SAKSFREMLEGG GNR 159 BNR 10 - LAKSAVEIEN 74 - KLAGE PÅ VEDTAK OM AVSLAG - CAMPINGVOGN OG DUKKESTUE

Transkript

1 Behandles i: Plan- og miljøutvalget GNR 159 BNR 10 - LAKSAVEIEN 74 - KLAGE PÅ VEDTAK OM AVSLAG - CAMPINGVOGN OG DUKKESTUE Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Brev om mulig ulovlighet Fra Heidi Etienne B Vegel, søknad om tillatelse til tiltak 3 Fra Heidi Etienne B Vegel, situasjonsplan og PLM tegninger 4 Fra Heidi Etienne B Vegel, redegjørelse for PLM forholdene 5 Vedtak DS PLM 789/15 avslag PLM 6 Fra Erle Marie Jensen, nabomerknad PLM 7 Fra Heidi Etienne B Vegel, klage på vedtak om avslag PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER I forbindelse med synfaring i området rundt Laksa observerte administrasjonen et uthus og en husvogn på eiendommen, gnr. 159, bnr. 10, Laksaveien 74. Det ble ikke funnet dokumentasjon i arkivet på at disse tiltakene var omsøkt. I henhold til kommunens kartdata ble uthuset oppført i perioden mellom 2005 og 2008 og hyttevognen ble plassert på eiendommen i perioden mellom 2008 og Det ble i brev til hjemmelshaver, datert , bedt om at det ble sendt inn redegjørelse for forholdene og søknad om tillatelse til tiltak i ettertid. Redegjørelse og søknad om tillatelse i ettertid til oppføring av lekestue og etablering av campingvogn ble mottatt Hjemmelshaver anfører i sin redegjørelse at dukkestuen er 2,2x3,3 meter og ble oppført mellom 1999 og Campingvognen er 2,5x8,2 meter og ble satt opp i Det vises til at det tidligere har fått informasjon om at oppføring av lekestue ikke var et søknadspliktig tiltak. Videre anføres at hjemelshaver handlet i god tro når det gjelder plassering av campingvognen på eiendommen da det blant annet har stått campingvogner på Tankodden fra ca 1970, uten at det er søkt om. Hjemmelshaver mener campingvognen ikke er til ulempe og at de ikke har fått kommentarer fra naboer eller andre. Det vises til at campingvognen skjermer for biltrafikken opp og ned til flytebrygga. På bakgrunn av redegjørelse, ble det søkt om dispensasjon fra gjeldende kommuneplan.

2 Eiendommen er uregulert, og omfattes av i kommuneplan Vestby Området er avsatt til bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone. Eiendommen omfattes av planens 11. Fra forbudsgrense sjø og ut i sjøen og innenfor hensynssone naturmiljø (langs vassdrag) tillates det ikke utført tiltak. Forbudet gjelder alle tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven, også midlertidige bygninger, konstruksjoner og anlegg, herunder flytebrygger, husbåter, bøyer, båtopplag, anleggsbrakker, campingvogner og lignende. Det er ikke innhentet uttalelse fra regionale myndigheter da bygningssjefen vurderte saken til å være et klart avslag. Ved behandling av dispensasjonssøknaden vurderte administrasjonen at vilkårene for dispensasjon ikke var oppfylt og søknaden avslått. For vurderingen i sin helhet, se vedlagt vedtak DS PLM 378/15. Etter administrasjonens vedtak ble fattet ble det mottatt brev fra nabo Erle Marie Jensen med kopi av nabomerknad sendt til søker Nabomerknader er ikke kommentert av søker eller ettersendt søknaden om tillatelse til tiltak. Naboen bemerker at campingvognene på Tankodden skal vekk innen 2016, samt at hun selv har fått avslag på søknad om dispensasjon for tiltak i strandsonen og at det således må være likhet for loven. Klage på vedtak om avslag ble mottatt Klagen er vedlagt i sin helhet, og kun hovedtrekkene bemerkes her. - Det er forskjellsbehandling i saksbehandlingen i Vestby kommune - Det er ikke utført ulovlig bygging på eiendommen; Campingvogna ble kjøpt fra en annen strandeiendom, og vi handlet derfor i god tro på at denne flyttbare innretningen kunne flyttes innenfor gjerdet på vår egen eiendom. Vi trengte kun en god avskjerming på vår eiendom på grunn av det såkalte vedlikeholdet å flytebrygga. - Campingvognene 20 stykk på Maritangen/Tankodden fra tidlig på 1970 tallet har det aldri vært søkt om i strandsonen. - Fred.Olsen bygger ulovlig på bryggen. Det er påfallende og mer enn oppsiktsvekkende at bygningssjefen har befart vår eiendom spesielt, og som eneste utpekte eiendom for befaring på Laksa, etter at vi meldte fra om utbyggingen til Fred.Olsen. - Tilgjengelighet for allmennheten er hos oss ikke hindret. Det er ikke gjort noe mellom hytter og sjø. Her er det åpent, uten stengsler, ikke engang et bord. - Vi lurer videre på hvilke retningsregler som er gjeldende når det gjelder kommuneplan for vår etteranmeldelse av Vi fikk tilsendt kommuneplan vedtatt sammen med brevet fra Vestby kommune av , da bygningssjefen hadde befart vår eiendom. Det kan sannsynligvis ikke være slik at kommuneplaner har en tilbakevirkende kraft. - Faktura vil ikke bli betalt da det avventes endelig behandling hos Fylkesmannen. 2. VURDERING

3 Det fremkommer av plan- og bygningsloven 11-6 at Kommuneplanens arealdel fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i 1-6. Planen gjelder fra kommunestyrets vedtak. Kommuneplanen ble vedtatt i kommunestyret Søknader behandlet etter denne datoen, uavhengig av når det kom inn, skal behandles etter gjeldende plan på vedtakstidspunktet, jf plan- og bygningsloven Tidligere lovlig godkjent tiltak påvirkes ikke av eventuelle endringer i arealformålet selv om de ikke er i samsvar med nytt arealformål. Nye tiltak, herunder ikke tidligere godkjente tiltak, vil omfattes av gjeldende plan på behandlingstidspunktet. Når det gjelder tiltak som i utgangspunktet ikke er søknadspliktige tiltak, for eksempel dukkestue, står det i plan- og bygningsloven 1-6 at tiltak ikke må være i strid med kommuneplanens arealformål. Om tiltaket er unntatt søknadsplikt etter 20-3 eller 20-4 er uten betydning dersom det er totalt byggeforbud i arealplanen. Uavhengig av hvilken kommuneplan administrasjonen ville ha fulgt ved behandlingen, vil alle tiltak i strandsonen være ulovlig da det både etter kommuneplanens arealdel og kommuneplanens arealdel er totalforbud mot tiltak i 50-meter sonen fra sjøen. I gjeldende kommuneplan er det gitt nærmere presiseringer om at forbudet også gjelder midlertidig konstruksjoner som for eksempel campingvogn. Da tiltaket er i strid med arealformålet i kommuneplanen er tiltaket betinget av at det gis dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er kumulativet, og dersom man kommer frem til at det første vilkåret ikke er oppfylt er det ikke nødvendig å vurdere om det andre vilkåret er oppfylt. Kommuneplanen har blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vedtatt av kommunestyret, kommunens øverste folkevalgte organ. Planene skal bidra til forutberegnelighet og oversikt for søkere og berørte. Det skal ikke være kurant å fravike gjeldende plan ved å gi dispensasjon. Der planen er ny vil det være svært vanskelig å fravike planen. Hensynet bak byggeforbudet i strandsonen blant annet hensynet til privatisering av eiendommer langs kysten og at kysten ikke skal fremstå som nedbygget. Videre skal strandsonen være tilgjengelig for allmennheten og naturvernshensynet står sterkt. Oppføring av dukkestue er søknadspliktig i strandsonen. Kommuneplanens arealdel viderefører byggeforbudet i strandsonen. Dete r derfor tydelig at det ikke er et ønske at eiendommer langs sjøen skal utbygges ytterligere, selv ikke med mindre bygg som i andre områder kan være untatt søknadsplikt. Det er tydelig at hyttevognen ikke er ment å flytte rundt på eiendommen. Konstruksjonen er mer en hyttevogn enn en campingvogn. Det er tydelig at hyttevognen er plassert på nåværende plassering

4 og ikke flyttet siden. Fra avstand fremstår vognen som en hytte. Den er svært nær nabogrense. Eiendommen er delvis inngjerdet. Omsøkte tiltak vil medføre en ytterligere privatisering av eiendommen langs sjøen. Eiendommen fremstår som nedbygget da bebyggelsen, inkludert dukkestue og hyttevogn blir som en vegg mellom veien og sjøen. Tiltakene er ikke visuelt gode og passer ikke inn i omgivelsene. Campingvognen hindrer kontakten mellom veien og sjøen. Både fra land og fra sjøen medfører tiltakene at eiendommen fremstår rotete. Administrasjonen mener at hensynene bak bestemmelsene i planen er vesentlig tilsidesatt. Kommunen kan dermed avslå søknaden om dispensasjon på bakgrunn av det første vurderingspunktet om vesentlig tilsidesettelse. Administrasjonen bemerker følgende til innsendt klage: Kommunen praktiserer i utgangspunktet en streng praksis for å gi dispensasjoner for tiltak i strandsonen, men har gitt flere dispensasjoner for mindre tilbygg og anneks der dispensasjonen har vært begrunnet med at tiltaket er nødvendig grunnet tilkobling til vann- og avløpsledninger. Andre tiltak i strandsonen, som ikke kan begrunnes med miljømessige forbedringer, får i utgangspunktet avslag. Når det gjelder campingvognene på Tungodden/Maritangen har campingvirksomheten pågått i mange tiår og med en utvikling av ulovlige bygninger/anlegg som kommunen i 2010 tok tak i. Plan- og miljøutvalget vedtok at campingdriften på Maritangen gradvis skal avvikles innen utløpet av De tiltakene klager trekker frem på bryggen til Fred. Olsen er ikke gjenstand for behandling i denne saken. På lik linje som klager, har hjemmelshaver av nevnte brygge mottatt brev fra administrasjonen der det er bedt om redegjørelse for forholdet og det er gitt mulighet til å søke om tillatelse til tiltak i ettertid. Dersom klager har merknader til tiltaket bør dette fremkomme i eventuelle nabomerknader til dette tiltaket. Gebyr for byggesaksbehandlingen er fastsatt på grunnlag av satser gitt i forskrift for gebyr for planlegging, byggesaksbehandling, oppmålingsforretning og seksjonering. Alle som får utført tjenester som omfattes av forskriften skal betale gebyr. Betaling av gebyr er et vilkår for å få utført tjenesten det søkes om. Det bemerkes at gebyret for saksbehandlingen i denne saken vil være det samme uavhengig av resultat. Fakturaer som ikke blir betalt innen fristen følges opp av kommunens økonomiavdeling etter deres rutiner. 3. ALTERNATIVER Søknaden har ikke vært til uttalese hos regionale myndigheter. Dersom Plan- og miljøutvalget mener at vilkårene for dispensasjon er oppfylt, må saken utsettes og søknaden sendes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Akershus Fylkeskommune for uttalelse før videre behandling. 4. KONKLUSJON

5 Administrasjonen kan ikke se at det ved klagen har innkommet nye momenter i saken som ikke forelå på vedtakstidspunktet. Hensynene bak bestemmelsene om byggeforbud i strandsonen i kommuneplanens arealdel blir vesentlig tilsidesatt, og det gis ikke dispensasjon som omsøkt. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. RÅDMANNENS INNSTILLING: Klagen tas ikke til følge. Vedtak DS PLM 378/15 datert opprettholdes. Vestby, Sjur Authen Rådmann