Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: , Telefaks: Besøksadresse: E. C. Dahls g. 10

Transkript

1 Fylkesmannen I Sør-Trøndelag Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: , Telefaks: Besøksadresse: E. C. Dahls g. 10 Saksbehandler Innvalgstelefon Vår dato Vår ref. (bes oppgitt ved svar) Lillian Hoem / Justis- og beredskapsavdelingen Deres dato Deres ref /2013[1624/162/17/5MWA _ 31%? "" T '2-.-:: n2.;: *..A.;: x,%».i R j ~' R]\9z_.f- v.- i..k..ja J... Rådhusve en 13 E l l.- f an n A i Å lziifl. 1;. I I V,..- a ll» RISSAKOMMUNE ' ag '- L byggesak i Ramsvika i Rissa, eiendommen 162/17 - Fylkesmannen opphever kommunens vedtak - saken returneres for ny behandfing Rissa kommune har ettergodkjent bygging av plattinger på en hytteeiendom og dispensert fra lovens avstandskrav mot nabogrenser. Fylkesmannen kan ikke se at kommunens dispensasjonsvurdering oppfyller lovens krav, og opphever derfor kommunens vedtak. Saken sendes tilbake til kommunen for ny behandling. Vi viser til oversendelse av klagesak ved e-post av 2. desember Vi beklager lang Saksbehandlingstid. Saksopplysninger Det er søkt om ettergodkjenníng av oppførte plattinger, dels utført i tre og dels støpt, på hytteeiendommen 162/17 i Ramsvika i Rissa. Terrassene/plattingene strekker seg helt inntil nabogrensen mot sjøen i sør, 0,4 meter fra nabo mot vest (162/16) og inntil 1 meter fra nabo mot øst (162/16). Hovedutvalg for landbruk, teknisk og miljø (HLTM) godkjente søknaden i møte 25. september2012, i sak 151/12. Godkjenningenble imidlertidgitt på vilkårav at tiltaket ble redusert og trukket minst 4 meter fra nabogrensene på alle sider. Det bleogsåvarsletileggelseav overtredelsesgebyr på 5000; kr. Det ble ikkeforetatten reduksjonav tiltaketi tråd medkommunensvilkår. Kommunen mottok i stedet søknad om dispensasjon fra avstandskravene og fra reguleringsplanens bestemmelser om utnytting ved brev av 14. mai Hovedutvalg for landbruk, teknisk og miljø vurderte saken i møte 29. august 2013, l sak 85/13. Naboene hadde ikke inngitt merknader til den varslede dispensasjonssøknaden, noe administrasjonen syntes å vektlegge i sin vurdering. Det ble innstiltpå å gi dispensasjonfor det omsøkte,menslikat plattingene måtte trekkes 2 meter unna nabogrensen mot sjø. Utvalget vedtok å befare eiendommen, noe som så ble gjort. Naboene deltok ikke ved befaringen. Embetsledelse og Kommunal- og Justis- og Landbruk og Miljøvern- Oppvekst- og Sosial- og administrasjonsstab samordningsstab beredskapsavdeling bygdeutvikling avdeling utdanningsavdeling helseavdeling Telefaks E-post: fmstpostmottak@fyikesmannen.no Internett: Organisasjonsnummer:

2 2 Saken ble igjen vurdert av HLTM i møte 24. september 2013, i sak 99/13. HLTM vedtok å tillate tiltaket som omsøkt, og varslet overtredelsesgebyr på ; kr. Dette vedtaket ble påklaget av naboene Else Grete Sølsnes og Svein Røsten ved brev datert 1. oktober Det beklages at man ikke var oppmerksom på at en måtte inngi merknader til den varslede dispensasjonssøknaden. Klagerne mente dette allerede var gitt, gjennom merknader til første nabovarsling, hvor de hadde gitt sterkt uttrykk for at det utførte ikke kunne aksepteres. De viser til at både de og de nærmeste naboene vest for angjeldende tomt hadde påklaget da de mottok søknaden om de utførte tiltakene. De regnet med at disse klagene var tilstrekkelige, og regnet ikke med at kommunen godkjente bygging nærmere nabogrensen enn 4 meter så lenge det ikke forelå noe skriftlig samtykke fra naboene. Klagerne ber om at første vedtak i saken opprettholdes, slik at firemetersgrensen respekteres. Palmer Nerland i Nerland prosjektutvikling har på vegne av tiltakshaver kommentert klagen ved brev av 31. oktober 2012 (vi legger til grunn at årstallet skal være 2013). Else Grete Sølsnes og Svein Røsten har kommentert Nerland sine merknader ved brev av 7. november HLTM har vurdert klagen i møte 28. november 2013, i sak 146/13. Administrasjoneninnstilte da på å delvis imøtekommeklagerneslik at tiltaket måtte reduseres og ikke komme nærmere eiendomsgrense mot nabo i øst enn to meter. Utvalget vedtok imidlertid enstemmig å ikke ta klagen til følge. Begrunnelsen var følgende: <<Plattingen helt inntil nabogrense anses ikke å medføre vesentlig ulempe for nabo>>. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Fylkesmannen har i etterkant av kommunens oversendelse av saken hit mottatt e-poster av 16. desember 2013 og 11. mars 2014 fra Svein Røsten. Inge og Anne Grete Sætereng har dessuten sendt klage direkte hit ved brev datert 18. desember Fylkesmannen bemerker Klagen fra Svein Røsten og Else Grete Sølsnes er inngitt innenfor klagefristen og av person med rettslig klageinteresse, jf. forvaltningslovens (fvl.) 28 og 29. Når det gjelder ovennevnte brev fra Anne Grethe og Inge Dahl Sætereng konstaterer vi at de ikke har klaget på vedtaket innen klagefristen. De innga merknader til nabovarsel tidlig i saken, og har nå kommet med en klage etter kommunens oversendelse av klagesaken hit. De skriver i brevet hit at de påklager vedtaket. Vedtaket ble fattet 24. september 2013, og klagen er fremsatt hit i brev av 18. desember Klagen er dermed fremsatt tre måneder etter vedtak. Dette er etter klagefristens utløp.

3 3 Forå kunne vurdere deres klage må det da foreligge grunnlag for å gi oppreisning for fristoversittelsen. Forvaltningslovens 31 gir følgende vurderingstema: «Selv om klageren har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandlingsåframt a) parten eller hans fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med klageetterpå, eller b) det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet.>> Klagerne har ikke angitt noen grunn for at de har drøyd med å påklage vedtaket. Det fremgår av kommunens orientering om det fattede vedtaket som ble sendt til eierne av begge naboeiendommene at vedtaket kan påklages, og at klagefristen er tre uker. Vi finner således ikke grunnlag forå gi oppreisning for klagefrist etter bokstav a, da klagernekan lastesfor å ha ventet så lenge med å påklagevedtaket. Oppreisning etter bokstav b skal ikke være kurant. Det skal en del til forå kunne ta klagen til behandlingnår klagerne kan lastes for å ha ventet med å påklage. Etter andre ledd skal det i vurderingen legges vekt på om en endring kan medføre skade eller ulempe for andre, noe som nettopp er tilfellet i en slik sak hvor det er gitt tillatelse til bygging. Idenne konkrete saken er det imidlertid slik at det er kommet en rettidig klage fra de andre naboene som skal tas under behandling, og temaene for klagene er sammenfallende. Det blir etter vår oppfatning dermed ikke avgjørende hvorvidt klagen fra Sætereng tas opp til realitetsvurdering, da klagen fra de andre naboene uansett skal vurderes. Vi kan ikke se at det foreligger slike særlige grunner som bestemmelsen i 31 bokstav b krever for at det skal kunne gis oppreisning for fristoversittelsen. Klagen fra Saetereng avvises derfor. Dette avvisningsvedtaket er et nytt vedtak i saken som kan påklages. Oppsummering: Klagen fra Sætereng er fremsatt for sent, og det foreligger ikke grunnlag for å gi oppreisning for fristoversittelsen. Klagen må derfor avvises. Avvisningsvedtaket er et nvtt enkeltvedtak i saken som kan påklaqes. Klagen fra naboene Sølnes/Røsten skal realitetsbehandles, og angår som nevnt de samme tema som klagen fra Sætereng. Klaqeinstansens kompetanse Departementet er klageinstans for vedtak etter plan- og bygningsloven (pbl.), jf Departementets myndighet er í rundskriv T-2/O9 av 23. juni 2009 delegert til Fylkesmannen. Fylkesmannen kan som klageinstans prøve alle sider av saken, men ved prøving av det frie skjønnet skal det legges vekt på hensynet til det lokale selvstyret, jf. fvl. 34 annet ledd. Rettslid utgangspunkt Plan- og bygningsloven er en såkalt "rettighetslov". Med det menes at søknad

4 4 om tiltak skal godkjennes, med mindre det er hjemmel i lov, forskrift eller plangrunnlagfor å avslå, jf. pbl Det fremgår av pbl at reguleringsplaner er juridisk bindende for fremtidige tiltak innenfor planens område, og av 11-6 at det samme er tilfellet for kommuneplanens arealdel. Når det gjelder allerede utførte tiltak ser vi at naboene har særlig sterke innvendinger mot tiltaket basert på at man har tatt seg til rette og bygget forut for nabovarsling og søknadsbehandling. Fylkesmannen vil til dette bemerke at en søknad om ettergodkjenning av allerede utførte tiltak skal behandles som om tiltaket ikke allerede var utført. Søknaden kan således ikke vurderes strengere som en slags «straff» for at tiltaket er utført før søknad, samtidig som en heller ikke kan vurderes mildere på bakgrunn av kostnader med å eventuelt tilbakeføre tiltaket om en ikke skulle få innvilget søknaden. Søknaden skal vurderes uavhengig av at det allerede er oppført. Det er i saken her også varslet overtredelsesgebyr, nettopp fordi en har oppført søknadspliktig tiltak uten søknad. Overtredelsesgebyret er imidlertid ikke gjenstand for vurdering i saken her. Planstatus Dmrådet er omfattet av reguleringsplan for deler av eiendommen Ramsvik, gnr 1 bnr 1. Det fremgår ikke av de oversendte dokumenter når denne planen er vedtatt. Eiendommen og de omkringliggende naboeiendommene er regulert til byggeformål,fritidsbebyggelse. Planen inneholder juridisk bindende bestemmelse om at tomteutnyttelsen, dvs bruksareal i % av tomtens areal, kan være inntil 15 %. Det fremgår også at eksisterende vegetasjon ikke bør fjernes eller ødelegges uten etter samtykke fra kommunen, og at man ved beplantning skal tilstrebe å få den vegetasjon som naturlig passer inn i området. I kommuneplanens arealdel er det gitt en rettsvirkningsbestemmelse som sier at arealdelen ikke er rettslig bindende for bygge- og anleggstiltak i områder hvor det foreligger gjeldende reguleringsplaner. Lovens krav til avstand mot nabogrense Plan- og bygningslovens 29-4 oppstiller et krav om at bygning skal ha en avstand til nabogrense på minst fire meter. Begrepet byggverk er en samlebetegnelse, og dekker alle former for tiltak som omfattes av loven, ikke bare bygninger men også andre konstruksjoner og anlegg. Plattinger og terrasser omfattes av lovens krav til avstand mot nabogrense. Omsøkte plattinger er plassert nærmere nabogrensene enn lovens krav til avstand. Det kreves dispensasjon fra lovens avstandskrav for at tillatelse skal kunne gis. Det er også søkt om slik dispensasjon. Dispensasjon I pbl fremgår at dispensasjon krever grunngitt søknad og særskilt varsling av naboer. Vurderingen av hvorvidt dispensasjon kan gis må foretas med hjemmel i 19-2, hvor det bl. a. heter at: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynenebak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovensformålsbestemmelse,blir vesentligtilsidesatt. I tillegg må fordeleneved å

5 5 gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering". Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Lovens avstandsbestemmelse er først og fremst begrunnet ut fra brannsikringsmessige hensyn samt hensynet til naboer, ved at den sikrer rom, utsikt og lys til den enkelte eiendom. Plattinger og verandaer liggende på bakken kan ikke anses å ta rom, utsikt eller lys fra naboeiendommene, men de legger til rette for aktiviteter på plattingene som vil kunne oppleves forstyrrende for naboene, særlig når de legges helt inntil nabogrensen. Sivilombudsmannen har i en sak (1. mars SOM ) behandlet en sak som gjaldt spørsmålet om dispensasjon fra avstandskravet for å oppføre en veranda 2,1 meter fra nabogrensen. Saken ble vurdert etter den forrige plan- og bygningslovens (pbl. av 1985) 70, som er videreført uten realitetsendringer i Uttalelsen er derfor fortsatt relevant. Sivilombudsmannen uttalte at forbudet mot bygging nærmere nabogrensen enn fire meter innebærer at lovgiver har foretatt en avveining av interesser. Det må da utvises tilbakeholdenhet med å dispensere fra dette. At ulempene naboen vil oppleve er beskjedne vil derfor ikke være et selvstendig argument for at dispensasjon skal gis etter pbl Tiltakshaver må kunne påvise relevante fordeler ved dispensasjon. En slik fordel må være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Når det gjelder kravet for å kunne dispensereer altså dette todelt. En dispensasjon må for det første ikke vesentlig tilsidesette hensynene bak den bestemmelse det dispenseres fra. Hensynene bak avstandskravet er som nevnt brannsikringsmessige hensyn samt hensynet til naboer, ved å sikre rom, utsikt og lys til den enkelte eiendom. Verandaer og plattinger på bakken vil neppe kunne sies å vesentlig tilsidesette disse hensynene. Det første kravet kan etter vår vurdering dermed sies å være oppfylt. Når det gjelder kravet om at fordelene ved å dispensere skal være klart større enn ulempene kan vi imidlertid ikke se at denne vurderingen er korrekt foretatt av kommunen. Utvalget tillot det omsøkte i sitt vedtak. Det fremkommer ikke noen begrunnelse eller dispensasjonsvurdering fra utvalget. I den forberedende klagesaksbehandlingen vedtar utvalget å ikke ta klagen til følge med følgende begrunnelse: <<Plattingen helt inntil nabogrense anses ikke å medføre vesentlig ulempe for nabo>>. Som det fremgår av ombudsmannens uttalelse som det er redegjort for ovenfor er dette ikke tilstrekkelig begrunnelse for å tillate bygging inn i firemetersonen. Det foreligger etter vår oppfatning en rettsanvendelsesfeil i det man ikke har godtgjort at fordelene ved å tillate bygging inn i firemetersonen er klart større enn ulempene. Det vil etter vår oppfatning være ulemper for naboene knyttet til en slik massiv utbygging, da det tilrettelegges for aktiviteter og opphold helt inn i nabogrensen på en annen måte enn om områdene hadde vært beholdt i sin naturlige form. Dette kan, som kommunens administrasjon har redegjort for, både gi ulemper i form av støy og innsyn. Fordelene for tiltakshaver med å

6 6 kunne utnytte tomten sin som han vil må være klart større enn ulempene for naboene for at det skal kunne dispenseres fra de avstandskrav Iovgiver har oppstilt. Det må da også vurderes om tiltakshaver har gode nok uteoppholdsarealer uten å bygge igjen firemetersonen på bekostning av naboenes ønsker om å opprettholde en viss avstand mellom byggverkene. Ien slik vurdering vil det også være relevant å se hen til reguleringsplanen, som setter begrensinger til tillatt tomteutnyttelse og dens intensjoner om mindre hytter på naturtomter. En reguleringsplans intensjoner vil kunne være et tolkningsmoment i en dispensasjonsvurdering, selv om den ikke inneholder klare nok bestemmelser til å være direkte juridisk bindende. Kommunens dispensasjonsvurdering er mangelfull, og utvalget synes å ha lagt feil vurdering til grunn for sin tillatelse, i det man har tillatt bygging helt inntil nabogrensene fordi det anses å ikke medføre vesentlig ulempe for nabo. Dette er ikke korrekt vurderingstema, og kommunens vedtak må derfor oppheves som ugyldig. Fylkesmannen vil også bemerke at det er kommunen som må foreta en slik vurdering av om det kan dispenseres fra lovens avstandskrav. Hvorvidt naboene har inngitt merknader skal ikke være avgjørende. Kommunen må ta stilling til om hensynene bak den bestemmelse det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt, og om fordelene ved å gi en dispensasjon er klart større enn ulempene, uavhengig av hva naboene måtte mene om spørsmålet. En slik vurdering skal ikke overlates til naboene. Vi har som nevnt kommet til at kommunens vedtak er ugyldig som følge av rettsanvendelsesfeil, og sender saken tilbake til kommunen for ny vurdering. Når saken skal vurderes på nytt ber vi også kommunen foreta en behandling av den omsøkte dispensasjon fra planens krav til utnytting. Dette er omsøkt og gitt av kommunen uten noen nærmere vurdering. Dersom det skal godtas avvik fra reguleringsplanens krav til utnytting må det foretas en dispensasjonsvurdering, selv om avviket er lite. Når det gjelder denne vurderingen ber vi også om at det vurderes i henhold til den nye veilederen om grad av utnytting, som blant annet gir veiledning på hvordan eldre reguleringsplaners krav om maks tillatt utnytting skal tolkes. Fylkesmannen vil også anmode om at det foretas en vurdering av tiltaket i forhold til pbl. 29-2, hvoretter ethvert tiltak skal inneha gode visuelle kvaliteter blant annet i forhold til dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Også her vil reguleringsplanens intensjoner kunne være tolkningsmoment. Konklusjon: Fylkesmannen er kommet til at kommunens vedtak lider av en rettsanvendelsesfeil som medfører ugyldighet. Vedtaket må derfor oppheves. Klagen fra Sølsnes/Røsten er dermed i realiteten tatt til følge. Klagen fra Sætereng avvises da den er for sent fremsatt og det ikke foreligger grunnlag for å gi oppreisning for fristoversittelse. Avvisningsvedtaket kan påklages innen tre uker. Eventuell klage rettes til Fylkesmannen, som videresender klagen til departementet dersom den ikke tas til følge her.

7 .u 7 I medhold av pbl. 1-9 og etter delegasjon fra departementet fattes etter dette følgende vedtak: Rissa kommunes vedtak av 24. september 2013, i sak 99/13, vedrørende byggetiltak på eiendommen 162/17 oppheves. Saken returneres kommunen for ny behandling. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fvl. 28. Fylkesmannens avvisning av klagen fra Sætereng kan påklages som nevnt ovenfor. Med hilsen Mari Mogstad direktør (e.f.) Trond Flydal underdirektør Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi: PalmerNerland Granåsveien TRONDHEIM Våres eiendom Fjellseterveien 7020 TRONDHEIM AS v/børge 1 Stamnes Anne Grethe og Sigmunds vei TRONDHEIM Inge Dahl e Sætereng Else Grethe Wedels gate TRONDHEIM Sølsnes og Svein Røsten