ARKIV: 012/0020/L42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 102/

Transkript

1 SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Glenn Anderson SAKSMAPPE: 2017/1158 ARKIV: 012/0020/L42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 102/ SØKNAD OM DISPENSASJON - OPPFØRING AV HYTTE - 12/20 ÅSVEIEN 47 TILTAKSHAVER: TORBJØRN VIK BEFARING Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 1-8 og kommuneplanens arealdel å måtte avslå søknaden om oppføring av hytte i strandsonen, i et område som etter kommuneplanens arealdel er utlagt til landbruks-, natur- og friluftsområde. Vedtaket begrunnes med at tiltaket etter planutvalgets skjønn vil øke det bebygde preget i strandsonen, og tiltaket vil dermed komme i konflikt med landskapsvernet i strandsonen. Lovens vilkår for å kunne gi dispensasjon er med dette ikke oppfylt. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Behandling i Planutvalget : Ettersendt dokument: Epost fra Torbjørn Vik med fotovedlegg, sendt Befaring ble foretatt. H/FRP foreslår: Planutvalget finner etter befaring, og med hjemmel i plan- og bygningslovens 1-8 og kommuneplanens arealdel å kunne godkjenne søknaden om dispensasjon for oppføring av hytte i strandsonen, i et område som etter kommuneplanens arealdel er utlagt til landbruks-, natur- og friluftsområde. Vedtaket begrunnes med at tiltaket etter planutvalgets skjønn fremstår som en fortetting. I 1990 ble det gitt dispensasjon og tillatelse for oppføring av tre fritidsboliger i rekke, i strandkanten sør for den omsøkte fritidsboligen. Like øst for tiltaket ble det i 1997 gitt tillatelse til en ny fritidsbolig. Byggeforbudet i strandsonen og etter kommuneplanens arealdel gjaldt også når disse hyttene ble omsøkt. I tillegg så ligger det tre boliger i underkant av 100 meter fra den omsøkte hytta. Disse ligger øst, vest og nord for tiltaket. Slik området fremstår i dag, kan ikke planutvalget se at en hytte i dette området vil komme ytterligere i strid med landskapsvernet, sett i 1

2 forhold til eksisterende bebyggelse. Planutvalget kan videre ikke se at det omsøkte området benyttes av allmennheten. Det vises her til at området ligger noe inneklemt mellom eksisterende hytter, og området har lite friluftsinteresser. Utvalget er heller ikke kjent med at det finnes registeringer i området etter naturmangfoldloven. Miljødirektoratets naturbase har ingen registreringer i dette området. Med bakgrunn i overnevnte kan ikke planutvalget se at tiltaket vesentlig tilsidesetter intensjonen bak byggeforbudet etter pbl. 1-8 og kommuneplanens LNF-formål. Siden intensjonene bak byggeforbudet ikke blir vesentlig tilsidesatt må, tiltakshavers ønsker tillegges en del vekt. Planutvalget vurderer tiltakshavers fordeler med å få en ny hytte som en naturlig fortetting i området, til å være klart større enn de eventuelle ulemper en dispensasjon her vil medføre. Planutvalget har vurdert naboenes merknader, men kan ikke se at de er av en slik karakter at søknaden bør avslås. Forholdet til veirett må avklares før det kan gis bygge/delingstillatelse. Det er kun dispensasjonen planutvalget her har tatt stilling til. Dispensasjonen gis på vilkår av at hytta i sin helhet males i en mørk/naturtilpasset farge. Taktekking må være mørk og av en type som ikke gir refleks. Vinduer mot sjøen må være av en type som gir begrenset refleks. Hytta må videre få en utforming/plassering som gir mindre innsyn for nabo. Teknisk forvaltning bemyndiges til å gi byggetillatelse, når reviderte tegninger som ivaretar innsyn for nabo og dokumentasjon som bekrefter at veirett er sikret, har blitt innsendt. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Votering: Rådmannens forslag ble satt opp mot H/FRP s forsalg. H/FRP s forsalg ble vedtatt med 4 mot 3 stemmer(rafaelsen, Holte, Lindland stemte for rådmannens forslag)) Vedtak i Planutvalget : Planutvalget finner etter befaring, og med hjemmel i plan- og bygningslovens 1-8 og kommuneplanens arealdel å kunne godkjenne søknaden om dispensasjon for oppføring av hytte i strandsonen, i et område som etter kommuneplanens arealdel er utlagt til landbruks-, natur- og friluftsområde. Vedtaket begrunnes med at tiltaket etter planutvalgets skjønn fremstår som en fortetting. I 1990 ble det gitt dispensasjon og tillatelse for oppføring av tre fritidsboliger i rekke, i strandkanten sør for den omsøkte fritidsboligen. Like øst for tiltaket ble det i 1997 gitt tillatelse til en ny fritidsbolig. Byggeforbudet i strandsonen og etter kommuneplanens arealdel gjaldt også når disse hyttene ble omsøkt. I tillegg så ligger det tre boliger i underkant av 100 meter fra den omsøkte hytta. Disse ligger øst, vest og nord for tiltaket. Slik området fremstår i dag, kan ikke planutvalget se at en hytte i dette området vil komme ytterligere i strid med landskapsvernet, sett i forhold til eksisterende bebyggelse. Planutvalget kan videre ikke se at det omsøkte 2

3 området benyttes av allmennheten. Det vises her til at området ligger noe inneklemt mellom eksisterende hytter, og området har lite friluftsinteresser. Utvalget er heller ikke kjent med at det finnes registeringer i området etter naturmangfoldloven. Miljødirektoratets naturbase har ingen registreringer i dette området. Med bakgrunn i overnevnte kan ikke planutvalget se at tiltaket vesentlig tilsidesetter intensjonen bak byggeforbudet etter pbl. 1-8 og kommuneplanens LNF-formål. Siden intensjonene bak byggeforbudet ikke blir vesentlig tilsidesatt må, tiltakshavers ønsker tillegges en del vekt. Planutvalget vurderer tiltakshavers fordeler med å få en ny hytte som en naturlig fortetting i området, til å være klart større enn de eventuelle ulemper en dispensasjon her vil medføre. Planutvalget har vurdert naboenes merknader, men kan ikke se at de er av en slik karakter at søknaden bør avslås. Forholdet til veirett må avklares før det kan gis bygge/delingstillatelse. Det er kun dispensasjonen planutvalget her har tatt stilling til. Dispensasjonen gis på vilkår av at hytta i sin helhet males i en mørk/naturtilpasset farge. Taktekking må være mørk og av en type som ikke gir refleks. Vinduer mot sjøen må være av en type som gir begrenset refleks. Hytta må videre få en utforming/plassering som gir mindre innsyn for nabo. Teknisk forvaltning bemyndiges til å gi byggetillatelse, når reviderte tegninger som ivaretar innsyn for nabo og dokumentasjon som bekrefter at veirett er sikret, har blitt innsendt. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Vedlegg: 1 Søknad med vedlegg datert Merknader fra Janne Karin Kristensen og Per Arne Kvanvig datert Merknader fra Lillian Skribeland datert Fylkesmannens uttalelse datert Fylkeskonservators uttalelse datert Søkers tilbakemelding datert UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING Søknaden: LKS Bygg AS søker på vegne av Torbjørn Vik om tillatelse til oppføring av fritidsbolig i Åsveien 47. Gjeldende plangrunnlag: Tiltaket søkes oppført ca 20 meter fra sjøen, i et område som etter kommuneplanens arealdel er utlagt til LNF-område. En tillatelse for tiltaket betinger dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen og fra kommuneplanens arealdel. 3

4 Begrunnelse for dispensasjon: Ansvarlig søker har i brev datert gitt følgende begrunnelse for dispensasjon: Protester/bemerkninger: Med brev datert har nabo Janne Karin Kristensen og Per Arne Kvanvik innsendt følgende merknader til søknaden: 4

5 I brev datert har Lillian Skribleland Innsendt følgende merknader til søknaden: Som nærmeste nabo til den tiltenkte hytta vil jeg på det sterkeste protestere på at det blir gitt dispensasjon for dette tiltaket ca. 20 m fra sjøen. Ifølge bygningsloven skal det være tungtveiende grunner for at en slik dispensasjon skal kunne innvilges, noe som jeg ikke kan se ligger i søknaden til tiltakshaver. Hvis man ser på gårdsbruket som eiendom til tiltakshaver er skilt ut ifra består det allerede av 3 hytter ved sjøkanten i tillegg til huset som tiltakshaver kjøpte for noen år siden. Eierne av de andre eiendommene har alle røtter fra gården, mens tiltakshaver kjøpte sin del uten at han selv har noen spesiell tilknytting til eiendommen. Jeg har forstått at hans motiver for bygging av hytte kun er for egen vinning ved salg av hytten og min spekulasjon er at i neste omgang selger han også huset. Han skriver at det ikke er friluftsinteresser som vil bli skadelidende om det gis dispensasjon, men da tar han overhode ikke hensyn til oss som allerede er etablert i området. Han bryr seg ikke om at den tenkte hytten vil ødelegge for vårt privatliv og trivsel. Vi vil bli beglant rett inn i stuevinduene våre og vil derfor ikke kunne få sitte i fred å spise uten at naboen kan se hva vi har på brødskiven vår verken ut eller inne. Hytten hans vil ruve i terrenget veldig tett inn på oss. I tillegg tar han seg den friheten og stiple inn en gangsti over min plen for å benytte min trapp for å komme ned til sjøen. Tiltakshaver har også liten grunn ved sjøen hvor han har sin båt liggende. Hvor har han tenkt å la en hytte til få båtplass uten å ødelegge den eneste felles badeplassen som ligger i grensen på hans og min tomt, som er den eneste plassen hvor det er naturlig sandgrunn og mulighet for at de mindreårige kan bade. Jeg vil derfor påstå at den tiltenkte hytta vil ødelegge for mine fritidsinteresser og nekter for bruk av min plen og 5

6 trapp for tilgang til sjøen. Jeg ønsker også en redegjørelse på hva han tenker om båtfeste for den nye hytta. Naboene ønsker ikke denne hytta, den skal bygges 20m fra sjøen, ingen ulemper for tiltakshaver da han skyver dette over på oss andre burde være mer enn gode nok grunner for at kommunen og fylket ikke godkjenner denne hytta og vi vil ta denne saken så langt vi kan for å ivareta våre interesser da hele trivsel grunnlaget for oss vil mer eller mindre falle bort. Søkers/tiltakshavers kommentarer til protester: I brev datert har tiltakshaver gitt følgende tilbakemelding til naboenes merknader: 6

7 Uttalelser fra annen myndighet: I brev datert har fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder kommentert søknaden. De skriver at saken gjelder en eiendom (ca. 4,8 da) som går til sjøen der det er ei brygge. Eiendommen er bebygd med bolig og garasje ca. 17 m.o.h. og ca. 90 m fra sjøen. For øvrig er det på eiendommen ikke bebyggelse mellom sjøen og boligen. Det søkes nå om å oppføre hytte ca. 20 m fra sjøen og ca. 10 m.o.h.. Omsøkte hytte er oppgitt med samlet fasade mot sjøen på ca. 11 m. Søknaden krever dispensasjon fra kommuneplanens LNF-formål og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen etter pbl 1-8. I tillegg gjelder statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Mandal kommunen hører her til områdene med stort press på arealene. Retningslinjene sier bl.a. at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Evt. tiltak bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. I dette tilfellet har 7

8 gjeldende plan byggeforbud i LNF-formålet. Selv om det er noe bebyggelse i nærheten, vil hytta øke det bebygde preget og dermed ytterligere skade naturverdiene knyttet til gjenværende naturpreget landskap i 100-metersbeltet langs sjøen. Et evt. dispensasjonsvedtak vil derfor være i strid med nasjonal politikk, samt skape en uheldig presedens med tanke på andre saker. De gir derfor kommunen råd om å avslå dispensasjonssøknaden. Vest-Agder fylkeskommune ved fylkeskonservator har i e-post datert kommentert søknaden. De skriver at saken har vært fremlagt plan og miljøseksjonen som ikke har noen merknader til tiltaket. Fylkeskonservatoren har følgende merknad: "Det er i dag ikke registrert automatisk fredete kulturminner i tiltaksområdet. Fylkeskonservator vurderer potensialet for funn som relativt lite og finner det ikke nødvendig å foreta særskilte registreringer i området. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at dersom det ved tiltak i marken oppdages kulturminner eller oldsaker, skal arbeidene stanses i den utstrekning de kan berøre fornminnene eller deres sikringssone på 5 meter. Melding skal i så fall straks sendes Vest Agder fylkeskommune v/fylkeskonservatoren. Tiltakshaver plikter å underrette den som skal utføre arbeidene om dette, men står selv ansvarlig for at det blir overholdt, jf. kulturminneloven 8. Ansvarlig søkers/tiltakshavers kommentarer til uttalelser: Ansvarlig søker har gitt følgende tilbakemelding til fylkesmannens uttalelse: 8

9 Leder teknisk forvaltnings samlede vurdering: Plan- og bygningsloven 19-2 gir anledning til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven på nærmere vilkår. Det følger av 19-2, 2. ledd at det ikke kan dispenseres dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Videre fremgår det at det skal foretas en avveining av hensynene som taler for og i mot en dispensasjon. Det kan bare dispenseres dersom det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for en dispensasjon. I 19-2, 3. og 4. ledd er det fremhevet ulike hensyn som skal tillegges særlig vekt i vurderingen. I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 er det søkt om dispensasjon fra pbl. 1-8 og kommuneplanens arealdel, vedrørende oppføring av fritidsbolig i strandsonen, i et område som etter kommuneplanens arealdel er utlagt til LNF-område. Hensynet bak byggeforbudet i strandsonen er landskapsvern, allmennhetens ferdsel og det biologiske mangfold. Hensynet bak byggeforbudet etter kommuneplanens arealdel er landbruks-, frilufts- og naturverninteressene. Teknisk forvaltning ser delvis søkers argumentasjon for at tiltaket kan oppfattes som en fortetting. I 1990 ble det gitt dispensasjon og tillatelse for oppføring av tre fritidsboliger i rekke. Like øst for tiltaket ble det i 1997 gitt tillatelse til en ny fritidsbolig. Byggeforbudet i strandsonen og etter kommuneplanens arealdel gjaldt også når disse hyttene ble omsøkt. I tillegg så ligger det tre boliger i underkant av 100 meter fra den omsøkte hytta. Disse ligger øst, vest og nord for tiltaket. 9

10 Den ga Mandal kommune dispensasjon for at det kunne oppføres en brygge på denne eiendommen. Vedtaket ble påklaget og opphevet av fylkesmannen i brev datert Den ga teknisk forvaltning dispensasjon for at det kunne anlegges en steinkant langs sjøen, der brygga tidligere var omsøkt. Nabo skriver at den omsøkte hytta ikke har veirett over deres eiendom. Eiendommen er i dag bebygd med en bolig. Om dens veirett også åpner for ei hytte, er et privatrettslig forhold. Dette må avklares før det kan gis bygge- eller delingstillatelse for eiendommen. Vi finner å kunne behandle dispensasjonene fra byggeforbudet før veiretten er avklart. Teknisk forvaltning er ikke kjent med at det omsøkte området benyttes av allmennheten. Det vises her til at området ligger noe inneklemt mellom eksisterende hytter. Vi er heller ikke kjent med at det finnes registeringer i området etter naturmangfoldloven. Miljødirektoratets naturbase har ingen registreringer i dette området. Naboene har flere merknader som går på tiltakets plassering og utforming. De mener tiltaket vil bli ruvende, samtidig som det vil gi ulemper for dem i forhold til innsyn. En befaring der salinger er satt ut, vil kunne avklare dette. Etter teknisk forvaltning sin oppfatning vil tiltaket i vesentlig grad øke det bebygde preget i området. Tiltaket vil med dette komme i vesentlig konflikt med byggeforbudet i strandsonen, og lovens vilkår for å kunne få dispensasjon er derfor ikke oppfylt. Vi viser her til de statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen 6.2, kulepunkt 6, der det heter at en eventuell fortetting i eksisterende områder forutsettes å være godkjent i oppdatert kommuneplan og reguleringsplan, og skal ikke være i strid med disse retningslinjene. KONKLUSJON: Ut fra en konkret vurdering har leder teknisk forvaltning kommet til at det ikke foreligger grunnlag for å gi dispensasjon. Siden det er gitt dispensasjon for hytter i dette område tidligere, anbefaler vi planutvalget å foreta en befaring før vedtaket fattes. Utbygger anmodes om å vise hyttas plassering i terrenget med salinger. Mandal Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Saksparter: Fylkesmannen i Aust og Vest-Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Janne Karin Kristensen Ballastgata 5 A 4515 Mandal Lillian K Skribeland Epleveien KRISTIANSAND S LKS Bygg AS - Arkitre Øksa MANDAL Torbjørn Vik Åsveien MANDAL Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 KRISTIANSAND S 10