64/174 - Søknad om dispensasjon for møneretning på enebolig med garasje

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 14/38-12 Arkivnr.: GNR 64/174 Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo 64/174 - Søknad om dispensasjon for møneretning på enebolig med garasje Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 Klageadgang: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap VI Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilger Lunner kommune, for eiendommen 64/174, dispensasjon fra i bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Dispensasjonen er gitt slik at det kan bygges bolig med lengderetning på tvers av høydekotene. Hensynet bak bestemmelsene vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene med å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene når man på den vanskelige tomta klarer å oppføre ett bygg som krever lite terrengendringer samtidig som bygget underlegges en orden i omkringliggende bebyggelse. Vilkår for dispensasjon: Før boligen kan oppføres, må det være gitt byggetillatelse etter plan- og bygningslovens Fasade vest må revideres slik at sokkeletasjen ikke framstår så lukket. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse innen tre uker fra underretning om vedtaket, jfr. plan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI. Side 1 av 10

2 Sammendrag: Kommunen har mottatt søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for bygging av enebolig m/garasje på eiendommen 64/174 på Roa. Dette er en vanskelig byggetomt. Lunner kommune har hatt mye kommunikasjon med tiltakshaver for å få prosjekterende til å tegne et bygg tilpasset tomta. Etter skifte av prosjekterende, er det innkommet søknad på et bygg som trenger dispensasjon for å bygge bolig med lengderetning på tvers av koteretningene. Rådmannen mener at bygget nå er godt nok, og at bygget er såpass tilpasset omgivelsene og terrenget at det er grunnlag for å gi dispensasjon. Et vilkår erat vestfasaden endres slik at bygget ikke framstår som lukket. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok søknad om tillatelse til bygging av enebolig med garasje på 64/174. Det er krevende å få til gode løsninger på tomta på grunn av størrelse i kombinasjon med terreng. Pilen på kartet til høyre viser tiltakets lokalisering i Lunner kommune. Pilen, på situasjonsplanen under, viser tiltakets plassering mer detaljert, nederst i Haakenstadlinna, på østsiden av rv4 på Roa syd. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Side 2 av 10

3 Eiendommen gnr 64 / bnr 174 ligger i uregulert område, og er i kommuneplanens arealdel avsatt som eksisterende boligområde. Gjeldende planbestemmelser sier at boliger skal ha en klar lengderetning som følger høydekotene. Det sies også at ved fortetting i eksisterende boligområder skal ny bebyggelse harmonere med øvrig bebyggelse. Det søkes dispensasjon for å kunne legge boligens lengderetning på tvers av koteretningen. Det framgår av plan- og bygningsloven 11-6 at kommuneplanens arealdel fastsetter framtidig arealbruk for området, og at kommunestyrets vedtak er bindende for nye tiltak eller utvidelser av eksisterende tiltak som nevnt i lovens 1-6. Kommunen kan i følge plan- og bygningslovens 19-2 gi dispensasjon fra arealplaner. 1.3 Tiltaket Under vises mottatt situasjonskart. Boligen ønskes lagt på tvers av koteretningen, parallelt med naboboligen i syd. Koter er ikke inntegnet på situasjonskartet. For koter, se kart over. Under vises byggets nordfasade. Side 3 av 10

4 Under vises byggets sydfasade. Under vises byggets vestfasade. Side 4 av 10

5 Under vises byggets østfasade. Terrenget skal her gå i normal avstand til underkant panel. Kjelleren blir ikke synlig slik som vist. Under vises perspektivtegning, sett fra nordvest. Side 5 av 10

6 1.4 Sakshistorikk Lunner kommune gir dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av ny boligtomt beliggende i LNF-område Lunner kommune gir utslippstillatelse for ny bolig Statens vegvesen gir tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel Lunner kommune mottar søknad om nybygg bolig med garasje. Bygget er tegnet i en etasje Lunner kommune ber om tilleggsdokumentasjon til søknaden. Blant annet er ikke terrengtilpasning vist på tegningene Tiltakshaver har en samtale med saksbehandler om tilpasning til eksisterende bebyggelse, terrengtilpasning mm Tiltakshaver og ansvarlig søker har en samtale med saksbehandler og innleverer noe tilleggsdokumentasjon. Det fastslås at tiltakshaver må få hjelp av annet foretak for terrengtilpasning av prosjektet Lunner kommune sender nytt brev om behov for tilleggsdokumentasjon. En oppsummering etter møtet og mottatt dokumentasjon Lunner kommune mottar reviderte tegninger, der boligen har garasje i underetasjen Situasjonskart mangler for revidert prosjekt. Dette mottas etter purring. Lunner kommune sender brev om behov for tilleggsdokumentasjon. Blant annet etterspørres søknad om dispensasjon for at bygget plasseres på tvers av koteretningen Lunner kommune mottar tilleggsdokumentasjon, med argumentasjon for hvorfor bygget bør ha møneretning som omsøkt Lunner kommune mottar situasjonskart med angitt kjøreareal inn på eiendommen. Saksbehandler får klarsignal, fra tiltakshaver på telefon, for at det skal søkes dispensasjon. Situasjonsplan og fasadetegninger viser fortsatt ikke tydelig nytt og eksisterende terreng, slik at det kan være vanskelig å lese hvordan bygget vil tilpasses omgivelsene. Langfasadene har imidlertid påsatt kotehøyder for eksisterende terreng, slik at en ser at bygget er tilpasset dagens terreng. Saksbehandler vurderer at tegningsunderlaget er godt nok. Side 6 av 10

7 1.5 Mulighet for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19 Etter plan- og bygningsloven 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i planog bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. 1.6 Begrunnelse for dispensasjon Prosjekterende har følgende argumenter i sin dispensasjonssøknad: «Grunnet terrengets utforming og at tiltakshaver er avhengig av garasjehøyde på minimum 360 cm innvendig da en større bobil skal ha oppstillingsplass i garasjen lar det seg vanskelig gjøre å plassere huset langs eksiterende koter uten store inngrep i terrenget da det vil medføre at innkjørsel til garasje blir i sterkt hellende terreng om vi skal holde oss innenfor kravet til planering av tomten. Løsningen med at innkjørsel blir parallell med eksiterende kotehøyder løser dette problemet uten større inngripen i eksisterende terreng. Videre mener jeg at bestemmelsen om fortetting i eksisterende boligområde kommer til anvendelse i dette tilfellet da boligen vil ligge parallelt med nærmeste nabo slik at boligen dermed vil harmonere med eksisterende bebyggelse og således vil jo dette ha presedens fremfor punkt 1 i anvendt paragraf om plassering i forhold til koteretning. I tillegg ligger jo bygget akkurat i grensen til skifte av koteretningen slik at fasade syd blir liggende ca 4 meter fra koter som da følger denne fasaden. Det er også tatt utstrakt hensyn til støy og himmelretning ved plassering av soverom, terrasse og kjøkken for å oppnå best mulig bruksmessig komfort.» 1.7 Nabomerknader Naboer er varslet om byggeplanene. Det er ikke mottatt merknader. 2. HØRINGSUTTALELSER Saken er ikke av en art som skal sendes på høring. Side 7 av 10

8 3. VURDERINGER 3.1 Hensynet bak bestemmelsen om lengderetning langs koteretning Bestemmelsen om at boligens lengderetning skal følge høydekotene er satt fordi kommunen ønsker å sikre mest mulig terrengtilpassede boliger. I dette tilfellet skal terrenget endres minst mulig. Bygget får en underetasje som opptar terrengforskjellene. Bygget er dermed terrengtilpasset, selv om man kanskje kunne tenke seg et annet arkitektonisk uttrykk på sydfasaden. Byggets lengderetning er lagt parallelt med nabobygget, og vil dermed inngå i en orden i naboskapet. På denne bakgrunn vurderes det at hensynet bak bestemmelsen ikke settes vesentlig til side. Det kan gis dispensasjon, dersom fordelende ved å gi dispensasjon er vesentlig større enn ulempene. 3.2 Konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Det vurderes at dispensasjonssaken ikke berører helse, miljø og sikkerhet. 3.3 Statlige og regionale rammer og mål Det vurderes at overordnede myndigheter ikke har gitt føringer som vedgår dispensasjonssøknaden. 3.4 Andre lignede saker Det er ikke funnet liknende saker i uregulert område. Innenfor reguleringsplan for Haneknemoen er det gitt en liknende dispensasjon for byggets lengderetning, i ref. sak 13/2049, på eiendommen 116/82. Terrenget gjør på den tomta også en retningsendring, og bygget fikk lov til å tilpasse seg nabobebyggelsen. 3.5 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon Byggetomta 64/174 er ei vanskelig byggetomt. Den ble fradelt i 2003 og er ennå ikke bebygd. Tomta er bratt, trekantet og ligger i gul støysone mot Haakenstadlinna. Tiltakshaver har i løpet av søknadsprosessen prøvd å plassere bygget parallelt med høydekotene, men har gått bort fra en slik løsning etter at ny prosjekterende la vekt på terrengtilpasninger som planbestemmelsene krever. Planbestemmelsene tillater ikke terrengendringer som forandrer terrenghøyden mer enn 1,5m. Det er vanskelig å bebygge tomta uten å måtte ha dispensasjon fra en eller flere av kravene som planbestemmelsene setter: om byggets retning i terrenget, terrengtilpasning og tilpasning til eksisterende bebyggelse. Koteretningene snur akkurat ved tomtegrensa til aktuelle byggetomt. Ved å tilpasse seg terrengretninger for naboeiendommene, vil de andre kravene i planbestemmelsene kunne ivaretas. Fordeler ved å plassere bygget på tvers av kotene, er: At bygget kan få innkjøring til tomt og garasje langs høydekotene. Adkomstmulighetene til eiendommen blir dermed enklere. Terrenginngrepene blir beskjedne ved denne løsningen i forhold til om bygget snus med adkomst i vest. At bygget tilpasses retningen på nærmeste nabobygg, slik at det skapes en orden i bebyggelsen. Dersom bygget slavisk skal tilpasses retningen på høydekotene, vil bygget få en plassering som ikke er tilpasset nabobebyggelsen. Prosjekterende sier at valgte løsning er god med hensyn til støy, himmelretning for plassering av soverom, terrasse og kjøkken. Ulemper ved å gi dispensasjon til plassering på tvers av kotene: Det er ikke funnet ulemper. Side 8 av 10

9 Nabovarslingen har ikke resultert i merknader som viser ulemper med å tillate plasseringen. Det vurderes ikke at saken vil gi uheldig presedens. Dersom andre tomter skulle være like vanskelige å bebygge, er det viktig at man kan gjøre vurderinger av hva som er viktig og riktig på den aktuelle tomta. Lunner kommune har store planreserver for boligbygging i kommuneplanens arealdel , i reguleringsplaner og i form av tidligere fradelte tomter som ligger i byggeområder og som det ikke er blitt bygd på. Det er viktig for kommunen at disse planavklarte tomtene blir bebygd for å sikre ønsket befolkningsvekst, og slik at kommunen ikke blir møtt med planreserverargumenter fra regionale myndigheter når nye byggeområder ønskes tatt inn i kommuneplanen. 4. TOTALVURDERING Det vurderes at tiltakshaver har vært villig til å endre bygget for å finne en best mulig løsning for bebyggelse på eiendommen. Det har vært skiftet prosjekterende underveis. Det vurderes at bygget nå er bra nok tilpasset tomta og omgivelsene. Når den nye boligen er tilpasset lengderetning på nærmeste bolig, og terrengfallet benyttes til underetasje vurderes hensynet bak bestemmelsen ikke å være vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi tillatelse vurderes klart større enn ulempene når man på den vanskelige tomta klarer å oppføre ett bygg som krever lite terrengendringer samtidig som bygget underlegges en orden i omkringliggende bebyggelse. 5. ALTERNATIVE FORSLAG TIL VEDTAK 5.1. Innvilgelse av dispensasjon I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilger Lunner kommune, for eiendommen 64/174, dispensasjon fra i bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Dispensasjonen er gitt slik at det kan bygges bolig med lengderetning på tvers av høydekotene. Hensynet bak bestemmelsene vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene med å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene når man på denne vanskelige tomta klarer å oppføre ett bygg som krever lite terrengendringer samtidig som bygget underlegges en orden i omkringliggende bebyggelse. Vilkår for dispensasjon: Før boligen kan oppføres, må det være gitt byggetillatelse etter plan- og bygningslovens Innvilgelse av dispensasjon, med vilkår om fasadeendring på byggets vestfasade I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilger Lunner kommune, for eiendommen 64/174, dispensasjon fra i bestemmelser til kommuneplanens arealdel. Dispensasjonen er gitt slik at det kan bygges bolig med lengderetning på tvers av høydekotene. Hensynet bak bestemmelsene vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene med å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene når man på den Side 9 av 10

10 vanskelige tomta klarer å oppføre ett bygg som krever lite terrengendringer samtidig som bygget underlegges en orden i omkringliggende bebyggelse. Vilkår for dispensasjon: Før boligen kan oppføres, må det være gitt byggetillatelse etter plan- og bygningslovens Fasade vest må revideres slik at sokkeletasjen ikke framstår så lukket. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Ingen vedlegg. Øvrige dokument: 14/344 64/174 - Tillatelse til utvidet bruk av kjøring fra Avsender:Statens Vegvesen fv / /174 Tildeling av adresse. Avsender:Magne Grimsrud 14/ /174 - Tilleggsdokumentasjon. Avsender:Eirik 14/ /174 - Etterspørring etter tilleggsinformasjon 2, Avsender:Eirik Hovde Bygg AS til søknad om enebolig med garasje. 14/ /174 - Tilleggsdokumentasjon - Enebolig med Avsender:Magne Grimsrud garasje. 14/ /174 - Foreløpig svar 3, på søknad om Avsender:Eirik Hovde Bygg AS byggetillatelse for enebolig med garasje. 14/ /38 - Situasjonskart revidert. Avsender:Eirik 14/ /174 - Søknad om tillatelse til tiltak. Avsender:Eirik Hovde Bygg AS 14/ /174 - Etterspørring etter tilleggsinformasjon til Avsender:Eirik Hovde Bygg AS søknad om enebolig med garasje. 14/ /174 Oversendelse av tegninger. Avsender:Eirik Hovde Bygg AS Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Eirik Hovde Bygg AS, Torsby 3370 VIKERSUND, eiriho@online.no Magne Grimsrud, Ringeriksveien VIKERSUND, magngr2@online.no Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 10 av 10