SAKSFREMLEGG GNR 64 BNR 169 KLAGE PÅ VEDTAK DS PL 98/06 SØKNAD OM GODKJENNING I ETTERTID FOR OPPSATT TILBYGG TIL HYTTE

Transkript

1 Behandles i: Planutvalget GNR 64 BNR 169 KLAGE PÅ VEDTAK DS PL 98/06 SØKNAD OM GODKJENNING I ETTERTID FOR OPPSATT TILBYGG TIL HYTTE Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til 01 SØKNAD OM GODKJENNING I ETTERTID PL 02 BREV TIL FYLKESMANNEN, MILJØVERNAVDELINGEN 03 TIL AKERSHUS FYLKESKOMMUNE TIL ARCHUS ARKITEKTER, FORELØPIG SVAR AKERSHUS FYLKESKOMMUNE, UTTALELSE FRA GILBO. TILLEGGSOPPLYSNINGER PL 07 FRA GILBO. VEDR. TILLEGGSOPPLYSNINGER TIL FM MILJØVERNAVD. PURRER OPP SAKEN VEDTAK DSPL 0098/06. AVSLAG PÅ SØKNAD PL 10 FRA ADV. KOCH. KLAGE PÅ VEDTAK ANMODNING PL OM OPPSETTENDE VIRKNING 11 TIL ADV. KOCH. GIR OPPSETTENDE VIRKNING FRA ADV. KOCH. UNDERBYGGER KLAGE PL 13 REFERAT FRA FORHÅNDSKONFERANSE PL SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Rådmannen viser til at tiltakshaver Elisabeth Gilbo i møte i Planutvalget den som sak PL 0075/04 ble begjært tiltalt og straffet, jfr. Plan- og bygningslovens KAP XVIII, for ulovlig bygging på hytteeiendommen gnr. 64/169 og strandeiendommen gnr. 64/173. Ett av forholdene som bidro til dette var det oppførte tilbygget til hytta, som i ettertid er omsøkt. Søknaden Det vises til sak PL 0064/04, der planutvalget enstemmig avslo søknad om godkjenning i ettertid for tilbygg til hytte, anneks, terrasser til anneks og levegg. I brev fra Fylkesmannen datert , der klagen på sak DSPL 0064/04 ble avgjort, ble den delen av kommunens vedtak som gjelder tilbygget til hytta opphevet. Kommunen ble anmodet om å realitetsbehandle søknaden om godkjenning av allerede oppført tilbygg. Det ble gitt anledning til å søke om byggetillatelse i ettertid for det oppførte tilbygget. Søknad om byggetillatelse i ettertid for ulovlig oppført tilbygg til hytte ble mottatt Tilbygget er oppført i tiden 2000 til Søknaden ble avslått den som sak DSPL 0098/06.

2 I brev mottatt den klager adv. Koch på vegne av Elisabeth Gilbo over avslaget, og ber om at pålegg om rivng og tvangsmulkt blir gitt oppsettende virkning. I kommunens brev til adv. Koch datert ble det gitt oppsettende virkning til klagesaken blir endelig avgjort. I brev fra adv. Koch mottatt den blir klagen underbygget. Plangrunnlag Eiendommen gnr. 64/169 ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til nåværende byggeområde fritidsbebyggelse, med forbud mot alle tiltak nærmere sjøen enn 50 m. I brev fra fylkesmannen datert vedrørende tiltak i strandsonen, konkluderes det med at kommunens bestemmelser bl.a. om forbud mot tiltak nærmere enn 50 m fra sjøen går foran hva som ellers måtte følge av plan- og bygningslovens Hytta ligger på det nærmeste ca 28 m fra sjøen. Tidligere søknad om byggetillatelse for tilbygg Det er tidligere søkt om byggetillatelse for tilbygg til hytta. Den søkte Marit W. Stenersen på vegne av daværende eier Augusta Wergeland om byggetillatelse for et tilbygg på 28 m2. Søknaden ble avslått som klagesak i bygningsrådet i møte den , som sak 066/93. Avslaget ble stadfestet av fylkesmannen i brev datert Fra bygningsrådets møtebok fra møte den sak 066/93, heter det i saksfremlegget bl.a.: - Klagerens spørsmål om hvor stor utvidelse som kan godtas må da besvares med bestemmelsens ordlyd:.. utvidelse av bestående hytter er bare tillatt lenger fra sjøen enn 100 meter Det har åpenbart vært en viktig intensjon ved utarbeidelsen av kommuneplanens arealdel å sikre en restriktiv linje overfor bygging i strandsonen. Bygningsrådet har i mange enkeltsaker vist at de vil følge denne linjen fullt ut. Fylkesmannen har ikke tatt klagen til følge i noen tilfeller hvor bygningsrådet har gitt avslag på byggesøknader i strandsonen (best. Pkt. 1.3). Tvert i mot har fylkesmannen i et tilfelle grepet inn fordi bygningsrådet lempet på et vedtak til