Drammen kommune - gnr 114/513 - gnr 114/514 - gnr 114/175 - Capjonsgate 2 - klage på vedtak

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: 2015/2257 Arkivnr.: Deres referanse: Saksbehandler: Else Høstmælingen Drammen kommune, Byplan, adv. byggesak Engene DRAMMEN Innvalgstelefon: Drammen kommune - gnr 114/513 - gnr 114/514 - gnr 114/175 - Capjonsgate 2 - klage på vedtak VEDTAK Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Drammen kommunes vedtak av 4. november Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 26. mars Sakens bakgrunn Fylkesmannen har tidligere behandlet klagesak vedrørende omsøkte eiendom. Saken gjelder oppføring av leilighetsbygg på eiendommen gnr 114/513, 114/514 og 114/175, Capjonsgate 2. Formannskapet ga ved vedtak av 15. november 2013 byggetillatelse for leilighetsbygget, herunder dispensasjon fra kravet om avstand til nabogrense for plassering av bygget nærmere enn byggverkets halve høyde og nærmere nabogrense enn 4 m. Leilighetsbygget med flatt tak omfatter 38 leiligheter i 4 etasjer med tilhørende parkeringskjeller. Vedtaket ble påklaget av Boligsameiet Hauges gate 36 A-F. Ved vedtak av 30. juni 2014 opphevet Fylkesmannen kommunens vedtak av 15. november 2013 og returnerte saken til videre behandling av dispensasjonsspørsmålet når det gjelder bestemmelsen om maks gesimshøyde på 10 m. Kommunen mottok 4. juli 2014 søknad om dispensasjon fra Sentrumsplanen, kommuneplanen for Drammen sentrum, punkt 3.2 om gesimshøyde på 10 m. Ved vedtak av 4. november 2014 traff formannskapet følgende vedtak: 1. Søknad om dispensasjon datert for plassering av byggverk nærmere nabogrense enn byggverkets halve høyde og nærmere nabogrense enn 4 meter innvilges. 2. Søknad om dispensasjon datert fra reguleringsplanens punkt 3.2 om mønehøyde 10 m og inntrukket øverste etasje, innvilges. Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 6 Som begrunnelse for dispensasjon fra avstandskravet er det vist til at hensynene bak bestemmelsene om avstand i plan- og bygningsloven 29-4 ikke vesentlig blir tilsidesatt da tiltaket ivaretar hensynet til brannsikkerhet, lys, rom og utsikt på en tilstrekkelig måte. Når det gjelder dispensasjon fra bestemmelsen om mønehøyde på 10 m og inntrukket øverste etasje, vises det til at hensynet bak krav til gesims og mønehøyde ikke blir vesentlig tilsidesatt da tiltaket ivaretar hensynet til brannsikkerhet, lys, rom og utsikt på en tilstrekkelig måte. Videre vises det tiltaket innebærer en urban fortetting med kvalitet i kort avstand fra kollektivknutepunkt og sentrum. Tiltaket er i samsvar med kommunens bystrategi og rikspolitiske retningslinjer for areal og transport, Vedtaket er påklaget av advokat Halvor Storemoen på vegne av Boligsameiet Hauges gate 36 A-F. I klagen anføres bl.a. følgende: Det er to farbare framgangsmåter for behandling av forholdet mellom byggehøyde og naboavstand mellom Capjons gt. 2 og Hauges gt. 36 A/F hvorav to er autoriserte og 2 uautoriserte. De to autoriserte er 1: inngåelse av frivillig avtale mellom naboene. Det er ikke aktuelt her 2: planvedtak i henhold til saksbehandlingsreglene i pbl kap 11 og 12. Denne framgangsmåte er bare farbar ved overholdelse av de saksbehandlingsreglene som til slutt legitimeres gjennom kommunestyrevedtak. De to uautoriserte framgangsmåtene har følgende kjennetegn 1: Tiltakshaver og saksbehandler er innledningsvis ikke fokusert på behandlingsregler, men har fokus på et i seg selv tiltalende prosjekt når man slipper å vektlegge nabohensyn 2: Så har man dispensasjonsreglene: Byggesaksmyndigheten er utstyrt med kompetanse til å tøye strikken ved å sette til side PBL, så lenge hensynet bak vedkommende bestemmelser ikke er tilsidesatt. Hvordan kan man bortfortolke ulempene ved en 15 meter bred vegg i 12 meters gesimshøyde 4 meter fra nabogrense er en interessant studie i seg selv. GSG, går det så går det..? Videre anføres det at rådmannen overser at innledningsordene i Pb 29-4 (2) i realiteten inneholder referanse til de saksbehandlingsregler som kjennetegner den veien som er autorisert. Det vises til klagen i sin helhet. Klagen ble behandlet av Formannskapet i møte 17. mars 2015 som ikke fant grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak. Klagen er ikke gitt oppsettende virkning. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av klagesaker under departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene. Fylkesmannens merknader

3 Side 3 av 6 Oppføring av omsøkte leilighetsbygg er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a. Klagerett og klagefrist Klager er part i saken. Klager har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven 28. Klagen er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Planstatus Eiendommen ligger innenfor et område som i kommunedelplan for Drammen sentrum, vedtatt av Drammen bystyre 30. mai 2006, er avsatt til byggeområde, B17 c. Avstand fra nabogrense I henhold til plan- og bygningsloven 29-4 skal kommunen godkjenne byggverkets plassering, herunder høydeplassering, høyde og avstand fra nabogrense. Etter bestemmelsens annet ledd skal byggverk, hvis ikke annet er bestemt i plan, ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggets halve høyde og ikke under 4 m. Kommunedelplanen for Drammen sentrum har ingen bestemmelser om plassering av byggverk nærmere nabogrense en 4 m. Omsøkte leilighetsbygg ligger i varierende avstand fra nabogrensen. Tiltaket er i strid med både bestemmelsen om minsteavstand på 4 m og avstand tilsvarende byggets halve høyde. Deler av bygget har en høyde som tilsier at byggverkets avstand til nabogrense skulle vært seks meter. Bygningen over terreng ligger imidletid ikke nærmere enn 4 m fra nabogrensen, det er bare den nedgravde kjelleren som i sin helhet ligger under bakken som plassert nærmere enn 4 m. Parkeringskjelleren har en avstand på 1 meter fra nabogrensen. Det er de «ytterste fløyene» av bygget som ligger nærmere enn overnevnte avstandskrav. Midterste del av bygget, som er inntrukket, har en avstand på i alt 12,1 m fra nabogrense. Da omsøkte leilighetsbygg med parkeringskjeller er plassert nærmere nabogrense enn byggets halve høyde og fire meter fra nabogrensen, og det ikke foreligger avstandserklæring fra nabo, er tiltaket betinget av dispensasjon fra krav om avstand til nabogrense, jf. plan- og bygningsloven Byggehøyder Når det gjelder byggehøyder følger det av pkt 3.2, jfr vedleggstabell til pkt 3.2 i de utfyllende bestemmelsene til Sentrumsplanen, at regulert gesimshøyde for kvartal 17 c er Gh =10 meter (4 etasjer med øverste etasje tilbaketrukket). Videre framgår det av pkt 3.2 at mønehøyde maksimalt kan være 3 meter høyere enn gesimshøyde. Der det ikke benyttes skråtak skal øverste etasje være tilbaketrukket minimum 3 meter fra fasadelivet mot gate. Videre heter det at ved fastsettelse av byggehøyder skal det i tillegg tas hensyn til nærliggende, eksisterende bebyggelse, spesielt verneverdig bebyggelse og gaterommet. Byggehøyder skal alltid vurderes nærmere i det enkelte prosjekt. Lavere byggehøyder kan derfor fastsettes i den enkelte byggesak eller i reguleringsplan. Takformen skal vurderes i den enkelte sak. I den aktuelle sak er det søkt om et leilighetsbygg med 4 etasjer hvorav 4. etasje er tilbaketrukket. Bygget har flatt tak og har bare gesimshøyder. Tillatt gesimshøyde på 10 m er overskredet med 2,26 m. Tiltaket er dermed også betinget av dispensasjon fra maks gesimshøyde.

4 Side 4 av 6 Dispensasjonsvurderingen Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon fra plan- og bygningslovens bestemmelser dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene. Loven angir således to kumulative vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Vedrørende klageanførselen om at reglene om krav til avstand er å betrakte som saksbehandlingsregler som det ikke er adgang til å dispensere fra Det anføres at plassering nærmere nabogrense enn avstandskravet i 29-4 annet ledd, er betinget av planvedtak i henhold til saksbehandlingsreglene i pbl kap 11 og 12. Denne framgangsmåte er bare farbar ved overholdelse av de saksbehandlingsreglene som til slutt legitimeres gjennom kommunestyrevedtak. Fylkesmannen vil bemerke at høyde- og avstandsbestemmelsene i 29-4 stiller materielle krav til byggetiltak, som det kan søkes dispensasjon fra i medhold av lovens Plassering nærmere enn minsteavstanden i 29-4 er derfor ikke betinget av planvedtak, dvs. at kommunestyret vedtar reguleringsplan eller kommuneplan som tillater en plassering nærere enn det som er bestemt i 29-4, annet ledd. Avstand fra nabogrensen Søknaden er begrunnet med at prosjektet ligger i et tettbebygget bystrøk i indre sone. Det anføres at studerer man bebyggelsesmønstret i denne sonen, så ser man at fra gammelt av ligger bygningene i eiendomsgrensen mot gateløpet og som oftest med minimal avstand til nabobygg og noen ganger vegg i vegg. Nye prosjekter derimot ligger konsekvent i 4 meters avstand til nabogrensen. Den eksisterende eldre bebyggelsen som forutsettes revet ligger 1,8 m fra nabogrense. Reglene om avstand til nabogrense lik halvparten av byggets høyde anvendes hovedsakelig i eneboligstrøk, men det er vanlig praksis i kommuner med bymessig strøk og særlig kvartalstruktur å bruk 4 m avstand som retningsgivende. Videre vises det til at bygget er flyttet 4 m fra gatelinjen/formålsgrensen mot Hauges gate og det ble avslått byggbart areal av betydelelig størrelse til fordel for en grønn forhage for å gjennomføre det grønne draget mot gaten. Hvis prosjektet må innskrenkes ytterligere vil det medføre at det blir vanskelig å kunne prosjektere gode boliger, som igjen vil føre til at det blir vanskelig å få sunn økonomi i prosjektet.

5 Side 5 av 6 Fylkesmannen vil bemerke at hensynet bak kravet til avstand fra nabogrense er hensynet til lys og luft mellom bygninger, utsikt og brannsikkerhet. I forbindelse med kommunens forberedende klagebehandling uttaler kommunen bl.a. følgende: «Reglene er først og fremst begrunnet ut fra brannsikkerhetsmessige hensyn samt hensynet til naboer, ved at den sikrer rom, utsikt og lys til den enkelte eiendom. I den foreliggende sak er avstanden til nabobygg tilstrekkelig med hensyn til mulig brannsmitte. Byggverket har fått en minste avstand til bebyggelsen på nabotomten som tilsvarer minst 8 meter. Etter rådmannens syn er avstanden tilstrekkelig til å gi akseptable lysforhold. Tiltaket er utformet med sprang slik at konstruksjonen ikke vil virke ruvende eller voluminøs på nabobebyggelsen. Etter rådmannens syn vil ikke hensynene bak bestemmelsen i 29-4 bli vesentlig tilsidesatt.» Fylkesmannen finner i likhet med kommunen at hensynet bak avstandsbestemmelsen i 29-4, annet ledd ikke blir vesentlig tilsidesatt ved omsøkte dispensasjon. Leilighetsbygget har en minsteavstand til nabobebyggelsen på minst 8 meter, samt at den siden av bygget som vender mot klagernes eiendom er utformet med sprang som innebærer at den midterste delen har en avstand på ca 12m til nabogrensen. Hensynet til brannsikkerhet blir etter Fylkesmannens vurdering behørig ivaretatt ved den godkjente plassering, likeså hensynet til utsikt, lys og luft mellom bygningene. Etter det opplyste ligger forøvrig leilighetsbygget med karnapper på klagernes eiendom nærmere enn lovens minstekrav. Dispensasjon fra regulert gesimshøyde Det søkes om dispensasjon fra gesimshøyde på 10 m. Overskridelsen er på 2,26 m, dvs. 0,74 m under maks tillatt mønehøyde. Øverste etasje på bygget er trukket tilbake 3 m og den nedre og øvre gesimsen danner en 45 grader vinkel. Den øverste etasjen vil bli lite synlig fra gateplan. Da byggets totale høyde vil ligge godt innenfor maks mønehøyde som er 13 m, ( ), samt at øverste etasje er inntrukket med 3 m, finner Fylkesmannen i likhet med kommunen at hensynet bak høydebestemmelsene ikke vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon for omsøkte gesimshøyde. Byggets totalhøyde ligger godt innenfor hva som er tillatt dersom tiltaket var blitt prosjektert med saltak. Det avgjørende punkt er dermed om "fordelene ved dispensasjon når det gjelder avstand til nabogrense og fra maks gesimshøyde er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering". Vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak den bestemmelse det dispenseres fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, jf. Ot.prp. nr. 32 ( ) s Det er likevel ikke nok at hensynene bak den bestemmelse det dispenseres fra ikke gjør seg gjeldende med styrke for at vilkåret skal regnes som oppfylt. Det må i tillegg som det klare utgangspunkt, foreligge positive grunner på søkersiden, jf. ombudsmannens uttalelse i sak 2009/81. En slik grunn må etter sikker ombudsmannspraksis, være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Spørsmålet er så om det foreligger positive grunner for å gi dispensasjon. Kommunen uttaler at det er åpenbart at tiltaket blir vesentlig større enn den bebyggelsen som finnes på eiendommen i dag som består av småhus i tre med usikker kvalitet. Tiltaket vil etter kommunens vurdering utvilsomt legge beslag på mer kveldsol og få større fasade og tyngre volumsvirkning mot

6 Side 6 av 6 nabotomtene. Tiltaket medfører imidlertid ikke en utvikling som er upåregnelig for en slik sentrumsnær eiendom. Urban utvikling i områder med korte avstander til kollektivknutepunkter er både i samsvar med kommunens bystrategi og rikspolitiske retningslinjer for areal og transportplanlegging. Det pekes også på at tiltaket medfører en redusert fare for brannsmitte ved større avstand enn dagens situasjon og at tiltaket er underlagt dagens tekniske krav. Fylkesmannen finner etter det opplyste og i likhet med kommunen at tiltaket ikke innebærer så betydelig sjenanse for klagernes eiendom i form av tap av sol og utsikt at det ikke bør kunne tillates. Ønske om å oppføre det aktuelle bygget nærmere nabogrensen enn kravet i 29-4, annet ledd og større gesimshøyde enn 10 m, for å kunne bygge gode boliger/få sunn økonomi i prosjektet, vil ikke alene være tilstrekkelig for å kunne konstatere at fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Men i saker hvor ulempene ved tiltaket er mindre/ ikke upåregnelig ved at en sentrumsnær tomt bebygges med et større leilighetsbygg i likhet med bebyggelsen på klagerens eiendom, legger Fylkesmannen til grunn at det ikke kreves tungtveiende grunner for dispensasjon for å kunne gi tillatelse til tiltaket. En utbygging i samsvar med kommunedelplanen for Drammen sentrum der man bygger med max gesimshøyde og med avstand lik byggets høyde, ville etter Fylkesmannens vurdering framstå som enda mer massivt mot klagers eiendom. På denne bakgrunn og etter en samlet vurdering legger Fylkesmannen til grunn at fordelen ved å dispensere fra avstandskravet og gesimshøyde er større enn ulempene i denne sak. Konklusjon Fylkesmannen finner etter dette at kommunen har hjemmel for sitt vedtak og har ikke merknader til det utviste skjønn. Klagen tas ikke til følge. Etter fullmakt Runar Fredriksen Seniorrådgiver/fagansvarlig Else Høstmælingen Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Advokat Halvor Storemoen Postboks DRAMMEN