37/1 ULSRUD - KLAGEBEHANDLING DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL

Transkript

1 MØTEBOK Arkivsaksnr.: 14/ Ark.: GNR 37/1 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 111/14 Formannskapet Saksbehandler: Ingun Bjørgli Juul-Hansen, planlegger 37/1 ULSRUD - KLAGEBEHANDLING DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven 1-9 og kap 19. Forvaltningslovens kap. VI Formannskapets vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. forvaltningsloven kap. VI opprettholder Lunner kommune sitt vedtak i F-skap sak 91/14 fra møtet Lunner kommune tar ikke klagen til følge. Dette begrunnes med at det ikke framkommer nye opplysninger som gir grunnlag for endring av dispensasjonsvedtaket. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling. Behandling og avstemming: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. forvaltningsloven kap. VI opprettholder Lunner kommune sitt vedtak i F-skap sak 91/14 fra møtet Lunner kommune tar ikke klagen til følge. Dette begrunnes med at det ikke framkommer nye opplysninger som gir grunnlag for endring av dispensasjonsvedtaket. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling.

2 Sammendrag: Formannskapet avslo søknad om dispensasjon fra landbruks-, natur- og friluftformål (LNF) i kommuneplanens arealdel med hjemmel i plan- og bygningsloven kapittel 19. Saken gjaldt fradeling av parsell rundt eksisterende kårbolig til boligformål. Begrunnelsen for avslaget var at søknaden bryter med retningslinjer for dispensasjonspraksis i gjeldende kommuneplans arealdel, at et samtykke vil skape presedens og vil undergrave kommuneplanen som forutsigbart styringsverktøy. Vedtaket etter plan- og bygningsloven er påklaget av søker. Klagen skal nå behandles, og administrasjonen kan ikke se at klagen inneholder nye opplysninger som gjør at kommunens vedtak skal endres. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn og planstatus Lunner kommune mottok den søknad om tillatelse til å dele fra eksisterende kårbolig fra eiendommen 37/1, Ulsrud. Ulsrud ligger på Raastadtoppen innerst i Blistenvegen i Nordre Oppdalen, nær grensa til Gran kommune. Kartutsnittet til høyre viser eiendommens beliggenhet i Lunner kommune. Kartutsnittene under viser omsøkte parsell med eksisterende kårbolig med skravur på henholdsvis utsnitt av kommuneplanens arealdel og ortofoto. Eiendommen 37/1 ligger i uregulert område og er i kommuneplanens arealdel for Lunner avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde, LNF-område. Formålet med tiltaket, fradeling til bolig, er ikke i samsvar med gjeldende arealbruk. Saken har blitt behandlet som dispensasjon fra kommuneplanen. Formannskapet i Lunner avslo i sak 91/14 den søknad om tillatelse til å dele fra kårboligen. Vedtaket lyder:

3 Lunner kommune avslår søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av bebygd parsell rundt eksisterende kårbolig til boligformål på eiendommen 37/1. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler mot at dispensasjon gis etter plan- og bygningsloven Begrunnelse for avslaget er at søknaden bryter med retningslinjer for dispensasjonspraksis i gjeldende kommuneplans arealdel, et samtykke vil skape uheldig presedens og samtidig undergrave kommuneplanen som forutsigbart styringsverktøy. Advokatfirmaet Orwall & Co har i brev mottatt i Lunner kommune 13. oktober 2014, klaget på kommunens avslag på vegne av hjemmelshaver av eiendommen 37/1, Anders Kasper Raastad. 2. FORHOLDET TIL JORDLOVEN En dispensasjonstillatelse som gjelder LNF-arealene i kommuneplanens arealdel (etter plan- og bygningsloven kap. 19) gis på vilkår om at det i ettertid også gis tillatelse etter jordloven. Dersom det fattes et positivt vedtak etter jordlovens 9 og 12 først, må dette følges opp med et positivt vedtak etter plan- og bygningsloven kap.19 for at tillatelsen skal være komplett og rettskraftig. 3. KLAGEBEHANDLING 3.1 Om grunnlaget for klage foreligger Lunner kommune har mottatt klage datert fra advokatfirmaet Orwall & Co på vegne av hjemmelshaver. Klagen er mottatt og den har kommet inn i rett tid. Hjemmelshaver er part i saken og har klagerett etter forvaltningsloven. 3.2 Innholdet i klagen Nedenfor gjengis klagen i sin helhet:

4

5

6 4. KLAGEBEHANDLINGEN 4.1 Innholdet i klagen og administrasjonens kommentar til klagen Nedenfor er hovedinnholdet i klagen gjengitt med administrasjonens kommentar.

7 4.1.1 Henvisning til retningslinjer for dispensasjonspraksis nr.3 om bygging av bolig nr. 2 på landbrukseiendommer der det ikke er behov for kårbolig Klager henviser til kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonspraksis nr.3 om bygging av bolig nr. 2 på landbrukseiendommer der det ikke er behov for kårbolig. For slike tiltak framgår det at følgende skal vektlegges i dispensasjonssøknaden: Boligen skal plasseres på eller i nær tilknytning til tunet Ved plassering skal det tas hensyn til natur og kulturlandskapsverdier og innpassing i forhold til eksisterende bebyggelse og kulturmiljø Adkomst skal samordnes med eksisterende adkomster Klager mener at ovennevnte tre forutsetninger er oppfylt i saken da eiendommen er plassert i nær tilknytning til tunet, er fint plassert i terrenget og adkomsten er samordnet med gårdens adkomst. Administrasjonens kommentar: Klager viser her til feil retningslinjer i kommuneplanens arealdel dvs. retningslinjer for dispensasjonspraksis for søknad om bygging av bolig nr.2 på landbrukseiendommer. Den søknaden kommunen har fått inn, omhandler fradeling av ny boligtomt rundt et eksisterende landbruksbygg dvs. kårbolig. Det skal altså opprettes en ny boligeiendom, og det er derfor retningslinjene for når nye boligeiendommer beliggende i LNF-områder skal kunne etableres (dvs. retningslinjer for dispensasjonspraksis, nr.2 i gjeldende kommuneplans arealdel), som er relevant for denne dispensasjonssøknaden. Klagers henvisning til ovennevnte tre forutsetninger for bolig nr. 2 på landbrukseiendom er derfor ikke relevant Henvisning til retningslinjer for dispensasjonspraks nr. 2 om etablering av nye boligeiendommer og bygging av bolig på eksisterende ubebygde boligtomter i LNFområder Klager lister opp deler av teksten til fem forutsetninger for dispensasjon i retningslinjene som klager mener er de viktigste: «Tomta skal ikke berøre dyrka mark Adkomsten skal ikke berøre dyrka mark Boligen skal ikke berøre fredede kulturminner Boligen skal ligge utenfor kartlagte støysoner Skolevegen skal ikke være definert som særlig trafikkfarlig av kommunen»

8 Klager mener at ovennevnte forutsetninger er oppfylt i dispensasjonssøknaden og at det derfor ikke er dekning for rådmannens begrunnelse om at søknaden bryter med kommuneplanens arealdel , del 2 retningslinjer for dispensasjonspraksis. Klager skriver videre at argumentet om at et samtykke vil skape uheldig presedens også blir feil. Klager mener at et samtykke ikke vil skape uheldig presedens da søknaden ligger innenfor det rom retningslinjene skisserer. Og som et resultat av dette, vil heller ikke et samtykke undergrave kommuneplanen som et forutsigbart styringsverktøy. Administrasjonens kommentar: De fem forutsetningene er ufullstendig gjengitt fra klager. Retningslinjene gjengis i sin helhet under: «Kommunens holdning til dispensasjoner ovenfor nye boligeiendommer i LNF-områder og bygging av bolig på ubebygde tomter i LNF-område skal være restriktiv, men kan vurderes dersom alle forutsetningene som er nevnt nedenfor, er oppfylt. Avkjørselstillatelse fra offentlig veg skal være gitt. Tomta skal ikke berøre dyrka eller dyrkbar mark og heller ikke vanskeliggjøre driften av landbruksarealene i området. Tomta må ligge minst 30 meter fra dyrka eller dyrkbar mark (buffersone) og 100 m fra driftsbygning på en landbrukseiendom. Etablering av veg eller utbedring av eksisterende veg fram til boligen skal ikke berøre dyrka eller dyrkbar mark. Etablering av veg i LNF-områder er søknadspliktig etter både pbl og jordloven (omdisponering). Boligen kan kobles til offentlig avløpsnett eller utslippstillatelse for separat avløpsanlegg tilpasset helårsbolig er gitt. Vann og avløp skal være sikret i samsvar med plan- og bygningsloven 27-1 og Der det er behov for nytt separat avløpsanlegg, skal dette etableres på egen eiendom. Boligen skal ikke være lokalisert i byggeforbudssonene langs vassdrag slik disse er vist på plankartet eller i 50-meterssonen til elver og bekker med kontinuerlig tilløp (helårsvannføring). Boligen skal ikke berøre eller skjemme automatisk fredede kulturminner og deres sikringssoner. Dersom det er kjent automatisk fredete kulturminner i nærheten må det planlagte tiltaket vurderes i forhold til kulturminnets nærmiljø og søknaden oversendes kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune som rette myndighet. Tomta skal ikke berøre områder med viktige naturtyper eller viktige arter. I hensynssone høgspent skal det dokumenteres at magnetfeltet ikke overstiger 0,4 mikrotesla. Boligen skal ligge utenfor kartlagte støysoner, jfr. Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, støyretningslinje T-1442 (2012).

9 Vegen mellom skole og bolig eller mellom bolig og nærmeste busstoppested skal ikke være definert som særlig trafikkfarlig av kommunen med hjemmel i opplæringsloven. Øvrige relevante krav fra forskrifter og lovverk, herunder den til enhver tid gjeldende teknisk forskrift (TEK). Tomta skal ha felles grense med eksisterende bebygd(e) boligeiendom(mer). Tomta skal ligge innenfor bygdagrensa. Det tillates fradelt maksimalt 2 tomter fra den enkelte eiendom i planperioden.» Retningslinjene gir åpning for å vurdere dispensasjon fra arealformålet LNF dersom alle forutsetningene er oppfylt. Tre av de fastsatte forutsetningene er ikke oppfylt i denne dispensasjonssøknaden. Den omsøkte parsellen ligger nærmere enn 30 meter fra dyrka/dyrkbar mark. Nedenfor vises utsnitt av arealressurskart (AR5) fra Norsk institutt for Skog og landskap. Oransje arealer er fulldyrka, og dette arealet ligger inn mot omsøkt tomtegrense. Den omsøkte parsellen ligger nærmere enn 100 meter i luftlinje fra driftsbygningen på hovedbølet (ca. 65 meter fra omsøkt tomtegrense til driftsbygning). Den omsøkte parsellen har ikke felles grense med eksisterende boligeiendommer.

10 Å gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i dette tilfellet, vil medføre at retningslinjene for dispensasjonspraksis blir vesentlig tilsidesatt. En tillatelse vil undergrave kommuneplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag og svekke hensynene til medvirkning og forutsigbarhet Andre forhold som klager mener styrker søknaden om dispensasjon Klager skriver at Landbrukskontorets vurderer at fradeling kan være positivt for bosettingen i området, at et delingssamtykke har liten innvirkning på kulturlandskapet da den gjelder eksisterende bolig, at det ikke endrer miljøet og at det har svært liten for mangfoldet av naturtyper. Administrasjonens kommentar: Plan- og bygningsloven er det overordnede styringsverktøyet i samfunnsplanleggingen. Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Isolert sett kan fradeling være positivt for bl.a. bosettingen i området. Plan- og bygningslovens formål og retningslinjene for dispensasjonspraksis i gjeldende kommuneplan skal imidlertid sikre at bosetting i LNF-områder ivaretar både hensynet til beboerne og hensynet til brukerne av LNF-arealene. For å ivareta helhetlige hensyn slik plan- og bygningslovens formålsbestemmelse forutsetter, skal nye boliger i LNF-områder plasseres slik at de bl.a. har minsteavstander til henholdsvis dyrka og dyrkbar mark og til driftsbygning i landbruket. Dette ble tatt inn i kommuneplanen av kommunestyret for å forebygge konflikter mellom de som drifter landbruksarealene og de som bebor (bebyggelse og anlegg, enebolig). 5. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG 5.1 Alternativ 1 I medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. forvaltningsloven kap. VI opprettholder Lunner kommune sitt vedtak i F-skap sak 91/14 fra møtet Lunner kommune tar ikke klagen til følge. Dette begrunnes med at det ikke framkommer nye opplysninger som gir grunnlag for endring av dispensasjonsvedtaket. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling. 5.2 Alternativ 2 På bakgrunn av nye opplysninger som framkommer i klagen, omgjør Lunner kommune sitt vedtak i sak 91/14 fra møtet Lunner kommune er positiv til å gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av parsell rundt eksisterende kårbolig til boligformål på eiendommen 37/1. Det foreligger en overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon gis etter plan- og bygningsloven Begrunnelsen for dette er følgende:

11 Før dispensasjon evt. kan gis, sendes saken på dispensasjonshøring til regionale myndigheter. Dersom regionale myndigheter ikke har innvendinger til saken, fattes det administrativt vedtak i saken. 6. Konklusjon I medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. forvaltningsloven kap. VI opprettholder Lunner kommune sitt vedtak i F-skap sak 91/14 fra møtet Lunner kommune tar ikke klagen til følge. Dette begrunnes med at det ikke framkommer nye opplysninger som gir grunnlag for endring av dispensasjonsvedtaket. Klagen oversendes Fylkesmannen i Oppland for sluttbehandling. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 14/ /1 Søknad om fradeling og oppmåling. Avsender:Landbrukskontoret 14/ /1 Klage til Fylkesmannen i Oppland over avslag på søknad om disp.. Avsender:Advokatfirma Orwall & Co 14/ /1 - Administrativt vedtak - Deling av grunneiendom - fradeling av kårbolig. Avsender:Landbrukskontoret for Hadeland 14/ /1 - Klage over avslag på søknad om dispensasjon. Avsender:Advokatfirma Orwall & Co 14/16426 Delingsgebyr retting. dispensasjon fra Avsender:Nina Knutsen Roen kommuneplanens arealdel uten høring. 14/15223 Høring - 37/1 Ulsrud - Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Avsender: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Fylkesmannen i Oppland, pb 987, 2626 LILLEHAMMER, fmoppost@fylkesmannen.no Anders Kasper Raastad, Blistenvegen 126, 2730 LUNNER Advokatfirma Orwall & CO v/ola Petter Tandstad, tandstad@orwall.no Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær