Øvre Eiker kommune - gnr 77/248 Støagata og 15 Hokksund - tillatelse til oppføring av tre boligbygg - klage

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: 2017/1615 Arkivnr.: Deres referanse: Saksbehandler: Linda Boldvik Øvre Eiker kommune Rådhuset 3300 HOKKSUND Innvalgstelefon: Øvre Eiker kommune - gnr 77/248 Støagata og 15 Hokksund - tillatelse til oppføring av tre boligbygg - klage VEDTAK Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Øvre Eiker kommunes vedtak av 16. november Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 2. mars Vi beklager den lange saksbehandlingstiden. Sakens bakgrunn Saken gjelder vedtak om tillatelse til tre boligbygg med til sammen 48 leiligheter på eiendommen gbnr, 77/248 i Hokksund sentrum. Øvre Eiker kommune innvilget søknaden i vedtak av 16. november Vedtaket er påklaget av naboene Tom Olav Abrahamsen og Hanne Margrethe Hansen, som er eiere av Tangengata 10, i e-post av 6. desember Per Drange Hansen, som er eier av Tangengata 8, i e-post av 7. desember Det har også kommet inn en merknad fra Nøstetangen velforening 7. desember I klagen fra eierne av Tangengata 10 anføres i hovedsak at: Ferdig planert terreng er for høyt sammenlignet med omkringliggende bebyggelse Økt høyde på tomten medfører også mer innsyn på deres eiendom som gjør at deres livskvalitet vil bli redusert De frykter oversvømmelse på egen tomt ved store regnskyll Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 7 Utkraging på fasadeliv kommer betydelig nærmere tomtegrense enn 4 meter Dersom kravet om nedtrapping mot Vestre nøstegate skal være reelt må bygg A ikke overstige 3 etasjer I klagen fra Drange Hansen i Tangengata 8 fremsettes en rekke kritiske merknader til kommunens tidligere behandling av saken. Det stilles spørsmål ved om avstandskravet i planog bygningsloven er oppfylt og om det er behov for en slik oppfylling som det legges opp til. De har også merknader til at bygningene oppføres i flomsonen og at de derfor ikke bør bygges. Nøstetangen Velforening har i e-post av 7. desember stilt spørsmål ved om reglene for uavhengig kontroll er oppfylt ettersom firmaet Rønning Indrelid AS er godkjent som uavhengig kontrollerende foretak: «Nøstetangen Velforening påpeker og bemerker forholdet mellom firmaer når det gjelder uavhengighetskontrollen som skal utføres i prosjektet. Velforeningen anser relasjoner mellom utbygger og kontrollør er utenfor de gjeldende regler for denne type kontroll» Klagen ble behandlet av Fagkomite 1 i Øvre Eiker kommune 8. februar 2017 som ikke fant grunnlag for å endre det tidligere vedtaket. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 der behandlingen av klagesaker under departementets ansvarsområde er delegert til Fylkesmennene. I brev av 26. februar 2017 til Fylkesmannen har velforeningen kommet med tilleggs merknader for å utdype klagen. Fylkesmannens merknader Oppføring av boligbebyggelse er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a jf Plan- og bygningsloven er i utgangspunktet en ja-lov. Dette innebærer at bygningsmyndighetene har plikt til å innvilge søknad dersom tiltaket ikke strider mot bestemmelser i lov eller vedtatt i medhold av lov. Klagerett og klagefrist Klagerne er part i saken fordi de er naboer til tiltaket. Klagerne har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven 28. Klagene er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Planstatus Eiendommen ligger innenfor et område som i reguleringsplan for Nøsteområdet, vedtatt av kommunestyret 2. april 2003, med endringer 19. februar 2014, er regulert til kombinert bolig/forretning.

3 Side 3 av 7 Vurdering av klagers anførsler Ettersom flere av klageanførslene er felles for klagene fra Drange Hansen og Abrahamsen/Hansen behandles anførslene samlet i det følgende. Økt terrenghøyde Eksisterende terreng på tomten varierer fra kote 7,58 til kote 8,34. Nytt terreng er godkjent til gjennomsnittskote 8,45. Terrenget har noe avtrapping mot Støagata. Kommunen skriver at godkjent kote har en nivåforskjell fra 10 cm til rundt 80 cm fra eksisterende terreng. Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at tiltaket skal godkjennes dersom tiltaket overholder de krav til høyde og avstand som foreligger. Kommunen har etter 29-4 anledning til å anvise annen plassering, også annen høydeplassering. Hvordan bestemmelsen skal praktiseres fremgår av rundskriv H-8/15: «Plan- og bygningsloven 29-4 forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f.eks. naboeiendommer og/eller omkringliggende miljø. Det er kun i tilfeller der det objektivt sett kan konstateres betydelig ulempe for naboeiendommer eller omkringliggende miljø at kommunen kan utøve «kan»-skjønnet etter plan- og bygningsloven 29-4 første ledd (fritt skjønn). I praksis skal det mye til for at naboer i tettbygd strøk blir hørt med protest eller klage over tap av utsikt eller reduksjon av solforhold. Dette er forhold som vil være påregnelig i boligfelt, og særlig i forbindelse med kommunal fortettingspolitikk.» Det er her særlig innsyn klager har anført som begrunnelse for ønske om krav om lavere plassering. Kommunen har vurdert innsyn på følgende måte: «Området er regulert til bolig/forretning med byggehøyde fra 17,5 m til 10,5 m (nedtrappingsområde). Sammenholdt med at det er 100 % utnyttelse i området, er leilighetsbygg som dette en forventet utvikling. Når et område går fra eneboligbebyggelse til leilighets/forretningsbygg vil det føre til økt innsyn da bygningene er i flere etasjer. At terrenget heves i seg selv fører ikke nødvendigvis til at innsynet økes ytterligere, tvert imot kan nivåforskjeller på etasjer virke privatiserende ved at man ikke ser direkte inn til hverandre.» Fylkesmannen har ikke merknader til kommunens vurdering av at det her ikke er grunnlag for å anvise annen plassering etter plan- og bygningsloven Avstanden til tomtegrense/avstand mellom bygninger Det er anført at bygningene vil komme nærmere eiendomsgrense enn 4 meter og at det ikke kan ha betydning at reguleringsplanen åpner for 100% utnyttelse. Videre vises det til at det også er mindre enn 8 meter mellom bygninger. Det fremgår av plan- og bygningsloven 29-4 at hvis ikke annet er bestemt i plan skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Her er annet angitt i plan, og vi viser til reguleringsplanens 4 III der det fremgår følgende:

4 Side 4 av 7 «utnyttelsesgrad inntil 100% BYA = 100% innebærer at byggegrense sammenfaller med eiendomsgrense.» Når det gjelder henvisningen til at garasjen på eiendommen til Drange Hansen er større enn 50 m² slik at andre bygninger må oppføres i en minsteavstand på 8 meter viser kommunen til at denne garasjen er godkjent med en BYA på 49 m². Dersom det nå viser seg at garasjen er større enn tillatt er dette en ulovlighetssak som ikke kan legge begrensninger på utviklingen av naboeiendommen. Videre ønsker Fylkesmannen å bemerke at kravet til minste avstand mellom byggverk i TEK gjelder dersom det ikke er iverksatt tiltak som forebygger brannspredning, for eksempel brannvegg. Dette vil derfor uansett ikke være noe absolutt krav. Høyde Forholdet til nedtrappingsbestemmelsen I reguleringsplanbestemmelsene er det i 4 gitt følgende bestemmelser knyttet til høyde for område III: «Området kan bebygges med bolig/forretning/kontor inntil 4 etasjer Tillatt gesims- /mønehøyde er 13 meter. Langs den del av Vestre Nøstegate som er regulert til felles avkjørsel, er tillatt gesims-/mønehøyde 7,5 meter innen en sone på 15 meter fra formålsgrense.» Til kommuneplanens arealdel, vedtatt av Øvre Eiker kommunestyre 2. september 2015, er det til områder avsatt til bebyggelse og anlegg, jf. pkt , blant annet gitt bestemmelser om byggehøyder under pkt. 3: «For sentrumsområdene gjelder generelt følgende maksimum byggehøyder: Hokksund: se eget temakart. Bygninger over 14,5 meter byggehøyde (fem etasjer) skal ha tilbaketrukket øvre etasje mot hovedgatene Stasjonsgata, Rådhusgata og Vestre Brugate. Etasjen skal trekkes tilbake <60º målt overkant etasjeskiller og tak. Se skisse på temakart. I temakart, byggehøyder er det aktuelle området angitt med følgende høydebegrensning: «nedtrapping 17,5-10,5». Kommuneplanen gir derfor en annen høydeangivelse for området enn reguleringsplanen. Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven 1-5 andre ledd er at ny plan ved eventuell motstrid går foran eldre plan, med mindre annet er fastsatt i den nye planen eller statlig eller regional planbestemmelse. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel heter det under fellesbestemmelser (6.2.6.): «13. Forholdet til formålsangivelse i eldre planer: Kommuneplanens arealdel gjelder foran eldre overordnede planer, eldre reguleringsplaner og eldre detaljplaner, med ovennevnte unntak, jf pkt. 3 og og 11-6» Videre fremgår av kommuneplanens pkt 3 siste setning:

5 Side 5 av 7 «Der høyere byggehøyder er hjemlet i reguleringsplan eldre enn kommuneplanen, gjelder byggehøyden gitt i reguleringsplanen foran denne bestemmelsen.» I denne saken vil høyere byggehøyder enn kommuneplanens bestemmelser være hjemlet for den delen av eiendommen som er innenfor nedtrappingsområdet for høyde lavere enn 13 meter. For dette området vil høyere byggehøyde være hjemlet i eldre reguleringsplan, og da vil reguleringsplanen gå foran kommuneplanens bestemmelse. I temakart for byggehøyder er som nevnt området avsatt til nedtrapping 17,5-10,5 meter, da med nedtrapping mot Vestre Nøstegate. Det er her avsatt et belte på 15 meter vest for Vestre Nøstegate som kan bebygges med byggehøyde 7,5 meter. Det er ikke vist i temakart for byggehøyder hvordan nedtrapping skal skje. Tiltakshaver har vist at bygningene holder seg innenfor høydebestemmelsene med en nedtrapping som skjer gradvis jevnt over hele nedtrappingsområdet. Klager hevder at bygg A bør bygges lavere, da dette bygget ligger nær Vestre Nøstegate. Bygningene er godkjent med høyde fra gjennomsnittlig terreng på 12,65 meter. Fylkesmannen ser ikke grunn til å ta stilling til om bygningene er i samsvar med nedtrappingsbestemmelsen, da reguleringsplanen her uansett gir hjemmel for høyere byggehøyde enn 12,65 meter. Overvann Når det gjelder eiendommens overvannshåndtering er dette forhold vurdert av kommunen: «Alt overvann skal håndteres på egen grunn. Det er lagt en ny overvannsledning på 300 mm som skal brukes av Tangengata 6 og omsøkte prosjekt. Hovedsakelig skal overvannet føres fra overflate til sluk i parkeringskjelleren, og så ut i overvannsledningen. Det er for øvrig utarbeidet en plan for overvannshåndtering for å hindre at naboer blir berørt av at så stor flate bebygges. Kommunens vann- og avløpsavdeling har vært involvert i dette arbeidet.» Fylkesmannen har ikke merknader til håndtering av overvann for tiltaket. Flomsone Bygningene har sikkerhetsklasse for flom F2 i samsvar med teknisk forskrift 7-2. Det skal derfor sikres mot 200- års flom. Sikring mot flom kan gjøres ved å heve byggegrunnen til flomsikkert nivå, bygge uten kjeller eller bygge flomvoller eller andre konstruksjoner som holder vannet unna bebyggelsen. Der det ikke er praktisk mulig å plassere eller sikre byggverk mot flom, kan en utforme og dimensjonere byggverket slik at det tåler oversvømmelse. I søknaden skriver søker: «NVE s flomsonekart for Drammen, kartblad for Hokksund viser at 200-årsflom, ved tverrprofil 84, ligger på kote 6,2 (se tabell 1). 50-årsflom vannstand er på kote +5,2. 1. etg. gulvnivå for prosjekterte boliger ligger på henholdsvis 8,45, mens gulvnivå i P- kjeller i underetasje er plassert på kote +5,1m (se figur 1). Kjelleryttervegger forutsettes støpt vanntett opp til kote +5,2 m. Prosjektet ligger dermed trygt over både 200-årsflom og 50-årsflom vannstand.»

6 Sikring i forhold til flom er dermed ivaretatt i søknaden, og Fylkesmannen har ikke merknader til dette. Side 6 av 7 Parkering Det fremgår av reguleringsplanens 4 III at det skal avsettes en biloppstillingsplass per boenhet som skal løses i kjeller. Kravet er ivaretatt i prosjektet, og Fylkesmannen har ikke kommentarer til kommunens behandling av dette kravet. Tilknytning mellom utførende og uavhengig kontrollerende Her er Rønning Indrelid AS kontrollforetak og Hobbelstad & Rønning AS er tiltakshaver, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende. Det stilles spørsmål rundt uavhengigheten etter byggesaksforskriften 14-1, da foretakene er eid av samme person, samt at samme person er både styreleder, daglig leder og eier i begge selskaper. Det fremgår av byggesaksforskriften 14-1: «Kontrollerende foretak skal være en annen juridisk enhet enn det foretaket som utfører arbeid som kontrolleres. Kontrollerende foretak skal ikke ha personlig eller økonomisk tilknytning som kan påvirke kontrollen. Dette skal bekreftes i erklæring om ansvarsrett, og gjelder i forhold til de foretak som prosjekterer eller utfører arbeid som skal kontrolleres.» Det gjelder dermed ikke krav til uavhengighet i forhold til tiltakshaver. Bestemmelsen er videre utdypet i HO-1/2012, veileder om uavhengig kontroll fra direktoratet for byggkvalitet. Her fremgår i vedlegg 2: «Det må også aksepteres at f.eks. et prosjekterings eller entreprenørfirma blir kontrollert av et datterselskap eller annet selskap der de har eierinteresser.» Samme eierforhold vil dermed ikke i seg selv føre til at kravet om uavhengighet ikke er oppfylt. Videre fremgår av veilederen at dersom det foreligger tvil bør kommunen legge kontrollforetakets redegjørelse til grunn, og heller bruke sin tilsynsfunksjon for å vurdere om kontrollen skjer etter hensikten. Fylkesmannen har derfor ikke merknader til at kommunen har akseptert Rønning Indrelid AS som kontrollforetak her. Forhold under byggefasen Fylkesmannen skal i klagebehandlingen vurdere tillatelsen som er gitt og dens forhold til plan- og bygningsloven. Det er en forutsetning for tillatelse at de ansvarlige foretak overholder plan- og bygningslovens krav til byggearbeidene. Forhold knyttet til byggefasen, herunder støy, trafikkavvikling, vil ikke være del av vår klagebehandling. Dette vil være en løpende oppfølging av byggesaken som foretas av kommunen. Granneloven Det foreligger anførsler knyttet til at tiltaket kommer i strid med granneloven. Dette er privatrettslige forhold, og bygningsmyndighetene tar ikke stilling til slike forhold ved behandling av en byggesak. Det følger av plan- og bygningsloven 21-7 at tillatelse skal innvilges med mindre det fremstår som klart at man ikke har det nødvendige privatrettslige rettigheter.

7 Side 7 av 7 Fylkesmannen har vurdert klagers øvrige anførsler, men har etter en samlet vurdering kommet til at disse ikke kan føre frem. Konklusjon Fylkesmannen finner etter dette at kommunen har hjemmel for sitt vedtak og har ikke merknader til det utviste skjønn. Etter fullmakt Ingebjørg Haug fungerende fagsjef Linda Boldvik Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Nøstetangen Velforening Hobbelstad Rønning AS Postboks HOKKSUND Per og Roy Drange Hansen Tangengata HOKKSUND Tom Olav Abrahamsen Tangegata HOKKSUND