9/21 TILBYGG TIL BOLIG - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR UTNYTTINGSGRAD. Klageadgang: Etter plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap.

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 10/ Arkivnr.: GNR 9/21 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Trine Myrmo 9/21 TILBYGG TIL BOLIG - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR UTNYTTINGSGRAD Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven av 2008, kapittel 19 Klageadgang: Etter plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap.vi Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19. avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Lunner kommune , om grad av utnytting på eiendommen gnr 9 bnr 21. Avslaget begrunnes med at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Lunner kommune har en streng praksis i forhold til å holde de grensene kommuneplanen setter om bebygd areal. En ønsker ikke at saken skal gi uønsket presidens for liknende saker. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens 36 I henhold til forvaltningsloven 16 varsles det om at kommunen i medhold av plan- og bygningsloven 113 vurderer å gi pålegg om fjerning av ulovlig oppførte bygningsdeler innen Det gis rett til å komme med uttalelse til dette forhåndsvarslet innen Det varsles også, etter forvaltningsloven 16, at kommunen vil vurdere å ilegge tvangsmulkt etter plan- og bygningsloven 116 a. Tvangsmulkt fastsettes som løpende dagmulkt pålydende kr. 500,- pr. døgn.

2 Sammendrag: Det ble i 2003 gitt rammetillatelse for tilbygg til bolig på gnr 9 / bnr 21. Da anmodning om midlertidig brukstillatelse ble mottatt i januar 2010, framkom det at det var bygd uten at igangsettingstillatelse var gitt, bygd mer enn hva rammetillatelsen hadde tillatt og at utnyttingsgraden var blitt større enn kommuneplanen tillater. Tiltakshaver fikk mulighet til å søke dispensasjon for utnyttelsesgrad. Tiltakshaver søker om dispensasjon slik at det kan bygges opptil 16 m 2 mer enn det som allerede er bygd. Rådmannen anbefaler at søknaden avslås. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Tiltakshaver, Kjell Matzow, har bygd mer enn omsøkt, og mer enn gjeldende planer tillater, på eiendommen gnr 9 bnr 21. Det søkes nå om dispensasjon fra bestemmelser om grad av utnytting i kommuneplanens arealdel slik at det kan bygges 30% bebygd areal på eiendommen. På kartet øverst til høyre er tiltakets plassering vist på kart over kommunen. Kartet under viser dagens situasjon. Den hvite delen av bygget (merket 55) er oppvarmede rom, mens det grå er kalde rom og overbygget areal. 4 biloppstillingsplasser er vist i eiendommens nordøstre hjørne. Følgende tiltak er bygd uten at tillatelse er gitt:

3 Det er satt opp gjestehytte i vest (merket med A på kart over). Denne er under 15 m 2, men er ikke unntatt saksbehandling siden den er plassert mindre enn 4m fra nabogrense, og siden eiendommen allerede er fullt utbygd (overskrider fastsatt grad av utnytting). Det er bygd overdekking ut fra boligens østvegg (merket med B på kart over). Byggemeldte garasje i tilbygg er gjort om til del av sekundærleilighet (merket med C på kartet over), slik at bebygd areal i prinsippet er økt, fordi det må regnes areal til en ekstra parkeringsplass. I tillegg er tilbygget blitt 0,4m bredere og 0,8m dypere enn byggemeldt Plantegning over viser tilbygg slik som byggemeldt. Plantegning til venstre viser hva som er ulovlig bygd (skravert) i tillegg til gjestehytta. Overdekningen nederst i plantegningen, og utvidelse av leilighet (istedenfor garasje) til høyre på tegningen.

4 Bebygd areal på eiendommen: Godkjent bolig (tegningsgrunnlaget for rammetillatelsen, er noe uklar vedrørende overdekking og bod på byggets sydside): 139 m 2 Godkjente 3 parkeringsplasser: 54 m 2 Ikke omsøkte endr. av tilbygg: 0,4 mot syd og 0,8 mot øst 10 m2 Krav til ekstra p-plass som erstatning for garasje i kjeller: 18 m 2 Ikke byggemeldt overdekking 39 m 2 Ikke byggemeldt gjestehytte 13 m 2 Sum dagens BYA (bebygde areal: 273 m 2 Overdekking over uteareal på nederste plan er ikke omsøkt. Det er ikke garasje i underetasjen. Det må da beregnes plass til parkering som en del av bebygd areal for eiendommen. Gjestehytte til venstre er ikke omsøkt. Det er bygd 80 m 2 som ikke er omsøkt. Den 964 m 2 store eiendommen har nå en utnyttingsgrad på 28%.

5 Godkjent fasadetegning mot øst. Tilbygget har delvis tak over terrasse. Godkjent fasadetegning mot syd viser at terrassen er nesten gjenbygd med vegg med vindu. Det er ingen overdekking i framkant av tilbygg. 1.2 Sakshistorikk Rammetillatelse for tilbygg til bolig på gnr 9 bnr 21 ble gitt Uten at det var gitt igangsettingstillatelse, mottok Lunner kommune, , anmodning om å få ferdigattest. Anmodning om midlertidig brukstillatelse ble mottatt Administrasjonen har fått muntlig bekreftelse for at de skal se bort fra anmodningen om ferdigattest, siden alt ikke er klart for å gi ferdigattest.

6 Vedlagt anmodningen om ferdigattest fulgte salgsoppgave for eiendommen. Her viste bilder at eiendommen var bebygd annerledes enn forutsatt i rammetillatelsen. I brev fra kommunen, , ble det bl.a. bedt om innsending av søknad om endring av tidligere gitte tillatelse, med eventuell dispensasjonssøknad mottok Lunner kommune søknad om ansvarsrett og søknad om endring av tillatelse. Av innsendte tegninger og arealberegninger var det klart at eiendommens utnyttingsgrad oversteg de grensene som gjeldende planer setter ble det i brev fra Lunner kommune bedt om at det innsendes søknad om dispensasjon for utnyttingsgrad mottok Lunner kommune søknad om dispensasjon og gjenpart av nabovarsling. 1.3 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 9 / bnr 21 ligger i uregulert område, og er i kommuneplanens arealdel avsatt til eksisterende byggeområde for boliger. Det tillates da et maksimalt bebygd areal på eiendommen, BYA, på 20 %. 1.4 Forholdet til plan- og bygningsloven 19 Etter Plan- og bygningsloven av krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbert at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter plan- og bygningslovens 19-3 kan midlertidig dispensasjon gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller

7 oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Dispensasjonen kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller feste for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst. Etter Plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. Dersom det er nødvendig for å ivareta nasjonale eller viktige regionale interesser og hensyn i nærmere angitte deler av strandsonen eller fjellområder, kan Kongen i forskrift legge myndigheten til å gi dispensasjon fra bestemte planer, eller for bestemte typer tiltak, midlertidig til regionalt eller statlig organ. 1.5 Søkers begrunnelse for dispensasjon Dispensasjonssøknaden gjengis her i sin helhet: 1.6 Nabomerknader Dispensasjonssøknaden er nabovarslet. Det er ikke mottatt merknader fra naboer

8 2 FAGLIG VURDERING: 2.1 Hensynet bak bestemmelsen om begrenset bebygd areal: Bestemmelser som begrenser hvor mye som kan bebygges på en eiendom er gitt for å sikre en viss luftighet rundt bebyggelsen, nok plass til uteoppholdsarealer og mulighet for innslag av vegetasjon. Ved å gi begrensninger på bebygd areal, sikrer man en viss likhet i det naboskapet som har samme bestemmelser. Eiendommen gnr 9 bnr 21 har en noe spesiell avgrensning, se kart i kap Naboeiendommens garasje ligger i en innhuk i eiendommen og en lang tarm sydøst på eiendommen er for smal til å bebygges. Som et resultat av dette, blir relativt stor bygningsmasse samlet på lite areal. Bebyggelsen rundt har mye større eiendommer, og kan dermed tillate seg å bygge mer på eiendommen. Utearealene på eiendommen gnr 9 bnr 21 blir preget av en lang atkomstvei og store parkeringsarealer. Det blir liten plass igjen til vegetasjon. Når det gjelder uteoppholdsareal, så er dette ganske tilfredsstillende. Det er 58 m 2 takterrasse over tilbygget. Denne terrassen har atkomst fra terreng, og er dermed brukervennlig. Eiendommen har naturmark som nabo, slik at omgivelsene er grønne. Til venstre vises boligens beskjedne beliggenhet halvt skjult bak naboens garasje. Naboeiendommen gnr 9 bnr 11 til venstre har et mer iøyenfallende boligbygg. 2.5 Andre sammenliknbare saker: Lunner kommune har en streng praksis i forhold til å gi dispensasjon for utnyttingsgrad i områder som styres av kommuneplanens arealdel. Administrasjonen har ikke funnet at det, etter at vedtakene de 3 siste årene er systematisert, er gitt dispensasjoner i sammenliknbare saker. Avslåtte dispensasjonssaker gjelder hytteeiendommer. 2.2 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon: Tiltakshaver viser til at ved å ikke ha garasjen i tilbygget, har leiligheten fått en mer hensiktsmessig størrelse i forhold til ønsket bruk. Han viser til at dersom han istedenfor skulle bygd i høyden, ville dette ha blitt en dyrere løsning, og at bygget ville blitt mer ruvende for omgivelsene. Hvor ruvende en annen løsning ville vært, er vanskelig å vurdere siden vi ikke har mottatt tegning på en slik løsning.

9 Tiltakshaver mener parkeringsbehovet er godt ivaretatt og garasjebehovet redusert. Han mener at tilbygget ligger skjermet for innsyn og ikke sjenerer noen. Han mener at dersom deler av bygget må fjernes, vil eiendommens kvalitet endre seg drastisk, uten at dette kommer andre til gode. Administrasjonen mener at fordelene ved å gi dispensasjon kun gjelder private forhold for tiltakshaver, som naturlig nok mener han ikke har fordeler av å måtte rive. Ulempene ved å gi dispensasjon vil være at det kan gi presedens og åpne for at flere eiendommer kan få dispensasjon for fastsatt grad av utnytting. Eiendommen er imidlertid lite eksponert, og det må vurderes politisk om det er ønskelig at tilsvarende lite eksponerte eiendommer skal få en så høy utnyttingsgrad. Vi viser her også til kommunedelplan for samfunnsutvikling hvor det i kap. 9 heter at 80% av alt nytt bebygd areal (BYA) skal skje fra Grua og sørover. Videre at sentrumsnære utbyggingsarealer skal ha høy utnyttelsesgrad, >30%. 9/21 kan på ingen måte sies å ligge sentrumsnært. 2.3 Statlige og regionale rammer og mål: Vi kan ikke se at overordnede myndigheter har spesielle rammer og mål vedrørende utnyttingsgraden på denne eiendommen. Dersom Utviklingsutvalget velger å gi dispensasjon, skal saken i følge kommunens retningslinjer for dipensasjonspraksis sendes overordnede myndigheter til uttalelse, før endelig behandling. 3 TOTALVURDERING: I forhold til kriteriene for å gi dispensasjon, vurderes det at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Om fordelene med å gi dispensasjon er vesentlig større enn ulempene, vil være en vurdering av hvordan man vektlegger tiltakshavers situasjon opp mot ønsket om å holde en streng praksis for håndhevelsen av reglene om utnyttingsgrad. Kommunen ville ikke gitt dispensasjon dersom tilbyggene ikke allerede var oppført. Tiltakshaver søker ikke bare om dispensasjon for å kunne beholde dagens bebyggelse. Han søker om varig dispensasjon for å kunne bebygge 30% BYA. Han ønsker dermed å kunne bygge 16 m 2 mer enn i dag. Administrasjonen kan ikke se at det er argumentert for hvorfor det skulle gis tillatelse til å bygge mer enn det som allerede er bygd. Bygging av garasjer er allerede medregnet når det bebygde arealet er satt til å være 28 %. Det vurderes uaktuelt å tillate BYA = 30 %. Dersom tiltakshaver skulle imøtekommes, vurderes gjestehytta som et bygg som enkelt kan fjernes, uten at eiendommen blir særlig skadelidende. Bebygd areal for eiendommen blir da 27 %. Dersom også overdekning rives, vil bebygd areal bli 23 %. Dersom man også krever at det skal være garasje som i gitte tillatelse, blir % bebygd areal 21%. For å komme ned i 20% BYA, slik som i gitte tillatelse, må det rives mer, for eks. overdekking over inngangsparti.

10 4 ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG Det kan være flere alternative løsningsforslag i denne saken. Herunder foreslås 2 ytterpunkter. 4.1 Avslå søknaden 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19. avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Lunner kommune , om grad av utnytting på eiendommen gnr 9 bnr 21. Avslaget begrunnes med at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Lunner kommune har en streng praksis i forhold til å holde de grensene kommuneplanen setter om bebygd areal. En ønsker ikke at saken skal gi uønsket presedens for liknende saker. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens I henhold til forvaltningsloven 16 varsles det om at kommunen i medhold av plan- og bygningsloven 113 vurderer å gi pålegg om fjerning av ulovlig oppførte bygningsdeler innen Det gis rett til å komme med uttalelse til dette forhåndsvarslet innen Det varsles også, etter forvaltningsloven 16, at kommunen vil vurdere å ilegge tvangsmulkt etter plan- og bygningsloven 116 a. Tvangsmulkt fastsettes som løpende dagmulkt pålydende kr. 500,- pr. døgn. 4.2 Delvis innvilgelse av dispensasjonssøknaden 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19. avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Lunner kommune , om grad av utnytting på eiendommen gnr 9 bnr 21. Avslaget begrunnes med at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Lunner kommune har en streng praksis i forhold til å holde de grensene kommuneplanen setter om bebygd areal. En ønsker ikke at saken skal gi uønsket presidens for liknende saker. Tiltakshaver oppfordres til å søke dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, slik at bebygd areal blir 27%, overdekking kan beholdes og garasje ikke behøver å være i underetasje på tilbygg. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens I henhold til forvaltningsloven 16 varsles det om at kommunen i medhold av plan- og bygningsloven 113 vurderer å gi pålegg om fjerning av ulovlig oppførte bygningsdeler innen Det gis rett til å komme med uttalelse til dette forhåndsvarslet innen

11 Det varsles også, etter forvaltningsloven 16, at kommunen vil vurdere å ilegge tvangsmulkt etter plan- og bygningsloven 116 a. Tvangsmulkt fastsettes som løpende dagmulkt pålydende kr. 500,- pr. døgn. Vedtaket sendes overordnede myndigheter for høringsuttalelse. 5 KONKLUSJON MED BEGRUNNELSE Rådmannen anbefaler at alternativ 4.1 vedtas. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Ingen Øvrige dokument: 9/21 Foreløpig svar på anmodning om midlertidig brukstillatelse for tilbygg 9/21 Oversendelse - anmodning om midlertidig brukstillatelse 9/21 søknad om ansvarsrett, og søknad om endring av tillatelse 9/21 Purring på svar 9/21 Foreløpig svar II på anmodning om midlertidig brukstillatelse 9/21 Tilbakemelding angående ferdigmeldingen 9/21 Endring av tillatelse og søknad om dispensasjon 9/21 Ferdigattest og rammetillatelse tilbygg 9/21 Anmodning om midlertidig brukstillatelse og kontrollerklæring Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Kjell Matzow,, TERJE HOVDE, RUTE 587,VATERUDSVEGEN 57, 2720 GRINDVOLL ANITA ELISABETH WERNER, RUTE 587,VATERUDSVEGEN 57, 2720 GRINDVOLL IVAR JOHANNESSEN,, MERETHE U JOHANNESSEN, DUGNADVEIEN 2 C, 1346 GJETTUM SVEIN IVAR JOHANNESSEN, DUGNADVEIEN 2 C, 1346 GJETTUM JAN ARNE WESTERN, GRINDVOLLINNA 583, 2720 GRINDVOLL Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær