109/7 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR Å BRUKSENDRE TIL BOLIG UTENFOR "BYGDA"- GRENSA

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 15/392-9 Arkivnr.: GNR 109/7 Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo 109/7 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR Å BRUKSENDRE TIL BOLIG UTENFOR "BYGDA"- GRENSA Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 Klageadgang: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap VI Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslår Lunner kommune, for eiendommen gnr 109/ bnr 7, søknad om dispensasjon fra bestemmelser til kommuneplanens arealdel om bruksendring til bolig. Vilkåret om at fritidsboliger som skal bruks-endres til bolig skal ligge innenfor området definert som bygda, vurderes å bli vesentlig tilsidesatt når fritidsboligen ligger langt unna «bygda» og boligområder, og det ikke er landbruksfaglige behov for bolig nr 2 på eiendommen. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse innen 3 uker fra underretning om vedtaket, jfr. Plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap. VI. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja Side 1 av 11

2 ... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Oslo Havnevesens personalforening fikk i 1992 tillatelse til oppføring av felleshus for småhytter på Brattvold. Nå er eiendommen solgt til privat eier, som ønsker å bruksendre felleshuset til bolig. Planbestemmelsene til kommuneplanens arealdel åpner bare for bruksendring til bolig når fritidsboliger ligger innenfor «bygda»- området. Det søkes dispensasjon for å bruksendre felleshuset til bolig. Siden Brattvold ligger langt utenfor «bygda-området, siden det er langt til nærmeste boligområde og siden landbrukskontoret ikke ser at det er landbruksfaglige behov for bolig nr 2 på eiendommen, er rådmannen negativ til å gi dispensasjon i denne saken. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok søknad om dispensasjon fra planformål i forbindelse med søknad om bruksendring fra fritidsbolig til bolig for Vollavegen 399 på gnr 109 / bnr 7. Pilen på kartet til høyre viser tiltakets lokalisering i Lunner kommune. Pilen, på situasjonsplanen under, viser tiltakets plassering mer detaljert. Side 2 av 11

3 Saken har bakgrunn i at Lunner kommune i februar fikk melding om at 2 personer hadde oppgitt offisiell adresse i Vollavegen 399. Bygget er registrert som fritidsbolig. Det er oppført etter at det i 1992 ble gitt byggetillatelse for felleshus for feriestedet Brattvold. Tillatelse gjaldt felleshus med innlagt vann for 7 hytter. Det ble presisert at det ikke var tillatt å legge inn vann i hyttene. Brattvold var fram til eid av Oslo havnevesens personalforening. Etter dette har eiendommen vært i privat eie. Arkivet viser videre saksgang slik: Lunner kommune sender forespørsel om bruk av feriested Lunner kommune mottar bekreftelse på at fritidsbolig leies ut midlertidig, og at eier ønsker å søke om bruksendring til bolig Lunner kommune sender forhåndsvarsel om overtredelsesgebyr, pålegg om opphør av ulovlig bruk og ileggelse av tvangsmulkt Lunner kommune mottar søknad om rammetillatelse for bruksendring til bolig Lunner kommune mottar uttalelse til forhåndsvarsel om overtredelsesgebyr mm. Eier sier at bygget er leid ut som fritidsbolig, at leier pendler mellom Østfold og Vollavegen 399 og at eier vil sørge for at leieavtalen om fritidsbolig blir etterlevd inntil søknad om bruksendring til bolig er avklart Lunner kommune etterspør tilleggsdokumentasjon til søknad om bruksendring. Det bes om redegjørelse for en del forhold som kan ha betydning for om det skal gis dispensasjon Lunner kommune mottar tilleggsopplysninger. Bilder av bygningen som ønskes bruksendret til bolig Byggets planløsning som er noe justert siden det ble oppført. Side 3 av 11

4 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen gnr 109 / bnr 7 ligger i uregulert område, og er i kommuneplanens arealdel avsatt til eksisterende område for fritidsbebyggelse. Det er ikke vedtatt hensynssoner for området. Kommuneplanens arealdel gir, på visse vilkår, mulighet for bruksendring fra fritidsbebyggelse til bolig dersom fritidsbolig ligger innenfor område definert som «bygda». Aktuelle eiendom ligger utenfor bygda-grensa, og kan da ikke bruksendres til bolig uten at det gis dispensasjon. Kartet til venstre viser Lunner kommune med området som er definert som «bygda» markert med rosa. Pilen viser Brattvold utenfor bygda. Side 4 av 11

5 Under gjengis planbestemmelsenes vilkår for bruksendring fra fritidsbolig til bolig: Av disse punktene må følgende avklares videre: Trengs det utvidelse av dagens vei, så går denne over ca 20m dyrkbar mark, c-jord. Landbrukskontoret ser ikke en oppgradering av eksisterende vei som problematisk. Må veien omlegges, for framkommelighet for tømmebiler, ønsker de imidlertid å vurdere tapet av dyrkbar mark nærmere. Bygget har i dag utslippstillatelse for fritidsbebyggelse, med tett tank. Det må søkes om ny utslippstillatelse for helårsbolig. Framkommelighet for tømmebil, vil være vesentlig for å gi utslippstillatelse. Morten Bratvold, som den siste tiden har tømt septiktankene på Bratvold, sier at veien ikke egner seg for vintertømming. Han mener framtidig tømming ikke kan være avhengig av at det må tømmes vinterstid, dersom atkomstforholdene ikke utbedres. Eier sier imidlertid at det er gjort vesentlige endringer etter siste tømming. Veien er drenert, det er kjørt på mer grus og det er lagd større snuplass. Side 5 av 11

6 Er tiltakshaver villig til å gjøre forbedringer for å strekke seg mot krav i byggteknisk forskrift? Bruksendringssøknaden har hittil forholdt seg noe lettvint til å redegjøre for hva som må eller skal gjøres for at bygget skal tilfredsstille krav til boliger. Det er sagt at stuetaket er senket og isolert med 15 cm isolasjon, det er ca 10 cm isolasjon i vegger, ny rentbrennende vedovn er montert, hoveddør er skiftet og vinduene er doble. Det søkes om generelt fritak fra bestemmelsene i TEK 10 for energibruk og varmetap da det blir en for omfattende ombygging å oppgradere bygningen til dagens standard. Det argumenteres med at det er svært god tilgang til ved til fyring. De angir at vedfyring regnes som CO2-nøytralt, og at det derfor i et energiperspektiv derfor neppe er klimavennlig å oppgradere og bygge om en slik gammel bygning til dagens boligstandard. Plan- og bygningslovens 31-2 sier at «kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen». Lunner kommune ønsker en større vilje til å gjøre tiltak for å minske byggets energibruk, eller en fyldigere dokumentasjon for hvorfor de skal fritas fra krav. Det framgår av plan- og bygningsloven 11-6 at kommuneplanens arealdel fastsetter framtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelser av eksisterende tiltak som nevnt i lovens 1-6. Kommunen kan i følge plan- og bygningslovens 19-2 gi dispensasjon fra arealplaner. 1.3 Forholdet til plan- og bygningsloven 19 Etter Plan- og bygningsloven 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en Side 6 av 11

7 direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter plan- og bygningslovens 19-3 kan midlertidig dispensasjon gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Dispensasjonen kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller feste for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst. Etter plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. 1.4 Begrunnelse for dispensasjon Tiltakshaver har følgende argumenter i dispensasjonssøknaden: Det pekes på at det i løpet av de siste årene er kommet flere helårsboliger lengre borte i Vollavegen mot Myllsgrenda i tillegg til at det er 2 andre gårdsbruk i nærheten. Ut fra likebehandlingsprinsippet, mener de da at de også må kunne få tillatelse til å ha en bolig til på eiendommen. De mener det må kunne gis unntak fra bestemmelsen når det er særskilt behov for arbeidskraft på gården. Det angis følgende fordeler ved å gi dispensasjon: Det tilrettelegges for å opprettholde drift av gårdsbruket med grasproduksjon og beitemark samt at man sikrer åpent kulturlandskap. Man sikrer at det er lys i vinduene hele året Man opprettholder bosetting i kommunen generelt og for gårdsbrukene rundt Mylla spesielt. Om ulemper sies følgende: Ulempene synes helt ubetydelige. Bygget har vært bygget og benyttet som et felleshus for fritidsboligene, men har i hovedsak utspilt sin rolle. Det vil likevel fremdeles være tilgang til dusj og wc i kjeller for hyttene på eiendommen i et sambruk med de som skal bebo boligen. Det sies følgende om krav i byggteknisk forskrift: Det søkes generelt fritak for bestemmelsene i TEK10 på energi og varmetap, da det blir en for omfattende ombygging å oppgradere bygningen til dagens standard. Det påpekes at det er svært god tilgang til ved til fyring som i Norge regnes som CO2-nøytralt. I et energiperspektiv er det derfor neppe klimavennlig å oppgradere og bygge om en slik gammel bygning til dagens boligstandard. Side 7 av 11

8 1.5 Nabomerknader Det er ikke mottatt nabomerknader. 2. HØRINGSUTTALELSER Dersom kommunestyret ønsker å gi dispensasjon, skal saken på høring til Fylkesmannen i Oppland, da vedtaket utløser krav om ny eller utvidet utslippstillatelse. 3. VURDERINGER 3.1 Hensynet bak vilkåret om at fritidsboliger må ligge innenfor området definert som «bygda» dersom det skal kunne gis tillatelse til bruksendring. Bestemmelsen er gitt for å vise hvor i kommunen man ønsker boliger. Kommunen har et ønske om ikke å spre bebyggelsen for mye, for å ta vare på natur- og friluftsområder, redusere bilkjøring, herunder skoleskyss, omsorgstjenester og privatkjøring. Prinsippet om at det ikke skal tillates nye boligområder utenfor bygda-området, er aktivt brukt i vurderingen av nye boligområder i kommuneplanarbeidet. Bratvold er langt unna «bygda»-området, inne blant større områder for fritidsbebygelse. Søker viser til boliger i Myllagrenda. Her ligger 4 boliger på rekke. I luftlinje ligger de ca 450m unna. De siste eiendommene her er fradelt i De eldste boligeiendommene ble fradelt i 1972 og Siste bolig fikk byggetillatelse i Bestemmelsen om bygdagrensa er gitt etter at disse boligene fikk byggetillatelse, for å hindre en videre utvikling med boliger med slik plassering. Dersom en tillatelse til bruksendring ikke skal uthule bestemmelsen om at bruksendring til boliger ikke skal tillates utenfor «bygda», må man kunne vise til at det er behov for denne boligen for driften av landbrukseiendommen. Landbrukskontoret vurderer at landbrukseiendommen Bratvold ikke har en drift som gjør at det er behov for 2 boliger. Ut fra tenkte drift, vil det være naturlig at jorda forpaktes bort til andre bønder i nabolaget. Bønder som ikke trenger bolig på Bratvold. Lunner kommune forstår det slik at eier, i første omgang, ikke selv har tenkt å bo på eiendommen. Eier ønsker å benytte eksisterende våningshus som fritidsbolig. Eier ønsker imidlertid at jorda skal drives, og trenger da andre til å drifte jorda. Det er ønskelig å kunne tilby bolig til den som skal drive jorda, og det er ønskelig at det er folk til stede på eiendommen når eier selv ikke er der. Eier ser for seg at det skal være grasproduksjon og beitemark på eiendommen. Hun har på søknadstidspunktet ingen planer om å ha dyr, men satser på samarbeid med andre bønder. 3.2 Konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Å tillate boliger, utenfor bygdaområdet, vil være å skape et større transportbehov, noe som anses som negativt for energibruk og utslipp av klimagasser. Side 8 av 11

9 3.3 Statlige og regionale rammer og mål Overordnede myndigheter ønsker på den ene siden at transporteffektiv boligbebyggelse, samtidig som det er stort fokus på å utnytte eksisterende bebyggelse til å få flere boliger. 3.4 Andre liknende saker Det er ikke funnet tilsvarende saker, men det er ved henvendelser om bruksendringer til bolig utenfor «bygda» informert om at dette ikke er i henhold til planbestemmelser. 3.5 Fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon Eier ser det som en fordel at kulturlandskapet holdes åpent. På eiendommen er det etter jordloven driveplikt, slik at dette er noe eier uansett må sørge for om det tillates en ekstra bolig, eller ei. Driveplikten kan ivaretas ved å leie bort jorda til nabobønder. Eier ser det som en fordel at det er lys i bygget til daglig. Lunner kommune ser ikke at man skal gå inn for en praksis der fritidseiendommer skal tillates til boliger. Dersom man ønsker lys i vinduer på eiendommen, kan man la noen bo i hovedhuset på gården, og bruke fritidsboligene til fritidsboliger. Eier ser det som en fordel at man opprettholder bosettingen i kommunen og rundt Mylla. Lunner kommune har i sine arealplaner bestemt at man utenfor bygdaområdet, bare ønsker beboelse som naturlig tilhører landbrukseiendommene. Denne saken reiser spørsmålet om vi vil åpne for bruksendring fra fritidsbolig til bolig utenfor bygda-området. Dette vil bl.a. ha konsekvenser for annen kommunal tjenesteyting som skoleskyss og omsorgstjenester. Eier ser ikke ulemper ved å gi dispensasjon. Hun sier at bygget har utspilt sin rolle som felleshus for fritidsboligene, men at det likevel fremdeles vil være tilgang til dusj og wc i kjeller for hyttene på eiendommen i et sambruk med de som skal bebo boligen. Lunner kommune skal ikke gå inn på hvilke driftsformer som er mulig for eiendommen. Med hytter på ca 30 m2, antas det imidlertid at det trolig ville være større bruksmulighet for disse dersom man fortsatt hadde felleshuset å spille på. Lunner kommune anser at største ulempen ved å gi dispensasjon, antakelig er at man uthuler en planbestemmelse om hvor i kommunen en ønsker boliger. I tillegg åpner man opp for bruksendringer som gir rom for større utbygging av eiendommer. Fritidsboliger kan ha maksimalt 150 m2 BRA på eiendommen, mens det på boligeiendommer kan bygges 30 % tomtestørelsen. På landbrukseiendommer er det bare begrensning for areal på kårboliger. 4. TOTALVURDERING Lunner kommune ser at eiendommen ligger langt utenfor «området definert som «bygda» og ligger langt unna boligområder, og at det ikke er landbruksfaglige begrunnelser for å tillate bolig nr 2 på eiendommen. På denne bakgrunn vurderes Side 9 av 11

10 det at det vil være å vesentlig tilsidesette bestemmelsen man søker dispensasjon fra, dersom det gis dispensasjon. Plan- og bygningsloven sier at det ikke er anledning til å gi dispensasjon dersom hensynet bak bestemmelsen vesentlig tilsidesettes. Dersom kommunestyret skulle gjøre en annen vurdering, og vurdere at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, vil bruksendringen avhenge av avklaringer på følgende områder: Om det gis utvidet utslippstillatelse for helårsbolig Om landbruksmyndighetene godtar eventuell omlegging av vei Om det kan gis fritak fra byggteknisk forskrifts krav til energibruk og varmetap. Og hvilke uttalelser overordnede myndigheter har i saken. Disse avklaringene vil kreve videre saksbehandling før det gjøres vedtak om bruksendring. 5. ALTERNATIVE FORSLAG TIL VEDTAK 5.1 Avslag på dispensasjonssøknad I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslår Lunner kommune, for eiendommen gnr 109/ bnr 7, søknad om dispensasjon fra bestemmelser til kommuneplanens arealdel om bruksendring til bolig. Vilkåret om at fritidsboliger som skal bruks-endres til bolig skal ligge innenfor området definert som bygda, vurderes å bli vesentlig tilsidesatt når fritidsboligen ligger langt unna «bygda» og boligområder, og det ikke er landbruksfaglige behov for bolig nr 2 på eiendommen. 5.2 Innvilgelse av dispensasjon Lunner kommune har vurdert dispensasjonssøknad for eiendommen gnr 109 / bnr 7 i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 og er positive til å innvilge dispensasjon fra bestemmelser til kommuneplanens arealdel om bruksendring til bolig. Vilkåret om at fritidsboliger som skal bruks-endres til bolig skal ligge innenfor området definert som bygda, vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene. Vilkår: Før saken ferdigbehandles, skal saken på høring til Fylkesmannen i Oppland. Søknaden om bruksendring trenger flere avklaringer som behandles administrativt. Side 10 av 11

11 DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: 15/392-4 Søknad om rammetillatelse 15/392-8 Tilleggsdokumentasjon til søknad om bruksendring Øvrige dokument: 15/ /7 - Forespørsel om bruk av feriested. Avsender:Inger Johanne Wiese 15/ /7 - Etterspørring etter tilleggsdokumentasjon Avsender:B Arkitekter AS til søknad om bruksendring. 15/ /7 - Forhåndsvarsel om overtredelsesgebyr - Avsender:Inger Johanne Wiese Pålegg om opphør av ulovlig bruk om ileggelse av tvangsmulkt. 15/ /7 - Forhåndsvarsel om pålegg om retting og Avsender:Inger Johanne Wiese ileggelse av tvangsmulkt. 15/ /7 - Bekreftelse på bruk av fritidbolig - Forespørsel om bruk av feriested. Avsender:Inger Johanne Wiese Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: 4B Arkitekter AS, Oscars gate OSLO, nh@4b.no Inger Johanne Wiese, Jansbergveien OSLO, ingerjohannewiese@yahoo.com Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja Side 11 av 11