Vestby kommune Plan- og miljøutvalget

Transkript

1 Vestby kommune Plan- og miljøutvalget Utvalg: PLAN- OG MILJØUTVALGET Møtested: Formannskapsalen Møtedato: Tid: 17:00 MØTEINNKALLING Innkallingen sendes også til varamedlemmene. Disse skal imidlertid bare møte etter nærmere beskjed. Eventuelt forfall meldes til tlf Det blir befaring i sak PLM -1/13. Bussen går fra siden på rådhuset kl. 15:30. Delegerte vedtak PLM -1/13 SAKSLISTE GNR 153 BNR 27 - REVLINGÅSVEIEN 13 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR BRUKSENDRING TIL BOLIGFORMÅL OG RAMMETILLATELSE FOR OPPFØRING AV ENEBOLIG. PLM -2/13 RAMME GÅRD KLAGE PÅ VEDTAK OM REGULERINGSPLAN NÆRINGSOMRÅDE/ADKOMST TIL HYTTETOMT Vestby, Pål Engeseth /s/ Leder

2 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -1/ Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang // 153/27 12/1619 Line Gulbrandsen * PLM -1/13 GNR 153 BNR 27 - REVLINGÅSVEIEN 13 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR BRUKSENDRING TIL BOLIGFORMÅL OG RAMMETILLATELSE FOR OPPFØRING AV ENEBOLIG. Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Oversiktskart i målestokk 1: PLM 2 Situasjonsplan i målestokk 1: PLM 3 Tegninger av omsøkte bolig PLM 4 Fra Hedalm Anebyhus AS: Søknad om dispensasjon PLM og tillatelse til tiltak 5 Fra Statens Vegvesen: Uttalelse PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Søknaden Søknad om rammetillatelse ble mottatt den , komplettert den ved mottak av uttalelse fra Statens Vegvesen. Det søkes om dispensasjon for bruksendring av eiendommen fra fritidsformål til boligformål samt rammetillatelse for oppføring av bolig på tomten. Det står i dag en fritidsbolig på eiendommen. Den vil bli omsøkt revet dersom omsøkte rammetillatelse med dispensasjon godkjennes. Det søkes om tillatelse til å oppføre en bolig som tilfredsstiller kravene til boligstandard i TEK10. Omsøkte enebolig er i én etasje. Bygningens arealer er BRA=115 m² og BYA=155 m². Eiendommens areal er m². Utnyttelsesgraden på eiendommen blir med omsøkte tiltak og 36 m² parkeringsareal % BYA= 8,4 %. Det foreligger ingen nabomerknader. Offentlige vann- og avløpsledninger ligger i tomtegrensen mot Revlingåsveien, og den omsøkte boligen er tenkt tilkoblet dette anlegget. 2 av 9

3 Eiendommen har atkomst via fylkesvei. Omsøkte tiltak vil medføre en økt bruk av avkjørselen fra Fv. 2. Det er derfor nødvendig med tillatelse fra Statens Vegvesen til utvidet bruk av avkjørselen fra Fv. 2. Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av Kommunedelplan Sons arealdel med bestemmelser. Eiendommen er avsatt til formål Nåværende fritidsbebyggelse. Ifølge 2 i bestemmelser til Kommunedelplan Sons arealdel er maksimal tillatt tomteutnyttelse i byggeområder % BYA=20 %. Maksimal tillatt gesimshøyde er 6,0 m og maksimal mønehøyde er 9,0 m i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. Dispensasjon Tiltaket er i strid med avsatt arealformål for eiendommen, og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra arealformålet fritidsbebyggelse. Det er søkt om dispensasjon fra arealformålet for eiendommen for bruksendring til helårsbolig, og rammetillatelse for å oppføre en enebolig på eiendommen. Søknaden om dispensasjon begrunnes med at tiltakshaver ønsker å benytte eiendommen som fast bopel, men fordi den eksisterende fritidsboligen ikke tilfredsstiller kravene til boligstandard i henhold til TEK10, søkes det om bruksendring av eiendommen samt oppføring av ny enebolig. Eksisterende fritidsbolig er på 67 m², og er i dårlig forfatning med sjenerende mugglukt. Det anføres i søknaden at en oppføring av bolig som oppfyller kravene til boligstandard i henhold til TEK10 vil føre til en bedre hverdag for tiltakshaver. Videre anføres at eiendommen ligger i et område som består av en blanding av fritidsboliger og boliger, og at kommunen tidligere har gitt dispensasjon og godkjent bruksendring i lignende saker. Hensynet til likebehandling tilsier at dispensasjon bør gis for omsøkte tiltak. Det anføres også at det er en fordel for eiendommen at omsøkte nye bolig vil bli tilknyttet offentlig vann- og avløpsanlegg som ligger i veien, inntil tomtegrensen. Det fremheves også at tiltakshaver ikke har noen barn i skolealder, slik at en bruksendring til helårsbolig ikke vil føre til økt belastning for kommunen med hensyn til skoletilbud og skoleskyss. Uttalelser Statens Vegvesen har fått tilsendt søknaden for å fatte vedtak etter veglova. I brev av uttaler Statens Vegvesen at omsøkte tiltak innebærer store utfordringer knyttet til trafikksikkerhet, både i forhold til manglende tilbud til myke trafikanter (det er ikke etablert gang- og sykkelvei langs Fv. 2 på strekningen fra eiendommen til Son sentrum og Son skole), avkjørselssituasjonen og trafikkøkningen for alle trafikantgrupper som en eventuell dispensasjon medfører. Tiltaket vurderes også å være i strid med nasjonale retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Statens Vegvesen mener at ulempene ved en dispensasjon er større enn tiltakshavers fordeler, og mener derfor at vilkårene for dispensasjon ikke er oppfylt. Statens Vegvesen avventer behandling av utvidet avkjøringstillatelse. Statens Vegvesen mener området bør reguleres før videre utvikling tillates, og uttaler at det må forventes at Statens vegvesen stiller seg negativ til liknende saker i dette området før et mer helhetlig grep er tatt. ג av ט

