Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 07/ Arkivnr.: GNR 109/129 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 109/129 OPPFØLGING AV KLAGEAVGJØRELSE FRA FYLKESMANNEN I OPPLAND SØKNAD OM DISPENSJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR OVERSKRIDELSE AV GRAD AV UTNYTTING Hjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 Klageadgang: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI Rådmannens innstilling: Lunner kommune tar klagen fra Rørleggersentralen til følge. Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 innvilger Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å gi tillatelse til 135,9m 2 BYA på eiendommen 109/129 i Lensmannsvika på Mylla. Det vektlegges at kommunestyret i Lunner nå har foreslått å øke grad av utnytting på hytteeiendommer utenfor byggeforbudssonen til vassdrag til 150m 2. Kommunen har ikke mottatt negative merknader til denne endringen hverken ved 1. eller 2. gangs offentlig ettersyn. Begrunnelsen er også at dersom tiltaket var blitt etablert i hht. tillatelsen gitt i 2003 ville ikke omgjøring av kjellerarealene til bruksformål medført endring i bebygd areal. En slik endring måtte skje senere enn da kommunestyret vedtok kommuneplan hvor bebygd areal (BYA) på maks. 120m 2 ble gjort til styrende måleregel. Kommunens omgjøringsvedtak kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse, jfr. Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap. VI. Klage må fremsettes skriftlig for Lunner kommune senest tre uker etter at underretning om vedtak har funnet sted.

2 Sammendrag: Utviklingsutvalget i Lunner kommune avslo den (UTV 38/10) søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel om tiltak på eiendommen 109/120 utover 120 m 2 bebygd areal (BYA). Vedtaket ble påklaget av Rørleggersentralen og Utviklingsutvalget opprettholdt tidligere vedtak i sin klagebehandling den (UTV 58/10). Saken ble oversendt til Fylkesmannen i Oppland. Fylkesmannen opphevet kommunens klagevedtak UTV 58/10 i brev den og kommunen må derfor klagebehandle saken på nytt og ta stilling til om dispensasjon skal gis. Det er dette forholdet som blir behandlet i denne saken. Rådmannen innstiller på å ta klagen til følge pga av at kommunestyret har foreslått å øke grad av utnytting til 150m 2 i kommuneplanen, men også fordi omgjøring av kjellerlokalene senere enn ikke ville medført endring i bebygd areal. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Bakgrunnen for saken er at Fylkesmannen i Oppland i brev datert opphevet Utviklingsutvalgets vedtak om å opprettholde avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Dispensasjonen gjelder bygging av fritidsbolig utover fastsatt grad av utnytting på eiendommen 109/129 i Lensmannsvika nord for Mylla. Pilen på kartet til høyre viser eiendommens lokalisering i Lunner kommune. På kartet til høyre er fritidseiendommen markert med pil med kommuneplanens arealdel som bakgrunnskart. 1.2 Sakshistorikk JK Bygg søkte den om tillatelse til tiltak for oppføring av tilbygg på fritidsbolig på eiendommen 109/129. Tilbygget var vist med mål 5,9m x 11m i én etasje på fasadetegningene som fulgte igangsettingssøknaden, og med et bruksareal (T-BRA) på 63m². Eksisterende fritidsbolig hadde en T-BRA på 54m². I påfølgende vedtak, UTV 70/03 datert , ble det gitt igangsettingstillatelse for utvidelse av hytta. I tillatelsen var det satt som vilkår at Tillatelsen forutsetter at samlet bruksareal (T-BRA) for hele eiendommen ikke overstiger T-BRA=120m 2. Dette var i samsvar med maksimalt tillatt grad av utnytting i kommuneplanen I 2005 endres reglene for grad av utnytting for hytter beliggende utenfor byggeforbudssonen til vassdrag til maksimalt 120m 2 bebygd areal (BYA) i forbindelse med kommuneplanrevisjonen.

3 Ved befaring den ble Lunner kommune oppmerksom på at tilbygget ikke var oppført i henhold til igangsettingstillatelse UTV 70/3 av Følgende avvik ble notert: Innsendte tegninger stemte ikke med det som var bygd herunder rominnhold, fasader, delvis overbygd terrasse på 53m² og kjeller på 63m² under det nye tilbygget. Ulovlig utslippsanlegg. Tiltakshaver hadde bygd jakttårn på naboeiendommen 109/115. Det var fylt opp masser på eiendommen. Tiltakshaver hadde bygd nærmere enn 4m til nabo 109/115 uten tillatelse. Bildet nedenfor viser hytta slik den var bygd. Varsel om pålegg om retting og opphør av ulovlig bruk ble sendt tiltakshaver den mottok Lunner kommune ny søknad med tegninger av hytta. Den inneholdt søknad om dispensasjon for bebygd areal utover 120m 2 BYA når terrassen og et vedlager var revet. Det var opplyst at eiendommen hadde en BYA på 204,1m 2 ved dette søknadstidpsunktet. Eiendommens totale BYA ville, hvis søknaden ble innvilget, bli på 135,9m 2 som også inkluderer utedo på 2,5m 2. Altså 15,9m 2 over det som er fastsatt i kommuneplanen. Utviklingsutvalget behandlet og avslo dispensasjonssøknaden den (UTV 38/10). Kommunens avslag ble opprettholdt i klagebehandling i Utviklingsutvalget den (UTV 58/10) og saken oversendt Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling. Fylkesmannen konkluderte i saken i brev datert : Fylkesmannen opphever Lunner kommunes vedtak av 28. august 2010, sak 58/10. Ut fra de konkrete forholdene i saken, som innebærer at tiltakshavers hytte ikke er større enn det andre hytter i området lovlig kan være, er vilkårene for å gi dispensasjon til stede. Kommunen må ta stilling til om dispensasjon skal gis. Fylkesmannens avgjørelse er vedlagt saken i sin helhet.

4 I forbindelse med utlegging av ny kommuneplan til 1. gangs offentlig ettersyn, vedtok kommunestyret i sak 106/12 den å øke grad av utnytting for hytteeiendommer beliggende utenfor byggeforbudssonen til vassdrag fra maksimal BYA på 120m 2 til 150m Planstatus og rettslig grunnlag I 2003, da tiltak på eiendommen 109/129 ble omsøkt og iverksatt, var det kommuneplanen for Lunner som gjaldt. Den gang lå eiendommen i landbruks-, natur og friluftsområde i likhet med det aller fleste andre hytteeiendommer. Det var ikke knyttet egne bestemmelser til hytter beliggende i ordinære LNF-områder, og disse sakene måtte da behandles som dispensasjonssaker fra arealbruksformålet. Ved denne behandlingen ble det vurdert om tiltaket oppfylte bestemmelsene som var nedfelt for områder hvor spredt fritidsbebyggelse var tillatt. Her het det bl.a. at totalt tillatt bruksareal (T-BRA) ikke skulle overstige 120m 2 pr. tomt inkludert anneks med BRA maks. 25m 2. Igangsettingstillatelse i den aktuelle saken ble gitt etter bestemmelser i daværende kommuneplan for Lunner , altså maksimalt bruksareal på T-BRA = 120m 2 pr. tomt inkl. anneks med BRA maks 25m 2. Eiendommen 109/129 ligger nå i uregulert område, og er avsatt til eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel for Lunner Eiendommen er lokalisert utenfor byggeforbudssonen til vassdrag. Nye søknader som kommer inn, skal behandles etter den juridisk bindende arealplan som gjelder på avgjørelsestidspunktet. I den grad slike søknader strider mot plankart og/eller planbestemmelser må disse håndteres som dispensasjonssaker. Kommuneplanbestemmelsene pkt er som følger: Arbeidet med revisjon av kommuneplanens arealdel er i sluttfasen, og kommunestyret har foreslått at grad av utnytting på hytteeiendommer utenfor byggeforbudssonen økes til maks BYA på 150m 2. Det har ikke kommet merknader til denne

5 endringen hverken ved 1. eller 2. gangs offentlig ettersyn. Det betyr at tiltaket vil være i samsvar med de nye utnyttelsesbestemmelsene forutsatt at kommunestyret opprettholder sitt syn ved sluttbehandling av kommuneplanen. 2. KLAGEBEHANDLINGEN 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Det foreligger klage, korrigert anke, datert fra Rørleggersentralen, som hjemmelshaver til eiendommen 109/129. Som tiltakshaver/hjemmelshaver er Rørleggersentralen part i saken etter forvaltningslovens kap. VI. Klagen anses for å ha kommet inn i rett tid i forhold til klagefristen. 2.2 Innholdet i klagen fra Rørleggersentralen. Innholdet i klagebrevet er noe forenklet slik: Hytta med tilbygg ligger mot et skrånende terreng og tilbygget medførte en grunnmur som fikk en høyde på over 2 meter i front. Tiltakshaver hadde en oppfatning av at for T- BRA (totalt tillatt bruksareal) ikke ble regnet med bruksareal i kjelleretasje. På denne bakgrunn foretok tiltakshaver en innredning av 2 soverom i kjelleren. Tiltakshaver vil i anken understreke at som bygningsvolum ville hytta være like stor enten kjeller ble oppfylt til høyde under 1,9 meter eller slik som det nå er utført ved at det er innredet 2 soverom i kjelleren. Tiltaket ble på denne bakgrunn oppført etter et bruksareal på 120m 2 i første etasje. Det ble i tillegg oppført en utvendig terrasse med høyde mer enn 0,5 meter over gjennomsnittlig terreng. Terrassen ble oppført med bakgrunn i at denne ikke ville ha innvirkning på T-BRA. Konsekvensen av det utførte tiltaket ble at det overskred tillatt bruksareal etter kommuneplanen som gjaldt på det tidspunktet tillatelsen ble gitt. Eiendommen er eid av Rørleggersentralen og benyttes som firmahytta for selskapets i alt 20 ansatte og deres familier. På denne bakgrunn ønsker tiltakshaver å opprettholde hyttas størrelse og volum, inklusive soverommene i underetasjen. Lunner kommune ga tiltakshaver anledning til å søke om tillatelse etter kommuneplanen som angir at i eksisterende områder for fritidsbebyggelse skal bebygd areal (NS 3940) ikke overstige 120m 2. Tiltakshaver sendte derfor ny søknad hvor det søkes om å få rive 55 m 2 utvendig terrasse inklusive den del av takoverbygget som stikker mer enn 1 meter ut over hyttas veggliv, samt materiallager på ca 12 m 2. Det ble gitt rivetillatelse til tiltakene i sak UTV 114/10 av I klagen fremkommer det også at ved kontrollmåling av hyttas arealer utvendig målt den viser at hyttas bebygde areal, BYA, uten terrasse vil være 133,4 m 2. Det er innsendt nye plantegninger som viser dette. Rørleggersentralen sier videre at det å gi dispensasjon på i alt 13,4 m 2 for hytta ikke vil være til noe ulemper eller ha uheldige virkning i forhold til naturmiljø, landskap og friluftsinteresser. Derom dispensasjon ikke gis, vil det medføre at det må gjennomføres

6 et større arbeid med ombygging av hytta, noe som Rørleggersentralen mener vil være uheldig med hensyn til disponeringen av ressursene. 2.2 Kommunes vurdering av klagen Utviklingsutvalget behandlet søknad om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene i sak UTV 38/10 den Utvalget fattet følgende vedtak: Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner , avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene om bebygd areal på 137,1m 2 på eiendommene109/129, da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Pålegg om rivning av ulovlig oppført tilbygg stilles i bero inntil avslaget er endelig, dvs etter at en evt. klagesak er ferdigbehandlet. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse i henhold til planog bygningsloven 1-9, jf. forvaltningslovens kap. VI. En evt. klage må fremsettes skriftlig for Lunner kommune innen 3 tre uker fra underretning om vedtaket. I etterkant av utviklingsutvalgets vedtak har tiltakshaver søkt om og fått tillatelse til rivning av terrasse (BYA=55m 2 ) og materiallager (BYA=12m 2 ). I klagen opplyses det at hytta etter kontrollmåling og etter at terrassen er fjernet, vil ha et bebygd areal på 133,4m 2. I tillegg kommer et bebygd areal på 2,5m 2 for utedo. Totalt bebygd areal vil da være 135,9m 2 på eiendommen, dvs. 15,9m 2 mer enn det som kommuneplanen tillater. I kommuneplanbestemmelsene har kommunestyret satt en begrensing på 120m 2 bebygd areal for fritidseiendommer som ligger utenfor byggeforbudssonen til vassdrag. Bestemmelsene i kommuneplanen er blitt til for å tillate romslige hytter, men likevel ikke så store at de vil være dominerende i forhold til omgivelsene eller eksisterende bebyggelse. Da hytta ble utbygget i 2003 var maksimalt tillatt BRA 120m2. Etter at ny kommuneplan ble vedtatt i 2005 er det eiendommens bebygde areal (BYA) som er styrende for hvor stor fritidsbebyggelsen kan være. Søknaden om dispensasjon gjelder ikke terrasse og uthus. Behandlingen her dreiser seg om dispensasjon på 15,9 m 2 fordelt på utedo med 2,5m 2 og hytte uten terrasse på 133,4 m 2. Bebyggelsen ville vært i samsvar med tillatelsen fra 2003 dersom kjelleren hadde takhøyde mindre enn 1.90 m og uten terrasse. Tiltakshaver kunne unngått søknad om dispensasjon dersom bygget i 2003 ble etablert i samsvar med tillatelsen (uten BRA i kjeller), og først etter 2005 i hht. ny kommuneplan hadde søkt om å innrede kjelleren til bruksformål. Dette tiltaket ville ikke endret det bebygde arealet på eiendommen. I dispensasjonssaker skal kommunen vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Lunner kommunes vurdering i denne saken er det faktum at dersom hytta først ble bygget med T-BRA=120m 2, og etterpå ble søkt ominnredet i underetasje etter at ny kommuneplan var vedtatt, ville hytta hatt et like stort BYA som den har i dag. Det ville ikke vært nødvendig med dispensasjonsbehandling for at tiltaket kunne gjennomføres. Saklig forskjellsbehandling begrunnet i konkrete faktum er i følge Fylkesmannen lovlig forskjellbehandling. Vi kan derfor ikke si at denne saken danner presedens for andre saker i området. Inn i denne vurderingen kan vi nå også tillegge at kommunestyret går inn for å øke grad av utnytting på hytteeiendommer utenfor byggeforbudssonen til 150m 2 BYA. Hvis dette blir vedtatt vil ikke lenger en BYA på 135,9m 2 medføre krav til dispensasjonsbehandling. Vi kunne her valgt å avvente

7 behandlingen inntil ny kommuneplan er vedtatt, men siden det er ny hjemmelshaver på 109/129 og det er noe usikkert når kommuneplanen vedtas, fremmes saken. Fordelen ved å gi dispensasjon vil i dette tilfellet være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene for å gi dispensasjon vurderes å være til stede. 3. KONKLUSJON Lunner kommune tar klagen fra Rørleggersentralen til følge. Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 innvilger Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for å gi tillatelse til 135,9m 2 BYA på eiendommen 109/129 i Lensmannsvika på Mylla. Det vektlegges at kommunestyret i Lunner nå har foreslått å øke grad av utnytting på hytteeiendommer utenfor byggeforbudssonen til vassdrag til 150m 2. Kommunen har ikke mottatt negative merknader til denne endringen hverken ved 1. eller 2. gangs offentlig ettersyn. Begrunnelsen er også at dersom tiltaket var blitt etablert i hht. tillatelsen gitt i 2003 ville ikke omgjøring av kjellerarealene til bruksformål medført endring i bebygd areal. En slik endring måtte skje senere enn da kommunestyret vedtok kommuneplan hvor bebygd areal (BYA) på maks. 120m 2 ble gjort til styrende måleregel. Kommunens omgjøringsvedtak kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse, jfr. Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap. VI. Klage må fremsettes skriftlig for Lunner kommune senest tre uker etter at underretning om vedtak har funnet sted. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Fylkesmannens vedtak i klagesak: 2010/ HPG datert Øvrige dokument: 07/2028 Melding om fullmakt til anmeldelse109/129. Avsender:Paul K. Lunder 07/ /29 Påbygg på hytte. Avsender:Rørlegger- Sentralen 07/ /29-frist forlenget vedrørende utslipp av kloakk. Avsender:Gunnar A. 07/ /129 Forespørsel vedrørende hytte. Avsender:Gunnar A. 07/ /129 Forespørsel vedrørende hytte. Avsender:Gunnar A. 07/ /129 - Vedrørende utslipp av kloakk. Avsender:Gunnar 07/ /129 Bekreftelse på utsatt frist. Avsender:Kristian Berg Tomren 07/ /129 - Vedrørende utslipp av kloakk. Avsender:Gunnar A. 07/ /129 Vedrørende bygg på eiendommen 109/15. Avsender:Gunnar A. 07/ /129 i Lunner kommune - diverse frister. Avsender:Kristian Berg Tomren 07/ /129 Søknad vedrørende hytte. Avsender:Gunnar A.

8 07/4392 Lunner kommune var på befaring på eiendommen 109/129. Avsender:Rørlegger Sentralen 07/ /129 Påstått ulovlige tiltak - søknad om Avsender:JK Bygg dispensasjon. 07/ /129 Foreløpig svarbrev. Avsender:JK Bygg 07/4862 Vedrørende nabovarsel109/129. Avsender:Paul K. Lunder 07/ /129 Vedtak etter PBL - Svar på utvidelse Avsender:JK Bygg av hytte utover 120m2. 07/ /129 Utvidelse av hytte. Avsender:Advokatfirmaet 07/ /129 Utsettelse av frist til å klage på vedtak. Avsender:Advokat Kristian Berg Tomren k.tomren@selmer.no 07/ /129 Forespørsel om forhåndsuttalelse. Avsender:Advokatfirmaet 07/ /129 Svar på forespørsel om forhåndsuttalelse. Avsender:Advokat Kristian Berg Tomren k.tomren@selmer.no 07/ /129 Forespørsel vedrørende hytte. Avsender:Advokat Kristian Berg Tomren 07/ /129 Forespørsel om forhåndsuttalelse. Avsender:Advokatfirmaet 07/ /129 Retting i henhold til vedtak. Avsender:Advokatfirmaet 07/ /129 Vedrørende retting av ulovlige oppførte arealer utoverbyggetillatelse gitt Avsender:Advokat Kristian Berg Tomren k.tomren@selmer.no 07/ /129 Retting i henhold til vedtak. Avsender:Advokatfirmaet 07/ /129 Retting i henhold til vedtak. Avsender:Advokatfirmaet 07/ /129 Retting i henhold til vedtak. Avsender:Advokatfirmaet 07/ /129 Svar angående retting i henhold til vedtak. Avsender:Advokatfirmaet 08/ /129 Tilleggsinformasjon. Avsender:Rørlegger- Sentralen 08/ /129 Viser til brev av og samtidig varsle om følgende. Avsender:Gunnar A. 08/ /129 Svar på henvendelse. Avsender:JK BYGG 08/ /129 Ulovelig tiltak. Avsender:JK Bygg 08/ /129 Melding om delegert vedtak ulovlig Avsender:JK Bygg tiltak varsel om pålegg. 08/ /129 Ulovelig tiltak forhånsvarsel om Avsender:JK Bygg pålegg. 08/ /129 Rev.tegninger. Avsender:Gunnar A. 09/ /129 Orientering om saksgang - Ingen videre oppf. av BE. Avsender:Statens bygningstekniske etat

9 10/ /129 Forespørsel vedrørende hytte. Avsender:Rørleggersentralen 10/ /129 Befaring Lensmannsvika 53, Mylla. Avsender:Rørleggersentralen 10/ /129 Oversendelse av tegninger med Avsender:JK Bygg endringer. 10/ /129 ulovlig oppført tilbyggrettelse til Avsender:Jan Skarpaas møtebok. 10/ /129 Gjenpart av nabovarsel. Jan Skarpaas as 10/ /129 Hytte ved Mylla - søknad om tillatelse til tiltak. Jan Skapaas 10/ /129 Orientering om saksgang. Avsender:Statens Bygningstekniske Etat 10/ /129 Pålegg om riving og opphør av ulovlig Avsender:Rørleggersentralen brukk - vedtak om tvangsmulkt. 10/ /129 Anmodning om å rive del av ulovlig oppført tiltak. 10/ /129 Foreløpig svar - Pålegg om riving og opphør av ulovlig bruk - vedtak om Avsender:Rørleggersentralen tvangsmulktanke på vedtak. 10/ /129 Korrigert anke - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Avsender:Rørleggersentralen 10/ /129 Vedr. tillatelse til å rive ulovlig oppført tiltak. 10/ /129 Tillatelse til å rive del av ulovlig oppført tiltak. 10/ /129 Angående dispensasjonssøknaden. 10/ /129 Pålegg om riving og opphør av ulovlig Avsender:Rørleggersentralen brukk - vedtak om tvangsmulktanke på vedtak. 10/ /129 Oversendelse av sak til klagebehandling - avslag på søknad om Avsender:Fylkesmannen i Oppland dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. 10/ /129 Foreløpig melding i forvaltningssak, jf. Avsender:Fylkesmannen i forvaltningsloven 11a. 11/ /129 Klage-Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for over-skridelse av BYA i lunner kommune klager: Røleggersentralen v/gunnar. Oppland Avsender:Fylkesmannen i Oppland 11/ /129 Vedrørende Hytte Mylla. Avsender:Siv Ellefsrud 11/ /129 Purring - riving av ulovlig oppført tilbygg til fritidsbolig. 11/6283 Svar - 109/129 Rev.tegninger. 11/ /129 - Viser til brev av vedrørende toalett løsning. 11/ /129 - Vedr. søknad om ferdigattest. 11/ /129 Etterlysning ferdigattest.

10 11/ /129 - Søknad om ferdigattest. 11/ /129 Ferdigattest - riving av ulovlig oppført tilbygg til fritidsbolig. Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Rørleggersentralen, Helgesensgt OSLO Hanne Harlem, Ryghs vei 10, 0786 Fylkesmannen i Oppland, 2626 LILLEHAMMER Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær