Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 16/ Berna Adnan Hashem

Transkript

1 3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 16/ Berna Adnan Hashem Avslag på søknad om rammetillatelse med dispensasjon - Gnr 132 Bnr Ishusveien 24 - Tilbygg til fritidsbolig Det vises til søknad mottatt Tiltakets adresse: Ishusveien 24 Gnr./bnr./fnr./snr.: 132/279/0/0 Ansvarlig søker: Batchelor Arkitekter, Postboks 63, 1556 SON Tiltakshaver: Anders Daae, Fridtjof Nansens vei 34, 0369 OSLO. Turid Daae, Fridtjof Nansens Vei 34, 0369 OSLO Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om rammetillatelse med dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsen 11. Søknaden Søknad om rammetillatelse med dispensasjon ble mottatt , og komplettert av ansvarlig søker Det søkes om tillatelse til å oppføre et tilbygg med BRA på 32 m². I medhold av plan- og bygningslovens 19-1 er det søkt om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse 3 om overskridelse av tillatt utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse og dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse 11, for bygging i uregulert område i strandsonen. Kommuneplanbestemmelse 3 er en unntaksregel fra hovedregelen i 1 om krav til regulering før bygging kan tillates. Det er derfor ikke mulig å søke om dispensasjon fra denne regelen. Tiltaket krever kun dispensasjon fra kommuneplanens 11. Postadresse Besøksadresse Telefon Org.nr Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax Bankgiro Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no Side 1 av 9

2 Søknaden behandles som en søknad om dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen, jf. kommuneplanbestemmelse 11. Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplanens arealdel Vestby Eiendommen er delt av 50-metersbeltet, der eiendommen innenfor 50-metersbeltet er avsatt til «bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, nåværende». Utenfor 50-metersbeltet er eiendommen avsatt til «fritidsbebyggelse, nåværende». Omsøkt tilbygg ønskes oppført innenfor 50-metersbeltet. Visuelle kvaliteter Tiltakets utforming er vurdert i forhold til plan og bygningsloven Uttalelser Akershus fylkeskommunes uttalelse datert : Fylkeskommunen har ikke befart eiendommen, men har vurdert potensialet for funn av automatisk fredede kulturminner som lavt. Fylkeskommunen minner om at dersom man under arbeid støter på et fornminne, skal arbeidet straks stanses og Akershus fylkeskommune varsles jf. kulturminneloven 8, annet ledd. Fylkeskommunen har ingen merknad med hensyn til nyere tids kulturminner. Fylkesrådmannen har vurdert de omsøkte dispensasjonene, og påpeker at det omsøkte tiltaket er i strid med kommuneplanen for Vestby. En dispensasjon for det omsøkte tiltaket vil undergrave intensjonen i kommuneplanen. I tillegg vil den kunne skape forventning om likebehandling i tilsvarende saker. På bakgrunn av dette fraråder fylkesrådmannen det omsøkte tiltak. Fylkesmannens uttalelse datert : Fylkesmannen påpeker at utgangspunktet er et byggeforbud i strandsonen, hvor tiltak ikke tillates utført. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen skal legges til grunn ved enkeltvedtak, jf. plan- og bygningsloven (pbl) 6-2 annet ledd bokstav b. Dette tilsier at det må foretas en streng dispensasjonsvurdering. Selv et tilbygg på 10 m² vil kunne vesentlig tilsidesette hensynene bak byggeforbudet i strandsonen. Omsøkt tiltak gjelder et tilbygg med BRA oppgitt til 32 m². Dette er en ikke ubetydelig utvidelse av fritidsboligen, som opplyses å ha BRA på 62 m² i dag. Tilbygget er vist mot nord. Dette innebærer at fritidsboligens fasadeliv mot sjøen økes med 4 meter. Fritidsbolig vil fremstå langt mer dominerende sett fra sjøen med et tilbygg på 32 m², og strandsonen vil oppleves som ytterligere nedbygget. Fylkesmannen fraråder sterkt at det gis dispensasjon til oppføring av tilbygget. Etter Fylkesmannens vurdering vil tiltaket være i strid med nasjonale og regionale rammer og mål for forvaltning av strandsonen langs sjøen. En dispensasjon vil vesentlig tilsidesette hensynene bak formålet med byggeforbud i strandsonen. Fylkesmannen ber om å få tilsendt vedtak i saken. Vår ref.: 16/ Side 2 av 9

3 Nabomerknader Nabo Karen Margrethe Jenssen (gnr. 132 bnr. 53) har i sine nabomerknader fremhevet følgende: - At hun og tidligere eier av hytten hadde en enighet om at innsyn skulle begrenses. - At omsøkt tilbygg har en veldig ugunstig plassering for hennes del - At omsøkt tilbygg vil virke verdiforringende for hennes eiendom - At annen plassering og annen utforming ikke er tilstrekkelig vurdert - At det uansett bør vurderes skjermende tiltak mellom hyttene - At omsøkt tiltak ikke er i samsvar med øvrig fritidsbebyggelse i området. Ansvarlig søkers tilsvar til innkomne nabomerknader - Økt innsyn ble iverksatt av Jenssen selv i 2014, ved at hun oppførte tilbygg langs fellesgrensen. - Alternative plasseringer for tilbygget er grundig vurdert. - Tilbygget er nødvendig for soveenhet. - Tilbygget Jenssen har det samme funksjon og begrunnelse. - Avstand til grense og avstand til bygningen på naboeiendommen er i samsvar med gjeldende krav. - Tiltakshaver ser på det som naturlig at det inngås ny avtale slik at felles behov for skjerming oppnås. Nabo Karen Margrethe Jenssens merknader til ansvarlig søkers tilsvar - Oppført tilbygg ble plassert langs fellesgrensen for å redusere avtrykket sett fra sjøen og i erkjennelse av at de trolig ikke ville fått tillatelse fra kommunen dersom de valgte en annen løsning. - Urimelig av naboen å legge tilbygget så nært når det finnes alternativer. - Det ble inngått en muntlig avtale med tidligere eier med blant annet vinduer høyt på veggen for å redusere innsyn fra Ishusveien Ber om at det blir gjennomført oppmåling av grensen. Ansvarlig søkers tilsvar til Karen Margrethe Jenssens merknader til ansvarlig søkers tilsvar - Plasseringen av tilbygget er ikke motivert av et ønske om å komme nær verken sjøen eller Jenssens eiendom. - Tilbygget er prosjektert til å ligge 2 meter lavere i terrenget enn eksisterende bolig for å minke avtrykket sett fra sjøen. - Uten servitutt på eiendommen vil ikke en muntlig avtale være bindende for nåværende eier. - En enkel løsning til sjenerende innsyn i begge retninger er å etablere et skjermbelte langs bekken mellom de to eiendommene. Dispensasjoner Tiltaket er i strid med kommuneplanbestemmelsenes 11, og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra bestemmelsen. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. plan- og bygningsloven Vår ref.: 16/ Side 3 av 9

4 Søknaden behandles som en dispensasjon fra kommuneplanens 11 om forbud mot bygging i uregulert område i strandsonen. Søknaden begrunnes av ansvarlig søker med at: - Sommerhuset er lite med BRA på 62 m², og det ønskes at hele familien med barn og barnebarn skal kunne være der samtidig. - Tiltaket innebærer bygging av et underordnet tilbygg - Bygningens eksisterende karakter og uttrykk videreføres slik at forandring i størrelsen knapt vil merkes fra sjøsiden. - Tiltaket utgjør ikke hinder for allment friluftsliv eller allmennhetens adgang til eller opplevelse av strandsonen. - Utvidelsen er ikke større enn det som er nødvendig for familiens behov og trivsel. - Eksisterende fritidsbolig ligger delvis utenfor 50 meter strandsone. - Tiltakshavers tomt ligger i et område avsatt til fritidsbebyggelse, mens områder både på nord og syd siden de siste årene er blitt omregulert til vanlige boligområder. Det er nærliggende å tro at også dette området vil bli omregulert om ikke så lenge. Byggegrensen mot sjøen i disse boligområdene er trukket foran den eksisterende bebyggelse. Således vil ikke innvilgelse av de omsøkte dispensasjoner utgjøre noe hinder for fremtidig omregulering av området, eller medføre en uheldig presedens. - Naboeiendommen har fått dispensasjon til oppføring av tilbygg med BYA 49 m² og BRA 42 m² innenfor strandsonen. Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det følger videre av pbl fjerde ledd at det ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon særlig legges vekt på statlige rammer og mål, og dersom en statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden, bør kommunen ifølge nevnte bestemmelse ikke gi dispensasjon. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, fastsatt ved kgl.res. av , utdyper plan- og bygningsloven. Ifølge retningslinjene skal kommunene utvise en streng praksis med hensyn til å gi dispensasjoner for tiltak i strandsonen og sjøområder. Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Akershus fylkeskommune har uttalt seg negativt i saken og fraråder kommunen å gi dispensasjon, jfr. uttalelsene ovenfor. Vår ref.: 16/ Side 4 av 9

5 Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hensynet bak byggeforbudet i 11 i kommuneplanbestemmelsen, jfr. pbl 1-8, er blant annet å verne om og sikre allmennhetens tilgjengelighet til strandsonen både fra land- og sjøsiden. Videre skal forbudet verne om miljø og landskap. Plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-8 setter et generelt forbud mot nye tiltak i strandsonen. I Vestby er det i kommuneplanens arealdel fastsatt et byggeforbud i 50-metersbeltet langs sjø og vassdrag, jfr. pbl 1-8 tredje ledd. Byggeforbudet er begrunnet med hensynet til allmennhetens interesser, spesielt ferdsels- og friluftsinteresser samt landskapshensyn og verneinteresser, herunder plante- og dyremiljø. Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som naturog friluftsområde tilgjengelig for alle. Det skal derfor svært mye til før dispensasjon til bygging kan gis i 50-metersbeltet langs sjøen, jf. Ot.prp.nr.32 ( ) s Målet om å bevare strandsonen mest mulig urørt gjør at selv mindre tiltak kommer i strid med intensjonene bak byggeforbudet. Forbudet i 50-metersbeltet gjelder dermed også for tiltak som ellers ofte er unntatt søknadsplikt eller ikke er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven. Et tiltak plassert i strid med byggeforbudet vil etter bygningssjefens vurdering uansett tilsidesette hensynet bak byggeforbudet. Spørsmålet blir da om hensynet blir vesentlig tilsidesatt av en dispensasjon. Bygningssjefen mener at omsøkt tilbygg er uheldig på grunn av den samlede virkningen inngrepet får. Tiltaket medfører at strandsonen blir ytterligere nedbygget og privatisert, med den følge at færre kan føle det naturlig å ferdes i området. Bygningssjefen mener at en slik privatisering av et område som skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle, vesentlig tilsidesetter hensynet bak byggeforbudet. Innsigelsene fra gnr. 132 bnr. 53 vedrørende innsyn til hennes eiendom er ikke tillagt vekt i vurderingen. Etter en helhetsvurdering av ovennevnte, og på bakgrunn av Fylkesmannens og Fylkeskommunens uttalelse, finner bygningssjefen at en dispensasjon for bygging nærmere sjøen enn 50 meter vesentlig tilsidesetter hensynene bak 11 i kommuneplanbestemmelsene, jfr. formålsbestemmelsen i pbl 1-8. Etter dette er ikke vilkårene for å gi dispensasjon oppfylt, og dispensasjon kan ikke gis, jf. plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd. Ettersom vilkåret om at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke må bli vesentlig tilsidesatt ikke er Vår ref.: 16/ Side 5 av 9

6 oppfylt, er det ikke nødvendig å vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bygningssjefen finner det imidlertid hensiktsmessig å vurdere vilkåret. Fordelen for tiltakshaver ved etablering av et tilbygg til fritidsboligen, er begrunnet praktisk og nødvendig for familiens behov og trivsel, med at hele familien kan være på sommerhuset samtidig. Det blir også anført at deler av fritidsboligen ligger delvis utenfor 50-metersbeltet og da områdene i nord og syd i det senere år har blitt omregulert til boligbebyggelse, er det nærliggende å tro at dette området også vil bli omregulert til det. Bygningssjefen synes argumentene er noe svake, da private interesser vil gå på bekostning av allmennhetens interesser. Anførselen om at fritidsboligen ligger delvis utenfor 50-metersbeltet er ikke et argument, da ønsket tilbygg ligger innenfor 50- metersbeltet. Videre anfører ansvarlig søker at området kanskje i fremtiden vil bli omregulert til bolig. Bygningssjefen vil påpeke at dette kun er spekulasjoner som ikke kan ha noe avgjørende betydning, da dispensasjonssøknader behandles etter gjeldende regler. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har tidligere uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Bygningssjefen kan ikke vektlegge de subjektive fordelene for tiltakshaver ved tiltaket. Strandsonen er definert som et område av nasjonal interesse og nedbygging og privatisering av denne sonen skal unngås. Private tiltak i områder regulert til allmenn bruk er en stor ulempe. Praksis i lignende saker Ansvarlig søker har vist til at naboeiendommen har fått dispensasjon til oppføring av et tilbygg med BYA 49 m² og BRA på 42 m² innenfor strandsonen. Bygningssjefen legger til grunn at det dreier seg om sak vedrørende gnr. 132 bnr. 53 og vil følgelig kort gå igjennom denne saken. Søknad om rammetillatelse med dispensasjon for oppføring av tilbygg ble mottatt Det ble gitt avslag i vedtak DS 590/13. Avslaget ble påklaget og behandlet i PLM PLM tok klagen til følge. Usaklig forskjellsbehandling eller likebehandlingsprinsippet kan ikke alene oppfylle lovens krav for å dispensere. Det vises til Sivilombudsmannens uttalelse i sak 2014/3266, vedrørende usaklig forskjellsbehandling: «Forbudet mot usaklig forskjellsbehandling eller likebehandlingsprinsippet innebærer at saker som er like faktisk og rettslig skal behandles likt med mindre det er saklig grunn til å forskjellsbehandle dem.» Sivilombudsmannens presiserer videre følgende i uttalelsen i sak 2014/3266: «At andre på sviktende grunnlag for eksempel i strid med statlige Vår ref.: 16/ Side 6 av 9

7 føringer tidligere har fått dispensasjon, er imidlertid ikke tilstrekkelig til å fastslå at det har skjedd en usaklig forskjellsbehandling.» Sviktende grunnlag omfatter blant annet tillatelser som er gitt i saker som er avhengig av dispensasjon uten at dispensasjonen er søkt og/eller vurdert/behandlet av bygningsmyndigheten. Plan- og miljøutvalget har ikke foretatt en dispensasjonsvurdering etter plan- og bygningsloven 19-2 i sak av 46/13, gnr. 132 bnr. 53. Det er således ikke mulig å bedømme om sakene er like rettslig. Det vil av den grunn ikke være usaklig forskjellsbehandling å avslå søknaden i denne saken, på bakgrunn av Sivilombudsmannens uttalelse. Bygningssjefen kjenner ikke til øvrige sammenlignbare saker og er av den oppfatning at én dispensasjon ikke kan medføre at det har oppstått en omfattende dispensasjonspraksis for saker som gjelder dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene 11 om byggeforbud i strandsonen. Etter en samlet vurdering er bygningssjefen av den oppfatning at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene, og at det ikke foreligger usaklig forskjellsbehandling. Bygningssjefens konklusjon er at vilkårene for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt og søknaden avslås. Gebyr Det er ikke tilskrevet behandlingsgebyr da fristen for saksbehandling ikke er overholdt. Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Jack Hatlen RO-leder PBG Berna Adnan Hashem byggesaksbehandler/juridisk rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: Anders Daae, Fridtjof Nansens vei 34, 0369 OSLO Turid Daae, Fridtjof Nansens Vei 34, 0369 OSLO Karen Margrethe Jenssen, General Fleischers Vei 4 C, 1359 EIKSMARKA Vår ref.: 16/ Side 7 av 9

8 Mottakere: Kommunalteknikk, Torleif Lesteberg, Postboks 144, 1541 VESTBY Bygg, Jack Hatlen, Postboks 144, 1541 VESTBY Akershus fylkeskommune, Postboks 1200 Sentrum, 0107 OSLO Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Postboks 8111 Dep, 0032 OSLO Batchelor Arkitekter, Postboks 63, 1556 SON Vår ref.: 16/ Side 8 av 9

9 ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 16/ Side 9 av 9