4 2. VURDERING Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jfr plan- og bygningsloven (pbl) Avvik fra arealplaner, slik som det er søkt om i den foreliggende sak, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Det kan være riktig som det sies i søknaden at en bygning bygget med boligstandard etter TEK10 vil gi tiltakshaver en bedre hverdag. Det forutsettes imidlertid da bruksendring til helårsbolig, og det er dét som er temaet her; om det skal gis dispensasjon for bruk til helårsbolig eller ikke. Det anføres i dispensasjonssøknaden at tiltakshaver ikke har barn i skolealder. Dét er imidlertid ikke et argument som kan benyttes for å begrunne en dispensasjon for helårsbruk av eiendommen. Ved vurderingen må det tas hensyn til den bruk omsøkte tiltak gir mulighet for, uavhengig av hvem som eier eiendommen. Det er i Kommuneplan Vestby s arealdel vedtatt en planmessig styrt konvertering av hytteområder til helårsboliger i områder med helårspress, herunder i Kolåsområdet som Revlingåsveien er en del av. Dette er videreført i kommunedelplan Sons arealdel. Hensyn bak formålet nåværende fritidsbebyggelse er blant annet å sikre en forsvarlig utbygging på sikt etter å ha gjennomført en reguleringsprosess i disse områdene, og det er da nødvendig å holde en fast linje med forbud mot deling, bruksendring og vesentlig påbygging, inntil plan er vedtatt og tilfredsstillende infrastruktur er etablert. Vanskelige trafikkforhold med mange avkjørsler og mangel på gang-/sykkelvei ved Kolåsveien sammen med boligpress/ulovlig helårsbruk av hytter og nytt VA-anlegg gjennom området, kan dog tilsi regulering og åpning for boligbygging. Regulering ble igangsatt i 2006, men stoppet opp i 2007 som ledd i redusert utbyggingsvekst i sydområdet, grunnet mangelfull skolekapasitet og vanskelig trafikksituasjon. I forarbeidene til kommunedelplan Sons arealdel heter det at plansituasjonen forutsettes å bli drøftet dypere og tas inn i neste kommuneplanrullering. På denne bakgrunn finner administrasjonen at en dispensasjon for bruksendring til boligformål som omsøkt vil sette hensynene bak reguleringsformålet til side. Spørsmålet blir da om hensynene vil bli vesentlig tilsidesatt. Kommunestyret har forutsatt vurdering om at Kolåsområdet i revidert kommuneplan skal tilbakesettes fra fritidsbebyggelse til boligområde. Arbeidet med ny kommuneplan er igangsatt for endring av områdets formål. Området langs Revlingåsveien er oppdelt i tomter og med et etablert veisystem på en slik måte at en tillatelse til bruksendring av omsøkte eiendom neppe vil få noen negativ innvirkning på fremtidig regulering av området hva gjelder utnyttelse av området og infrastruktur. En opparbeidelse av Revlingåsveien til kommunal standard kan medføre at noe areal må tas fra eiendommene langs veien, men det vil ikke endre tomten vesentlig. Administrasjonen finner at dersom det skal gis dispensasjon for bruksendring av eiendommen, må det være på vilkår at det stilles sikkerhet for eiendommens andel av fremtidige kostnader ved å opparbeide atkomstveien til kommunal standard, samt at det avgis erklæring for fri avståelse av eventuell fremtidig regulert veigrunn på eiendommen. ד av ט

5 I tillegg til at det er etablert veistruktur i området, er det lagt vann- og avløpssystem i veien. Kolåsog Revlingåsenområdet består i dag av en blanding av helårsboliger og fritidsboliger. Noen helårsboliger er det innvilget dispensasjon for, mens for noen eiendommer kan fritidsbolig være tatt i bruk som helårsbolig uten tillatelse. Den eksisterende situasjonen er uansett at nærområdet til gnr 153, bnr 27 i stor grad fremstår som ferdig utbygget. Det anføres i dispensasjonssøknaden at det allerede er gitt dispensasjoner for bruksendring og oppføring av boligbygninger i området, og at likebehandling da tilsier at omsøkte dispensasjon skal gis. Dette viser med all tydelighet at innvilgelse av dispensasjoner kan svekke en plansituasjon. Hver søknad om dispensasjon må imidlertid behandles individuelt. Det er sjelden at to tilfeller er helt like slik at det uten vurdering kan bygges rett på avgjørelsen i en tidligere sak. Plan- og miljøutvalget har gitt dispensasjon og tillatelse til oppføring av enebolig på gnr. 153, bnr 21 og gnr 153, bnr 31, henholdsvis Revlingåsveien 2 og Revlingsåveien 5. I begge tilfellene har Statens Vegvesen gitt utvidet avkjøringstillatelse. I foreliggende sak har Statens Vegvesen ikke fattet avgjørelse vedrørende utvidet avkjøringstillatelse, men gir i uttalelsen av uttrykk for skepsis til at slik tillatelse vil bli gitt. Administrasjonen er enig med Statens Vegvesen i at det er ønskelig med regulering av området først, før det etableres for mange helårsboliger der, slik at infrastrukturen for området som sådan blir vurdert under ett. Samtidig ser administrasjonen at når det i enkelte saker har blitt gjort unntak fra gjeldende kommunedelplan Son og føringene for hvordan praksisen i saker vedrørende bruksendring skal være i området, kan det skape forventninger om at tillatelse vil bli gitt også for andre eiendommer i området. Forholdene ved gnr 153, bnr 27 når det gjelder vei, vann og avløp, samt avgrensning av eiendommen, er i det vesentlige sammenfallende med forholdene ved gnr 153, bnr 21 og gnr 153, bnr 31. Hensynet til likebehandling tilsier da at det gis dispensasjon også i dette tilfellet. På bakgrunn av ovennevnte finner administrasjonen at hensynene bak formålet gitt eiendommen i kommunedelplan Sons arealdel blir satt til side dersom det gis dispensasjon for bruksendring til helårsbolig. På den annen side tilsier likebehandling i området at dispensasjon gis. Etter at dispensasjon tidligere er gitt for andre eiendommer, har kommunestyret nå vedtatt planprogram for revisjon av kommuneplanen, som foutsetter omregulering til bolig. Det foreligger derfor både et likhetsprinsipp, og særskilte forhold knyttet til plantenkningen, som kan tilsi at dispensasjon også bør gis i dette tilfellet. Hovedvilkåret i plan- og bygningsloven 19-2 for å gi dispensasjon er ikke uten videre oppfylt. På den annen side tilsier ovennevnte argumenter at planutvalget kanskje bør holde fast ved praksisen om dispensasjoner i dette området. Det kan her også vektlegges at en dispensasjon ikke vil vanskeliggjøre det senere planarbeidet forutsatt at det stilles vilkår til dispensasjonen knyttet til fremtidig vegløsning. For at det skal kunne gis dispensasjon er det også et krav at fordelene ved dispensasjonen skal være klart større enn ulempene. De subjektive fordelene for tiltakshaverne skal ikke tillegges vekt i denne sammenheng. Fordelene ved å gi en dispensasjon til de omsøkte tiltakene; bruksendring fra fritidsbolig og nybygg med boligstandard, vil etter administrasjonens skjønn blant annet være at nybygget og bruken bli tilpasset den antatt fremtidige plansituasjonen. Fordelene skal vurderes i forhold til ulempene ved en dispensasjon. En tillatelse til bygging av enebolig på bakgrunn av en dispensasjon kan naturligvis være med på å redusere den ønskete planmessige styringen av utbyggingen og styrkingen av trafikksikkerheten i området. Videre vil en dispensasjon for bruksendring medføre utvidet bruk av Fv. 2, med påfølgende økt fare for myke trafikanter langs veien, enten de kommer fra denne eiendommen eller andre eiendommer i nærheten. På den annen side vil en dispensasjon som nevnt antakelig samsvare med fremtidig plansituasjon. Administrasjonen finner at fordelen ved dispensasjonen kan anses som klart større enn ulempene. ה av ט

6 3. ALTERNATIVER Dersom plan- og miljøutvalget i sin behandling av saken finner at fordelene med tiltaket ikke anses som klart større enn ulempene og at hensynene bak arealformålet fritidsbebyggelse som det søkes dispensasjon fra settes vesentlig til side, kan det ikke gis dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven Et alternativt forslag til vedtak kan da være: Etter en konkret vurdering finner plan- og miljøutvalget at omsøkte bruksendring og oppføring av enebolig vil medføre at hensynene bak arealformålet nåværende fritidsbolig blir vesentlig tilsidesatt ved å gi omsøkte dispensasjon, og at fordelene ved å gi omsøkte dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Søknaden om dispensasjon for bruksendring av eiendommen fra fritidsbebyggelse til bolig avslås med hjemmel i arealformålet i henhold til Kommunedelplan Sons arealdel, jf. plan- og bygningsloven kap KONKLUSJON Det er i kommunedelplan Sons arealdel vedtatt en planmessig styrt konvertering av hytteområder til helårsboliger i områder med helårspress, slik at tilfredsstillende veier, tekniske anlegg, skoler og barnehager blir etablert. I Revlingåsveien er veien tilfredsstillende selv om den ikke er opparbeidet i kommunal standard, og det er lagt vann- og avløpsledninger i veien som eiendommen kan knytte seg til. En bruksendring til helårsbolig for omsøkte eiendom vil neppe medføre noen hindring for den fremtidige reguleringen av området hva gjelder plassering av veier og tomtens utforming. Nærområdet består av en blanding av fritids- og helårsboliger. Plan- og miljøutvalget har tidligere gitt dispensasjon fra arealformål etter Kommunedelplan Sons arealdel til helårsbolig i flere saker i området. Administrasjonen finner etter en samlet vurdering at det kan foreligge hjemmel for å gi dispensasjon for omsøkte endring av formål for eiendommen selv om nåværende kommunedelplan derved settes til side. Fordelene ved at det gis dispensasjon er klart større enn ulempene, og hensynene bak bestemmelsene det søkes om dispensasjon fra settes ikke vesentlig til side siden området allerede er bebygd. Det kan gis dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven RÅDMANNENS INNSTILLING: Fordelene med en dispensasjon anses som klart større enn ulempene, hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra settes ikke vesentlig til side, og det kan derfor gis dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven Det gis dispensasjon fra arealformålet etter kommunedelplan Sons arealdel i medhold av plan- og bygningsloven kap. 19 for omsøkte bruksendring og oppføring av enebolig med følgende begrunnelse og betingelser: 1. Området er tilnærmet ferdig utbygget med en blanding av hytter og boliger, og boligen kan tilknyttes offentlige VA-ledninger. Arbeidet med ny kommuneplan er igangsatt med forutsetning om at området i revidert kommuneplan skal avsattes til boligformål. 2. Hensyn til likebehandling da forholdene ved omsøkte eiendom i stor grad er lik forholdene ved eiendommer hvor plan- og miljøutvalget i løpet av de siste to årene har gitt dispensasjon for bruksendring til boligformål. 3. Tillatelse til utvidet bruk av eksisterende atkomst fra Kolåsveien må godkjennes av Statens vegvesen. 4. Tinglyst pantobligasjon som sikkerhet for eiendommens andel av fremtidige kostnader ved opparbeidelse av fremtidig regulert vei må foreligge før det kan gis tillatelse til igangsetting. ו av ט

7 Obligasjonen tinglyses som en rentebærende obligasjon med 5 % rente p.a. og forfall etterskuddsvis hvert nyttår. Det årlige rentebeløpet faktureres tomteeiere hvert årsskifte, og rentebeløpet settes inn på et øremerket veifond. Alternativt kan tilsvarende beløp innbetales til kommunens veifond. 5. Det må avgis veierklæring for fremtidig fri avståelse av eventuell regulert veigrunn. 6. Øvrige betingelser knyttet til byggesaken fastsettes av administrasjonen. ז av ט

8 Sak PLM -2/13 Behandling Utvalgssaksnr Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -2/ Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang // /1138 Lars Grimsgaard * PLM -2/13 RAMME GÅRD KLAGE PÅ VEDTAT OM REGULERINGSPLAN NÆRINGSOMRÅDE/ADKOMST TIL HYTTETOMT. Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Klage fra Kari Nes og Erik Nes PLM 2 Brev m/vedlegg fra adv. Clemetsen PLM 3 Brev fra adv. Clementsen PLM 4 Utsnitt av vedtatt reguleringskart PLM 5 Foreslått endring av reguleringskart PLM 6 Merknad fra Marianne Robertsen Elders PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER I forbindelse med kunngjøringen av vedtatt reguleringsplan for Ramme gård har det kommet en merknad fra Kari Nes og Erik Nes. Innholdet av denne merknaden har et slikt innhold at kommunen har valgt å behandle den som en klage på reguleringsvedtaket. Helt siden 1975 har det vært forsøkt å justere eiendomsgrenser i dette området slik at blant annet hytta til Kari Nes og Erik Nes (39/34) kan få adkomst over egen grunn. Den gangen ble det laget målebrev for ivaretakelse av blant annet parkering og adkomst. Målebrevene ble aldri tinglyst. Det er senere forsøkt å sluttføre arbeidet, sist i 2008, uten at det har lykkes. Dette er opplysninger planavdelingen ikke kjente til når reguleringsplanen ble utarbeidet. Petter Olsen kjøpte hyttetomten 39/29 i Slik reguleringsplanen er vedtatt, med næringsområde på denne eiendommen kan blant annet 39/34 ikke få adkomst slik det har vært tiltenkt tidligere. Styreleder i Sødring legat som er hjemmelshaver på restarealene mellom hyttetomtene, tok i 2008 initiativ for å få ryddet opp i eiendomsforholdet. Det var da en forutsetning at de berørte eiere/festere var enige i opplegget og dekket kostnadene ved den offentlige behandlingen. Henvendelsen ble ikke besvart av Petter Olsen. Det var derfor lite styreleder i Sødrings legat da kunne gjøre. De berørte i området er blitt varslet om administrasjonens forslag til justering av reguleringsplanen. Kun eieren av 39/28 har sendt inn merknad innen tidsfristen. Han opplyser at han har fått en avtale med Petter Olsen om skjerming langs deres felles grense og stegning av adkomsten i henhold til reguleringsplanen som han er tilfreds med. Selv om han ikke er begeistret for en utvidelse 2 meter nærmere sin eiendom ser han dette som en uvesentlig avstand. 8 av 9

9 Sak PLM -2/13 2. VURDERING Administrasjonen foreslår at Petter Olsen sin eiendom 39/29 regulert til næringsområde utvides nordover med ca. 2 meter. I tillegg foreslås den nordøstlige delen av eiendommen tas ut som næringsområde slik at 39/34 kan få adkomst i henhold til målebrev. Administrasjonen mener det ikke er hensiktsmessig at næringsområdet får en utforming med en smal tarm mot nord. Eierne av de fire berørte eiendommene bør etter at reguleringsplanen er endelig, selv ta initiativ til å få gjennomført grensejusteringer. Administrasjonen gjør oppmerksom på at grenselinjen mellom 39/34 og 39/29 ikke er en koordinatfestet grense. Dette betyr at den endelige nøyaktige grensen her ikke er fastsatt. Med administrasjonens forslag kan heller ikke eiendommen 39/29 få en utforming som tidligere foreslått i målebrev. Begrunnelsen for dette er at reguleringssituasjonen er vesentlig endret og at næringsområdet bør få en hensiktsmessig arrondering. Styreleder i Sødrings legat har sagt at han selvfølgelig vil medvirke i nødvendig utstrekning med underskrift av nødvendige dokumenter for den kommunale behandlingen. 3. ALTERNATIVER Ingen alternativ er vurdert. 4. KONKLUSJON n endringene er små og ingen berørte har vesentlige merknader, anbefaler rådmannen at planog miljøutvalget fatter vedtak om en mindre endring av reguleringsplanen som beskrevet. Videre oppfølging av grensejusteringer må partene selv ta initiativ til. RÅDMANNENS INNSTILLING: Klagen fra Kari Nes og Erik Nes tas til følge. Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas en mindre endring av reguleringsplanen ved at grensen ved næringsområde N2 justeres til slikt det er vist på kart datert ט av ט