115/25 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR TAKVINKEL

Transkript

1 LUNNER KOMMUNE MØTEBOK Arkivsaksnr.: 11/ Ark.: GNR 115/25 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 132/11 Kommunestyret /11 Formannskapet Saksbehandler: Trine Myrmo, Byggesaksbehandler 115/25 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR TAKVINKEL Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven av 2008, kapittel 19 Klageadgang: Etter plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap. VI. Formannskapets innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 ønsker Lunner kommune å innvilge søknad om dispensasjon fra krav til takvinkel i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt for eiendommen gnr 115 / bnr 25. Hensynet bak bestemmelsen om takvinkler blir ikke vesentlig tilsidesatt når eiendommen fra før har slake pulttak, og det nye taket er klart underordnet hovedtaket. Fordelene ved valgte takvinkel er at tiltaket blir mer beskjedent enn andre løsninger med brattere takvinkler, og at dette er en fordel i den trange situasjonen boligen er plassert. Eiendommen ligger klemt mellom Gjøvikbanen og Hadelandsvegen og det er behov for skjermet ute plass. Ulempen er at tilbygget ikke holder de estetiske kvalitetene Lunner kommune ønsker å ivareta. Totalt sett mener kommunen at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Før kommunen kan fatte endelig vedtak om å innvilge dispensasjon, må Jernbaneverket ha gitt dispensasjon fra byggegrense mot Gjøvikbanen. Har ikke Jernbaneverket innvendinger, fattes dispensasjonsvedtaket administrativt. Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen post@lunner.kommune.no ROA Nettadresse:

2 Sammendrag: Ola Aabol har søkt om påbygg på eksisterende garasje på eiendommen 115/25, Hadelandsvegen 485, på Stryken. Garasjetaket har tidligere vært terrasse. Påbygget har en slakere takvinkel enn kommuneplanbestemmelsene tillater. Rådmannen viser til Kommunestyrets vedtak i sak 85/11 den om dispensasjon fra samme kommuneplanbestemmelse for bygging av flatt tak på carport på eiendommen 84/65, og anbefaler derfor at det gis dispensasjon. 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Ola Aabol søker om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsenes krav om at takvinkler skal være mellom 22 og 42 grader. Søknaden gjelder påbygg i form av en glassveranda oppå garasje inntil enebolig på gnr 115/ bnr 25 ved Stryken. Vist takvinkel er ca 6 grader. Øverst til høyre er tiltakets plassering vist på kart over kommunen. Under vises utsnitt av innsendt situasjonsplan. Pil viser glassveranda. Under vises bilder av påbygget, som allerede er oppført. Side 2

3 Nabovarsel i tiltaket ble sendt allerede Da tiltakshaver var innom Lunner kommune for å vise fram søknaden for kvalitetssikring, var det mangler som tiltakshaver ble bedt om å ordne opp i før søknaden ble levert kommunen for behandling. Blant annet var tiltaket avhengig av tillatelser fra både Statens vegvesen og Jernbaneverket på grunn av kort avstand til fylkesveg 16 (Hadelandsvegen) og Gjøvikbanen. Først etter en oppklaring med tiltakshaver i september, ble søknad levert inn til kommunen. Øvrig saksgang: Side 3

4 Merknader til nabovarsel, fra Statens vegvesen, mottatt Tillatelse til dispensasjon fra veglovens bestemmelser, mottatt Søknad om tillatelse til tiltak, mottatt Etterspørring etter tilleggsdokumentasjon, mottatt Søknad om dispensasjon fra byggegrense mot jernbane ble sendt fra Lunner kommune (svar er ikke mottatt) Tilleggsdokumentasjon er mottatt I denne trekkes søknad om oppføring av carport. I denne saken har det vært mye kontakt med ansvarlig søker/tiltakshaver for å få orden på søknaden. Likevel er glassverandaen bygd uten at det er gitt tillatelse til det samtidig som heller ikke Jernbaneverket har ferdigbehandlet dispensasjonssøknaden. Kommunen ønsker å bringe saken ett hakk videre, ved å avklare om takvinkelen kan aksepteres eller ikke. Å avklare dette spørsmålet vil ikke ha betydning for Jernbaneverkets behandling av byggegrensesak. 1.3 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 115 / bnr 25 ligger i uregulert område, og er i kommuneplanens arealdel avsatt til eksisterende boligområde. Planbestemmelsenes punkt sier at takvinkel skal være mellom 22 og 42 grader. 1.4 Forholdet til plan- og bygningsloven 19 Etter Plan- og bygningsloven av krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Side 4

5 Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter Plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. 1.5 Søkers begrunnelse for dispensasjon Ola Aabol sier at han ønsket å ta utgangspunkt i eksisterende terrassegrunnmur over garasjen når han bygde glassveranda. For å få brukbar takvinkel innvendig, og å holde taket under eksisterende takutstikk med lufting, måtte takvinkelen bli så lav. En takløsning med møne vinkelrett på eksisterende bygg, ville hindre lufting under eksisterende tak, og gi en dyrere løsning. 1.6 Nabomerknader Selve byggesaken er nabovarslet. Det er ikke innkommet merknader til den. Selve dispensasjonssøknaden er ikke nabovarslet, selv om tiltakshaver er gjort oppmerksom på at dispensasjonssøknader skal nabovarsles. I denne saken gjelder dispensasjonen rene estetiske hensyn, som bør ivaretas av bygningsmyndighetene. Saken bør derfor kunne avgjøres uten at naboer er varslet om dispensasjonsspørsmålet. 2 FAGLIG VURDERING: 2.1 Andre sammenliknbare saker Etter å ha erfart at det blir svært vanskelig å styre etter kommuneplanbestemmelsene om man ikke er konsekvent i saksbehandlingen, er det nå ønskelig å få politisk avklaring på spørsmål relatert til underordnede tak. I Kommunestyrets sak 85/11 den ble det gitt dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene for avvikende takvinkler på et underordnet tak, med begrunnelse i at de flate takene gir bygget et arkitektonisk løft. I den saken skulle den nye eneboligtomta bebygges med hovedtak med takvinkel innenfor planbestemmelsene, mens enkelte underordnede tak var flate. Det ble gitt dispensasjon for takvinkel, selv om det ikke kunne vises til tilsvarende avvikende takformer i nabolaget. 2.2 Hensynet bak bestemmelsen om takvinkler Kravet til takvinkler i kommuneplanen er satt for å sikre at bebyggelsen i uregulerte områder skal ha et visst enhetlig preg. I dette tilfellet er nabobebyggelsen svært tradisjonell, med brattere takvinkler en boligen på 115/25. Bebyggelsen er ikke så tett, men Aabols bygg er en del av ei lita grend. Aabols bolig, som tidligere fritidsbolig, skiller seg noe ut i nabolaget. Den er inneklemt mellom fylkesvei og jernbane. Bebyggelsen er derfor ordna på ei rekke med smal bebyggelse. Uthusene i nord, har slake pulttak, som minner om takvinkelen til den omsøkte glassverandaen. Tilbygget er en egen klart definert bygningskropp som lar eksisterende bygningskropp beholde sitt smale preg. Side 5

6 Hensynet bak bestemmelsen er å skape enhetlige bygningsmiljø. Siden boligens hovedtak er innenfor kommuneplanbestemmelsene, eiendommen allerede skiller seg ut fra omgivelsene, og allerede har slake pulttak på uthus, vil ikke hensynet bak bestemmelsen bli vesentlig tilsidesatt. 2.3 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon Boligen er ikke stor, og den ligger klemt mellom jernbane og veg. Av situasjonen er det klart at boligen kan trenge en halvklimatisert sone som gir noe beskyttelse mot vei og jernbane. Bygget ligger i en trang situasjon, hvor det ikke er store muligheter for utbygging. Den valgte løsningen er et påbygg på eksisterende bygningskropp. Eiendommen er allerede fullt utbygd i forhold til hva kommuneplanbestemmelsene tillater av bebygd areal. Det er ikke rom for å sette opp tilbygg som en forlengelse av bygningskroppen. Selv om tiltakshaver mener at det ville være vanskelig å få til lufting av eksisterende tak om det omsøkte tilbygget skulle bygges innover eksisterende tak, ville man trolig funnet en løsning, dersom man hadde hatt fokus på å finne løsninger. Et tilbygg med brattere takvinkel, og dermed høyere tak, ville imidlertid kanskje virke mer påtrengende i den trange situasjonen huset står plassert. Kanskje er det bedre at tilbygget blir lite med slak takvinkel, enn at det skal virke for ruvende ut mot vegen. Fordelene med å gi dispensasjon er at tilbygget virker lite påtrengende i den trange situasjonen det er plassert og at eksisterende bygningskropp blir stående igjen med sin opprinnelige form. Tiltakshavers personlige økonomiske begrunnelser skal ikke hensyntas i denne sammenheng. Ulempe ved å gi dispensasjon må være om man mener at arkitekturen ikke blir akseptabel. Glasstilbygg som dette er et utbredt fenomen i vår tid, men trenger av den grunn ikke å være forskjønnende for sine omgivelser. 2.4 Statlige og regionale rammer og mål Lunner kommune kan ikke se at det er statlige rammer og mål som berører denne saken. 3. Oppfølging av ulovlighet I dette tilfellet er påbygget etablert uten at det foreligger tillatelse fra Lunner kommune. Planog bygningsloven 32-1, 1.ledd, pålegger kommunen å forfølge ulovligheter. Er overtredelsen av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Beslutning om å avstå fra å forfølge overtredelser av mindre betydning er ikke enkeltvedtak. Plikten til å forfølge ulovlige forhold rekker ikke så langt at kommunen plikter å reagere med overtredelsesgebyr. Dette følger av plan- og bygningsloven 32-8 hvor det heter at kommunen kan ilegge overtredelsesgebyr. Dersom det er konstatert overtredelse og også at skyldkravet er oppfylt, foreligger vilkårene for å ilegge overtredelsesgebyr. Dersom kommunen likevel velger å ikke ilegge gebyr, må det treffes en beslutning om dette. Beslutter kommunen å i ikke gebyrbelegge en overtredelse som ikke anses som av mindre betydning, vil beslutningen være et enkeltvedtak som skal begrunnes og som kan påklages av de som har rettslig klageinteresse. Forutsetningen for å unnlate å ilegge gebyr bør være at det i den konkrete saken framstår som en dårlig løsning, enten på grunn av særlige forhold knyttet til personen eller saken. Det skal ikke bero på utenforliggende hensyn hvem som blir Side 6

7 gebyrbelagt og hvem som slipper. Kommunen plikter å følge en ensartet praksis slik at det ikke framstår som tilfeldig om det reageres. Plan- og bygningsloven av , 1.ledd bokstav b) åpner for at det kan gis overtredelsesgebyr til den som forsettelig eller uaktsomt utfører tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse. Den ansvarlige skal varsles særskilt før overtredelsesgebyr vedtas, og gis anledning til å uttale seg innen en frist som ikke skal være kortere enn 3 uker. Forhåndsvarsel skal gis skriftlig. Saksbehandlingsforskriftens 16-1, 1.ledd bokstav a) gir mulighet til å gi inntil kr ,- i bot til foretak, der tiltaket for øvrig i det vesentligste er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven og inntil ,- "der tiltak ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i planog bygningsloven". Privatpersoner kan ilegges halve gebyret. Administrasjonen anbefaler å avvente forhåndsvarsel om overtredelsesgebyr til det foreligger tillatelser både plan- og bygningsloven og jernbaneloven. Dette fordi saken vil ha ulik oppfølging alt etter hvilket vedtak som blir fattet. 4. TOTALVURDERING: Dersom den lille boligen skal utvides, er omsøkte plassering eneste mulighet, dersom det ikke skal skje et bytte ved at noe av eksisterende bebyggelse rives. Når eiendommen ligger så klemt mellom jernbane og vei, bør en ha forståelse for tiltakshavers ønske om å kle inn sin uteplass. Hensynet bak bestemmelsen om takvinkler blir ikke vesentlig tilsidesatt når eiendommen fra før har slake pulttak, og det nye taket er ganske underordnet hovedtaket. Dersom man finner at estetikken i bygget blir tilfredsstillende, vil fordelene med å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Fordelene er at valgte takvinkel er mer beskjeden enn andre løsninger med brattere takvinkler, og at dette kan være en fordel i den trange situasjonen bygget er plassert. Ulempe vil være om man mener slikt tilbygg ikke holder de estetiske kvalitetene Lunner kommune ønsker å ivareta. Det er ønskelig å få en politisk avklaring på hva slags holdning man skal ha til slike underordnede tak med slak takvinkel. 5. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG Det foreslås to alternative løsningsforslag: 5.1 Innvilgelse av dispensasjonssøknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 ønsker Lunner kommune å innvilge søknad om dispensasjon fra krav til takvinkel i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt for eiendommen gnr 115 / bnr 25. Hensynet bak bestemmelsen om takvinkler blir ikke vesentlig tilsidesatt når eiendommen fra før har slake pulttak, og det nye taket er klart underordnet hovedtaket. Fordelene ved valgte takvinkel er at tiltaket blir mer beskjedent enn andre løsninger med brattere takvinkler, og at dette er en fordel i den trange situasjonen boligen er plassert. Eiendommen ligger klemt mellom Gjøvikbanen og Hadelandsvegen og det er behov for skjermet ute plass. Ulempen er at tilbygget ikke holder de estetiske kvalitetene Lunner kommune ønsker å ivareta. Totalt sett mener kommunen at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Side 7

8 Før kommunen kan fatte endelig vedtak om å innvilge dispensasjon, må Jernbaneverket ha gitt dispensasjon fra byggegrense mot Gjøvikbanen. Har ikke Jernbaneverket innvendinger, fattes dispensasjonsvedtaket administrativt. 5.2 Avslag på dispensasjonssøknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 avslår Lunner kommune, for eiendommen gnr 115 / bnr 25, søknad om dispensasjon fra krav til takvinkel i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt Avslaget begrunnes med at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Lunner mener de visuelle kvalitetene i prosjektet er en større ulempe enn fordelene ved å gi dispensasjon. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at alternativ 5.1 vedtas. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Ingen Øvrige dokument: 115/25 - Oversendelse av tegninger 115/25 Tillatelse til dispensasjon fra veglovens bestemmelser om byggegrenser for bygging av utestue og carport Kopi av brev til Ola Aabol 115/25 Utestue og carport - Merknad til nabovarsel Kopi av brev til Bygg & Innglassing, Storg. 63 B - Raufoss 115/25 - Søknad om tillatelse til tiltak - Fasadeendring Ett-trinns søknadsbehandling 115/25 - Etterspørring etter tilleggsdokumentasjon til søknad om utestue og carport 115/25 Søknad om dispensasjon bra byggegrense mot jernbanespor - Tilbygg utestue og carport Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Ola Aabol, Hadelandsvegen 485, 2743 HARESTUA Bygg & Innglassing AS, Storgata 63 B, 2830 RAUFOSS Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 8

9 LUNNER KOMMUNE MØTEBOK Arkivsaksnr.: 11/ Ark.: GNR 116/110 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 133/11 Kommunestyret /11 Formannskapet Saksbehandler: Trine Myrmo, Byggesaksbehandler 116/110 SØKNAD OM DISPENSASJON FOR PLASSERING AV GARASJE UTENFOR REGULERT BYGGEGRENSE Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven av 2008, kapittel 19 Klageadgang: Etter plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap.vi Formannskapets innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 innvilger Lunner kommune dispensasjon fra regulert byggegrense mot vei for bygging av garasje på gnr 116 / bnr 110 på Haneknemoen. Vedtaket begrunnes med at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det helhetlige bygningsmiljøet som oppnås i denne veistumpen vurderes å være så positivt at det må veie klart tyngre enn ulempene ved at garasjen lettere kan bli skadet pga snørydding og at siktforholdene rundt veikrysset blir mindre enn forutsatt. Hensynet bak bestemmelsen om byggegrensen vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt om en garasje plasseres 2m fra eiendomsgrense mot vei. Det settes følgende vilkår for dispensasjonen: Den til enhver tid eier av garasjen som skal oppføres, kan ikke kreve erstatninger som følge av skader som skyldes garasjens plassering. Dispensasjonen innebærer at kommunen innenfor reguleringsplan for Haneknemoen vil måtte gi tillatelse til plassering av garasjer inntil 2 meter fra eiendomsgrense for adressene Regnbuevegen 9, 11, 14, 16, 18 og 20 de tilfeller garasjen er plassert parallelt med veien. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens 36. Adresse Telefon Telefax E-post Bankkonto Bankkonto Skatt Sandsvegen post@lunner.kommune.no ROA Nettadresse:

10 Sammendrag: Reguleringsbestemmelser for Haneknemoen krever at garasjer som skal etableres langs vei og som ikke har innkjørsel vinkelrett på vei, skal plasseres mer enn 4 meter fra tomtegrense. IEC-HUS Norge AS ønsker å plassere garasje på eiendommen 116/110 2 meter fra eiendomsgrense mot vei. Rådmannen mener det kan innvilges dispensasjon i denne delen av Regnbuevegen hvor to garasjer på sørsiden av veien allerede har tilsvarende plassering. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn IEC-HUS Norge AS søker på vegne av tiltakshaver, Renate Michaelsen, om dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplan for Haneknemoen. Garasje på eiendommen gnr 116/ bnr 110 ønskes oppført 2 meter fra tomtegrense mot vei. Plankartet viser byggegrense 4 meter fra tomtegrense mot vei. Til høyre er tiltakets plassering vist på kart over kommunen. Under vises utsnitt av innsendt situasjonsplan. Byggegrense mot vei er inntegnet. Side 10

11 1.2 Sakshistorikk I forbindelse med bygging av enebolig på eiendommen 116/110 ga Utviklingsutvalget i sak 15/11, avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes krav om at opprinnelige terrenghøyde ikke skal endres mer enn 1,5m og avslag på søknad om dispensasjon fra krav om å bygge uten underetasje på eiendommen gnr 116 / bnr 110. Utvalget ga signaler om at kommunen ville kunne gi dispensasjon fra krav om underetasje, dersom søker klarte å plassere boligen slik at terrengendringer ikke oversteg 1,5m. Etter utvalgets avslag mottok kommunen en revidert søknad om byggetillatelse, der boligen var trukket nærmere veien og senket noe i terrenget, slik at terrengendringene ikke ble over 1,5m. Det ble den gitt dispensasjon for å bygge uten underetasje. Samme dag ble det i sak DS UTV 186/11 gitt byggetillatelse for bolig på eiendommen gnr 116 / bnr 110. En merknad i byggetillatelsen var at garasjeplassering ikke var godkjent, fordi denne var vist i konflikt med regulert byggegrense. Dette forholdet er omtalt i byggetillatelsen for enebolligen på følgende måte: Tiltakshaver ønsker å oppføre enebolig med innredet loftsetasje uten underetasje. Framtidig garasje er inntegnet på situasjonsplanen. Garasjen er plassert utenfor byggegrense mot vei, og det er ikke søkt dispensasjon for plasseringen. Byggesaksbehandler mener at det vil være plass til garasjen lengre syd på eiendommen, med innkjøring fra nord. Tiltakshaver har på telefon, fortalt at de var klar over at garasjeplasseringen ikke var i henhold til reguleringsplanen, og er inneforstått med at de må regne med å finne annen plassering når det skal søkes om oppsetting av garasje mottok Lunner kommune søknad om tillatelse til oppføring av garasje, med søknad om dispensasjon for plassering i konflikt med byggegrensen, 1,2m fra tomtegrense mot vei ble det gitt foreløpig svar på søknad, med beskjed at det kan ta et par måneder før saken blir behandlet grunnet stor saksmengde spør tiltakshaver, i e-post, om grunnlaget for at dispensasjonssaken skal behandles politisk begrunner Lunner kommune valget av å sende søknaden til politisk behandling Lunner kommune mottar purring på e-post av mottar Lunner kommune en e-post fra tiltakshaver, der hun gir uttrykk for at hun er misfornøyd med saksbehandlingen sender Lunner kommune brev til tiltakshaver om at videre kommunikasjon kan gå via leder for Arealformaltning sender Lunner kommune brev med ønske om tilleggsdokumentasjon i saken mottar Lunner kommune tilleggsdokumentasjon, der garasjen er flyttet, slik at den ligger 2m fra byggegrense mot vei. Side 11

12 1.3 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 116 / bnr 110 ligger innenfor reguleringsplan for Haneknemoen. Planen viser byggegrense 4 meter fra tomtegrense mot vei. Se utsnitt av reguleringsplanen til høyre. Pila viser aktuell tomt. Reguleringsbestemmelsenes punkt 2.9 sier at garasje/uthus kan plasseres inntil 1 meter fra nabogrense innenfor rammene av byggeforskriftene. Dette gjelder ikke tomtegrenser mot vei. Mot vei skal garasjer med innkjøring vinkelrett på vei ikke plasseres nærmere eiendomsgrensen enn 6 meter, forøvrig gjelder plankartets byggegrenser. 1.3 Forholdet til plan- og bygningsloven 19 Etter Plan- og bygningsloven av krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter Plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. Dersom det er nødvendig for å ivareta nasjonale eller viktige regionale interesser og hensyn i nærmere angitte deler av strandsonen eller fjellområder, kan Kongen i forskrift legge myndigheten til å gi dispensasjon fra bestemte planer, eller for bestemte typer tiltak, midlertidig til regionalt eller statlig organ. Side 12

13 1.4 Søkers begrunnelse for dispensasjon Ansvarlig søker sier følgende om dispensasjonssøknaden: Begrunnelse for dispensasjon: Vi mener garasjen er plassert fornuftig i henhold til utnyttelse av utearealer. Garasjen vil ikke hindre noen frisiktsone fra vei og ifbm snørydding er det god plass til dette. Flere naboer i samme område har også bygd garasje omtrent med samme avstand fra vei. Vi mener fordelene med å plassere garasjen som tenkt er klart større enn evt. ulemper som måtte fremkomme. 1.5 Nabomerknader Dispensasjonssøknaden er nabovarslet. Det er ikke mottatt merknader. 2 FAGLIG VURDERING: 2.1 Andre sammenliknbare saker: Tiltakshaver begrunner sin søknad med at flere naboer i samme område også har bygd garasje omtrent med samme avstand fra vei. Nedenfor vises bilde med den nærmeste bebyggelsen på Haneknemoen. Vi kan ikke se at det er gitt noen dispensasjoner for plassering nærmere vei enn byggegrense. Søknader er ved flere anledninger justert etter at det er påpekt fra kommunen at garasjeplassering ikke er i henhold til reguleringsplanen. For tillatt garasje på eiendommen 116/100 markert med 4 på kartet over, gjorde tiltakshaver om søknaden til enkeltgarasje, etter at det ble påpekt at reguleringsbestemmelsene sa at garasjeplassering var i konflikt med byggegrense. På eiendommen 116/96 er det etablert bod og garasje i strid med byggegrensen. Boden som er markert med tallet 3 på kartet over, er ikke omsøkt. Garasjene markert med 1 og 2 på kartet over, er ikke behandlet som dispensasjonssøknader. Dette er saksbehandlingsfeil fra kommunens side, og kan ikke være retningsgivende for senere dispensasjonssøknader. Disse garasjene skal i følge søknadene stå 2m fra eiendomsgrense mot vei. Side 13

14 2.2 Hensynet bak bestemmelsen om byggegrense mot vei Byggegrense mot vei er satt for å tilfredsstille følgende forhold: Skape en viss orden, hvor nabolaget har fellestrekk. Gi inntrykk av oversikt i trafikken. Siktmulighetene for trafikkanter blir bedre når det ikke er tette vegger nær veien. Gi plass for snølagring og snørydding. Det er viktig å unngå at for eksempel snøfresing på den kommunale veien forårsaker skade på bebyggelsen. Innerst i veien, der det er oppført garasjer 2m fra eiendomsgrense, er det skapt en ny orden, hvor det ser ut til at den nye byggegrensen er 2m fra eiendomsgrense mot vei. Disse garasjene ligger innerst i veien, hvor trafikken er liten. Den omsøkte garasjen vil ligge nært inntil et veikryss, hvor trafikksituasjonen er større og noe mer uoversiktlig. Den omsøkte plasseringen 2m fra eiendomsgrense mot vei, er halve avstanden av hva reguleringsplanen krever til tomtegrense mot kommunal vei. Det ønskes politisk vurdering av om dette vil bli en vesentlig tilsidesetting av formålet bak bestemmelsen. Gis det dispensasjon i denne saken, vil konsekvensen være at kommunen vil måtte gi tillatelser til bygging av garasjer inntil 2m fra eiendomsgrense mot kommunal vei selv om det finnes alternativ plassering av garasje som ikke er i konflikt med byggegrenser. 2.3 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon: Det kan ses på som en fordel for bygningsmiljøet at man skaper en gjentakende orden tilpasset bebyggelsen innerst i veien. Internt på eiendommen kan man også si at det vil være trivelig å skape et tun mellom bygningene. Ulempene ved å gi dispensasjon er at sikkerhetsavstanden mot veien vil bli mindre. Dette kan bli problematisk i forhold til skader på bygning ved snøbrøyting. En skal også ha i tankene at dersom man gir dispensasjonstillatelse til å bygge så nær veien i et tiltak der det finnes en annen mulig plassering, så vil byggegrensen for garasjer være vanskelig å ivareta i senere saker. Man kan muligens vurdere om dispensasjon kan begrunnes med at man i denne gatestumpen har tillatt en ny orden.. En alternativ garasjeplassering øst for eneboligen som ikke er i konflikt med byggegrensen, vurderes ikke å være spesielt problematisk. I første etasje har boligen kun et underordnet vindu i denne retningen. Hovedutsikt fra eneboligen er mot syd. Terrengnivået ser heller ikke ut til å være slik at det vil bli vesentlig mer kostbart å bygge på alternativ plassering. Ansvarlig søker har ikke i sin begrunnelse for søknaden angitt at det ikke finnes annen plasseringsmulighet for garasjen. Det ønskes politisk avklaring av om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, slik loven krever for å gi dispensasjon. 2.4 Statlige og regionale rammer og mål: Lunner kommune kan ikke se at det er statlige rammer og mål som berører denne saken. 3. TOTALVURDERING: Det må vurderes om to vilkår for å kunne gi dispensasjon etter plan- og bygningslovens 19 er tilstede: Side 14

15 1. Vil formålet bak bestemmelsen om byggegrense mot vei, vurderes å bli satt vesentlig tilside ved at sikringssonen i forhold til snøbrøyting bare blir 2 meter og ikke 4 meter som forutsatt i planen. 2. Vil fordelende ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Fordelene ved å skape like forhold langs hele veien, vil ikke nødvendigvis innebære at det er en ulempe om garasjen isteden må bygges på linje med boligen. Bygningsmiljøet vil ikke forringes vesentlig av en slik plassering. Ulempene i forhold til manglende sikringssone mot veien er at snøbrøyting må utføres med mer forsiktighet. Det kan gis vilkår om at garasjeeier ikke kan kreve erstatning om garasjen får skader på grunn av sin plassering nær veien. Dette vilkåret vil det imidlertid i ettertid kunne være vanskelig å håndheve, da det fort vil gå i glemmeboka, både for huseier og snøryddingsarbeidere. 4. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG Det foreslås 2 alternative løsningsforslag. 4.1 Innvilgelse av dispensasjonssøknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 innvilger Lunner kommune dispensasjon fra regulert byggegrense mot vei for bygging av garasje på gnr 116 / bnr 110 på Haneknemoen. Vedtaket begrunnes med at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det helhetlige bygningsmiljøet som oppnås i denne veistumpen vurderes å være så positivt at det må veie klart tyngre enn ulempene ved at garasjen lettere kan bli skadet pga snørydding og at siktforholdene rundt veikrysset blir mindre enn forutsatt. Hensynet bak bestemmelsen om byggegrensen vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt om en garasje plasseres 2m fra eiendomsgrense mot vei. Det settes følgende vilkår for dispensasjonen: Den til enhver tid eier av garasjen som skal oppføres, kan ikke kreve erstatninger som følge av skader som skyldes garasjens plassering. Dispensasjonen innebærer at kommunen innenfor reguleringsplan for Haneknemoen vil måtte gi tillatelse til plassering av garasjer inntil 2 meter fra eiendomsgrense for adressene Regnbuevegen 9, 11, 14, 16, 18 og 20 de tilfeller garasjen er plassert parallelt med veien. Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens Avslag på dispensasjonssøknad Med hjemmel i plan- og bygningslovens kap. 19 avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense for plassering av garasje på gnr 116 / bnr 110 på Haneknemoen. Avslaget begrunnes med at hensynet bak bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt når avstanden til vei blir så liten. Fordelene ved å gi dispensasjon er heller ikke klart større enn ulempene. Det finnes alternativ plasseringsmulighet for garasjen på tomta. Fordelene ved et bygningsmiljø der garasjen trekkes mot veien, er ikke klart større enn ulempene ved at sikkerhetssonen mot veien minskes. Side 15

16 Vedtaket kan påklages i henhold til plan- og bygningslovens 1-9, jf. Forvaltningslovens kap.vi. En eventuell klage må fremmes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker. Lunner kommune ønsker å opplyse om at tiltaket kan gis oppsettende virkning jf forvaltningslovens 42, og at eventuelle saksomkostninger kan bli tilkjent dekning jf forvaltningslovens KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at alternativ 4.1 vedtas. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Ingen. Øvrige dokument: 11/ /110 Søknad om oppføring av garasje 11/ /110 Forespørsel om tilleggsdokumentasjon til søknad om oppføring av garasje 11/ /110 Vedrørende behandling av deres garasjesøknad 11/ /110 Begrunnelse for hvorfor søknad må behandles politisk 11/ /110 Dispensasjonssøknad som må behandles politisk 11/ /110 Begrunnelse for hvorfor søknad må behandles politisk 11/ /110 - Ønsker begrunnelse på hvorfor søknad må behandles politisk 11/ /110 Foreløpig svar på søknad om oppføring av garasje 11/ /110 Søknad om tiltak uten ansvarsrett - Oppføring av garasje Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Renate Michaelsen, Haukåsen 9, 2743 HARESTUA IEC-HUS AS, Stokkeveien 55, 3160 STOKKE Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 16