Dispensasjon. Vedtak

Transkript

1 M Hus Doneheia 46 MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning 4516 MANDAL DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2015/ Robert Helle, /0008/L Dispensasjon Oppføring av halvtak, etablering av platting på gnr. 25, bnr. 8. Sted/adresse: Skjernøyveien 225. Tiltakshaver: Anne Catrine og Øyvind Martinsen. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen vedrørende kommuneplanens verneverdige bygningsmiljø og fra pbl 1-8 forbud mot tiltak i 100 metersbeltet med sikte på renovering, fasadeendring, oppføring av halvtak og etablering av terrasse med vilkår nevnt under på eiendommen som omsøkt. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Veilederen for bevaringsområdene følges. Vurderer tilstanden på de gamle vinduene før det settes inn nye. Det brukes riktig dimensjoner, materiell og utførelse på tiltaket. Halvtaket reduseres til halve lengden, så ikke uthuset mister sitt preg som et frittstående uthus. Tiltaket er under 15m² og er således ikke søknadspliktig etter pbl 20-5 første ledd bokstav a. Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra i sak Søknaden M Hus AS søker på vegne av Anne Catrine og Øyvind Martinsen om dispensasjon for fasadeendring, oppføring av halvtak samt etablering av terrasse. Videre er det søkt om renovering av eksisterende bolig, som innbefatter etterisolering, bytting av kledning og utskifting av vindu. Tiltakshaver opplyser at det er originale vinduer i boligen, disse er renovert tidligere og vil bli brukt igjen. Videre opplyses det at ved etterisolering vil veggen kun endre seg med ca 12mm da det blir brukt vindtett duk og ikke plater. Grunnlaget for søknad om dispensasjonen er at huset begynner å komme i en dårlig forfatning. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : INTERNETT: Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : ORG.NR :

2 Arealstatus Den aktuelle eiendommen ligger i 100-metersbeltet langs sjøen. Etter pbl. 1-8 gjelder det 100-meters byggeforbud langs sjøen. Det aktuelle området er uregulert, og er i kommunedelplanen for Mandal sentrum utlagt som byggeområde, eksisterende bolig- og fritidsboligområde, spesialområde bevaring. Det er et krav for utarbeidelse av reguleringsplan før bygging/deling i disse områdene, og en godkjennelse av søknaden vil kreve dispensasjon fra plankravet i kommunedelplanen. Det aktuelle tiltaket krever derfor dispensasjon fra byggeforbud i pbl. 1-8 og fra plankravet i kommuneplanen. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. Andre myndigheters uttalelser Fylkesmannen har ingen merknader til tiltaket. Fylkeskonservator uttaler i mail at: (```)Det søkes om utskiftning av vinduer på bygningens nord- og østfasade, oppføring av platting og halvtak mellom våningshuset og uthuset og etterisolering som medfører utskiftning av panel. Eiendommen er del av et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt som verneverdig bygningsmiljø og med krav om reguleringsplan. Fylkeskonservatorens vurdering av tiltakene: Vinduer: Fylkeskonservatoren motsetter seg ikke at vinduene på nordfasaden, og vinduet på østfasaden skiftes, samt at det settes inn et nytt mindre vindu på østfasaden. Etterisolering: Det går ikke tydelig frem om det er planlagt etterisolering av alle fasadene, men vi forutsetter dette er tilfelle. Vi fraråder isoleringen pga. dette vil endre bygningens proporsjoner, vi tenker da spesielt på takutstikkene. Dette vil også ha innvirkning på konsollene under takutstikkene. Det går ikke frem av søknaden om bygningen har opprinnelig/eldre panel, om dette er tilfelle vil vi også av den grunn fraråde utforingen og utskiftning av panelet. Halvtak og platting: Vi motsetter oss ikke at våningshuset tilbygges med et mindre bislag, men vi fraråder det store halvtaket mellom våningshuset og uthuset pga. dette ikke er i tråd med tradisjonell byggeskikk. Vi anbefaler at plattingen reduseres kraftig i størrelse, og at den anlegges fortrinnsvis med skiferheller i gress, eller i tre. Det bør ikke brukes trykkimpregnerte bord. 2

3 Det er uklart om det ved renovering av døren menes istandsetting eller utskiftning. Dersom dørens tilstand tilsier at denne kan istandsettes, anbefaler vi dette. Dersom den må skiftes ut bør det velges en tradisjonell tredør med samme utforming som eksisterende.(```) Statens vegvesen har ingen merknader til tiltaket. Ansvarlig søkers kommentar til fylkeskonservators uttalelse i epost av at: (```)Kledning/etterisolering: Begge fasader som det søkes om å bytte kledning ønskes det å etterisolere. Min erfaring med spikerslag i gamle vegger er bord på ca mm. Det er dette hulrommet som ønskes etterisolert med 50 mm isolasjon. Veggen skal ved renovering ikke fores ut mere enn slik det er i dag. Det skal ikke foretaes kunstig oppretting med nye spikerslag, gamle linjer videreføres. Foreslår at det i stedet for trefiberplater som vindtetting brukes en vindsperre duk med 12 mm utlekting som lufting. Dette medfører en endring på fasaden på 12 mm som ikke vil innvirke særlig på utspring/gesims ref. Bilde som vedlagt. Gesims slik den er skal beholdes og berøres ikke av renovering. Endring av vinduer og behovet for kledning som må byttes så mener jeg tilsier at all kledning må byttes iht. Tidligere beskrevet. Halvtak/bislag: Et bislag defineres som et delvis overbygd inngangsparti i varierende størrelse. Å si at det ikke er tradisjon for dette slik den er tegnet er etter min erfaring ikke riktig. Jeg er vokst opp på Vigeland i Lindesnes kommune der mine besteforeldre var forpakter på Valle prestegård på Vigeland. Om konservator har bilder (noe jeg dessverre ikke har) av denne forpakterboligen så hadde den frem til midt på 80 tallet et mindre uthus/utedo forbundet med et stort bislag/skjul/halvtak som bla. Ble brukt til lagring av ved og diverse utstyr. Jeg mener at mangfold innenfor en tradisjonell byggestil/håndverk bør kunne aksepteres slik vi har skissert det løst mellom våningshus og uthus.(```) Merknader fra nabo/gjenboer I medhold av bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 andre ledd gis det fritak for nabovarsling til av det omsøkte tiltak. Det anses ikke at nabointeresser blir berørt av arbeidet som nå er omsøkt. Vurdering Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi 3

4 dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl fjerde ledd at kommunen heller ikke bør gi dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon for byggeforbudet i 100 meters beltet langs sjøen etter PBL. 1-8 og fra plankravet i kommunens gjeldende arealplan. Hensynene bak byggeforbudet som er gitt i Pbl. 1-8 er blant annet de strenge nasjonale føringer som følger av statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Her hører Mandal kommune til og kystområdene i kommune har stort press på strandarealene. Det følger blant annet av de statlige retningslinjene at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Eventuelle tiltak bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. Hensynet bak plankravet i kommuneplanen er at eiendommene skal vurderes i en større sammenheng. Det skal ikke tillates tiltak som kan vanskeliggjøre en fremtidig regulering. Mandal kommune viser til at søknaden omfatter en renovering og oppføring av halvtak mellom eksisterende bolig og uthus på eiendommen, slik at det blir et overbygg i enden av hagestuen. Tiltaket skal tilbygges til en eksisterende bygning og forbindes med uthus, og det vil ikke komme nærmere sjøen enn det bygningen allerede er pr. i dag. Det vises videre til at eiendommen er en bolig og tiltaket ikke gjelder en sjøbod. Kommunen vurderer at tiltaket ikke nevneverdig grad vil øke det bebygde preget i område, da det kun er et halvtak og terrasse det er snakk om. Tiltaket vil heller ikke bli synlig fra sjøen, det vil heller ikke berøre noen naboer. Videre søkes det om å bygge sammen bolig og uthus ved oppføringen av det omsøkte halvtaket, teknisk forvaltning stiller seg negativ til dette da boligen er bygget ca mellom tallet, i denne tiden og for området var det ikke tradisjon for slike løsninger som ønskes her. Videre er teknisk forvaltning positive til et halvtak og terrasse, men det må reduseres til halve lengden så ikke uthuset mister sitt preg som et frittstående uthus. Det vises videre til at det i den nylig vedtatte kommuneplan for Mandal kommune heter det at viktige bygge- og anleggstiltak kan bare gjennomføres etter reguleringsplan. Mandal kommune vurderer at det omsøkte tiltak er såpass lite at det ikke kan anses å komme inn under ordlyden over og vi kan derfor ikke se at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon for tiltaket. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får overbygg over inngangspartiet samt en bedre funksjonalitet av boligen ved de tiltakene som er omsøkt. Det vises videre til at det vil være en stor fordel for tiltakshaver å kunne få gjennomført tiltak nå ved dispensasjon fremfor å vente på det pågående reguleringsarbeidet. Det vil også være en stor fordel for tiltakshaver rent økonomisk at dispenseres fra plankravet, fremfor å detaljregulere for et så lite tiltak. Ulempen ved dispensasjonen er at det bebygde preget i Skjernøysund økes, men det vises her til at tiltaket ikke skal oppføres som en tett konstruksjon og at det kun er et halvtak som skal oppføres. Mandal kommune finner etter en samlet vurdering finner vi at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Forutsetningene for å gi dispensasjon fra byggeforbudet etter PBL. 1-8 og plankravet i kommunens gjeldende arealplan vurderes å være tilstede. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. 4

5 Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl ,- Til sammen 8 800,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 33/17 Med hilsen Glenn Anderson Leder teknisk forvaltning Robert Helle Avdelingsingeniør Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi til: Vest-Agder Fylkeskommune Postboks KRISTIANSAND S Øyvind Martinsen Bekkeblomveien NESODDTANGEN Fylkesmannen i Aust og Vest-Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL 5