fordel for søker. Siden restriksjonene i strandsonen også er begrunnet med landskapsestetiske hensyn, og ønsket om å hindre at området gis ytterligere preg av å være nedbygget, vil det ikke være tilstrekkelig at terrenget er ulendt og bratt, som særlig grunner for å dispensere. At eksisterende hytter i kommunen er av ulik størrelse vil heller ikke gi grunnlag for å dispensere. Det kan synes urettferdig for de som har hytter av beskjeden størrelse fra tidligere. Det ville likevel være uholdbart å åpne for at mindre hytter skulle kunne få samme størrelse som de største. Forslaget til vedtak ble enstemmig vedtatt og har følgende ordlyd: - Bygningsrådet finner ikke at klagen fra Marit W. Stenersen på vedtak i sak BY 045/93 inneholder nye momenter av vesentlig betydning for avgjørelsen i saken. Rådet viser til intensjonene i kommuneplanens arealdel, og den konsekvente og restriktive linje som følges i behandling av byggesaker i strandsonen. Kommuneplanbestemmelsenes pkt. 2.1 setter forbud mot utvidelse av

3 fritidsboliger i området. Rådet kan ikke se at det foreligger særlige grunner som veier tungt nok til at det kan gis dispensasjon. Klagen avvises. Saken oversendes til fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. I brev fra Fylkesmannen datert 30. nov ble bygningsrådets vedtak opprettholdt. Den ble det avholdt forhåndskonferanse, der formålet var å avklare de ytre rammer for en ny søknad om tilbygg til hytta. I referatet fra forhåndskonferansen er Augusta Wergeland oppført som tiltakshaver. Det er videre i referatet avmerket at tiltaket er søknadspliktig etter Pbl 93 og at tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Det ble vist til at søknaden av ble avslått, og det ble levert ut bestemmelser til kommuneplanen. Ansvarlig søker, Archus AS, Sivilarkiteker MNAL, godkjente referatet den og mottok kopi av dette. Det fremgår ikke av referatet om andre enn kommunens ingeniør Ruth Aulie og Eirik Arne Søøvik fra Archus arkitekter var tilstede. Som vedlegg til brev fra tiltakshaver Elisabeth Gilbo mottatt følger det kopi av melding om mindre byggearbeid på boligeiendom, spesifisert som tilbygg til hytte på 29 m2. Skjemaet er datert Tegningene er datert og og utarbeidet av Archus arkitekter AS, samme firma som avholdt forhåndskonferanse med kommunen den Naboene var varslet ved personlig kvittering og nabosamtykke. Meldingssaken er ikke journalført i kommunen eller på annen måte mottatt av kommunen før som kopi og vedlegg til brev mottatt den Tiltakshaver har ikke dokumentert at meldingssaken er innsendt. De foreliggende dokumenter i saken tilsier at tilbygget er bygget i tiden uten at søknad om byggetillatelse er sendt kommunen. Det oppførte tilbygget er ikke oppført i samsvar med tegninger utført av Archus arkiterkter AS, datert Uttalelser Saken ble oversendt Fylkesmannen i Oslo og Akershus, miljøvernavdelingen den Miljøvernavdelingen har ikke uttalt seg i saken. I henhold til instruks fra fylkesmannen, kan saker der kommunen er innstilt på å gi et avslag i samsvar med vedtatte planer likevel behandles uten at miljøvernavdelingen har avgitt uttalelse. Miljøvernavdelingen avga uttalelse vedrørende flere utførte tiltak på eiendommen i brev mottatt Miljøvernavdelingen frarådet at det gis dispensasjon for så omfattende tiltak. Avdelingen skriver at de omsøkte tiltakene befinner seg innenfor virkeområde for rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen (RPR-O), og også innenfor 100-metersbeltet langs sjø der det gjelder et generelt byggeforbud i LNF-områder i henhold til Plan- og bygningslovens Avdelingen skriver videre at privatrettslige avtaler ikke tilsidesetter de til enhver tid gjeldende lover og regler som styrer arealbruk og byggevirksomhet, og heller ikke gjeldende arealplaner som trekker opp føringer for arealbruken innenfor et område.

4 I miljøvernavdelingens vurderinger heter det at omsøkte tiltak ligger innenfor virkeområde for rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen (RPR-O), der naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier skal forvaltes som en resurs av nasjonal betydning for beste for befolkningen i dag og i fremtiden. Omsøkte tiltak befinner seg videre innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. I RPR-O gis det føringer om at allmennhetens tilgjengelighet og ferdselsmuligheter i strandsonen skal vektlegges sterkt i forhold til videre utvikling av eksisterende bolig- og fritidseiendommer ved avveininger av arealbruk i de mest sjønære arealer. Avdelingen skriver også at det i de senere år har vært sterk fokus omkring arealbruk og byggetiltak i strandsonen, med et skjerpet regelverk med hensyn til nye inngrep. Dette fremkommer blant annet i brev av fra Miljøverndepartementet til kommunene om skjerping av plan- og dispensasjonspraksis i strandsonen. Det påpekes i brevet at de mindre tiltakene som badehus, brygger, naust og plattinger m.v. i stor grad bidrar til privatisering av strandsonen, og at dispensasjonspraksis for disse tiltakene av hensyn til målene om å bevare strandsonen mest mulig urørt må skjerpes. Akershus Fylkeskommune skriver i brev mottatt at de ikke har noen merknader til søknaden, dersom kommunen mener at det foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser. Dispensasjoner De utførte tiltakene er i strid med plan- og bygningslovens 20-6 Virkninger av kommuneplanen jfr. kommuneplanens arealdel 4 og rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden RPR-O, og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra bestemmelsene. For dispensasjon fra lov, vedtekt, forskrift og planer må det foreligge særlige grunner, jfr. plan- og bygningslovens 7. Som særlig grunner oppgis av ansvarlig søker/tiltakshaver: 1. Overenskomst mellom Vestby kommune og eierne i angjeldende område etter ekspropriasjon av ca. 60 mål tomt hvor det gis unntak fra straffelovens 2 for alle strandeiendommene. 2. Forskjellsbehandling ved at det etter synfaring i 1998 er gitt tillatelse til tiltak på flere naboeiendommer: Terrasse på gnr./bnr. 64/178, anneks og utedo på 64/181, brygge og båtopptrekk på 64/ Tidligere innsendt søknad (melding) av tiltakshaver høsten 1998 om tillatelse til oppføring av tilbygg, men som ikke ble besvart av kommunen. (Kopi av meldingen oversendt i 2004). 4. Størrelse på opprinnelig hytte, ca. 50 kvm. Er etter dagens standard urimelig lite som tilfredsstillende fritidsbolig for en familie. Tilbygg på ca. 30 kvm er derfor en ikke vesentlig utvidelse sett i forhold til en fortsatt beskjeden størrelse på ca. 80 kvm. 5. Terrengforholdene på stedet gjør at tilbygget verken landskapsmessig eller bruksmessig er til ulempe eller hinder for allmennheten. På bakgrunn av disse momenter søkes det derfor også om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsenes 4 og 12 for godkjenning av oppført tilbygg til fritidsbolig. Det søkes også om dispensasjon fra pbl.s avstandsbestemmelser til nabogrense, se vedlagt erklæring fra nabo.

5 2. VURDERING Vurdering av de fremsatte særlige grunner for dispensasjon: 1. Forholdene som tas opp vedrørende skjønnet avholdt i forbindelse med ekspropriasjonen er et privatrettslig forhold mellom partene som ikke tilsidesetter bestemmelser fattet etter plan- og bygningsloven senere. 2. Det finnes ingen dokumenter i kommunens arkiv der det fremgår at det er godkjent terrasse på gnr. 64/178. I møte i teknisk styre den ble det under visse forutsetninger, bl.a. at det ble innsendt søknad om byggetillatelse, gitt forhåndstillatelse for oppføring av fritidsbolig, plassert utenfor 100-metersonen fra sjøen. Fritidsboligen er ikke oppført. På eiendommen gnr. 64/181 ble det den godkjent et uthus på 4,5 m2 og en mulldo på ca. 1 m2, i en avstand av over 50 m fra sjøen. På eiendommen gnr. 64/182 ble det uten godkjenning på forhånd oppført brygge med en lengde på ca. 4,5 m og et båtopptrekk. Etter søknad ble det i møte i teknisk styre den gitt dispensasjon og godkjenning i ettertid. 3. Meldingssaken er ikke journalført i kommunen eller på annen måte mottatt av kommunen før som kopi og vedlegg til brev fra tiltakshaver mottatt den Tiltakshaver har ikke dokumentert at meldingssaken tidligere er innsendt. 4. Kommunen vurderer en utvidelse fra 50 til 80 m2 som vesentlig. Ut over dette rammes tiltaket av det totale byggeforbudet i sonen fra 0-50 m fra sjøen, første gang vedtatt av kommunestyret i Det er ved behandlingen av bestemmelsene til kommuneplanens arealdel ikke åpnet for at de forhold som her fremsettes kan gi grunnlag for å vurdere dispensasjon fra byggeforbudet i 50- meterssonen fra sjøen. Forbudet er absolutt, og er ment å sikre denne sonen mot ytterligere nedbygging i enhver form. Dette er bl.a. årsaken til at plan- og bygningslovens vesentlighetskriterium i 17-2 ikke gjelder. I klagen fra adv. Koch på avslaget i vedtak DSPL 0098/06 er det fremsatt en rekke påstander. Brevet følger vedlagt. En del av disse krever en kommentar. - EWG kjøpte eiendommen av sin mor i 1997, noe kommunen er vel kjent med. Dette må åpenbart få betydning for vurderingen av de tidligere byggesakene som er omtalt i Avslaget, som EWG ikke har noen befatning med. I følge det offentlige registeret over eiendom, GAB, er overtagelsen fra moren (Augusta Wergeland) tinglyst den Saken, slik den er beskrevet i Avslaget, gjelder et tilbygg til hytten på ca. 29 kvm, som påstås å være bygget etter en søknad fra Marit Stenersen som ble avslått i Som det fremgår ovenfor, ble søknaden fra Marit Stenersen avslått som klagesak i bygningsrådet i møte den Hva gjelder forhåndskonferansen fra 1998, gjaldt denne i hovedsak en ny hytte på en del av Hytteeiendommen som ligger utenfor 100-meterssonen. I den forbindelsen luftet EWG spørsmålet om å anlegge brygge og et eventuelt tilbygg til eksisterende hytte, noe Kommunens

6 representant stilte seg positiv til så sant det bebygde preget fra sjøen ikke ble endret. I ettertid viser det seg at det i referatet er tatt inn noe om tilbygg, men dette reflekterer ikke det som ble diskutert med Kommunens representant. Det foreligger 2 referater fra forhåndskonferansen avholdt den Augusta Wergeland er oppført som tiltakshaver for begge tiltakene. Det ene referatet gjelder Tilbygg til fritidsbolig innenfor 50 m ca brutto areal ca 80 m2 totalt, på eiendommen gnr. 64/169. Det andre gjelder Nybygg fritidsbolig ca brutto areal ca 100 m2 > 100 m fra sjøen i stripeområde på eiendommen gnr. 64/166. Nybygg fritidsbolig på gnr. 64/166 ble senere godkjent den , men ble ikke bygget. Byggetillatelsen bortfalt etter 3 år den Det fremkommer ikke noe sted at kommunens representant stilte seg positiv til spørsmål fra Gilbo om å anlegge brygge og et eventuelt tilbygg til hytta. - I den forrige kommuneplanen, vedtatt , var etter pkt 2.1 det tillatt med fortetting i området Stjernåsen mellom Krokstrand og Hulvik, hvor den aktuelle eiendommen ligger. Dette er ikke vurdert i Avslaget. Det er dermed ikke gitt at tilbygget krever dispensasjon, slik Kommunen har lagt til grunn. Problemstillingen er ikke relevant for behandlingen av denne saken. Når det oppdages ulovlig byggearbeid, er det de vedtatte planer som gjelder på søknadstidspunktet som gjelder. Fylkesmannen uttalte i brev datert i forbindelse med behandling av klage på vedtak DSPL 0233/04 oppført båthus, brygge, plattinger og trapper gnr. 64/173 bla.: - Kommuneplanens arealdel er rettslig bindende, jfr. Pbl 20-6 jfr. 20-4, og det er plansituasjonen på vedtakstidspunktet som er avgjørende, jfr Dette innbærer at kommuneplanen av får anvendelse idet denne kommuneplanen hadde rettsvirkning for området da søknaden først kom til behandling og ble avgjort av planutvalget som førsteinstans i møte den Når det gjelder selve utvidelsen av hytta, har ikke Kommunen gitt noen begrunnelse for at en økning i grunnflaten fra 50 til 80 kvm er en vesentlig endring, jf plbl Selv om Kommunen vurderer en økning fra m2 som vesentlig, er dette ikke lagt til grunn i forbindelse med avslaget. Plan- og bygningslovens 17-2 gjelder ikke her, i område avsatt som byggeområde fritidsboliger. Som nevnt ovenfor har Fylkesmannen i brev datert vedrørende tiltak i strandsonen, konkludert med at kommunens bestemmelser bl.a. om forbud mot tiltak nærmere enn 50 m fra sjøen går foran hva som ellers måtte følge av plan- og bygningslovens Rådmannen er kritisk til at det på eiendommen gnr. 64/169 er oppført et tilbygg til hytte til tross for avslag på søknad om det samme i 1993 som ble stadfestet av fylkesmannen. I de senere år har det også vært oppslag i riksmedia vedrørende nedbygging av strandsonen, og sentrale myndigheter har varslet en innstramning av kommunens muligheter for å kunne gi dispensasjon. Vestby kommune har i lang tid ført en restriktiv linje med hensyn til nedbygging av strandsonen. I flere tilfeller er ulovlig tiltak fjernet, med oppslag i aviser og på TV.

7 Tiltakshaver kan umulig ha vært i god tro, på bakgrunn av tidligere avslag på søknader om tilbygg og resultatet av den avholdte forhåndskonferansen den , og som Gilbos advokat i klagen hevder at hun var til stede på. I de tilfeller der tiltak er utført uten byggetillatelse, er de å betrakte som ulovlig oppført og i strid med gjeldende regler. I denne saken er tilbygget til hytta oppført uten nødvendige byggetillatelse, og må fjernes innen angitte frister. Holdningen til bygging i strandsonen er ikke blitt lempeligere siden 1993, snarere er det innskjerpet fra sentrale myndigheter at dispensasjoner ikke skal gis. 3. ALTERNATIVER Rådmannen kan ikke se at det finnes noe alternativt forslag til vedtak i denne saken. 4. KONKLUSJON Rådmannen konkluderer med at det ikke foreligger overvekt av hensyn som taler for å kunne gi den omsøkte dispensasjon, og at det derfor heller ikke foreligger sterke nok særlige grunner for å kunne innvilge dispensasjon etter plan- og bygningslovens 7. Saken sendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. RÅDMANNENS INNSTILLING: 1. Klagen fra adv. Koch på vegne av tiltakshaver inneholder ikke opplysninger som ikke tidligere har vært kjent. Avslaget i vedtak DSPL 0098/06 opprettholdes. 2. I medhold av plan- og bygningslovens 113 gis det pålegg om riving og fjerning av ulovlig oppført tilbygg til hytte på gnr. 64/169. Arbeidene med rivingen og ryddingen av eiendommen skal starte opp senest 6 uker etter at fylkesmannens avgjørelse i klagensaken foreligger, og skal deretter være utført i løpet av 8 uker. Dersom fristen for avslutning av arbeidene innen 8 uker ikke overholdes, vedtas det i henhold til plan- og bygningslovens 116 a at det den påfølgende dag vil bli utstedt en engangs tvangsmulkt på kr ,- og en løpende dagmulkt på kr ,- til pålegget er etterkommet. Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages etter forvaltningslovens bestemmelser. 3. Hvis Fylkesmannens avgjørelse faller på et tidspunkt som umuliggjør riving p.g.a. værforhold som snø, skal Bygningsmyndighetene ta hensyn til dette. Vestby, Knut Haugestad rådmann