Saksframlegg. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1722/05, datert opprettholdes/endres

Transkript

1 Saksframlegg SANDGATA 39 SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR BYGGING AV NY TRAPP, BRUKSENDRING AV TRAPPEROM TIL SOVEROM, 2 STK. TAKOPPLETT OG REHABILITERING AV FASADE Klagebehandling Arkivsaksnr.: 03/19081 Saksbehandler: Kristian Evenshaug Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1722/05, datert Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1722/05, datert opprettholdes/endres Saken sendes fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Kopi til: Astor Brechan, Øvre Møllenberg gate 22 B, 7014 Trondheim Spor 3 Arkitektkontor v/rolf Gudding, Osloveien 107, Marienborg, 7018 Trondheim Vogt & Wiig Advokatfirma v/kristian Nordheim, postboks 1280, Pirsenteret, 7462 Trondheim Saksfremlegg - arkivsak 03/

2 Saksutredning Behandling i henhold til plan- og bygningsloven 15 av klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1722/05, mottatt plan- og bygningsenheten Innledning/sammendrag Plan- og bygningsenheten mottok søknad fra ansvarlig søker, Ark. Rolf Gudding/Spor 3 arkitektkontor, om rammetillatelse for bygging av ny trapp, bruksendring av trapperom til soverom, 2 stk takopplett og rehabilitering av fasade. Rammetillatelse ble gitt i delegasjonssak nr. FBR IR 1959/03. Søknad om endring av rammetillatelse ble mottatt plan- og bygningsenheten Søknaden ble godkjent i delegasjonssak nr. FBR D9 0807/04. Endringen besto i at bakgårdsbygget omdisponeres fra 3 hybelleiligheter til 2 leiligheter, samt at man innførte to takopplett i hovedgårdens søndre takflate. Prosjektet skiftet også tiltakshaver fra Simco Eiendom AS til Astor Brechan. Igangsettingstillatelse ble gitt i delegasjonssak nr. FBR IP 1309/04, datert Anmodningen om ferdigattest ble avslått Tiltaket var ikke utført i samsvar med tillatelsen i delegasjonssak nr. FBR IP 1309/04. Delvis godkjenning av endring av tillatelse ble gitt i delegasjonssak nr. FBR IR 1722/05. Kommunen godkjente bruksendring av en bod til soverom for leilighet i 1. etasje hovedgård, jf. pkt. 3 i delegasjonssak nr. FBR IR 1722/05. Avslag ble gitt både for etablering av trapp i bakgården, og for et stort sammenbygget takopplett samt for innredning av to små arbeidsrom og bad på loftet i hovedgård, jf. pkt. 1, 4 og 5 i delegasjonssak nr. FBR IR 1722/05. Avslaget ble gitt med hjemmel i plan- og bygningsloven 92, jf. 74, nr. 2 og 74, 1, jf. TEK 8-35, 10-31, 1 og Det vises for øvrig til vedtaket, se saksvedlegg 1. Plan- og bygningsenheten mottok klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1722/05, datert , se saksvedlegg 2. Klagen er på vegne av tiltakshaver, fremmet av ansvarlig søker Spor 3 arkitektkontor. Klagen er rettidig fremsatt av klageberettiget person i saken, jf. forvaltningsloven I tillegg har det kommet inn supplerende opplysninger fra advokatfirmaet Vogt og Wik v/advokat Kristian Nordheim, datert Planstatus Eiendommen er del av område som i kommuneplanens arealdel, vedtatt , er vist som eksisterende bebyggelse. Eiendommen omfattes av reguleringsplan r 118, Reguleringsplan for Midtbyen, stadfestet Eiendommen er regulert til boligformål. Den ligger innenfor Sanden-området, et av byens spesialområder for bevaring. Det er klassifisert av antikvarisk verdi i klasse C (gruppe). Klagen I klagen av fremgår at man ønsker samme løsning som tidligere godkjent i vedtak FBR D9 0807/04 og FBR IP 1309/04, når det gjelder takopplett. Det anføres videre at helhetsløsninger må være avgjørende i forhold til byggeforskriften. Klager hevder også at et avslag innebærer en usaklig eller urimelig forskjellsbehandling. I den supplerende klagen av fremgår at tiltakshaver likevel ønsker takopplettet sammenbygd, dvs en løsning som ikke tidligere er godkjent. Saksfremlegg - arkivsak 03/

3 Det vises for øvrig til klagene i sin helhet, se saksvedlegg 2. Vurdering/begrunnelse 1. Takopplett Trondheim kommune har tidligere godkjent to takopplett i hovedgårdens søndre takflate inn mot bakgården, i delegasjonssak nr. FBR D9 0807/04, datert , og i delegasjonssak nr. FBR IP 1309/04, datert I forbindelse med endringssøknad, datert , fremgår det at det søkes om endringer i samsvar med vedlagte tegninger, mottatt plan- og bygningsenheten Det fremgår også at tiltakshaver river sammenbygningen av takopplettene slik at disse blir i samsvar med tillatelse gitt i delegasjonsvedtak FBR IP 1309/04. Det må derfor bero på en inkurie at Trondheim kommune i delegasjonssak nr. FBR IR 1722/05 har vurdert tiltaket med et sammenbygd takopplett. Rådmannen legger til grunn at det nå ønskes ett sammenbygd takopplett i samsvar med det som fremgår av klagen datert Allerede de to separate takopplettene var vurdert å være helt grenseland av det som kunne aksepteres. Et sammenhengende takopplett vil etter rådmannens syn være et stort tap av husets opprinnelige form. Et sammenhengende takopplett anses i strid med reguleringsbestemmelse 10 som sier at bestående trehus i området skal bevares og tillates bare ombygget eller modernisert under forutsetning av at eksteriøret beholdes underet eller førets tilbake til et mer opprinnelig utseende. Rådmannen kan heller ikke se at det er grunnlag for å dispensere fra reguleringsbestemmelsen, da vernehensynene må veie tyngre enn ønsket om å utnytte volumet mer enn det historisk er belegg for. Rådmannen godkjenner ikke et sammenbygd takopplett. To separate takopplett godkjennes i tråd med det som er godkjent i delegasjonssak nr. FBR D9 0807/04, datert og i delegasjonssak nr. FBR IP 1309/04, datert Reguleringsbestemmelsen 10 angående trappen i bakgården Eiendommen ligger innenfor Sanden-området, et av byens spesialområder for bevaring. Reguleringsplanens bestemmelser 10 foreskriver at bestående trehus i området skal bevares og tillates bare ombygget eller modernisert under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til et mer opprinnelig utseende. Rådmannen mener at etableringen av trappen i bakgården bryter med 10, da trappen innebærer et nytt element i fasaden som ikke har noen historisk referanse. 3. Plan- og bygningsloven 92, 3. ledd, jf. 74, nr. 2 Rådmannen vurderer også tiltaket opp mot bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Plan- og bygningsloven 92, 3. ledd foreskriver at kommunen skal se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart. Ved endring av bestående byggverk og fasade gjelder 74, nr. 2 tilsvarende. Det er en oppgave for kommunen å påse at de endringer som må foretas skjer under hensyn til bygningens og strøkets særpreg. Uttrykksmåten så vidt mulig må forstås slik at vernehensynene avveies mot andre hensyn. Rådmannen mener trappen strider mot plan- og bygningsloven 92, 3. ledd, jf. 74, nr. 2, ved at trappen ikke tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i forhold til seg selv. Dette begrunnes med de sterke vernehensynene som tilligger eiendommen. Behovet for ytterligere soverom kan ikke veie opp for de vernehensyn som gjør seg gjeldende. Det foreligger alternativ adkomst til leilighetene i 2. etasje som godkjent i delegasjonssak nr. FBR IR 1309/04. Saksfremlegg - arkivsak 03/

4 4. Plan- og bygningsloven 69, 1. ledd Trappen gjør også at kravene i til dagslys og utsyn i plan- og bygningsloven 69, jf. TEK 8-35 og ikke er oppfylt. Det vises for øvrig til de vurderinger som er foretatt i delegasjonssak nr. FBR IR 1722/05 5. Dispensasjonsvurdering, jf. plan- og bygningsloven 7 Skal tiltaket kunne godkjennes må det gis dispensasjon fra reguleringsplanenes bestemmelser 10, planog bygningsloven 69, jf. TEK 8-35 og og plan- og bygningsloven 92, 3. ledd, jf. 74, nr. 2. Dispensasjon kan gis med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. For at dispensasjon skal kunne gis, må det foreligge særlige grunner. Kravet til særlige grunner vurderes i forhold til de hensyn den konkrete bestemmelsen det skal dispenseres fra skal ivareta. Da tiltaket ligger innenfor verneområdet Sanden, et spesialområde for bevaring, skal det generelt mye til for å gi dispensasjon. At løsningen med utvendig trapp innebærer et bomessig bedre alternativ, og at to av leilighetene får to ekstra soverom, kan ikke anses å veie tyngre enn de vernehensyn som foreligger. Økonomiske hensyn er ikke å anse som særlige grunner. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler mot at dispensasjon gis. 6. Usakelig eller urimelig forskjellsbehandling Urimelig og usaklig forskjellsbehandling oppstår når man i tilfeller som er tilnærmet like behandler søkere forskjellig. Imidlertid er ikke enhver forskjellsbehandling forbudt. Det er adgang til å gjøre forskjell når dette fremtrer som saklig ut fra lovens formål. Selv om det ikke skulle være tilfelle, kan skjønnsmessige vurderinger tilsi at avgjørelser noen ganger går i en retning og andre ganger i en annen retning. Generelle endringer i praksis kan det også være adgang til. Forskjellsbehandling betraktes bare som myndighetsmisbruk når forvaltningen ikke er i stand til å angi noen saklig grunn eller den virker sterkt urimelig eller urettferdig. Klager viser til Sandgata 43, hvor det etter klagers oppfatning er foretatt en rehabilitering som er lik omsøkte tiltak. Rådmannen vil innledningsvis presisere at det er innsendte og godkjente tegninger som er grunnlag for vurderingen av om forskjellsbehandling foreligger eller ikke. Trappen i Sandgata 43 er ikke bygd i samsvar med godkjente tegninger og vil være gjenstand for ulovlighetsoppfølging fra kommunen sin side. Det er ikke gitt ferdigattest for Sandgata 43. Rådmannen vil derfor understreke at innsendte bilder i forbindelse med klagen ikke er i samsvar med det som er godkjent i delegasjonssak nr. FBR IR 2676/03. I forhold til det som er godkjent i delegasjonssak nr. FBR IR 2676/03 mener Rådmannen at trappen i Sandgata 39 er langt mer uheldig og skadende for de vernehensyn som foreligger. I Sandgata 39 er det bygd en frittstående trapp langs bakgårdsbygget. Denne trappen er med på å gjenbygge bakgårdsrommet. I tillegg vil rådmannen presisere at utgangspunktene for Sandgata 39 og 43 er helt forskjellige. Sandgata 39 har vært svært godt bevart hele tiden, mens det i Sandgata 43 er gjennomført tiltak som ikke har vært heldig for bevaringen av eiendommen. I Sandgata 43 var hele 1. etasje bygd igjen, da denne etasjen har vært brukt som butikk. Disse endringene ble gjort på et tidspunkt hvor vernehensyn ikke var fremtredende. Saksfremlegg - arkivsak 03/

5 Midtbyplanen ble først vedtatt En gjenetablering til boliger en fasadeendring og en gjenåpning av gårdsrommet som var med på å tilbakeføre fasaden til et mer opprinnelig utseende. I Sandgata 43 er godkjent trapp grenseveggen mot naboen og ikke langs fasaden i bakgården. Også i Sandgata 39 er det godkjent en trapp som ligger langs grensemuren. I Sandgata 39 er det med andre ord omsøkt to trapper mens det i Sandgata 43 er godkjent en trapp. De to godkjente trappene er ikke forstyrrende for bakgårdsrommet, og vil derfor så godt det lar seg gjøre være med å opprettholde eksisterende fasade, og derfor ikke være i uoverensstemmelse med reguleringsplanens bestemmelse 10. Det ligger derfor ulike vurderingstema til grunn for tiltaket i Sandgata 39 og Sandgata 43. Rådmannen kan derfor ikke se at det foreligger en usaklig forskjellsbehandling. Rådmannen vil avslutningsvis også understreke at en godkjenning i denne saken vil kunne være med på å fastlegge en endret praksis i området. Generelt er man svært restriktiv med å godkjenne tiltak i strid med reguleringsplanen i et verneområde. En oppmykning av etablert praksis vil kunne være med på å svekke verneplanen, noe som på sikt vil kunne ha store negative konsekvenser for de særpregede områdene som faller inn under verneplanen. Rådmannen har gått gjennom klagen med dens vedlegg, men kan med unntak av takopplettet, ikke se at det er grunnlag for å endre vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1722/05. Saksfremlegg - arkivsak 03/

6 Konklusjon Rådmannen kan ikke se at klagen tilfører saken nye momenter som gjør at det er grunnlag for å endre eller oppheve vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1722/05. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Arnt Ove Okstad direktør Lisbeth Glørstad Aspås konst. bygningssjef Vedlegg Saksvedlegg 1: Vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1722/05, datert Saksvedlegg 2: Klage på vedtak i delegasjonssak nr. FBR IR 1722/05, datert Saksvedlegg 3: Tegning av omsøkte tiltak Saksvedlegg 4: Ikke-godkjente plantegninger av omsøkte tiltak Saksvedlegg 5: Godkjente plantegninger i forbindelse med igangsettingstillatelse, Sandgata 43 Orienteringsvedlegg 1: Oversiktskart Orienteringsvedlegg 2: Situasjonskart Orienteringsvedlegg 3: Ortofoto Saksfremlegg - arkivsak 03/