Øvre Eiker kommune - gnr 77/515 og 77/620 - Klage på rammetillatelse til to leilighetsbygg

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: 2013/6696 Arkivnr.: Deres referanse: Saksbehandler: Rune Fredriksen Øvre Eiker kommune Rådhuset 3300 Hokksund Innvalgstelefon: Øvre Eiker kommune - gnr 77/515 og 77/620 - Klage på rammetillatelse til to leilighetsbygg VEDTAK Klagen tas til følge. Fylkesmannen opphever Øvre Eiker kommunes vedtak av 19. juni Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 10. oktober Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad om rammetillatelse til oppføring av to leilighetsbygg på eiendommene gbnr, 77/515 og 77/620, Støagata 17 og 19a, i Hokksund sentrum. Øvre Eiker kommune innvilget søknaden i vedtak av 19. juni 2013 under henvisning til at søknaden var i samsvar med gjeldende reguleringsplan for område. Vedtaket er påklaget av nabo Tom Olav Abrahamsen, eier av gbnr 77/432, i klage av 12. august Roy Drange Hansen har i brev av 12. august 2013 fremsatt klage på vegne av nabo Chong Kim og Per Drange Hansen som er eiere av gbnr 77/408. Det fremgår av sakens dokumenter at kommunen har gitt utsatt frist for å komme med merknader i klagesaken slik at begge klagene anses innkommet før klagefristen gikk ut. I klagene anføres det at vedtaket bryter med gjeldende reguleringsplan på flere punkter. Det bemerkes også at de tidligere har hatt flere merknader til nabovarsel i saken som ikke er kommentert eller vurdert av verken kommune eller utbygger. Når det gjelder kommunens vurdering av at planbestemmelsen om at bebyggelsen skal være trappet ned mot Nøstegata kun gjelder eiendommene som ligger ut mot gaten påpeker klager at dette ikke er noen reel nedtrapping. Videre vises det til tidligere uttalelser da gjeldende Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 5 reguleringsplan var på høring. I plandokument 144/ oktober 2002 skrev kommunen følgende til spørsmål om byggehøyden: «byggehøyden på 4 etg. er kun tenkt ut mot Stasjonsgt. dette vil bli presisert i revidert plan». Klager mener derfor at det må foretas en reell nedtrapping fra Stasjonsgata til Nøstegata slik at det i da i hvert fall ikke kan bygges fire etasjer på gbnr 77/620 Videre anfører klagerne at det det samlet sett er planlagt en større utbygging i reguleringsplanens område III slik at kravet til detaljregulering slår inn. Klagerne viser i denne forbindelse til at Fylkesmannen i vedtak av 23. august 2013, uttalte at tiltaket på nabotomten, gbnr 77/173, var avhengig av dispensasjon fra plankravet. De anfører derfor at Øvre Eiker kommune ikke kan la et selskap som kommunen selv eier få starte bygging før det er utarbeidet detaljregulering. Klagen ble behandlet av Fagkomite for plansaker, planlegging og teknisk drift i møte 25. september 2013 som ikke fant grunnlag for å endre administrasjonens tidligere vedtak. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. Kommunal og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av klagesaker under departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene. Fylkesmannens merknader Det følger av plan- og bygningsloven 21-4 første ledd at kommunen skal gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. Tiltakshaver har altså rett til å få innvilget søknader som er i samsvar med plan- og bygningsloven og den til enhver tid gjeldende regulering av området. I denne saken har klagerne anført at omsøkte tiltak ikke er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Fylkesmannen vil derfor i det følgende gå nærmere gjennom klagers anførsler og vurdere disse. Planstatus Eiendommen ligger innenfor et byggeområde III som i reguleringsplan for Nøsteområdet, vedtatt av Øvre Eiker kommunestyre 2. april 2003, er regulert til kombinert formål bolig/kontor. I reguleringsplanens 4 står det følgende i bestemmelsen til byggeområde III: «Området kan bebygges med bolig/foretning/kontor inntil 4 etasjer med inntil 100% utnyttelse. Tillatt mønehøyde er 13 meter. En biloppstillingsplass per boenhet som ved nye prosjekter skal løses i kjeller. 20 biloppstillingsplasser per 1000 kvm kontor/foretningslokale. Bygningene skal trappes ned mot Nøstegata, hvor tillatt mønehøyde er 7,5 meter. Det kreves bebyggelsesplan ved utbyggingen av en større del av arealet.» Den aktuelle saken gjelder 2 bygninger på fire etasjer. Byggene har en gesimshøyde på ca 12 meter og skal ha en tilbaketrukket takterrasse. Til sammen medfører utbyggingen 19

3 Side 3 av 5 leiligheter på gbnr 77/515 og 77/620. Klager har anført at utbyggingen må ses i sammenheng med tidligere tillatelse på gbnr 77/248 som ligger rett sør for dette tiltaket. Der er det gitt tilsvarende tillatelse 30. mars 2012 slik at samlet utbygging på disse eiendommene er 38 leiligheter fordelt på fire bygg. Det skal bygges felles garasjeanlegg under disse eiendommene og det er i rammetillatelsen av 19. juni 2013 forutsatt at de tre eiendommene skal sammenføyes til en eiendom. Bestemmelsen om plankrav Da saken ble sendt på høring i 2012 anførte flere av naboene at det dette var et av de største byggeprosjektene i Hokksund noen gang. En rekke av merknadene gikk også på at det var et stort behov for avklaring av veiløsninger både når det gjelder parkering og trafikk. Det ble også påpekt at utbygger var kommunens eget eiendomsselskap, Eiker Eiendomsutvikling, slik at kommunen da bør være ekstra varsom med å tillate utbygging som muligens er i strid med reguleringsplanen. Det er også påpekt at den samlede utbyggingen i området bør ses under ett og stanses inntil det foreligger en bebyggelsesplan. Fylkesmannen kan ikke se at det er foretatt noen grundige vurderinger av om plankravet kan slå inn i saken da det ble gitt tillatelse 19. juni Både tiltakshaver og kommunen har kun vist til at det omsøkte tiltaket er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. I forbindelse med klagebehandlingen har Eiker Eiendomsutvikling kommet med kommentarer der det vises til at det angjeldende prosjektet utgjør under 2% av arealet og derfor ikke kan anses å være en «større del av arealet» som bestemmelsen har som vilkår for at plankravet skal slå inn. Fylkesmannen viser i denne forbindelse til kommunens egen redegjørelse for utbygging i Nøsteområdet de siste årene. Der fremgår det at gbnr 77/515 og 77/620 utgjør 6,6% av arealet i byggeområde III. Og at gbnr 77/248 utgjør 4,1%. Disse tre eiendommene, som skal sammenføyes til en, utgjør dermed over 10% av samlet areal i reguleringsplanens område III. Fylkesmannen har i vedtak av 23. august 2013 behandlet en klagesak på Tangengata 6, nabotomten til dette aktuelle tiltaket. Der hadde Øvre Eiker kommune gitt dispensasjon fra høydebestemmelsene til et bygg på 5 etasjer/15 meter høyt. Fylkesmannen omgjorde dispensasjonen og avslo søknaden. Saken inneholdt også noen av de samme vurderingene som i denne saken. Når det gjaldt vurderingen omkring plankravet skrev vi blant annet: «Selv om det omsøkte tiltaket i seg selv ikke omfatter en større del av arealet, er ikke det til hinder for at bestemmelsen om bebyggelsesplan kommer til anvendelse. I denne sammenheng må det ses hen til prosjektene på de øvrige eiendommene i nærheten.» Øvre Eiker kommune har, etter vårt vedtak i saken, anført at de tolker planbestemmelsen slik at det kun er dersom samme eier ønsker å utvikle en større del av arealet i en og samme utbygging at plankravet slår inn. Fylkesmannen har problemer med å se at denne forståelsen kan være riktig. Dersom plankravet skal ha et reelt innhold kan det ikke være avgjørende hvem som utvikler arealet. Med kommunens utgangspunkt kan hele området bygges ut stykkevis, uten at plankravet noen gang vil slå inn, så lenge det er ulike utbyggere. Vi anser behovet for detaljregulering å være like stort uavhengig hvem som er utbygger og i hvilken rekkefølge utbyggingen skjer. Vi fastholder derfor vår tidligere vurdering av at plankravet slår inn når en større del av arealet er i ferd med å bli bygget ut. Dette gjelder selv om det dreier seg om flere enkelteiendommer, og selv om den enkelte utbygging isolert sett ikke utgjør en større del av planområdet. I denne konkrete saken dreier det seg om totalt 38 leiligheter

4 Side 4 av 5 fordelt på tre ulike gbnr som skal slås sammen til en eiendom. Fylkesmannen mener at man også må se utviklingen i sammenheng med den utbygging som har skjedd på nabotomten i øst og planlagt utvikling av Tangengata 6. Reguleringsplanen for Nøsteområdet legger opp til en utnyttelse på opptil 100%. For å sikre at det blir tatt tilstrekkelig hensyn til grøntarealer, veier, fortau, friområder med mere er det derfor viktig at det ikke praktiseres en for høy terskel for når kravet til detaljplan slår inn. Fylkesmannen legger til grunn at utbyggingen av 19 leiligheter på gbnr 77/515 og 77/620 må ses i sammenheng med både tidligere gitte tillatelser og planlagt utbygging i samme området slik at kravet til detaljplan slår inn. Øvre Eiker kommunes vedtak av 19. juni 2013 må derfor oppheves ettersom detaljplankravet i gjeldende reguleringsplan ikke er oppfylt. «Nedtrapping» Klagerne anfører at kommunen ikke tolker reguleringsplanbestemmelsen om nedtrapping mot Nøstegata riktig. I kommunens vedtak av 19. juni 2013 skrives følgende om bestemmelsen: «Reguleringsplanens nedtrapping vil gjelde de siste eiendommene som grenser opp mot Nøstegata, slik at dette ikke vil være gjeldende for omsøkte eiendommer.» Klagerne anfører at bestemmelsens krav om nedtrapping ikke får et reelt innhold med denne tolkningen og viser til uttalelse i forbindelse med utvalgssak 144/02. Fylkesmannen har under behandlingen av klagesaken innhentet dokumentene fra da reguleringsplanen for Nøsteområdet var på høring i I kommunens kommentarer til en merknad om høyden på bygningene etter at planen hadde vært på førstegangs høring fremgår det : «byggehøyden på 4 etg. er kun tenkt ut mot Stasjonsgt. Dette vil bli presisert i revidert plan. Ettersom bestemmelsen er uklar er det naturlig å gå til planens forarbeider for å se hva som opprinnelig var intensjonen med bestemmelsen. Fylkesmannen har merket seg at det i det første forslaget som ble sendt på høring la bestemmelsen i 4 punkt III opp til 13 meter mønehøyde og tre etasjer. Etter merknadene som ble behandlet i sak 144/02 ble det utarbeidet et nytt forslag der bestemmelsen ble endret slik at det kan bygges inntil 4 etasjer men fortsatt 13 meter mønehøyde. Samtidig ble det tatt inn at: «Bygningene skal trappes ned mot Nøstegata, hvor tillatt mønehøyde er 7,5 meter». Øvre Eiker kommune har ikke kommentert klagers anførsler på dette punktet ut over at de viser til sin egen vurdering i vedtaket om at nedtrappingen kun gjelder de eiendommene som grenser direkte mot Nøstegata. Kommunen anfører derfor at det er byggehøyden på 13 meter som er gjeldende. Fylkesmannen er enig med klager i at det er uklart hva som menes med nedtrapping. Dersom kommunens eneste intensjon med denne bestemmelsen var å begrense bygningshøyden ut mot Nøstegata hadde det ikke vært nødvendig å si noe om nedtrapping. Det hadde da vært tilstrekkelig å skrive at tillatt mønehøyde mot Nøstegata er 7,5 meter. Sett i sammenheng med uttalelsen i utvalgssak 144/02 er det etter vår vurdering nærliggende å tolke bestemmelsen om

5 Side 5 av 5 nedtrapping slik som klager har gjort. Fylkesmannen mener derfor at kommunen må vurdere dette punktet nærmere når saken skal behandles på nytt. Avsluttende merknader. Fylkesmannen har stor forståelse for kommunens ønske om å utvikle Nøsteområdet med nye større leilighetsbygg. Denne utviklingen må imidlertid skje i samsvar med gjeldende regulering av området. Når naboer har konkrete merknader om at tillatt utvikling ikke er i samsvar med gjeldende regulering er det viktig at kommunen vurderer disse merknadene grundig og gir tilbakemelding til klager. Vi kan ikke se at dette har blitt gjort i denne saken ut over at det kun er vist til at tiltaket er i samsvar med plan. I beslutning av 30. august 2013 har Øvre Eiker kommune avslått anmodningen om utsatt iverksettelse med den begrunnelse at søknaden anses å være i samsvar med planen. Kommunen var på dette tidspunktet kjent med at vi som klageinstans nettopp hadde konkludert annerledes i en lignende sak på nabotomten. Fylkesmannen er derfor av den formening at det burde vært gitt utsatt iverksettelse på klagene. Konklusjon Fylkesmannen opphever Øvre Eiker kommunens vedtak av19. juni 2013 og returnerer saken til fornyet behandling i kommunen. Etter fullmakt Bente Nyegaard Fjell Avdelingsdirektør Rune Fredriksen Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Code Illustrated Akersgata OSLO Roy Drange Hansen Hafrsfjordgata 10A 0273 OSLO Tom Olav Abrahamsen Tangengata HOKKSUND Eiker Eiendomsutvikling AS Stasjonsgata HOKKSUND