Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: , Telefaks: Besøksadresse: E. C. Dahls g.

Transkript

1 Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: , Telefaks: Besøksadresse: E. C. Dahls g. 10 Saksbehandler Innvalgstelefon Lillian Hoem Justis- og beredskapsavdelingen vår dato Deres dato vår ref. (bes oppgitt ved svar) 2015/ Deres ref. 14/62461 Trondheim kommune Byggesakskontoret Postboks 2300, Sluppen 7004 TRONDHEIM J.nr. d-6\ (06 Dato 27 MAI 2016 n, , ~I t----- j Klage på rammetillateise for rekkehus med fire i CeciJlie.-L.Clt Cits-----' veg 4 - Trondheim 53/168 - Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak Trondheim kommune har godkjent oppføring av rekkehus med fire boenheter i Cecilie Løvøs veg 4. Naboer i bakenforliggende borettslag mener prosjektet p fører dem ulemper ut over det som kan aksepteres. Fylkesmannen har, under noe tvil, funnet kommunens vurderinger tilfredsstillende, og stadfester kommunens vedtak. Klagen er dermed ikke tatt til følge. Vi viser til klagesak oversendt ved brev av 3. mars Saksopplysninger Trondheim kommune ga i mars 2015 rammetillatelse for riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av rekkehus med fire boenheter i Cecilie Løvøs veg 4, gnr 53, bnr 168. Etter klager fra bakenforliggende borettslag opphevet Fylkesmannen kommunens vedtak ved brev av 21. september Opphevelsen var begrunnet i mangelfulle vurderinger av naboulemper. Trondheim kommune har behandlet saken på nytt, og ga rammetillatelse i brev av 25. november 2015, i delegasjonssak FBR RAM 3509/15. Kommunens vedtak er på nytt påklaget av Moholt borettslag, ved styreleder Lars Erik Walle, i brev av 13. desember Det er i klagen anført at prosjektet kun har gjennomgått noen små kosmetiske forandringer siden Fylkesmannens vedtak. Det anføres at kravene i TEK hva gjelder plassering, avstander i forhold til byggehøyder og Iys- og solforhold ikke blir oppfylt. Videre vises det til at sol /skyggediagrammene viser at leiligheter i Vestre Moholt-tun 18 vil miste deler av kveldssola i juni, når sola står høyest på himmelen, noe som vil bety at soltapet blir enda større andre deler av året, f eks mot slutten av august. Det er også anført at tillatelsen vil medføre presedens for utbygging på nabotomta, og at kombinasjonen av de foreslåtte nybyggene i Cecilie Løvøs veg 2 og 4 vil medføre en massiv vegg langs hele rekka med leiligheter i Vestre Moholt-tun 12, 14, 16 og 18, og at dette vil påføre beboerne vesentlige ulemper i form av innsyn og E-post: fmstpostmottak@fylkesmannen.no Internett: Organisasjonsnummer:

2 2 dårligere Iys- og solforhold. Det bes i klagen om at byggeplaner på Cecilie Løvøs veg 2 og 4 hensyntar eksisterende bomiljø i større grad enn prosjektert. Ansvarlig søker har kommentert klagers anførsler i brev datert 7. januar I tilsvaret anføres det at det er gjort betydelige endringer, blant annet er takterrassene innskrenket til halv størrelse og trukket lenger unna borettslaget, noe som vil hindre innsyn fra takterrassene. Det avvises også at Moholt-tunet vil miste kveldssola, og anføres at om så skulle være tilfelle, er det allikevel ikke mer enn hva man må kunne regne med i et tettbygget boligstrøk. Klagen er vurdert av bygningsrådet i møte 1. mars 2016, i sak 44/16. Klagen ble ikke tatt til følge, under henvisning til at man ikke kunne se at det var fremkommet opplysninger i klagen som tilførte saken nye momenter som ga grunnlag for å endre vedtaket. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Det vises til saksdokumentene i sin helhet. Fylkesmannen bemerker: Klagen anses fremsatt innen klagefristen av person med rettslig klageinteresse, jf. forvaltningsloven (fvl.) 28 og 29. Klageinstansens kompetanse Departementet er klageinstans for vedtak etter plan- og bygningsloven (pbl.), jf Departementets myndighet er i rundskriv T-2/09 av 23. juni 2009 delegert til Fylkesmannen. Fylkesmannen kan som klageinstans prøve alle sider av saken, men ved prøving av det frie skjønnet skal det legges vekt på hensynet til det lokale selvstyret, jf. fvl. 34 annet ledd. Rettslig utgangspunkt Plan- og bygningsloven er en såkalt "rettighetslov". Med det menes at søknad om tiltak skal godkjennes, med mindre det er hjemmel i lov, forskrift eller plangrunnlag for å avslå, jf. pbl Det fremgår av pbl at reguleringsplaner er juridisk bindende for fremtidige tiltak innenfor planens område, og av 11-6 at det samme er tilfellet for kommuneplanens arealdel. Planstatus Eiendommen er i kommuneplanens arealdel, vedtatt 21. mars 2013, vist som boligbebyggelse. Eiendommen ligger innenfor hensynssone kulturmiljø (Moholt Studentby). For denne sonen er det gitt retningslinjer, hvor det fremgår at Byantikvaren skal forelegges nye tiltak. Kommunen har ikke funnet det relevant å forelegge denne saken for Byantikvaren, da eiendommen ligger i randsonen mellom to ulike bygningsvolumer med ulik karakter (Moholt Studentby og østre/vestre Moholt-tun). Kommunen vurderer det slik at verken den eksisterende bebyggelsen på eiendommen i dag, eller den nye bebyggelsen det er søkt om, er knyttet til den kulturhistorisk verdifulle bebyggelsen og områdenes særpregede miljø som hensynssonen viser til. Fylkesmannen har ingen innvendinger til kommunens vurdering av dette. Eiendommen omfattes ikke av noen reguleringsplan.

3 3 Omsøkte tiltak er således ikke i strid med noen plan. Det blir da et spørsmål om omsøkte tiltak er i strid med noen av lovens materielle bestemmelser. Hvis ikke, skal tillatelse gis, jf. rettslig utgangspunkt som redegjort for ovenfor. Fylkesmannen kan ikke se at tiltaket er i strid med lovens materielle bestemmelser om avstand mot nabogrense eller høydebegrensninger som 29-4 fastsetter. Eventuelle naboulemper må da vurderes i henhold til 29-4 første ledd. Som redegjort for i vårt forrige vedtak i denne saken er vurderingstemaet etter denne bestemmelsen slik at annen plassering kan tilvises av kommunen dersom omsøkte plassering/høyde medfører betydelig ulempe for naboeiendommer og omkringliggende miljø. Det er som nevnt i vårt tidligere vedtak noe som skal til av kvalifiserte ulemper for naboer, for at kommunen kan pålegge en annen høyde eller plassering i medhold av denne bestemmelsen. Kommunen har ved sin nye behandling av saken innhentet sol /skyggediagrammer slik vi mente var nødvendig ved vår forrige behandling. Det var særlig spørsmålet om virkningen for balkon~ene i bakenforliggende borettslag på ettermiddag og kveld vi mente matte belyses tydeligere. Det er utarbeidet solanalyse som viser at ettermiddagssolen på balkongene ikke vil berøres av nybyggene (21. juni kl ). Innvirkningen er i hovedsak på garasjebygget til borettslaget, noe som er uproblematisk. En gang mellom klokken og (21. juni) vil de nye byggene frata balkongene i Vestre Moholttun 18, de lengst nordøst, kveldssolen. Det er altså, slik vi antok ved vår forrige behandling, ulemper i form av soltap for beboerne i disse leilighetene. Kommunen foretar følgende vurderinger av soltapet og øvrige naboulemper i sin forberedende klagesaksbehandling: «Det er stort press p boligarealer i kommunen, og kommuneplanens arealdellegger opp til høy fortetting. I boligfelt eller i områder hvor det er snakk om fortetting er det p regnelig at naboer m regne med ulemper som noe økt skygge. Byggesakskontoret skriver i sitt vedtak at bebyggelsen skal plasseres litt p skr i forhold til bakenforliggende bebyggelse i Vestre Moholt-tun, at bebyggelsen trappes ned fra sørvest mot nordvest og at ny bebyggelse villegge seg omtrent p samme høyde som eksisterende bebyggelse p eiendommen. Kommunen skriver videre i sitt vedtak at deler av Vestre Moholt-tun vil miste sol ca kl i juni, men at skyggevirkningene gjennom dagen er minimale. Byggesakskontoret har ikke kommet frem til at det er grunnlag for kreve en annen plassering av byggverket da de ulempene som p føres som følge av prosjektet ikke anses være betydelige. R dmannen støtter kommunens vurdering. Takterrassen er redusert til at den kun legges p den fremre del av taket og dette gjør at innsynsulempene vil bli forbedret fra tidligere situasjon. R dmannen er videre av den oppfatning at skyggeulempene for Vestre Moholt-tun ikke er s store at prosjektet ikke kan godkjennes slik det n er søkt om. R dmannen har imidlertid torståetse for de ulemper byggeprosjekt kan medføre p nabotomter, men er av den oppfatning at naboer m t le at det skjer utbygging p nabotomter som kan redusere bokvaliteten i noen grad. Tomta er godt egnet for utbygging og fortetting. Selvom det er et

4 4 ønske om fortetting av eksisterende boliqområder, vektlegger rsdmennen at det m være fortetting med kvalitet. R dmannen ser at nybygget vil kaste noe skygge, men er imidlertid av den oppfatning at dette mer-tapet av sol ikke fører med seg en betydelig ulempe, jf første ledd. Ved at takterrassen er n endret, vil innsynsproblematikken ogs reduseres. R dmannen er av den oppfatning at prosjektet kan godkjennes og finner de løsninger det legges opp til som akseptable.» Fylkesmannen registrerer at takterrassene nå er redusert betydelig i størrelse, o~ anser endringen som et godt grep for å hensynta naboene. Slik takterrassene na er utformet vil de ikke medføre innsynsulemper. Det vil fortsatt kunne være innsynsproblematikk mellom leilighetene i borettslaget og de nye rekkehusene. Vi registrerer at vinduene på rekkehusene synes å være justert noe i revidert søknad, og har kommet til at innsynsulempene-mellom eksisterende telllqheter oq-nve rekkehus ikke er aven slik kvalifisert grad at annen plassering må tilvises. De nye rekkehusene er noe skråstilt i forhold til eksisterende blokkrekke, noe som både er positivt i forhold til å avhjelpe innsynsulemper og også i forhold til at avstanden mellom leilighetene og de nye rekkehusene øker. Den største ulempen av de nye rekkehusene er slik vi ser det soltapet på kveldstid for noen av leilighetene i bakenforliggende borettslag. Som vi skrev i vårt første vedtak i saken er dette det eneste private utearealet beboerne i leilighetene disponerer, og det har vært av stor betydning å få klarlagt denne virkningen. Tap av kveldssol på eneste private uteoppholdsareal er etter vår oppfatning helt klart en ulempe, og vi har stor forståelse for at klagerne motsetter seg dette. Det må imidlertid også bemerkes at de angjeldende balkongene ligger tett opp til nabogrensen, og enhver utbygging på naboeiendommen i tråd med lovens minsteavstandskrav vil nok kunne medføre noe tap av kveldssol, særlig for de nederste balkongene. Det må også etter vårt syn kunne tillegges noe vekt i ulempevurderingen at beboerne i disse leilighetene vil ha tilgang på fellesarealer med kveldssol når kveldssolen går tapt på balkongene, selvom fellesarealer er aven annen karakter enn private balkonger. Vi er, under tvil, enige med kommunen i at soltapet på de angjeldende balkongene ikke er aven slik kvalifisert grad at annen plassering må tilvises i medhold av 29-4 første ledd. Konklusjon: Vi er etter en ny gjennomgang av saken, basert på nye sol-skyggeanalyser og endringen av takterrassenes utforming, kommet til at kommunens vurderinger av naboulempene denne gang er tilfredsstillende. Vi er også, under tvil, kommet til samme resultat som kommunen. Vi kan ikke se at ulempene av de nye rekkehusene, med reviderte takterrasser, er aven slik betydelig karakter at annen plassering/høyde må tilvises.

5 5 I medhold av pbl. 1-9 og etter delegasjon fra departementet fattes etter dette følgende vedtak: Trondheim kommunes vedtak av 25. november 2015, vedrørende rammetillatelse for riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av rekkehus med 4 boenheter i Cecilie Løvøs veg 4, gnr 53 bnr 168, stadfestes. Klagen er ikke tatt til følge. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fvl. 28. Partene er underrettet ved kopi av dette brev. Med hilsen KjetilOllstad (e.f.) direktør Lillian Hoem juridisk seniorrådgiver Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi: Robert Aune Cecilie Løvøs veg 4,.._-----~IKra mo~u~ga-'t-a:_1 _ 7050 TRONDHEIM 7011 TRONDHEIM Kongens gate 110 Vestre Moholttun TRONDHEIM 7048 TRONDHEIM