HERØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG DISPENSASJON PLAN- OG BYGNINGSLOVEN. Saksbehandler: Jonny Iversen Arkiv: GBNR 54/101 Arkivsaksnr.

Transkript

1 Saksbehandler: Jonny Iversen Arkiv: GBNR 54/101 Arkivsaksnr.: 13/571 KLAGE VEDR. AVSLAG - SØKNAD OM DISPENSASJON VEDR. BRUKSENDRING 54/101 MORTEN DRAGLAND Rådmannens innstilling: Klage av på vedtak i sak 203/14 vedrørende avslag på dispensasjon tas ikke til følge. Klagen oversendes til Fylkesmannen i Nordland for endelig avgjørelse. Saksutredning: Konklusjon: Ut fra nedenstående er det ikke mulig å innvilge dispensasjon da både kommuneplanens arealdel samt plan- og bygningsloven blir tilsidesatt ved den presedensvirkning som en innvilgelse av dispensasjon vil medføre. I et slikt tilfelle har ikke kommunen hjemmel til å innvilge dispensasjon. I tillegg vil innvilges av dispensasjon ikke kunne gis da det ikke finnes klar overvekt med fordeler, men tvert i mot klar overvekt av ulemper i denne sak. Bakgrunn: Det er søkt om bruksendring av et naust til anneks/sjøhus den Søknaden innkom kommunen den og før frist for naboer til å uttale seg hadde utløpt. Kommunen fattet den vedtak slik: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 gis det ikke dispensasjon til å kunne bruksendre naust til anneks/fritidsbolig eller fra byggeforbudet i strandsonen. Ved at søknad om dispensasjon ble avslått var det ikke grunnlag for å behandle søknad om bruksendring. Den innkom klage på vedtaket om avslag på dispensasjon. Historikk vedrørende at det ble gitt tillatelse til oppføring av naust/sjøhus: Da det i klagen er anført at det er misforståelser vedrørende bakgrunn for avslaget vil det i det følgende gjengis hvilken behandling som har vært i kommunen. Den fattet kommunen i sak 0064/03 på delegert myndighet vedtak om tillatelse til oppføring av sjøhus, der det i vedtaket punkt 1. fremkommer: Videre tillates ikke sjøhuset, nå eller senere, innredet eller tatt i bruk til «beboelse». Den var kommunen på befaring i området og ved brev ble eier av eiendommen 54/101 tilskrevet hvor det uttrykkes: 1

2 1. Det er innlagt vann i sjøhuset uten at det er gitt utslippstillatelse for bygningen 2. Det er etablert avløp fra samme bygning uten utslippstillatelse 3. Det ble konstatert at deler av bygningen er innredet med bad 4. Det kan også tyde på at store deler av bygget, og muligens hele, er innredet til beboelse for fritidsbruk, noe som er i strid med gitt tillatelse. Den tilskrives kommunen fra tiltakshaver hvor det innrømmes at bygningen har blitt tatt i bruk som fritidsbolig. I brevet kobles gitt utslippstillatelse til sjøhuset, men utslippstillatelsen er gitt i forhold til søknad om oppføring av fritidshus som ligger betydelig lenger unna strandsonen. Den fattet formannskapet vedtak med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-3 at bygningen måtte tilbakeføres i henhold til tillatelsen gitt av Det ble samtidig ilagt overtredelsesgebyr og frist til å etterkomme bygningsmessige rettinger ble satt til den og at den ulovlige bruken som fritidsbolig skulle opphøre umiddelbart. Formannskapet betraktet ikke overtredelsene å være av mindre betydning. Den innkommer søknad om å få bruksendre sjøhuset til anneks. Tiltakshaver har fremdeles ikke etterkommet pålegget som ble gitt om at de ulovlige byggetiltak skulle reverseres. Den blir det sendt foreløpig svar til søker, der det samtidig beklages at søknaden ikke er besvart tidligere. I dette foreløpige svaret blir det påpekt manglende nabovarsling og om at tiltaket er i strid med plan og derfor krever grunngitt dispensasjonssøknad. Det blir gjort oppmerksom på at alle nye tiltak også bruksendringer i strandsonen ikke er tillatt. Det blir også påpekt at dispensasjonssøknaden må behandles politisk. Ved søknad om bruksendring, datert er det vedlagt dispensasjonssøknad samt korrekt gjenpart over naboer som er varslet. Den blir det gitt avslag på søknad om dispensasjon på delegert myndighet. Saksbehandler var ikke klar over det vedtak som var fattet den , da brev fra kommunen den anførte at saken måtte få sin politiske behandling. Under behandlingen av søknaden fremkom det klart at formannskapet ikke under noen omstendighet ville tillate en dispensasjon og bruksendring ved at det var gitt pålegg om reversering av ulovlige byggetiltak. Ut fra dette ble derfor søknaden å behandle på delegert myndighet. I brev, datert den og innkommet kommunen den klager tiltakshaver på vedtaket av Klagen er innkommet rettidig og tas med dette opp til realitetsbehandling. Klagegrunnlaget (summarisk), det vises til vedlagte klage for utdyping: 1. Avslaget bygger på manglende kjennskap til saken faktiske forhold 2. Avslaget er mangelfullt mht. vurderinger pga. vektlegging av tidligere ulovligheter 3. Avslaget er behandlet etter andre avveiinger enn de føringer som tidligere er lagt av kommunen 2

3 4. Klager viser til at det ble søkt om byggetillatelse i 2000 og at søknaden ble liggende ubehandlet i 3 år i kommunen. 5. Det hevdes at kommunen har gitt tillatelse til avløp fra sjøhuset. 6. Det utdypes en del om ulike forhold vedrørende forsinkelser i byggeprosjekt for selve fritidsboligen samt om at det bruk av naust til beboelse er vanlig i Herøy mens byggeaktiviteter pågår på hovedhus. 7. Sjøhuset er ikke blitt benyttet til annet en lagring etter overtredelsesgebyrene ble gitt i Det anføres at tiltakshaver i 2012 fikk anbefaling om å søke om bruksendring samt at tiltakshaver fikk sterke føringer om at dette ville gå greit. Det anføres at det ble tydelig klargjort at det ikke var nødvendig å foreta seg noe angående tilbakeføringen før søknaden var avgjort under betingelse at søknad lå inn hos teknisk etat og at sjøhuset var avstengt og ikke i bruk. 9. Søknaden hevdes å være sendt inn den , 2 måneder før frist om tilbakeføring utløp. 10. Det hevdes at søknaden ble liggende over et år uten å bli realitetsbehandlet og at det i dette tidsrommet ikke ble gitt tilbakemelding på søknaden eller andre forhold i saken på tross av flere muntlige henvendelser bland annet til to ledere i teknisk etat. Vi hadde heller ikke fått skriftlig tilbakemelding om at søknaden var mottatt. 11. Det hevdes at det i juli 2014 at kommunen vedgår saksbehandlingsfeil og manglende tilbakemelding/informasjon og at det blir anmodet om at det må sendes inn ny søknad. Denne gang om dispensasjon med nabovarsling og politisk behandling. 12. Det hevdes at feriestedet er i tråd med lokal byggeskikk med vekt på estetisk tilpasning og byggteknisk kvalitet og at kommunale bestemmelser har vært forsøkt fulgt med unntak av de nevnte ulovligheter. Saksbehandlers vurdering av klagemomenter: Klagen gjør ikke forsøk på å begrunne ytterligere om hvorfor en eventuell dispensasjon bør innvilges annet enn ut fra at det fremsettes påstander som delvis er feil og delvis ikke kan dokumenteres. Til punktene 1, 2 og 3 er det å si at avslaget er begrunnet i de føringer formannskapet har i denne sak jf. vedtak i 2012 samt i at det i byggetillatelsen fremgår at det ikke tillates innredet for beboelse. Kommunen har alltid vurdert avslag mot både politiske retningslinjer, Plan- og bygningslovens bestemmelser samt aktuelt plangrunnlag. Hva det siktes til med andre avveiinger og føringer er det vanskelig å kommentere. Til punkt 4 er det slik at kommunen mottok fullstendig søknad om oppføring av naust/sjøhus i den og uansett ble ikke søknad forsøkt levert før den Det tok altså 5 dager fra søknad ble innlevert til vedtak om tillatelse til oppføring av naust ble innvilget. 3

4 Til punkt 5 er det slik at det er gitt tillatelse til utslipp fra det som skulle bygges lenger unna strandsonen som var et fritidshus. Til punkt 6 er dette forhold som kommunen ikke trenger å ta stilling til. Til punkt 7 er det å si at tilbakeføring ikke er gjennomført slik som forutsatt ved vedtak i formannskapet i Til punkt 8 er det å si at dette synes lite sannsynlig med det vedtak som formannskapet fattet april Kommunen har ingenting skriftliggjort vedrørende dette. Til punkt 9 er det å si at det er slik at frist om tilbakeføring ble satt til den og da søknad kom inn etter denne dato kan den ikke ha innkommet før fristen for tilbakeføring var utløpt. Til punkt 10 og 11 er det til dette forholdet gitt et foreløpig svar der kommunen beklager at saken har blitt liggende. Imidlertid påpekes det at det er mangler ved søknaden som at nabovarsel mangler. Kommunen kan ikke se at det er blitt gjort noen forespørsler om fremdrift i saken i denne perioden. Til punkt 12 er det å si at sjøhuset/naustet ikke fremstår som noe som ikke er estetisk og det har heller ikke kommunen uttrykt. Kommunen har kun påpekt en bruk som er ulovlig og som ikke er ønskelig jf. vedtak i formannskapet. Sammendrag av dispensasjonssøknad, datert Det hevdes at det ved innsending av søknad ble opplyst fra kommunen om at det var kommet nye og strengere regler for slike saker. Det vises til at det ble henvist til kommunens vedtekter og at det ikke vites om dette var nye interne regler i Herøy kommune eller om reglene i tilfellet var kommet etter at den opprinnelige søknaden var innsendt. Det forventes derfor at søknaden behandles etter det regelverk som forelå på tidspunkt for da søknaden ble sendt inn. 2. Begrunnelse for å innvilge dispensasjon begrunnes med at sjøhuset allerede er oppført, at tomteområdet er ulendt og ikke egnet til fritidsbruk for allmennheten. En endret bruk som anneks vil uansett ikke berøre ferdselen for allmennheten eller ha innvirkning på friluftslivet i området. Bruk av bygget som anneks vil ikke påvirke den utvendige bruk eller virke privatiserende. 3. Det vil ikke medføre ulemper for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet ved å innvilge dispensasjon. 4. En klar fordel er at man vil få en bedre utnyttelse av den eksisterende bygningsmassen på eiendommen og gjelder også for et rent privat og sesongmessig bruk som i dette tilfellet. 5. Det pekes på at tursimenæringen kan muligens få muligheter for å overnatte i slike sjøhus dersom det åpnes opp for slik bruk. 6. Det vises til rundskriv H-2/14 vedrørende behandling av reguleringsplaner og at innsigelser bare skal fremmes når det er nødvendig og begrunnet samt at det lokale selvstyret skal vektlegges sterkere. Dispensasjon er et alternativ til regulering og rundskrivet er derfor relevant. 4

5 Saksbehandlers vurdering av dispensasjonsgrunnlaget: Det vises til saksfremstilling til vedtak om avslag om dispensasjon, der det fremkommer hensyntatt det lokale selvstyre og at den begrunnelse som er gitt ikke taler om noen klare fordeler kontra ulemper i forhold til å fravike kommuneplanens arealdel og plan- og bygningslovens bestemmelser og som det er vist til i planbestemmelsene. Med den klage som er levert inn er det grunnlag for å utdype noe mer jf. Plan- og bygningslovens bestemmelser både hva angår grunngiving samt forholdet til at en plan ikke skal vesentlig tilsidesatt og at fordelene skal være større enn ulempene. Det følger av Plan- og bygningsloven 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad og at naboer skal varsles jf. samme lov Videre følger det av Plan- og bygningsloven 19-2 krav om at 2 vilkår må være oppfylt før dispensasjon kan innvilges og det er at 1) at plan ikke kan bli vesentlig tilsidesatt samt at 2) fordelene må være klart større enn ulempene. I det videre kommenteres dispensasjonssøknaden opp mot disse 2 vilkår som må være tilstede før dispensasjon kan gis. Likevel er det kommunen som avgjør om dispensasjon skal gis om disse to vilkår er tilstede. Det er således ikke en rettighet å få innvilget dispensasjon selv om planen ikke blir vesentlig tilsidesatt og fordi fordelene er større enn ulempene. Til punkt 1 er det allerede gitt i foreløpig svar av at tiltaket er i strid med kommuneplanen og at det er generelt ikke tillatt med nye tiltak i strandsonen. Tiltakshaver har ikke spurt om mer forklaring til hvilket grunnlag han måtte søke på. Til punkt 2 er det å anføre at en bygning som er tilrettelagt til overnatting og beboelse med møbler etc. og med innlagt vann og avløp klart vil privatisere strandsonen betraktelig mer enn hva et naust gjør. Det vil da være tilrettelagt for et kontinuerlig opphold som medfører at man ikke behøver å bevege seg bort fra bygningen eller bygningens uteareal. Til punkt 3 er det å bemerke at tilgjengelighet til strandsone blir hindret slik som det fremgår av punkt 2. I tillegg ligger naustet i et område der det er forventet å oversvømmes ved stormflo og/eller havnivåstigning. Kommunen skal ved oppføring av bygninger tilse at byggegrunn er sikker. Byggegrunn anses i forhold til stormflo/havnivåstigning ikke å være tilstrekkelig sikker i forhold til bebyggelse for varig opphold. Dersom kommunen gir tillatelse til at bebyggelsen skal brukes på en annen måte enn det som var forutsatt ved innvilgelse av byggesøknaden kan det ved skader kunne medføre et regresskrav senere. Anførselen i punkt 4 dersom dette legges til grunn å medføre en uheldig presedens. Dersom alle skal kunne utnytte bygningsmasse på andre måter enn forutsatt for eget forgodtbefinnende gir dette et resultat at kommunen mister styringen med utviklingen. I Herøy er naust viktig for opplagring av båter og båtutstyr. At bygningen benyttes til det som det er gitt tillatelse til medfører en bruk som er ønskelig. Det er ikke grunnlag for å hevde at det ikke er behov for naust i kommunen. 5

6 Til punkt 5 er dette ikke ønsket jf. kommuneplanens arealdel å tillate slik virksomhet i dette området. Turister krever høy standard. Argumentet tyder på at det naust det er gitt tillatelse til innehar noe helt annet enn hva som er omsøkt og er innredet og benyttes som en fritidsbolig. I tillegg til hva som fremgår over er det et graverende forhold ved de byggetiltak som er gjennomført jf. formannskapets vedtak i 2012 der det fremgår at formannskapet ikke ser på overtredelsene som ubetydelige. Det vil skape en uholdbar og ukontrollerbar presedens dersom det skal gis dispensasjon til den bruk som er omsøkt. Det er foretatt ulovlige byggetiltak i strid med gitt tillatelse, deretter skal det gis dispensasjon slik at bebyggelsen kan benyttes ved å godkjenne de ulovlige tiltak. Dersom det innvilges dispensasjon med det grunnlag som foreligger vil dette bety at alle andre i kommunen kan gjøre det samme, bygge om naust til fritidsbolig for deretter å kreve at dispensasjon skal gis for at det ikke skal være forskjellsbehandling i kommunen. Ut fra ovenstående er det å hevde at bruk til fritidsbolig eller som søker kaller det anneks har mange ulemper og det finnes ikke noen klare fordeler, men mange ulemper der noen av dem har stor styrke. Innvilgelse av dispensasjon kan jf. krav om at fordelene skal være klart større enn ulempene derfor ikke innvilges. Planen betraktes også å bli satt vesentlig til side dersom dispensasjon innvilges fordi presedensvirkningen vil medføre at samtlige som har naust i kommunen kan påberope seg samme behandling. Dette vil radere ut formålet ved den byggegrense til sjø som er satt i kommuneplanens arealdel og føre til at forbudet gitt i plan- og bygningsloven 1-8 ikke kan håndheves. Ut fra ovenstående er det ikke mulig å innvilge dispensasjon da både kommuneplanens arealdel samt plan- og bygningsloven blir tilsidesatt ved den presedensvirkning som en innvilgelse av dispensasjon vil medføre. I tillegg vil innvilges av dispensasjon ikke kunne gis da det ikke finnes klare fordeler, men tvert i mot klare ulemper i denne sak. Vedlegg: Klage på avslag vedr. dispensasjon, datert