115/23 - SØKNAD OM MIDLERTIDIG PLASSERING AV HYBELCONTAINERE DISPENSASJON FRA PLANFORMÅL OG DISPENSASJON FRA BYGGEGRENSE MOT VEI.

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 12/ Arkivnr.: GNR 115/23 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Trine Myrmo 115/23 - SØKNAD OM MIDLERTIDIG PLASSERING AV HYBELCONTAINERE DISPENSASJON FRA PLANFORMÅL OG DISPENSASJON FRA BYGGEGRENSE MOT VEI. Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven av 2008, kapittel 19 og 20-2 Klageadgang: Etter plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap. VI. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 innvilger Lunner kommune midlertidig dispensasjon fra arealformål i kommuneplanens arealdel, slik at brakkerigg med 16 hybelenheter kan oppføres. Når dispensasjonen er midlertidig, vil fordelene for næringsutvikling være større enn ulempene ved at man for en kort stund vil ha en mindre pen bebyggelse på eiendommen. Med hjemmel i veglovens 30 gis midlertidig dispensasjon fra byggegrense mot vei, slik at brakkeriggen kan plasseres som vist på innsendte situasjonsplan. Dispensasjonene gis på følgende vilkår: Byggetillatelse til midlertidig oppsetting av brakker gis administrativt etter at tilfredsstillende branndokumentasjon og tegninger av trappekonstruksjoner er innsendt. Brakkeriggen kan ikke tas i bruk før byggetillatelse er gitt. Brakkeriggen med alle 16 enheter skal være fjernet innen (som er 2 år etter at brakkeriggen ble sett oppført). Tiltakshaver skal på eget initiativ gi beskjed når byggene er fjernet. Brakkeriggen skal bare brukes av gjester i selskapslokalene på eiendommen. Byggets eier kan ikke kreve erstatninger som følge av skader som skyldes byggets plassering nær den kommunale veien. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse, jfr. plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap VI. Klage må fremsettes skriftlig for Lunner kommune innen 3 tre uker fra underretning om vedtak

2 Sammendrag: Tiltakshaver ønsker å oppføre midlertidig brakkerigg, med 16 hybelenheter, for å ha overnattingsmuligheter til gjestene som leier hans selskapslokaler. Administrasjonen ga i sommer midlertidig tillatelse til 8 enheter. Tilleggsenhetene utgjør 2. etasje på de første 8. Administrasjonen mener at når man har tillatt 8 enheter, bør man også kunne tillate 8 i en 2. etasje. Forutsetningen er at brakkeriggen ikke skal stå i mer enn to år. 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Pil på kartet til høyre viser tiltakets plassering i kommunen ga Lunner kommune midlertidig tillatelse til å plassere 8 hybelenheter på eiendommen 115/23 i Vestbygda. Tillatelsen gjelder for 2 år ble det oppdaget at det var etablert 16 hybelcontainere på eiendommen. Foretaket Friland v/ Bjørn Krågsrud søkte deretter ( ) om at den etablerte riggen med 16 hybelenheter blir stående. Det er for øvrig redegjort for saken i formannskapssak 107/ hybelenheter (flere bilder i vedlegg) Saken legges fram for formannskapet til prinsippavklaring, siden et evt. negativt utfall medfører at det ikke trengs ytterligere søknad. Med positivt utfall kan saken ferdigbehandles når nødvendig tilleggsdokumentasjon i selve byggesøknaden er mottatt.

3 1.2 Saksgang har Lunner kommune registrert første brev inn i saken. Her framkommer det at Hadelandsmat arrangerer selskaper og møter i lokalene på Friland. Videre at det ofte er forespørsler om overnatting i forbindelse med dette og at mangel på overnattingsplasser gjør at de mister en del arrangementer. De ønsker å bygge et bygg med 8 små utleieenheter på eiendommen og det ønskes tilbakemelding om mulighetene for å få byggetillatelse for dette gir Lunner kommune et svar som påpeker utfordringer i saken. Tiltaket vil bl.a. kreve dispensasjon fra gjeldende arealformål i kommuneplanens arealdel, eller det kan gis innspill til kommuneplanarbeidet for å få endret arealformålet mottar Lunner kommune søknad om midlertidig plassering av 8 hybelcontainere. Søknaden begrunnes med at det vil kreve mer tid og planlegging å få realisert planene om permanent bygg på eiendommen, og at de raskest mulig ønsker å kunne tilby sine gjester overnattingsmuligheter. Til venstre vises byggemeldt plassering av brakkerigg etterspør Lunner kommune tilleggsinformasjon til søknaden mottas tilleggsdokumentasjon. Søknaden dreier seg om et midlertidig bygg, som de antyder skal stå i ett år. Skrivefrist for siste politiske møte før ferien var over. Neste møte i formannskapet var berammet til 13. september. Administrasjonen gjorde et valg om å behandle saken administrativt, for ikke gjøre det for vanskelig for næringsutvikling i kommunen ble det gitt midlertidig tillatelse til å plassere 8 hybelcontainere. Tillatelsen gjelder for 2 år , blir det gjort observasjoner av at det er oppsatt dobbelt så mange containere som tillatt. Fotavtrykket er som omsøkt og i hht tillatelse, men det er containere i 2 etasjer. Lunner kommune skriver brev til tiltakshaver om at det er observert at det er oppsatt dobbelt så mange enheter som forutsatt i tillatelsen. Det vises til at midlertidige bygg kan stå i 2 måneder uten tillatelsen (jfr. plan- og bygningsloven), og at det må omsøkes dersom det skal stå i en lengre periode. Frist for å søke settes til , slik at søknaden skal kunne behandles før det har gått 2 måneder.

4 28. juni var byggesaksbehandler og VA-ingeniør på befaring for å vurdere de oppsatte brakkene. I brev av oppsummeres hva slags søknader/dokumentasjon som må innsendes kommunen mottas søknad om større hybelrigg. I søknaden forsikrer tiltakshaver at det ikke kommer til å være folk i riggen før brannsikkerheten er dokumentert og ivaretatt sender Lunner kommune et foreløpig svar på søknad om oppsetting av rigg med 16 brakker. Det angis mangler som må bringes i orden før saken kan ferdigbehandles, bl.a. nabovarsling og branndokumentasjon Lunner kommune mottar gjenpart av ny nabovarsling, ikke annen dokumentasjon som var etterlyst sender Lunner kommune er orientering om at formannskapet i møte 11. oktober skal vurdere varsling av ileggelse av overtredelsesgebyr sendes purrebrev for tilleggsdokumentasjon til søknad om oppsetting av rigg med 16 brakker vedtar formannskapet å sende varsel om at det vurderes å ilegges overtredelsesgebyr. 1.3 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen GNR 115/23 ligger i uregulert område, og er i kommuneplanens arealdel avsatt til byggeområde for allmennyttig formål. Utleiehybler er vurdert å ikke være i henhold til planformålet. Tiltakshaver har sendt inn innspill til revisjonen av kommuneplanens arealdel. I påvente av dette, ønsker han å oppføre et midlertidig brakkeanlegg med 16 utleiehybler. Dette vil kreve en midlertidig dispensasjon fra planformålet. Tiltaket er ellers i henhold til planbestemmelser. Veglovens 29 setter 15m byggegrense mot senterlinje kommunal vei. Hyblene ønskes plasser ca 9m fra senterlinje. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra vegloven. Det er en forutsetning for å kunne innvilge dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. De ulike bestemmelser i planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse, også for at planens hovedformål som overordnet informasjons- og beslutningsgrunnlag ikke skal undergraves. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf 19-2 annet ledd. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. 2. FAGLIG VURDERING

5 2.1 Andre sammenliknbare saker Det er allerede gitt dispensasjoner for 8 hybelenheter på samme plassering. 2.2 Dispensasjon fra planformål. Planområdet er avsatt til allmennyttig formål med tanke på å understøtte den virksomhet som har vært på eiendommen med forsamlingslokale/bevertningsvirksomhet. Eiendommen var tidligere et feriehjem. Dagens eiere har i flere år drevet selskapslokale her. I forhold til dagens drift, vil det klart være en fordel å kunne tilby overnattingsmuligheter til gjester som har vært i selskap og hensynet til arealformålet kan dermed ikke betraktes å bli tilsidesatt. Fordeler med å gi dispensasjon er at tiltakshaver raskt kan gi et nytt tilbud til sine kunder. Et tilbud som vil gjøre selskapslokalene mer attraktive. Ulemper kan være at slike containere neppe vil bli et positivt tilskudd til arkitekturen på eiendommen. I og med at bygget bare skal stå midlertidig, vurderes det slik at fordelene kan vurderes som klart større enn ulempene, når man vurderer at det er viktig for Lunner kommune å ha sikre arbeidsplasser i bygda. Det må være klart for tiltakshaver at bygget skal fjernes før det har gått 2 år. 2.3 Dispensasjon fra byggegrense mot kommunal vei. Dispensasjon fra byggegrensebestemmelsene i vegloven er et særskilt unntak fra en lovbestemt regel. Dispensasjonen kan tas opp til vurdering i forhold til veg- og trafikkinteressene og hensynet til miljøet langs vegen når det foreligger forhold som gjør det uhensiktmessig for søkeren å innrette seg etter hovedregelen. Byggegrensa skal ivareta hensynet til trafikksikkerheten, arealbehovet ved utbedring av vegen, vedlikeholdet og driften av vegen og miljøet langs vegen. Så lenge dette bare er et midlertidig byggverk, kan administrasjonen ikke se at ovennevnte kommer i konflikt med tiltaket. Byggets eier kan ikke kreve erstatninger som følge av skader som skyldes byggets plassering. 3. TOTALVURDERING Administrasjonen vurderer at når det først er gitt midlertidig dispensasjon for 8 enheter, kan det også gis midlertidig dispensasjon for en etasje til oppå de første 8, slik at det blir 16 enheter. Det er imidlertid viktig at det innsendes dokumentasjon som viser at brannkonsulent har vurdert brannsikkerheten og at det innsendes tegninger som viser adkomst til 2. etasje. Det vurderes at det ikke er ønskelig å la en brakkearkitektur bre seg i kommunen. Det er derfor viktig at brakkene bare blir en midlertidig løsning. Det er også viktig at om flere slike saker dukker opp, så stiller man seg fritt til å vurdere at man ikke kan tillate oppsetting, fordi man ser at utviklingen ikke er positiv for kommunens bygningsmiljø. Det er også viktig at hyblene brukes i sammenheng med selskapslokalene på samme eiendom, og at de ikke brukes til annet, som utleie til folk som trenger bolig. Konsekvenser for slik bruk er ikke vurdert i denne saken. 4. FORSLAG TIL VEDTAK Det foreslås 2 alternative forslag til vedtak: 4.1 Innvilgelse av dispensasjon og ønske om at det gis midlertidig tillatelse

6 Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 innvilger Lunner kommune midlertidig dispensasjon fra arealformål i kommuneplanens arealdel, slik at brakkerigg med 16 hybelenheter kan oppføres. Når dispensasjonen er midlertidig, vil fordelene for næringsutvikling være større enn ulempene ved at man for en kort stund vil ha en mindre pen bebyggelse på eiendommen. Med hjemmel i veglovens 30 gis midlertidig dispensasjon fra byggegrense mot vei, slik at brakkeriggen kan plasseres som vist på innsendte situasjonsplan. Dispensasjonene gis på følgende vilkår: Tillatelse til midlertidig oppsetting av brakker gis administrativt etter at tilfredsstillende branndokumentasjon og tegninger av trappekonstruksjoner er innsendt. Brakkeriggen med alle 16 enheter skal være fjernet innen (som er 2 år etter at brakkeriggen ble sett oppført). Tiltakshaver skal på eget initiativ gi beskjed når byggene er fjernet. Brakkeriggen skal bare brukes av gjester i selskapslokalene på eiendommen. Byggets eier kan ikke kreve erstatninger som følge av skader som skyldes byggets plassering nær den kommunale veien. 4.2 Avslag på søknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens 29-2 avslår Lunner kommune søknad om midlertidig oppføring av brakkerigg med 16 hybelenheter. Tiltaket innehar etter kommunens skjønn ikke gode nok visuelle kvaliteter. Lunner kommune ønsker ikke en utvikling der midlertidige brakker utgjør en større del av bygdas bygningsmiljø. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Journalpost 12/ Bilder fra Friland oktober 12. Øvrige dokument: 115/23 - Midlertidig dispensasjon og tillatelse til midlertidig plassering av hybelcontaineremed vilkår 115/23 Søknad om tiltak uten ansvarsrett - Utleie av rom/hybler 115/23 Ang. Utvidelse av utleievirksomhet på Hadelandsmat og "Friland" 115/23 Svar på forespørsel om utvidelse av utleievirksomhet på Hadelandsmat og "Friland" 115/23 - Vedrørende brakker oppsatt på eiendom 115/23 - Etterspørring etter tilleggsinformasjon søknad om midlertidig plassering av hybelcontainere/brakker 115/23 Søknad om midlertidig plassering av hybelcontainere/brakker på friland 115/23 - Purring på tilleggsdokumentasjon til søknad om midlertidig oppsetting av brakker 115/23 - Nabovarsel 115/23 - Vedrørende midlertidig plassering av hybelcontainere 115/23 - Foreløpig svar på søknad om oppsetting av rigg med 16 brakker 115/23 - Orientering om formannskapssak 115/23 - Søknad om rigg kan bli stående - tilsammen 16 brakker

7 Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Anne og Bjørn Krågsrud, Vestbygdvegen 206, 2743 HARESTUA Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær