SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Anna Arneberg Arkiv: V61 Arkivsaksnr.: 19/590 SAKEN AVGJØRES AV: HOVEDUTVALG FOR TEKNISK SEKTOR

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Anna Arneberg Arkiv: V61 Arkivsaksnr.: 19/590 SAKEN AVGJØRES AV: HOVEDUTVALG FOR TEKNISK SEKTOR SØKNAD OM FRADELING AV LANDBRUKSEIENDOM - LANDBRUKSBYGNING/VOGNSKJUL SOM TILLEGGSAREAL TIL BOLIGTOMT - GULSRUD LUNDEMOEN GNR 7 BNR 24 Rådmannens innstilling Modum kommune avslår, jf. plan- og bygningsloven 26-1, søknad om å dele fra en driftsbygning/vognskjul fra landbrukseiendommen Gulsrud, som tilleggsareal til ei boligtomt. Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel avslås. Kommunen kan ikke se at fordelene ved å gi tillatelse til omsøkt fradeling er betydelig større enn ulempene. Landbrukseiendommen ligger i en hensynssone for landskap i kommuneplanens arealdel der det blant annet står: «Det skal av hensyn til landbruks- og kulturverninteressene være en meget restriktiv holdning til dispensasjoner fra planbestemmelsene eller planformålet innenfor hensynssonen.» Dette styrker grunnlaget for avslag i saken. Modum kommune gir også avslag, i henhold til jordlovens 12. Begrunnelsen for avslag er at kommunen mener fradelingen vil gi en dårligere arronderingsmessig løsning. Det er spesielt viktig for akkurat denne landbrukseiendommen å beholde vognskjulet, fordi det er få andre bygninger på tunet som er egnet for oppbevaring av større ting (redskap, traktor, etc.). Det spesielle SEFRAK registrerte tunet vil også kunne gjøre det problematisk å kunne bygge opp en tilsvarende bygning, uten at det går utover tunet eller dyrka mark. Dersom eierne ikke har behov for vognskjulet nå, så anbefaler kommunen å få til en leieavtale med naboen. Vedlegg til saksframlegget: Søknad om fradeling, mottatt 1. februar 2019 Vedtaksbrev med avslag på tilsvarende søknad, datert 19. november 2014 Fylkesmannens høringsuttalelse, datert 12. mars 2019 Kortversjon:

2 Det søkes om å dele fra areal bebygd med en driftsbygning, ca. 390 m 2, fra en landbrukseiendom. Planen er at den skal kjøpes av nabo-boligtomta. Modum kommune ga avslag på tilsvarende søknad i Området ligger i landbruks-, natur- og friluftsområde med spesiell hensynssone landskap. Saken er derfor en dispensasjonssak. Landbrukskontoret mener at det ikke er noe nytt i saken sammenlignet med 2014, som skulle tilsi at man nå burde velge å gi tillatelse til omsøkt fradeling. Saksopplysninger: Søkerne opplyser at boligtomten, 7/36, som grenser inntil driftsbygningen/vognskjulet, byttet eier i januar Den nye eieren har et tømrerfirma og er svært interessert i å kjøpe driftsbygningen. Det står i søknaden at den nye eieren av 7/36 har fått byggetillatelse til å sette opp en større garasje. Han har også stående to store kontainere på eiendommen. Dersom han hadde fått kjøpe driftsbygningen kunne han bruke denne til lagring av utstyr og bruke det i næringssammenheng. Søker opplyser om at det vil føre til at området framstår som mer ryddig, da det ikke vil være behov for konteinerne lengre. Søker selv leier bort dyrka marka og har i dag ingen nytte av driftsbygningen. Arealet som søkes fradelt er ca. 390 m 2. Grensen er tegnet tett inntil driftsbygningen for å ta minst mulig av dyrka mark. Bygningen står i Matrikkelen som «hus for dyr/landbrukslager/silo», det er derfor ikke noe tvil om at bygningen er tenkt å skulle høre til en landbrukseiendom. Fradelingssøknaden anses som en dispensasjon fra kommuneplanen. Saken har derfor vært til uttale hos Fylkesmannen i Oslo og Viken. Info om landbrukseiendommen, Gulsrud: Landbrukseiendommen består av fem ulike gårds- og bruksnummer. Et av dem er gnr/bnr 7/24, som består av et jorde med fulldyrka mark (18 daa). I et hjørne av dette jordet står driftsbygningen/vognskjulet som eierne søker om å dele fra. Landbrukseiendommen består av følgende markslag, jf. Gårdskart fra NIBIO: Fulldyrka mark Produktiv skog Uproduktiv skog og myr Bebygd, vei, etc. Sum 47 daa 754 daa 62 daa 9 daa 872 daa Historikk: Eierne av landbrukseiendommen 7/4 m. fl. søkte om den samme fradelingen i Da var det en annen eier på 7/36 (nabo-boligtomta). Argumentene for fradelingen var stort sett de samme som nå. Saken ble behandlet administrativt og avslått på bakgrunn av vurderinger etter jordloven. Vedtaket ble ikke påklaget.

3 Nå er det sendt inn en ny søknad om samme fradeling som i Saken er argumentert noe mer utfyllende enn forrige gang. Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven Jordloven Kommuneplanen, arealdel: Omsøkt tiltak ligger i landbruk-, natur- og friluftsområde (LNF) hensynssone landbruk Kommuneplanens arealdel, hensynssone landskap: Modum kommune ønsker å bevare kulturlandskapets særpreg i noen utvalgte områder, Øst-Modum fra Melåa til Askerudelva er en av disse. «For å opprettholde landskapets særpreg skal det føres en restriktiv holdning til blant annet endring av eksisterende terreng ved oppfylling, planering og uttak av masser. Arbeid og tiltak som utføres i forbindelse med stedbunden næring skal utøves med varsomhet og med hensyn til landskapets karakter. Viktige landskapselementer som ravinedaler, bekkefar, åkerholmer, dammer, sumpmark m.m. skal bevares. Videre skal spor etter gamle transportårer, vassdragstekniske anlegg, dyrkningsteknikker m.m. bevares. Det skal av hensyn til landbruks- og kulturverninteressene være en meget restriktiv holdning til dispensasjoner fra planbestemmelsene eller planformålet innenfor hensynssonen. Kommunen vil ellers søke å bidra til å fremme kulturlandskapskvalitetene gjennom samarbeid med grunneiere, rådgivning og kanalisering av virkemidler gjennom tilskuddsordninger m.m. til disse områdene.» Fylkesmannens uttale: Fylkesmannen i Oslo og Viken skriver blant annet at: «Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningsloven kapittel 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til det offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter.» Fylkesmannen mener at saken ikke vil ha vesentlige konsekvenser for nasjonale eller regionalt miljøinteresser tilknyttet deres ansvarsområder. De vil allikevel poengtere at det ut i fra landbruksinteresser normalt ikke er ønskelig å fradele arealer fra landbrukseiendommer, da det vil svekke landbrukseiendommens ressursgrunnlag. Dette må vurderes nøye i saksbehandlingen. «Kommunen må videre vurderer om saken kan ha negative virkninger for lokale miljøverdier eller lokale interesser og ut i fra dette foreta en konkret vurdering av saken. En eventuell dispensasjon må begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i den aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker.» Vurdering etter plan- og bygningsloven:

4 Formålet i kommuneplanen er at det her skal være aktiviteter knyttet til landbruket. Det å dele fra en driftsbygning på en landbrukseiendom til ei boligtomt er ikke i henhold til planen. Kommunen kan ikke se at omsøkt sak gir store fordeler, annet enn for akkurat dagens eiere, slik situasjonen er akkurat nå. Det vil heller være negativt å støtte opp under en fradeling som øker en næringsvirksomhet fra ei boligtomt. Boligtomta er stor, 4,3 daa og ca. halvparten av den består av fulldyrka mark. Å støtte opp om ulike næringer som «utvikles» på boligtomter har kommunen negative erfaringer med. Dette ville evt. også være en dispensasjonssak fra kommuneplanens arealdel. Derimot bør forholdene kunne ligge til rette for en langsiktig leieavtale med naboen, siden dagens grunneiere per dags dato ikke har planer om egen jordbruksdrift. Vurdering etter jordloven: Modum kommune viser til vedlagt avslagsbrev fra november 2014 og mener de samme argumentene sett fra jordloven fortsatt er gjeldende. Vedtaket var som følger: «Modum kommune avslår, i henhold til jordlovens 12, søknad om fradeling av vognskjul med tomt på gnr /bnr 7/24. Begrunnelsen for avslag er at kommunen mener fradelingen vil gi en dårligere arronderingsmessig løsning. Det er viktig for landbrukseiendommen å beholde vognskjulet, særlig fordi det er få andre bygninger på tunet som er passende for oppbevaring av større ting (redskap, traktor, etc.). Selv om de nye eierne, Ingrid og Kjetil Gulsrud Lundemoen, ikke ser nytten av vognskjulet, så mener landbrukskontoret at det er uheldig å selge det unna for eiendommen sin del. Planer om drift kan endre seg i framtida og evt med nye eiere igjen. Det spesielle SEFRAK registrerte tunet vil også kunne gjøre det problematisk å kunne bygge opp en tilsvarende bygning, uten at det går utover tunet eller dyrka mark. Dersom eierne ikke har behov for vognskjulet nå, så anbefaler kommunen å få til en leieavtale med Strøm som eier tilgrensende arealer.»

5 Kommunedelplan for kulturminner, hensynssone bevaring av bygningskulturmiljø: Bebyggelsen i gamle Gulsrud tettsted, husbebyggelsen på begge sider av Øst- Modumveien er avsatt som hensynssone i foreliggende forslag til kulturminneplan. Den gamle relative autentiske bebyggelsen er verdivurdert for ivaretakelse. Det innebærer at bygningene på gårdstunene på begge sider av veien bør tilstrebes ivaretatt med sine nåværende volum og former. Denne landbrukseiendommen har likevel en driftsbygning utenom den aktuelle hensynssonen. Et salg av denne vil innebære et større behov enn før til å utvide volumene på bygningene langs veien. Det aktuelle gårdstunet er fra tallet og har fått innvilget SMIL-midler for ivaretagelse av bygninger. Konklusjon: Kommunen kan ikke se at fordelene ved å gi tillatelse til omsøkt fradeling er betydelig større enn ulempene. På bakgrunn av det anbefales ikke omsøkt fradeling. Landbrukseiendommen ligger i hensynssone for landskap der det blant annet står: «Det skal av hensyn til landbruks- og kulturverninteressene være en meget restriktiv holdning til dispensasjoner fra planbestemmelsene eller planformålet innenfor hensynssonen.» Dette styrker grunnlaget for avslag i saken. I tillegg er det vurderinger etter jordloven som også gjør seg gjeldene. Kommunen mener at fradelingen ikke legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur. Kommunens oppgave er å se eiendommens muligheter og begrensinger videre enn akkurat dagens situasjon og dagens eierforhold. Det er få andre bygninger på tunet som er passende for

6 oppbevaring av større ting (redskap, traktor, etc.). Selv om søkerne ikke ser nytten av vognskjulet i dag, mener landbrukskontoret at det er uheldig å selge det unna for eiendommen sin del. Planer om drift kan endre seg i framtida og evt med nye eiere igjen. Det spesielle SEFRAK registrerte tunet vil også kunne gjøre det problematisk å kunne bygge opp en tilsvarende bygning, uten at det går utover tunet eller dyrka mark. Landbrukskontoret mener omsøkt tiltak fører til en dårligere driftsmessig løsning enn i dag. Søkerne har mulighet til å inngå en leieavtale med naboen.