På denne bakgrunn vurderes det at det kan gis dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19.2.

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 16/2328 Lnr.: 15339/17 Ark.: GNR 112/2 Saksbehandler: byggesaksbehandler Trine Myrmo 112/2 - Dispensasjonsbehandling - bolig nr 3 på landbrukseiendom Lovhjemmel: Rådmannens innstilling: Lunner innvilger dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, med planbestemmelser 4. Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 gir Lunner kommune dispensasjon slik at Rune Holth kan bruksendre annekset (stabburet) på gnr 112 / br 2 til bolig. Dersom boligen brukes til «grønn omsorg»/ «Inn på tunet»- satsing, ser vi at kravet om at tiltak i LNF-områder skal være tilknyttet stedbunden næring, er ivaretatt. Hensynet bak bestemmelsen om hvilke bygningstyper som regnes som landbruksbebyggelse, vurderes å ikke bli vesentlig tilsidesatt dersom det settes krav som hindrer at boligen blir en vanlig utleiebolig som senere kan fradeles til uendret bruk. Fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene når en gir rom for fornuftig bruk av et eksisterende bygg, samtidig som en ikke åpner for generell utleie. En tillatelse til å ha en bolig for generell utleie vil kunne uthule bestemmelsene og gi uheldig presedens for andre saker. På denne bakgrunn vurderes det at det kan gis dispensasjon etter plan- og bygningslovens Vilkår: - Det må søkes bruksendring etter plan- og bygningslovens Ansvarlige foretak skal ta ansvar for at boligen blir i henhold til Plan- og bygningsloven med forskrifter. - Det må søkes om utslippstillatelse for helårs bolig. - Boligen skal brukes til «Inn på tunet»- virksomhet, eller tilsvarende aktivitet knyttet til driften av gården. Bygget skal ikke brukes til vanlig boligutleie. Boligen skal ikke kunne deles fra landbrukseiendommen. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens 36. Sammendrag: Etter varsel om pålegg om å rette opp i ulovlig boforhold, søker Rune Holth om å få bruksendre eksisterende anneks (tidligere stabbur), på sin landbrukseiendom gnr 112 / bnr 2, til bolig. Bygget har inntil nylig vært bebodd av person tilknyttet Side 1 av 11

2 familien. Når dette familiemedlemmet ikke lenger bor i annekset, ønsker han nå å kunne bruke bygget til utleie. Han peker på at «grønn omsorg» (oppfølging av unge/voksne som trenger bistand) kan være aktuelt, men han ønsker også å kunne drive generell utleie i perioder da det er uaktuelt med «grønn omsorg». På eiendommen er det i dag 2 våningshus. Vi må ta stilling til om vi skal tillate bolig nr 3 på eiendommen. Ut fra eksisterende drift på eiendommen er det ikke behov for en tredje boenhet knyttet til den tradisjonelle landbruksdriften. Det er imidlertid en ønsket utvikling å få flere «Inn på tunet» (med «grønn omsorg»)- tilbydere i landbruket. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok 12. mai 2017 søknad om dispensasjon, fra Rune Holth, for å kunne bruksendre stabbur på gnr 112 / bnr 2 til bolig. Pilen på kartet til høyre viser tiltakets lokalisering i Lunner kommune. (elektronisk lenke) Stabburet er innringet på kartet under. Lunner kommune ble i fjor høst kontaktet av ei som bodde i stabburet til Rune Holt og som ønsket adresse til bygget. Vi fant da ut at kommunen ikke har gitt tillatelse til å bruke stabburet som bolig. I 1992 mottok Lunner kommune melding om mindre byggearbeid, innredning av stabbur. Som svar på meldingen, skrev kommunen at innredningen av stabburet blir vurdert som anneks til våningshuset, og at dersom stabburet skal benyttes som selvstendig boenhet, må det i tillegg søkes om utslippstillatelse. Det ble aldri søkt Side 2 av 11

3 om utslippstillatelse. Under vises innsendte plan- og fasadetegninger. Boligarealet er i 1. etasje. Etasjene over er kun lagringsplass. Rune Holth har i e-post, datert , forklart at stabburet opprinnelig ble brukt av en gårdskar som ble sett på som en del av husholdet. Nå er vedkommende på sykehjem, og stabburet leies ut som utleiebolig. Den som nå bor i stabburet, bor ulovlig. Lunner kommune ønsker at det ulovlige boforholdet blir rettet opp, og sendte varsel om pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt. Frist for utflytting, eller innsending av søknad om bruksendring, ble satt til Da vi senere så at søknad om dispensasjon ikke kunne behandles politisk før i august-møtet, ga kommunen utsatt frist for utflytting/eller søknad: Side 3 av 11

4 Dersom kommunen ikke gir dispensasjon, må bygget være fraflyttet innen Dersom kommunen gir dispensasjon, må søknad om bruksendring være mottatt hos Lunner kommune innen , eller bygget må være fraflyttet innen samme dato. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 112 / bnr 2 ligger i uregulert område, og er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-område (landbruk, natur- og friluftsområde). Planbestemmelsenes 4.2 og 4.3 sier hva slags bebyggelse som tillates på landbrukseiendommer. I LNF-områder, på landbrukseiendommer, tillates våningshus (bolighus for de som driver gården) og eventuelt kårbolig (bolig nr 2, slik at flere generasjoner kan bo på gården) dersom dette er nødvendig for driften av landbrukseiendommen. På eiendommen til Rune Holth er det allerede 2 våningshus. Ut fra eksisterende drift på eiendommen er det ikke behov for en tredje boenhet knyttet til den tradisjonelle landbruksdriften. Dersom det skal være flere boliger på eiendommen, må kommunen gi dispensasjon for dette. Bestemmelsene til kommuneplanens arealdel sier følgende: 5 gir bestemmelser om Landbruks- natur- og friluftsområder (LNF) I LNF-områder er arbeid og tiltak som nevnt i pbl 20-1 og 20-2 som ikke er tilknyttet stedbunden næring ikke tillatt. Dette gjelder også fradeling til slike formål. 5.2 sier følgende om landbruksbebyggelse: Som landbruksbebyggelse defineres våningshus, nødvendig kårbolig, driftsbygninger, seterhus og skogshusvær. Driftsbygninger i landbruket er bygninger som er nødvendig for driften av for tradisjonelt jordbruk, hagebruk, gartneri og pelsdyravl (pbl 20-2). Anlegg for foredling av egne produkter, seterhus og skogshusvær inngår. Før overgang til annen bruk må det søkes bruksendring. Det skal gjøres en særskilt vurdering av behovet for kårbolig og skogshusvær før bygging tillates, jfr. jordloven. 5.3 sier følgende om kårboliger: Det kan tillates bygging av kårbolig på landbrukseiendommer der det av hensyn til driften av landbrukseiendommen er nødvendig med to boliger på bruket, jfr.retningslinjer for behandling av søknad om kårbolig i Landbruksplan for Hadeland. Bestemmelsene setter noen forutsetninger. Det framgår av plan- og bygningsloven 11-6 at kommuneplanens arealdel fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelser av eksisterende tiltak som nevnt i lovens 1-6. Kommunen kan i følge plan- og bygningslovens 19-2 gi dispensasjon fra arealplaner. Side 4 av 11

5 1.3 Forholdet til plan- og bygningsloven 19 Etter Plan- og bygningsloven 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter plan- og bygningslovens 19-3 kan midlertidig dispensasjon gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Dispensasjonen kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller feste for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst. Etter plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. 1.4 Begrunnelse for dispensasjon Rune Holth har følgende argumenter i sin dispensasjonssøknad: Side 5 av 11

6 1.5 Nabomerknader Dispensasjonssøknaden er nabovarslet. De som er varslet, har samtykket i tiltaket. 1.6 Landbrukskontorets vurderinger Landbrukskontoret har gitt følgende uttalelse: «Eiendommen 112/2 består totalt av 399 dekar. Av dette er 80 daa fulldyrket areal, 13 daa overflatedyrket mark, 32 daa innmarksbeite, 8 dekar bebygd areal og det resterende er skog. Den dyrkede marka brukes til kornproduksjon. Ut fra eksisterende drift på eiendommen er det ikke behov for en tredje boenhet knyttet til den tradisjonelle landbruksdriften. Søker begrunner imidlertid dispensasjonssøknaden også med ønske om å benytte boenheten til «Inn på tunet» (Grønn omsorg) aktivitet. Særlig med tanke på oppfølging av ungdom /voksne som trenger bistand. Det er en ønsket utvikling å få flere «Inn på tunet» - tilbydere i landbruket. Det er også positivt at gamle eksisterende landbruksbygninger er i bruk. Av hensyn til driftsmessige ulemper knyttet til aktiv landbruksdrift, slik som støy, støv og lukt, er det generelt en negativ holdning til å etablere nye boliger i landbruksområder. I dette tilfellet er det allerede et anneks som har vært i bruk i over 20 år, og forutsatt at bygningen ikke deles fra eiendommen, mener vi dispensasjonen ikke gir noen ny situasjon i forhold til driftsmessige ulemper. Ut fra at dette er et lovlig etablert anneks, i en eksisterende gammel landbruksbygning, som planlegges brukt til «Inn på tunet»-virksomhet mener vi det kan gis dispensasjon som omsøkt.» Side 6 av 11

7 Det ser ikke ut til at landbrukskontoret har vurdert Rune Holths ønske om vanlig utleie i de periodene det ikke er behov for leiligheten i forbindelse med «grønn omsorg». 2. VURDERINGER 2.1 Hensynet bak bestemmelsen om antall boenheter på landbrukseiendommer Begrensningene på antall boenheter på landbrukseiendommer er satt på bakgrunn av flere forhold: ønske om at dyrbar mark ikke skal nedbygges ønske om at landbrukseiendommer ikke skal oppstykkes, slik at framtidige brukere også får gode driftsforhold ønske om å hindre framtidige konflikter mellom beboere og landbruksdrift, så som klage på lukt/klage på ferdsel over dyrka mark mm Stabburet er et eksisterende bygg, og det er allerede innredet til boligformål. Å gi tillatelse til at dette blir en egen boenhet, vil ikke bidra til å bygge ned mer dyrbar mark. Beboere her kan imidlertid få behov for garasje, og de kan ønske å utvide boligen. Det vil være mulighet for at vi senere får byggesøknader, slik at tunet tettes, og senere nye driftsbygninger vil måtte plasseres på dyrkbar mark. Dersom stabburet blir en egen boenhet, vil det være vanskelig å hindre at boligen seinere fradeles til uendret bruk. Vi vil da kunne få beboere som vil bo få meter fra gjødselsbinger og areal som skal gjødsles. Konflikter mellom beboere og landbruksdrift har i perioder vært krevende for Lunner kommune. Det kan være at dersom hensynet bak bestemmelsen ikke skal settes vesentlig til side, så må det settes et vilkår som hindrer at stabburet fradeles som egen eiendom. 2.2 Retningslinjer for dispensasjonspraksis fra vedtatt arealbruk i kommuneplanen Retningslinjene sier følgende om bygging av bolig nr 2 på landbrukseiendommer der det ikke er behov for kårbolig: Det kan gis tillatelse til bygging av bolig nummer 2 på landbrukseiendom, selv om de driftsmessige vilkår for bygging av kårbolig ikke oppfylles. Bolig nr. 2 er ikke begrunnet i et landbruksmessig behov og betinger derfor at det gis dispensasjon i forhold til kommuneplanens arealdel. Ved vurdering av dispensasjonssøknad skal følgende vektlegges: Boligen skal plasseres på eller i nær tilknytning til tunet på eiendommen. Ved plassering av boligen skal det tas hensyn til natur- og kulturlandskapsverdier og innpassing i forhold til eksisterende bebyggelse og kulturmiljø. Adkomst til eiendommen skal samordnes med eksisterende adkomster. Side 7 av 11

8 Retningslinjene er ikke til hinder for å gi dispensasjon for bolig i stabburet. 2.2 Konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Vi kan ikke se at en dispensasjon berører helse miljø og sikkerhet, om vi forutsetter at det skal settes krav til tilfredsstillende utslippsløsninger for boligen. 2.3 Statlige og regionale rammer og mål «Inn på tunet» er satsing på «grønn omsorg». Kommunal- og regionaldepartementet har en handlingsplan «Inn på tunet». Målet for «Inn på tunet» er å utvikle kvalitetssikrede og samfunnsnyttige velferdstjenester med gården som arena. Matmerk er drifts- og godkjenningsorgan for «Inn på tunetaktiviteter». 2.4 Andre lignede saker Lunner kommune har vært svært restriktiv holdning til å tillate fler enn en bolig på landbrukseiendommer. Det er sjelden noen ønsker å prøve å søke dispensasjon. Vi kan ikke vise til nyere saker. På eiendommen gnr 50 / bnr 2 har kommunen gitt tillatelse til driftsbygning der deler av bygget er innredet for at gårdens sesongarbeidere kan bo der deler av året. Sist i sak 08/467, På samme eiendom ga vi, i sak 16/202, , byggetillatelse for ny kårbolig under forutsetning av at eksisterende kårbolig rives. Vi ønsket ikke å tillate flere boliger på eiendommen. 2.5 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon Lunner kommune har tidligere godtatt meldingen om innredning til beboelse i stabburet. Det er ønskelig at eksisterende bebyggelse på gårdstun brukes, slik at de ikke forfaller. Det er også bra om de som driver landbrukseiendommer har flere bein å stå på. Vi ønsker ei levende bygd der det er liv på tunene og jordbrukslandskapet driftes. Vi har erfaringer fra at bønder søker fradeling for eksisterende boliger på deres eiendom, selv om boligen er inne på gårdstunet. Vi frykter at boligen i framtida selges til personer som ikke har forståelse for landbruksdrift, og at vi må håndtere konflikter omkring luktplager o.l. På gårdene rundt i kommunen er det mange uthus som kunne vært innredet til beboelse. Et vedtak i denne saken vil danne presedens for andre saker. Om vi gir dispensasjon, vil andre i samme situasjon også kunne kreve dispensasjon. Side 8 av 11

9 3. TOTALVURDERING Lunner kommune godtok i 1992 at stabburet ble innredet til beboelse. Den gang ble ikke kravet til utslippsanlegg for bolig ivaretatt. Av den grunn har bygget bare vært ansett som et anneks til andre bolighus på gården. Bygget er en ressurs som bør brukes, slik at bygget ikke blir stående å forfalle. Nå når «familiemedlemmet» som brukte bygget er flyttet, er det viktig å finne ny bruk, samtidig som bruken bør være del av gårdsdriften. Rune Holth ønsker å bruke stabburet for å styrke gårdens økonomi. Han ser for seg at han kan tilby boligen som del av «grønn omsorg». Kanskje kan bygget brukes av personer som trenger bo-trening e.l. Dette er virksomhet i henhold til regjeringens «Inn på tunet»- satsing. Han ønsker også å kunne leie ut boligen som vanlig bolig i perioder når han ikke driver «grønn-omsorg». Dersom bygget får status som bolig uten vilkår som knytter bruken til driften av gården, kan det være at reglene som begrenser antall boliger på eiendommen settes vesentlig til side. Man risikerer at bygget i framtida vil fradeles fra landbrukseiendommen, og at driften av landbrukseiendommen da vil kreve at landbruksjord må tas i bruk for å få plassert nødvendige driftsbygninger. Dersom formålet med bestemmelsen settes vesentlig til side, tillater ikke plan- og bygningsloven at vi gir dispensasjon. Det vil være viktig at et vedtak klargjør at boligen ikke skal kunne deles fra landbrukseiendommen. Vi ser at det er en klar fordel for bygget at det får en status som gjør at det får en hensiktsmessig bruk, slik at det blir lønnsomt å vedlikeholde bygget. Dersom vi sikrer at boligen skal knyttes til driften av eiendommen, vil fordelene med å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. 4. FORSLAG TIL VEDTAK Vi foreslår to alternative forslag til vedtak: 4.1 Søknaden innvilges med vilkår Lunner innvilger dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, med planbestemmelser 4. Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 gir Lunner kommune dispensasjon slik at Rune Holth kan bruksendre annekset (stabburet) på gnr 112 / br 2 til bolig. Dersom boligen brukes til «grønn omsorg»/ «Inn på tunet»- satsing, ser vi at kravet om at tiltak i LNF-områder skal være tilknyttet stedbunden næring, er ivaretatt. Hensynet bak bestemmelsen om hvilke bygningstyper som regnes som landbruksbebyggelse, vurderes å ikke bli vesentlig tilsidesatt dersom det settes krav som hindrer at boligen blir en vanlig utleiebolig som senere kan fradeles til uendret bruk. Fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene når en gir rom for fornuftig bruk av et eksisterende bygg, samtidig som en ikke åpner for generell utleie. En tillatelse til å ha en bolig for generell utleie vil kunne uthule bestemmelsene og gi uheldig presedens for andre saker. På denne bakgrunn vurderes det at det kan gis dispensasjon etter plan- og bygningslovens Side 9 av 11

10 Vilkår: - Det må søkes bruksendring etter plan- og bygningslovens Ansvarlige foretak skal ta ansvar for at boligen blir i henhold til Plan- og bygningsloven med forskrifter. - Det må søkes om utslippstillatelse for helårs bolig. - Boligen skal brukes til «Inn på tunet»- virksomhet, eller tilsvarende aktivitet knyttet til driften av gården. Bygget skal ikke brukes til vanlig boligutleie. Boligen skal ikke kunne deles fra landbrukseiendommen. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens Søknaden avslås Lunner avslår søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, med planbestemmelser 4. Hjemmel for avslaget er i plan- og bygningsloven kap. 19. Rune Holth får ikke bruksendre annekset (stabburet) på gnr 112 / br 2 til bolig. Vi vurderer at hensynet bak bestemmelsen om hvilke bygningstyper som regnes som landbruksbebyggelse, settes vesentlig til side om vi gir dispensasjon for å ha en bolig nr 3 på eiendommen. Vi ser at boligen lett vil kunne brukes til vanlig utleie som ikke kan betraktes som en del av stedbunden næring. Fordelene med å gi dispensasjon er heller ikke klart større enn ulempene. Bruksendringen vil åpne for at bygget i framtiden kan fradeles som egen boligeiendom, og dermed splitte opp landbrukseiendommen. Det er en fare for at vedtaket kan gi presedens for tilsvarende saker, slik at det etter hvert blir vanskelig å hindre fradelinger på gårdstunene i bygda vår. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens 36. Dokument i saken: Vedlagt til behandlende organ: Aktuelle dokumenter framgår i saksframlegget. Øvrige dokument: 17/3 112/2 - Vedrørende din forespørssel om hvordan U : Rune Holth man går fram for å søke om bruksendring av stabbur til selvstendig boenhet. 17/ /2 - Dispensasjonssøknad etter Plan- og I : Rune Holth Side 10 av 11

11 bygningsloven. 17/ /2 - Ber om uttalelse til søknad om dispensasjon for boenhet nr 3. U : Landbrukskontoret for Hadeland 17/ /2 - Svar på spørsmål om nabovarsling og U : Norconsult ansvar. 17/ /2 - Spørsmål om nabovarsling og ansvar. I : Norconsult 17/ /2 - Forhåndsvarsel om pålegg om retting og U : Rune Holth ileggelse av tvangsmukt. 16/ /2 - Stabbur er ikke selvstendig boenhet. U : Rune Holth 16/ /2 Ang. Bruk av stabbur. I : Rune Holth 17/ /2 Redegjørelse ang. bruksendring. I : Rune Holth 17/ /2 - Pålegg om retting og ileggelse av U : Rune Holth tvansmulkt. 17/ /2 - Orientering om videre saksgang om U : Rune Holth bruksendring av stabbur. 17/ /2 Uttalelse til søknad om dispensasjon for boenhet nummer 3. I : Gran Kommune Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Rune Holth, Rute JEVNAKER, vskgun@online.no Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 11 av 11