DISPENSASJON OG TILLATELSE VEDTAK

Transkript

1 MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Trygve Jensen Kristenbergvegen Sola DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/693-7 Eirik Skogstad Nilsen, / DISPENSASJON OG TILLATELSE Anleggelse av vei og parkeringsplass, etablering av brønn, samt opparbeidelse av midlertidig anleggsvei på gnr. 77, bnr. 5 og 115. Sted/adresse: Landeveien 198. Tiltakshaver: Trygve L. Jensen. VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav f og l, 20-2 andre ledd bokstav b, og 20-4 første ledd bokstav a og e gis det tillatelse til å opparbeid vei og parkeringsplass for to biler på gnr. 77, bnr. 5, og tillatelse til å etablere brønn på gnr. 77, bnr. 115 i tråd med situasjonskart, samt øvrig dokumentasjon mottatt Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra byggeforbudet i Pbl. 1-8 andre ledd med sikte på etablering av brønn på eiendommen som omsøkt, og midlertidig dispensasjon fra byggeforbudet i Pbl. 1-8 andre ledd for anleggelse av midlertidig anleggsvei fra parkeringsplass og ned til fritidsbolingen på 77/115 frem til og med Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Det settes som vilkår for dispensasjonen at vei tilbakeføres så fort behovet for å bruke den opphører. Det midlertidige anleggsveien med fylling skal ikke plasseres nærmere nabogrensen til 77/116 enn en meter. Det er ikke tillatt med ytterligere terrenginngrep som sprenging eller meisling av fjell i forbindelse med etablering av veien og arbeidet må videre gjøres så skånsomt som mulig, slik at terrenget lett kan tilbakeføres. Videre settes det som vilkår at naboen på 77/116 sine parkeringsrettigheter på 77/5 ivaretas og ikke forringes ved etableringen av vei og parkeringsplassene på 77/5 og under byggeperioden på 77/115. Det settes som vilkår for etableringen av brønnen at vannledningen frem til fritidsboligen skal legges så skånsomt som mulig i terrenget. TEKNISK FORVALTNINGS MYNDIGHET OG SAKENS BAKGRUNN Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra i sak POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : INTERNETT: Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : ORG.NR :

2 Søknaden Trygve L. Jensen om tillatelse til å opparbeide vei og parkeringsplass på gnr. 77, bnr. 5, hvor grunneier Hjorteland har gitt skriftlig samtykke til dette. Veien og parkeringsplassen legges skånsomt i terrenget og vil ikke være synlig fra sjøen. Jensen søker videre dispensasjon fra byggeforbudet i Pbl. 1-8 til å etablere brønn på sin eiendom, i tillegg til å opparbeide en midlertidig anleggsvei fra parkeringsplassen til stedet hvor fritidsboligen hans skal oppføres. Denne skal tilbakeføres så snart arbeidet med fritidsboligen er ferdig. Arealplanstatus Den omsøkte brønnen og midlertidige anleggsveien på den aktuelle eiendommen ligger innefor 100-metersbeltet langs sjøen hvor det gjelder 100- meters byggeforbud etter Pbl Bygge- og anleggstiltak som er ikke ledd i stedbunden næring som er tillatt nærmere, og tiltakene er dermed avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. I forhold til den permanente veien og parkeringsplassen ligger den på område som er uregulert, og er i kommuneplanen for Mandal utlagt som byggeområde, eksisterende fritidsboligområde. Det er et krav for utarbeidelse av reguleringsplan før bygging/deling i disse områdene. Men det følger av kommuneplanen for Mandal 2.2 at plankravet ikke gjelder når høyden på fyllingen er under en meter. Tiltaket er dermed ikke avhengig av dispensasjon. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra byggeforbudet i Pbl. 1-8 for å etablere brønn på eiendommen og midlertidig dispensasjon for å opparbeide en midlertidig anleggsvei til eiendommen i forbindelse med bygging av ny fritidsbolig på eiendommen. Søknaden er blant annet begrunnet med at anleggsveien kun etableres som en midlertidig løsning for å kjøre ned materialer og utstyr i forbindelse med oppføringen av den nye fritidsboligen. Det vises til at bryggen på eiendommen ikke vil tåle belastningen av gravemaskinen som skal bruker og at det derfor er behov for å etablere veien. I forhold til etableringen av brønn på eiendommen vises det til at det er brønnboringsfirma som har påvist plassering av brønnen. Det er saltvann på begge sider av eiendommen, og brønnen må ha avstand fra sjøen. Det anføres videre at brønnpumpen er lydløs og vil ikke være til sjenanse, og tiltaket i seg selv knapt vil bli synlig i terrenget. Det eksisterende brønnen på eiendommen har ikke kapasitet for å betjene funksjonene som er lagt inn i den nye fritidsboligen, og det bes om at søknaden innvilges. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. ANDRE MYNDIGHETERS UTTALELSER Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder uttaler blant annet i brev av at: «( )Permanent atkomstvei med parkeringsplass ligger innenfor kommuneplanens byggeområde H4 for fritidsbebyggelse. Utfyllende bestemmelser sier at byggegrense mot sjø ligger i formålsgrensen. Byggeforbudet etter pbl 1-8 antas derfor ikke å gjelde i de deler av byggeområdet som ligger i 100-metersbeltet langs sjøen. Byggeområdet har likevel i utgangspunktet et krav om detaljregulering før tiltak etter pbl 20-1 kan iverksettes. Da permanent vei og parkeringsplass ikke vil være synlig fra sjøen, vil vi ikke frarå dispensasjon med vilkår om god naturtilpasning.

3 Søknaden om å anlegge midlertidig anleggsvei gjelder i en lengde av ca. 60 meter mellom omsøkte parkeringsplass og ny hyttelokalisering. Hele veien blir liggende innenfor kommuneplanens LNF-formål med byggeforbud. I tillegg gjelder forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet langs sjøen etter pbl 1-8. Her gjelder da også statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen der Mandal kommune hører til områdene med stort press på arealene. Retningslinjene sier bl.a. at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Evt. tiltak bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. Fylkesmannen viser til vektlegging av landskapshensyn da riving av eksisterende hytte og oppføring av ny ble behandlet, herunder Fylkesmannens uttalelser av bl.a Anleggsveien vil delvis bli lagt utenfor naturlig atkomsttrase i terrenget, samt skade noe av det naturlige terrenget ut mot sjøen. En reversering av anleggsveien til opprinnelig natur mener vi ikke vil være kurant. Vi rår derfor kommunen til å avslå denne del av søknaden. Et slikt vedtak kan også lett skape uheldig presedens, samt senere føre til søknad om å gjøre veien permanent. Brønnen som søkes anlagt har vi isolert sett ikke spesielle merknader til. Velger kommunen å gi dispensasjon, bør det være på vilkår av at vannledning fram til hytta kan legges skånsomt i terrenget. ( )». Vest-Agder fylkeskommune uttaler blant annet i epost av at: «( ) Siden største delen av vegstrekningen er allerede anlagt/påbegynt vi finner at potensialet for funn av automatisk fredede kulturminner til å være ødelagt. Vi minner om meldeplikten tiltakshaver har etter kulturminnelovens 8 om det under arbeidets gang skulle dukke opp noe av arkeologisk interesse (for eksempel flint/keramikk, større ansamlinger av trekull/skjørbrente steiner). I tilfelle skal arbeidet stanses umiddelbart og kulturminnemyndighetene kontaktes. Vi finner det også svært uheldig at denne typen tiltak påbegynnes før kulturminnemyndighetene har fått saken på høring. ( )». MERKNADER FRA NABO/GJENBOER Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra naboen på 77/116. Merknadene går i hovedsak på at de synes at det er uheldig å søke om tilgivelse etter at arbeidet er utført, fremfor å søke om tillatelse i forkant av arbeidet. Videre uttrykkes bekymring for hvordan tilbakeføring av veien og stiller seg spørrende til hvordan sprengt/bortmeislet fjell tilbakeføres. Det vises til at veien blir veldig dominerende i terrenget og at dette umulig kan være greit innenfor 100- metersbeltet langs sjøen. Det uttrykkes bekymring for at dette er en tiltenkt permanent løsning med parkeringsplass nede ved den nye fritidsboligen. Det anføres videre at det er svært uheldig at grenseboltene er fjernet uten at naboen ble informert om det. I forhold til etablering av brønnen som vist på situasjonskartet vises det til det kan oppstå konflikt her, da plenen på deres hytte ligger tett inntil den nye brønnens plassering. Det vises her til at det er nødvendig å gjødsle plenen osv. Videre anføres det at det ikke er ønskelig for naboen å sitte å høre på brønnpumpen dersom denne avgir mye lyd og ber om at dette blir hensyntatt. Avslutningsvis vises det til at anleggsveien er etablert helt i nabogrensen og at den i hvert fall skal ligge en meter fra nabogrensen. Det bes om at veien flyttes slik at den overholder avstandsbestemmelsene i Pbl., og at den ikke blir liggende helt på nabogrensen. Tiltakshaver har kommentert merknadene og anfører i hovedsak at han beklager at arbeidet er påbegynt før tillatelse forelå. Han bestrider at anleggsveien er en permanent løsning og viser til at han ikke har plass til å etablere parkering nede ved den nye fritidsboligen. Videre vil det å lage kjørevei ned til fritidsboligen ha en helt annen kostnad enn den midlertidige

4 anleggsveien. Det anføres videre at det ikke er utført sprengningsarbeid eller meislet bort noe fjell, men at en middels stor stein ble knust for å unngå å fylle på for mye masse. Tiltakshaver beklager videre at grensebolten er flyttet, men viser til at denne skulle settes tilbake når arbeidet var utført. I forhold til å bruke bryggen på eiendommen, anføres det at den ikke tåler belastningen av å ta i land en stor gravemaskin. Det vises videre til at det er kun 5 til ti meter av anleggsveien som vil være synlig fra sjøen. I forhold til brønnen er det brønnboringsselskapet som har anbefalt denne plasseringen grunnet at eiendommen har saltvann på de andre sidene av eiendommen. I forhold til støy anføres det at brønnboringsselskapet har opplyst at det ikke vil være støy fra pumpen i brønnen. Det vises videre til at den eksisterende brønnen på eiendommen ikke har kapasitet for den nye fritidsboligen og at det derfor er nødvendig med en ny brønn på eiendommen. Det vises til rammetillatelsen som allerede er gitt for den nye fritidsboligen. VURDERING Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl fjerde ledd at kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon fra byggeforbudet i 100 meters beltet langs sjøen etter PBL. 1-8 og fra byggeforbudet i kommunens gjeldende arealplan for å etablere en brønn og anlegge en midlertidig anleggsvei i forbindelse med bygging av nye fritidsbolig på eiendommen. Hensynene bak byggeforbudet som er gitt i både i Pbl. 1-8 og LNF-område i kommunens gjeldende arealplan er blant annet de strenge nasjonale føringer som følger av statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Her hører Mandal kommune til og kystområdene i kommune har stort press på strandarealene. Det følger blant annet av de statlige retningslinjene at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Eventuelle tiltak bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. I forhold til å etablere brønnen som er omsøkt viser Mandal kommune til dette er en installasjon som ikke blir synlig fra sjøen. Ledningen skal graves ned og liggere under veien som skal tilbakeføres når anleggsperioden på eiendommen er ferdig. Mandal kommune kan derfor ikke se at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved å gi den omsøkte dispensasjon for å etablere brønnen på eiendommen. Det er videre søkt midlertidig dispensasjon for å anlegge en midlertidig anleggsvei fra parkeringsplassen vist i situasjonskartet og ned til stedet fritidsboligen skal oppføres. Mandal kommune viser til at veien oppføres uten at det skal sprenges eller meisles i fjell og at tiltaket således forholdsvis greit lar seg tilbakeføre. Det er kun tale om en anleggsvei for maskiner og vil således ikke inneha kvalitet for vanlig biltrafikk og veien vil i liten grad være synlig fra sjøen. Det vises videre til at tiltakshaver har fått tillatelse til å oppføre en fritidsbolig på eiendommen, og

5 tiltakshaver opplyser at alternativet er å bruke lekter. Dette betinger imidlertid en større opprustning av bryggen på eiendommen og nødvendiggjør dermed mer anleggsarbeid helt nede i sjøkanten. I forhold til presedensvirkning viser kommunen til at det vil bli stilt strenge krav til tilbakeføring, og det vises videre til opplysningene fra tiltakshaver om at det etter at fritidsboligen er oppført ikke vil være plass til å etablere parkeringsplass ned på hans eiendom uten at det må utføres større terrenginngrep. Mandal kommune vurderer derfor at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å gi en midlertidig dispensasjon for å anlegge den omsøkte anleggsveien på eiendommen. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får etablert brønn med tilstrekkelig kapasitet for fritidsboligen som skal oppføres og dette vil være til stor fordel for han. Naboen er bekymret for støy fra anlegget og at gjødsling av plenen på hennes eiendom vil påvirke vannet i brønnen som nå er omsøkt. Tiltakshaver opplyser at pumpesystemet som skal settes opp er lydløst og viser videre til at brønnen ligger ca. 80 meter under jorden slik at gjødsling av plenen ikke vil være problematisk i forhold til vannkvaliteten. I forhold til den midlertidige anleggsveien er det helt klart til stor fordel for tiltakshaver å få en grei adkomst til sin eiendom for å få ned maskiner og materialene som skal benyttes i forbindelse med oppføringen av fritidsboligen som er godkjent på hans eiendom. Ulempen med tiltaket er at det i anleggsperioden innebærer terrengarbeid i sårbar natur, og videre også vil medføre støy for naboeiendommene ved å gi den omsøkte dispensasjonen. Det opplyses imidlertid at anleggsveien ikke vil medføre behov for sprengningsarbeidet eller bort meisling av fjell, og således forholdsvis enkelt lar seg tilbakeføre. Kommunen viser videre til at ved dispensasjon og byggetillatelsen til oppføring av ny fritidsbolig på eiendommen måtte forstå at det ville medføre behov for transport av maskiner og materialer inn på eiendommen. Ut i fra en samlet vurdering har Mandal kommune under tvil kommet frem til at å anlegge en midlertidig anleggsvei som ikke kommer i konflikt med avstandsbestemmelsen i Pbl er et bedre alternativ enn å iverksete arbeid med bryggen på eiendommen. Det vurderes derfor at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Forutsetningene for å gi dispensasjon fra byggeforbudet etter Pbl. 1-8 i forhold til etablering av brønn og anleggelse av midlertidig anleggsvei på eiendommen vurderes å være tilstede. Den midlertidige dispensasjonen for opparbeidelse av midlertidig anleggsvei har varighet til og med Det vurderes at alt som trengs av maskinarbeid bør kunne være ferdigstilt innen dette tidspunkt og alt av materialer bør kunne plasseres på byggeplassen innen dette tidspunkt. Det vises her til at tiltaket er en anleggsvei for maskiner og dette inkludere ikke kjøring for håndverkere til og fra byggeplassen. Dette innebærer at den midlertidige anleggsveien skal tilbakeføres innen Mandal kommune ved teknisk forvaltning skal underrettes når tiltaket er tilbakeført, slik at befaring kan avholdes. Det stilles som vilkår for dispensasjonen at anleggsveien med fylling ikke kommer nærmere nabogrensen enn 1 meter. Videre skal det ikke utføres sprengningsarbeider eller bortmeisling av fjell i forbindelse med etableringen av veien. Parkeringsrettighetene til eier og brukere av 77/116 skal ivaretas og ikke forringes som følge av opparbeidelse av vei og parkeringsplass på 77/5. Dette gjelder også i forbindelse med bruk av den midlertidige anleggsveien i byggeperioden. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon for å etablere brønn og midlertidig dispensasjon for opparbeidelse av midlertidig anleggsvei etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. ADKOMST OG TILKNYTNING VA Avkjørsel er vist på innsendte situasjonskart, og den er i samsvar tidligere gitt avkjøringstillatelse.

6 Avfall Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Bygningsavfall skal håndteres etter forurensningslovens bestemmelser og leveres til godkjent oppsamlingsplass. UTFORMING/TILPASSING Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. Pbl INFORMASJON Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl ,- Tek. installasjon Pbl ,- Trafikk anlegg Pbl ,- Til sammen ,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 180/16. Med hilsen Glenn Anderson leder av teknisk forvaltning Eirik Skogstad Nilsen byggesaksbehandler Kopi til: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Ingunn Toft Olaf Isaachsens Gate 40 B 4514 Mandal Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lundsiden 4605 KRISTIANSAND S

7