er bygget lavt, og toppdekket demonteres hver vinter. Det vises til at de har problemer med at høst- og vintervær river og sliter i bærekonstruksjonen som vi ofte har måttet reparere. Familien ønsker derfor å bytte ut treverket med stein og betong, med ett pusset toppdekke. Ønsker også å tilpasse innsiden til omkringliggende fjell, slik at det vil se litt helere ut, og vi slipper å hoppe over vann, når dette er litt over normalen. Ytterkanten ønskes flyttet litt inn, for å følge fjellet, for å slippe å fylle opp så mye. Det vises til at en steinbrygge vil gjøre at det vil se bedre ut hele året. Areal på bryggen er på ca. 25 m 2. Det anføres videre at terrassen på østsiden av fritidsboligen vil gi det største «løftet» i hverdagen for familien. Det vises til at familien i dag må vi helt ut på kanten av terrassen for å se til barna nede ved sjøbua. Dersom familien får bygget ut terrassen på østsiden av hytta, vil de kunne bruke denne både for å nyte morgensol, og ha oppsyn med barn ved vannkanten. De ønsker å bygge ca. 21 m 2 terrasse, med trappe ned i nordenden. Terrassen vil forbindes med eksisterende terrasse i sør. Med denne terrassen, og trapp ned i nordenden, vil familien både kunne se og høre barna fra der de sitter. Det vises også til at det er en gammel sement-trapp på stedet fra før. Tiltaket blir knapt synlig fra sjøen, grunnet det foranliggende båthuset og sjøbua.

3 Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. Andre myndigheters uttalelser Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder uttaler blant annet i brev av at: «( ) Da gjeldende kommuneplan ikke åpner for nye tiltak, bør det vises varsomhet med å gi dispensasjon. For denne bebygde eiendommen vil vi imidlertid ikke frarå dispensasjon for tiltak som kan holdes innenfor begrensningene kommuneplanen har for byggeområder for fritidsbebyggelse med hensyn til bl.a. størrelse, avstand og beliggenhet. Da eiendommen allerede har en eksisterende steinbrygge fra før, mener vi det er negativt for naturverdiene i strandsonen at tilstøtende tidligere «terrassebrygge» erstattes med en 25 kvm stor stein-/betongplatting. Dette gjelder spesielt dersom kommunen vurderer dispensasjon for tiltakene knyttet direkte til hytta. ( )». Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Vurdering Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med byggeforbudene i Pbl. 1-8 og i kommuneplanens LNF-omårde og er derfor avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl fjerde ledd at kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon fra byggeforbudene i Pbl. 1-8 og i kommuneplanens LNF-område for å oppføre tilbygg til fritidsboligen, halvtak over eksisterende terrasse, utvide terrassen mot øst, oppføre badestamp, samt å utvide den eksisterende bryggen på eiendommen. Hensynene bak byggeforbudet som er gitt i Pbl. 1-8 er blant annet de strenge nasjonale føringer som følger av statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen.

4 Her hører Mandal kommune til og kystområdene i kommune har stort press på strandarealene. Det følger blant annet av de statlige retningslinjene at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Eventuelle tiltak bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. Hensynet bak plankravet i kommuneplanen er at eiendommene skal vurderes i en større sammenheng. Det skal ikke tillates tiltak som kan vanskeliggjøre en fremtidig regulering. Mandal kommune viser til søknaden omfatter forholdsvis beskjedne tiltak. Eiendommen er i dag helt privatisert og allmenhetens interesser kan ikke sies å bli berørt som følge av de omsøkte tiltak. Det vises til at tilbygget oppføres på baksiden av fritidsboligen på eiendommen. Halvtaket videreføres med samme mønehøyde som fritidsboligen og tiltaket vil således ikke bli mer synlig fra sjøen enn fritidsboligen allerede er i dag. Det vises videre til at steinbryggen erstatter opprinnelig tre brygge, og således ikke øker det bebygde preget på eiendommen. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder har ikke vesentlige merknader til tiltakene og det foreligger ikke nabomerknader til søknaden. og Mandal kommune kan derfor ikke se at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved å gi den omsøkte dispensasjon. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver for oppført tiltakene som er ønsket for familien. Det er helt klart til stor fordel å få byttet ut utedo med toalett inni i fritidsboligen og å få erstattet trebryggen med brygge i stein. Dette minsker i stor grad behovet for vedlikeholdsarbeid. Ulempen ved tiltakene er at det bebygde preget i strandsonen øke. Mandal kommune viser imidlertid til at område pr. i dag er helt privatisert og vi finner derfor etter en samlet vurdering at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Forutsetningene for å gi dispensasjon fra byggeforbudene i både Pbl. 1-8 og i kommuneplanens LNF-område vurderes å være tilstede. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Utforming/tilpassing Mandal kommune vurderer at tiltaket har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til tiltakets funksjon. Tiltaket vurderes å ha naturlige omgivelser som passer til plasseringen, jf. Pbl Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon i 100 metersbeltet langs sjøen Pbl ,- Utvidelse av brygge i strid med Pbl. 1-8 Pbl ,- Til sammen ,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen.

5 Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 371/16. Med hilsen Glenn Anderson leder av teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Eirik Skogstad Nilsen byggesaksbehandler Kopi til: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL