Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap.vi

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 10/ Arkivnr.: GNR 116/5 Saksbehandler: Miljøvernkonsulent, Ingun Bjørgli Juul-Hansen 116/5 OPPFØRING AV BOD VED HYTTE KLAGE PÅ AVSLAG SAK DS 235/10 AV Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap.vi Klageadgang: Hvis vedtak opprettholdes, er det ikke klageadgang. Saken sendes Fylkesmannen for stadfestelse. Hvis omgjøring av vedtak, sendes saken på regional dispensasjonshøring før endelig vedtak fattes. Dette vedtaket kan igjen påklages etter plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningslovens kap. VI. Rådmannens innstilling: Utviklingsutvalget opprettholder vedtak sak DS 235/10 av om avslag på søknad om oppføring av bod på eiendommen 116/5 feste nr. 4, da klagen fra Bjørn Bulling ikke inneholder nye momenter som er av en slik karakter at vedtaket bør omgjøres. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene. En dispensasjon ville medført at: Hensynet til reguleringsbestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt. Hensynet til lovens formål blir ikke oppfylt. Dispensasjon vil skape presedens i den forstand at alle framtidige søkere må få tillatelse til tilsvarende (ikke særlige grunner ). Saken oversendes fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling, jf. plan- og bygningsloven 1-9. Kommunen anbefaler at det fremmes ny reguleringsplan for området dersom omsøkte tiltak skal kunne gjennomføres.

2 Sammendrag: Eier av feste nr.4 på Skjervemoen hyttefelt, Bjørn Bulling, har søkt om tillatelse til bygging av bod ved sin hytte, jf. søknad datert Det omsøkte tiltaket medfører at fastsatt utnyttingsgrad overstiges. Kommunen fant at det ikke forelå en overvekt av hensyn for å innvilge dispensasjon, og dispensasjonssøknaden ble avslått i administrativt vedtak, jf. saksnr UTV 235/10, Bjørn Bulling har påklaget kommunens avslag, jf. brev datert Rådmannen kan ikke se at klagen inneholder nye opplysninger som er av en slik art at tidligere vedtak bør omgjøres. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn Bakgrunnen for saken er at Bjørn Bulling har påklaget kommunens vedtak om å avslå søknad om dispensasjon fra bestemmelser i reguleringsplan for Skjervemoen hytteområde for bygging av bod på festetomta 116/5 feste 4. Pilen på kartet til høyre viser tiltakets lokalisering i Lunner kommune. Søknaden gjelder oppføring av en 8m 2 stor frittstående bod på en hytteeiendom der eksisterende hytte er på 73 m 2 pluss 40 m 2 terrasse. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Hytteeiendommen ligger i et byggeområde for fritidsbebyggelse innenfor reguleringsplan for Skjervemoen hytteområde (KS-sak 65/89 i møtet ). Lunner Almenning eier grunnen. Reguleringsbestemmelsene 5 sier følgende: Maksimal bebygd grunnflate settes til 70m 2. Tette rom, åpne balkonger og uthus inngår i arealberegningen. Uthus for redskap, ved og toalett bygges sammen med hyttene slik at det kun finnes et bygg pr. tomtefeste. Da omsøkt tiltak avviker fra reguleringsbestemmelsene, er søknaden behandlet som dispensasjonssak i henhold til plan- og bygningslovens kapittel KLAGEBEHANDLINGEN 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Det foreligger skriftlig, men ubegrunnet, klage fra Bjørn Bulling datert I denne klagen er det angitt at en begrunnet klage vil sendes kommunen innen Begrunnet klage er datert og er registrert inn i kommunens sakssystem Som fester er Bulling part i saken etter forvaltningslovens kap. VI. Klagen har kommet i rett tid i forhold til klagefristen. 2.2 Innholdet i klagen fra Bjørn Bulling

3 Klagebrevet gjengis i sin helhet:

4

5 2.3 Kommunens vurdering av klagen Saksgang Søknaden er registrert mottatt i kommunens sakssystem Foreløpig svar på kommunens behandling av saken er sendt ut Foreløpig svar har følgende ordlyd: Søknaden er ikke fullstendig gjennomgått, men det er konstatert at den forutsetter dispensasjonsbehandling. Vi er inne i en hektisk årstid, der dispensasjonssaker, som ikke har lovfestet behandlingstid, må vike for saker der det er gitt tidsfrister. Vi antar at saken kan behandles i august. Det er ut i fra dette ikke korrekt at kommunen har lovet at saken skulle behandles i august. Vi gjør oppmerksom på at det ikke er behandlingsfrister knyttet til dispensasjonssøknader. Slike søknader skal behandles uten ugrunnet opphold, men begrunnelsen for at saken ikke er behandlet før i oktober ligger i det foreløpige svaret. Dispensasjonssaker må vike for andre saker i den mest hektiske tiden av året Påstand om feil i avslagets punkt 1.1 Terrassens høyde over terreng er av kommunen målt til over 50 cm. Det er imidlertid ikke avgjørende for saken hvorvidt høyden er over eller under 50 cm da øvrig areal allerede overgår reguleringsbestemmelsenes krav til maksimal bebygd grunnflate på 70 m 2. Kontrollmåling er derfor ikke gjennomført. Almenningens spørsmål rundt Norsk Standard, er likevel viktig å besvare da dette er vesentlig for å vurdere hva som inkluderes i bebygd areal i reguleringsbestemmelsene og videre for å vurdere bebygd areal på søkers hytte. Kommunen forholder seg til Norsk Standard. Norsk Standard slik den var da reguleringsplanen ble vedtatt i 1989, sa at bygningsdeler som bare ubetydelig går over terreng, ikke skal medregnes i bebygd areal. Senere Norsk Standard har definert dette til å være 0,5 meter, og det er dette kommunen forholder seg til. Det betyr at bygningsdeler som ligger høyere enn 0,5 meter over planert terrengs gjennomsnittsnivå, for eksempel trapp, terrasse, medregnes i bebygd areal. Etter Norsk Standard har søkers hytte med overbygd veranda et bebygd areal på 73 m 2. I tillegg er det bygget en åpen terrasse på 40 m 2. Det betyr at søker har et bebygd areal som

6 overstiger reguleringsplanens bestemmelser om maksimalt bebygd areal på 70 m 2 selv uten å medregne terrassen. (Til almenningens spørsmål om tolkningen av vannposter i bestemmelsene, vil kommunen forstå disse dithen at det er ment å anlegge en eller flere felles vannposter.) Påstand om feil i avslagets punkt 1.2 Kapittel 1.2 beskriver på generelt grunnlag hva som skal til for at en dispensasjon etter planog bygningsloven 19-1, kan gis. Søker skriver at grunneier, Lunner Almenning, er positiv til tiltaket. I brev fra Lunner Almenning datert , skriver almenningen at de gjennom denne saken ønsker å bli informert om gjeldende dispensasjonspraksis. Almenningen skriver også at de er positiv til søknaden dersom den er innenfor kommunens dispensasjonspraksis. Utfallet av denne saken, vil derfor være svar på almenningens forespørsel om gjeldende dispensasjonspraksis Enkel standard på hyttene Almenningens tilbud om erstatningshytter for hyttene ved Grøa på 1980-tallet innebar en standardheving slik reguleringsplanen med bestemmelser ble utformet den gangen. Kravene til hyttestandard har endret seg siden 1980-tallet, og reguleringsbestemmelsene for hyttefeltet oppfattes i dag å medføre enkel standard. Dersom reguleringsbestemmelsene oppfattes av hytteeier å begrense ønsket standardnivå, er dette noe som hytteeier kan velge å formidle til grunneier Plassbehov og antall bygg Reguleringsbestemmelsene 5 sier uttrykkelig at uthus for redskap, ved og toalett skal bygges sammen med hyttene slik at det kun finnes et bygg pr. tomtefeste. At hytter ellers rundt Skjerva har bod/uthus, er lite relevant så lenge disse eiendommene ikke er del av gjeldende reguleringsplan. Søkers begrunnelse om mer plass, sikring av utstyr m.m er behov som enhver kan framsette og som ikke er av en slik art at det kan kalles særlige grunner Uthuling av reguleringsplanen Det å gi dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for et frittstående bygg som omsøkt, vil medføre at bestemmelsene 5 om både antall bygg og maksimal bebygd grunnflate, blir satt ut av kraft. Det innebærer at alle andre søknader om tilsvarende, ville måtte innvilges, uavhengig av begrunnelse. Dette fordi søkers begrunnelse ikke er av en slik karakter som i tidligere lov ble angitt som særlige grunner og fordi søkers hytte allerede har en maksimal bebygd grunnflate ut over de tillatte 70 m Fordeler og ulemper ved dispensasjon Søkers opplysning om konsekvenser av tiltaket i terreng og i forhold til nabohytter, ville vært relevant informasjon dersom tiltaket ikke hadde vært et vesentlig brudd med reguleringsbestemmelsene og dersom begrunnelsene for tiltaket hadde vært av mer allmenn/samfunnsmessig karakter Vurdering/oppsummering Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en

7 interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. 1. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er blitt til gjennom omfattende beslutningsprosesser og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. 2. Søknad er i strid med reguleringsbestemmelsene i dobbel forstand. Det innebærer avvik fra både kravet om ett bygg pr. hytteeiendom og kravet om maksimalt bebygd areal på 70 m Søkers begrunnelse er av privat karakter, og har ikke i seg noe som kan betegnes som almenne/samfunnsmessige behov. 4. Fordelene ved tiltaket er ikke klart større enn ulempene. 5. Reguleringsplanen er av eldre dato. Dersom kommuneplanen var gjeldende ville den gitt mulighet for å innvilge omsøkte tiltak.. 6. Ny reguleringsplan bør utarbeides dersom høgere standard og/eller større hytter ønskes. 3. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG 3.1 Klagen tas til følge Lunner kommune er positiv til å innvilge søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Skjervemoen hytteområde for etablering av bod på eiendommen 116/5 feste nr. 4 som omsøkt. Følgende fordeler ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene: Saken sendes på regional høring i hht. kravene i plan- og bygningsloven kap. 19 før endelig dispensasjonsvedtak kan fattes. Dersom regionale myndigheter er positive, innvilges søknaden administrativt. 3.2 Klage tas ikke til følge Utviklingsutvalget opprettholder vedtak sak DS 235/10 av om avslag på søknad om oppføring av bod på eiendommen 116/5 feste nr. 4, da klagen fra Bjørn Bulling ikke inneholder nye momenter som er av en slik karakter at vedtaket bør omgjøres. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene. En dispensasjon ville medført at: Hensynet til reguleringsbestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt. Hensynet til lovens formål blir ikke oppfylt. Dispensasjon vil skape presedens i den forstand at alle framtidige søkere må få tillatelse til tilsvarende (ikke særlige grunner ). Saken oversendes fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling, jf. plan- og bygningsloven Klage tas ikke til følge Anbefaler utarbeiding av ny reguleringsplan.

8 Utviklingsutvalget opprettholder vedtak sak 235/10 av om avslag på søknad om oppføring av bod på eiendommen 116/5 feste nr. 4, da klagen fra Bjørn Bulling ikke inneholder nye momenter som er av en slik karakter at vedtaket bør omgjøres. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene. En dispensasjon ville medført at: Hensynet til reguleringsbestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt. Hensynet til lovens formål blir ikke oppfylt. Dispensasjon vil skape presedens i den forstand at alle framtidige søkere må få tillatelse til tilsvarende (ikke særlige grunner ). Saken oversendes fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling, jf. plan- og bygningsloven 1-9. Kommunen anbefaler at det fremmes ny reguleringsplan for området dersom omsøkte tiltak skal kunne gjennomføres. 4. KONKLUSJON MED BEGRUNNELSE Det foreslås at alternativt løsningsforslag 3.3 vedtas: Utviklingsutvalget opprettholder vedtak sak 235/10 av om avslag på søknad om oppføring av bod på eiendommen 116/5 feste nr. 4, da klagen fra Bjørn Bulling ikke inneholder nye momenter som er av en slik karakter at vedtaket bør omgjøres. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene. En dispensasjon ville medført at: Hensynet til reguleringsbestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt. Hensynet til lovens formål blir ikke oppfylt. Dispensasjon vil skape presedens i den forstand at alle framtidige søkere må få tillatelse til tilsvarende (ikke særlige grunner ). Saken oversendes fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling, jf. plan- og bygningsloven 1-9. Kommunen anbefaler at det fremmes ny reguleringsplan for området dersom omsøkte tiltak skal kunne gjennomføres. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: 116/5 Melding om delegert vedtak-vedr. søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Skjervemoen hytteområde. Øvrige dokument: 116/5 fnr. 4 Merknad til søknad om tiltak - Nybygg av bod 116/5 Søknad om tillatelse til tiltak - Bod ved Hytte 116/5 Foreløpig svar på søknad om bod ved hytte 116/5 Søknad om tillatelse til oppføring av bod ved Hytte

9 116/5 Klage på avlsag 116/5 feste nr 4 - Dispensasjon fra reguleringsplan Skjervemoen - Retting av gebyr 116/5 Klage på avlsag Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Bjørn Bulling, Nordliagutua 22, 2740 ROA Per Jacob Raastad, Raastadbakka 155, 2730 LUNNER Astrid Wirstad, Korsrudlinna 488, 2730 LUNNER Unni Irene og Per Arne Briskelund, Oppdalslinna 479, 2740 ROA Kristen Morka,, 2740 ROA Frode Linnerud, Øiskoggutua 36, 2730 LUNNER Lunner Almenning,, 2743 HARESTUA Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær