Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 99/581 Arkivsaksnr: 2016/ Saksbehandler: Siri Sollie Ekholm Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 99/581 - Stokmov 48, 7504 Stjørdal - Dispensasjon fra krav om områderegulering i KPA pkt og dispensasjon fra krav til uteoppholdsareal (MUA) i KPA pkt ved fradeling av eiendom og oppføring av ny enebolig Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 innvilges det dispensasjon fra kravet til områderegulering i kommuneplanens arealdel pkt ved fradeling av eiendom og oppføring av en ny enebolig på eiendommen 99/581 Stokmov 48, 7504 Stjørdal. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 innvilges det ikke dispensasjon fra kravet til uteoppholdsareal (MUA) i kommuneplanens arealdel pkt ved fradeling av eiendom og oppføring av en ny enebolig på eiendommen 99/581 Stokmov 48, 7504 Stjørdal. Vedlegg: Vedlegg: 1. Situasjonsplan, datert Situasjonsplan med merket areal på 18 m 2, datert Beskrivelse av tiltaket og søknad om dispensasjon fra krav om områderegulering, datert Søknad om dispensasjon fra krav til uteoppholdsareal (MUA), datert stk nabomerknader til varsel nr.1, datert , og Nabomerknad til varsel nr. 2, datert Snitt med terreng, høyder og omkringliggende bebyggelse, datert Fasadetegninger, datert Plantegninger, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige søknadsskjema tilknyttet søknaden

2 Sammendrag: I forbindelse med søknad om tillatelse til fradeling av grunneiendom, samt oppføring av en ny enebolig med garasje på eiendommen 99/581 Stokmov 48, 7504 Stjørdal, søkes det om følgende dispensasjoner: Punkt 1: Dispensasjon fra krav om områderegulering i BF2 Stokkmoen, jf. kommuneplanens arealdel pkt Ved vurdering av dispensasjon fra krav om områderegulering i BF2 Stokkmoen har rådmannen lagt avgjørende vekt på at innvilget dispensasjon i denne saken vil ha lite innvirkning på området. Én ny enebolig med én boenhet vurderes som en naturlig og ønsket fortetting i et eneboligstrøk innenfor BF2. Rådmannen konkluderer med at vilkårene for dispensasjon fra krav om områderegulering er oppfylt, og dispensasjon kan innvilges. Punkt 2: Dispensasjon fra krav til uteoppholdsareal (MUA) jf. kommuneplanens arealdel pkt Ved vurdering av dispensasjon fra krav til uteoppholdsareal har rådmannen lagt avgjørende vekt på at det hverken bør godkjennes tiltak med for lite uteoppholdsareal, eller tiltak der uteoppholdsareal vurderes som uegnet i forhold til plassering på eiendommen. Rådmannen har konkludert med at vilkårene for dispensasjon fra krav til uteoppholdsareal ikke er oppfylt, og at dispensasjon derfor ikke kan innvilges. Saksopplysninger: Eiendommen 99/581 har et totalt areal på 619,3 m 2. Det søkes om fradeling av et areal på 320,6 m 2 for oppføring av en ny enebolig og frittliggende garasje. Avgivereiendommen vil ha et resterende areal på 298,7 m 2. Punkt 1: Dispensasjon fra krav om områderegulering i BF2 Stokkmoen, jf. kommuneplanens arealdel pkt Tiltaket er betinget av dispensasjon fra krav om områderegulering i området BF2 Stokkmoen. Søknad om dispensasjon fra krav om områderegulering er begrunnet med: «KP definerer områderegulering til å omfatte områder som er avgrenset til et større område planlagt for større utbygginger. Vårt prosjekt omfatter kun en tomt og 1 enhet og vårt tiltak vil derfor være svært begrenset i omfang.» Punkt 2: Dispensasjon fra krav til uteoppholdsareal (MUA) jf. kommuneplanens arealdel pkt Tomt 2:

3 Den nye eiendommen Tomt 2 vil ha et uteoppholdsareal mot nord og øst på 86,5 m 2. Dette utgjør en stripe på 4 meter mellom omsøkt enebolig og nabogrenser mot nord og øst. I tillegg vil boligen ha et uteoppholdsareal på 26,5 m 2 mot sørøst mellom omsøkte bolig og omsøkt garasje på avgivereiendommen. Totalt har eiendommen 113 m 2 uteoppholdsareal på terreng, og 84,1 m 2 på åpen takterrasse. Eiendommen ligger i BF2 som regnes som sone B med krav om 100 m 2 MUA pr boenhet for eneboliger. Eiendommen har dermed tilstrekkelig størrelse på areal til uteopphold, men i retningslinjene for uteoppholdsareal (MUA), pkt i kommuneplanens arealdel, står følgende: «Inntil 30% av MUA kan dekkes av uteareal på tak i Sone A og B. Det skal konkret vises til de arealene som skal tas med i beregningen av MUA. Disse arealene skal være egnet og opparbeides med tanke på formålet. F.eks skal striper på inntil 4 meters bredde, spesielt mot bilveg og mot N/NØ normalt ikke tas med i beregningene.» «Takterrasser oppå åpne tak bør i prinsippet unngås.» Selv om det foreligger tilstrekkelig areal angitt til uteopphold for Tomt 2, må det altså gjøres en vurdering av om arealene er egnet som uteoppholdsareal. Tomt 1: For gjenværende eiendom med eksisterende bolig Tomt 1 foreligger det kun 88,4 m 2 til uteoppholdsareal. Det er søkt om dispensasjon fra kravet om 100m 2 uteoppholdsareal med den begrunnelse at det foreligger 18 m 2 mellom eiendomsgrense og veg som i dag brukes som uteoppholdsareal. Søknad om dispensasjon fra krav til uteoppholdsareal (MUA) er begrunnet med: «MUA tomt 1 er beregnet til 88,4 m 2. Arealet er sør/vestlig og er det utearealet som benyttes og betraktes som det beste i dag. Vi mener det i dette tilfellet også bør tillates at arealet fra tomtegrense til fortau regnes inn i MUA, se vedlegg hvor arealet er avmerket. Dette arealet, ca 18 m 2, blir i dag benyttet til lek og opphold. Eiendommen har et gjerde mot fortau og ligger i en 30-sone, lav hastighet. Legger vi disse 18 m 2 til de 88,4 m 2 som tidligere beregnet, vil MUA for tomt 1 bli 106,4 m 2. Kravet til MUA vil da være oppfylt. I tillegg har eiendommen nærhet til ulike aktiviteter i nærmiljøet. Det nevnes: - Sandskoggata ligger 140 m unna. Dette er et skogsområde. - Blinkparken ligger ca 200 m unna. - Peder Estensens gt lekeplass ca 130 m unna Uteareal MUA/takterrasse tomt 2 I kommuneplanens arealdels retningslinjer pkt , står det at «inntil 30% av MUA kan dekkes av utearealet på tak i Sone A og Sone B.» Vår bolig ligger i Sone B. I de nevnte retningslinjene står det riktig nok at takterrasser oppå tak bør i prinsippet unngås. Dette oppfattes som et råd og ikke et krav. Det blir i samme avsnitt påpekt at «privat uterom kan avsettes som balkong, terrasse eller takterrasse. Det bør legges vekt på utsikt.» Vi mener retningslinjene åpner for muligheten for takterrasse. Vi mener også at vi har hensyntatt innsynsproblematikken ved å utforme arealet på takterrassen på en slik måte at avstanden til nabo er størst mulig og innsynet

4 redusert. En takterrasse er ikke verre enn en 2,5 etg bolig med balkong eller takvindu vendt mot naboer. Selv om arealplanen bemerker at 4 meters bredde mot veg og mot N/NØ NORMALT ikke bør tas med i beregningen av MUA, mener vi at det i dette tilfelle blir feil å håndheve dette kravet. Tomt 2 sitt areal mot N/NØ er godt skjermet og tilrettelagt for lek og opphold. I tillegg er tomta flat og dermed godt tilrettelagt for de med funksjonsnedsettelse.» Nabovarsling: Tiltaket er nabovarslet i henhold til plan- og bygningsloven Det foreligger tre nabomerknader til tiltaket: Nabomerknad fra eiere av eiendommen gnr/bnr 99/788 Stokmovegen 50, datert : - Det er uklart hvilke bestemmelser det søkes dispensasjon fra, og hva som er begrunnelse for dispensasjon. - Antar at verdien av egen eiendom forringes ved oppføring av omsøkte tiltak. - Det er ikke opplyst om avstand mellom omsøkte tiltak og felles nabogrense. Viser til pbl 29-4 om minimum 4 meters avstand til eiendomsgrense uten samtykke fra nabo - Mener tiltaket ikke er tilpasset omgivelsene og terrenget. Arealmål fremgår ikke av varsel, og det er uklart om eiendommens utnyttingsgrad er i samsvar med reguleringsplan, samt om krav til uteoppholdsareal er oppfylt. - Mener flatt tak på omsøkte tiltak vil gi et mer massivt uttrykk enn saltak, og at eiendommen vil fremstå som liten i forhold. Mener flatt tak vil forringe solforholdene på egen eiendom, spesielt vinterstid. - Viser til pbl 29-2 vedr. visuelle kvaliteter og mener omsøkte tiltak til forringe nabolagets karakter på grunn av størrelse og utforming. - Frykter økt innsyn fra stuevinduer i omsøkte tiltak og inn i egen stue. - Mener takterrasse vil medføre økt eksponering av egen uteplass og innsyn til stuevinduer i egen bolig. - Mener kommunen ikke kan gi tillatelse til tiltaket slik det foreligger. Ber om at planene revurderes og at tiltaket tilpasses den eksisterende reguleringsplan for området. Nabomerknad fra eiere av eiendommen gnr/bnr 99/93 - Soltunv 1, datert : - Mener den nye tomten vil være veldig liten, og at bygget vil fremstå som massivt og lite tilpasset terrenget. Mener det ville være mer gunstig å bygge ut eksisterende bolig til en tomannsbolig. Dette ville gitt «et fotavtrykk som blir akseptert». - Ber om at planene revurderes og at tiltaket tilpasses den eksisterende reguleringsplan for området. Nabomerknad fra eier av eiendommen gnr/bnr 99/133 Soltunv 3, datert : - Ønsker fornyelse og forskjønnelse av nabolaget velkommen, og mener varslede tegninger viser et flott hus. - Mener nabovarselet er uklart, og at det ikke fremgår tydelig hva det søkes dispensasjon fra. - Mener fradeling vil gi to eiendommer med for lite areal for eneboliger av en slik størrelse. Mener opprinnelig tomtestørrelse på ca 620 m 2 er å regne som knapt på Stokkmoen. - Mener det vil være galt å foreta oppfylling på eiendommen for å heve tiltaket i et tilnærmet flatt område, frykter økt innsyns- og solskjermingsproblematikk. - Dersom det skal tillates takterrasse forventes det at dette skjer som følge av en regulering eller at kommunen tillater dette for alle bygninger i området.

5 - Mener plasseringen av boligen er lite hensiktsmessig og lite hensynsfull, men ser at det ikke er mange muligheter. Dersom boligen flyttes vestover mot eksisterende bolig kunne man etablert biloppstillingsplass på vestsiden. - Fortettingen blir for høy, og bygningen vil virke malplassert midt imellom 5-6 naboer. - Mener gjenboerproblematikken, som allerede er et problem på Stokkmoen, vil bli enda større. - Mener en annen plassering, nærmere eller sammenbygd med eksisterende bygningsmasse og lenger unna naboer samt med en annen utforming uten etablering av takterrasse vil skape en mer elegant løsning som utnytter tomten på en mer hensiktsmessig måte. Ved søknad om dispensasjon fra krav til uteoppholdsareal ble det nabovarslet på nytt den Det foreligger én nabomerknad til søknad om dispensasjon. Nabomerknad fra eiere av eiendommen gnr/bnr 99/788 Stokmovegen 50, datert : - Mener kommunen i andre søknader om dispensasjon har lagt stor vekt på at kravet til MUA skal være oppfylt, og understreket behovet for utearealer med tilstrekkelig kvalitet. I andre saker har ikke adgang til friarealer i nærområdet gitt grunnlag for å innvilge dispensasjon fra gjeldende krav til MUA. - Stiller spørsmålstegn ved om nyopprettet eiendom vil få tilstrekkelig MUA, da det fremgår av kommuneplanens arealdel at MUA skal ligge på solrik side av eiendom og bebyggelse, og ikke anvises til restarealer tilsvarende minste tillatte avstand mellom bebyggelse og eiendomsgrense, samt at arealer mot nord/nordøst ikke skal medregnes i MUA. Kan ikke se av tegningene at det er tatt hensyn til retningslinjene til pkt om at inntil 30% av MUA kan dekkes av uteareal på tak i sone A og B. Mener det er uklart om planlagt nyopprettet tomt oppfyller krav til MUA. - Mener nabolaget har egnede uteoppholdsarealer for lek på bakkenivå, og at det vil påvirke nabolagets karakter dersom det tillates eiendommer så å si uten egnet MUA på bakkeplan, samt at det vil gi et økt behov for regulering av nye lekeplasser o.l. i området. - Mener at dersom kommunen tillater oppføring av eneboliger som ikke har kvalitetene ved eneboliger, vil det i stor grad forringe nabolaget. Planstatus: Gjeldende reguleringsplan er «Kvartalet Stokkmovegen, Sandskoggata. Soltunvegen og eiendommen Stokke nordre», plan-id 1-048, vedtatt I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel for Stjørdal kommune, , vedtatt Eiendommen ligger innenfor boligfortettingsområde BF2 Stokkmoen. Det er krav om kvartalsvis områdeplan før detaljregulering og byggesak, jf. pkt i kommuneplanens arealdel. Det er krav om 100 m 2 uteoppholdsareal per boenhet for eneboliger i BF2. Rettslig grunnlag: Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.

6 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Videre må det ved avgjørelse av om dispensasjon skal gis vurderes om det finnes andre løsninger for å få gjennomført tiltaket som ikke utløser dispensasjonsvedtak. Vurdering Punkt 1: Dispensasjon fra krav om områderegulering i BF2 Stokkmoen, jf. kommuneplanens arealdel pkt Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Formålet med områderegulering er å sikre en helhetlig regulering av et større område for å tilrettelegge og legge rammer for den videre planlegging, utvikling og utbygging. Områdeplaner brukes for å avklare arealbruken innenfor et avgrenset planområde. Blant annet kan krav til områderegulering være aktuelt der arealbruken ikke er tilstrekkelig avklart i kommuneplanens arealdel. Vanligvis blir området detaljregulert etter gjennomført områderegulering. Rådmannens vurdering er at omsøkte tiltak i liten grad vil påvirke området og kvartalet, ettersom det kun vil medføre en økning på én enebolig, med én boenhet. Kravet om kvartalsvis områdeplan vil være viktigere å opprettholde dersom et tiltak medfører vesentlig endring i områdets boligstruktur og -typologi og/eller antall boenheter. Rådmannens vurdering er derfor at hensynet bak bestemmelsen om kvartalsvis områdeplan ikke blir vesentlig tilsidesatt i denne saken. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering:

7 Ved vurdering av dette vilkåret må det foretas en interesseavveining, der fordelen ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkårene skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Fordelen ved å innvilge dispensasjon fra kravet om kvartalsvis områdeplan er at tiltakshaver får mulighet til å gjennomføre tiltaket med fradeling og oppføring av en ny enebolig. Utbyggingen vil være begrenset i omfang, da tiltaket omfatter én ny enebolig, med én boenhet, i et eneboligstrøk. Eiendommen ligger innenfor BF2, et område hvor kommunen ønsker boligfortetting. Det vil derfor være gunstig å legge til rette for mindre fortettingsprosjekter ved å dispensere fra kravet om områdeplan. Ulempene ved å innvilge dispensasjon fra krav til områdeplan på generelt grunnlag er at man kan få en usammenhengende og lite helhetlig fortetting. I denne saken vil derimot dispensasjon åpne for en naturlig boligfortetting på en enkelteiendom. Tiltaket forholder seg til bestemmelsene i gjeldende planer vedrørende utforming (boligtype, høyder, takform), og vil ikke påvirke eller endre boligområdet i vesentlig grad. Rådmannen er etter en vurdering kommet til at vilkåret for dispensasjon fra kravet om kvartalsvis områdeplan anses oppfylt. Punkt 2: Dispensasjon fra krav til uteoppholdsareal (MUA) jf. kommuneplanens arealdel pkt Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynet bak kravet til minste uteoppholdsareal er å sikre at alle beboere har tilgang til et minimum av utearealer for rekreasjon og uteaktiviteter. Dette er særlig viktig i områder med høy fortetting. Omsøkte tiltak ligger i BF2, et område hvor kommunen ønsker boligfortetting. Likevel er det viktig at eiendommene og boligene i området har gode kvaliteter som bidrar til et godt bomiljø både i området og på den enkelte eiendom. Kommunen vurderer at det er viktig å opprettholde kravene til uteoppholdsareal, og stiller derfor krav både til størrelse og kvalitet. I denne saken vil fradeling og oppføring av en ny enebolig resulterer i to boligtomter som ikke tilfredsstiller kommunens krav til uteoppholdsareal. - Tomt 1 har kun 88,4 m 2 uteoppholdsareal mens kravet er 100 m 2. Det vil ikke være anledning til å medregne areal mellom tomtegrense og veg/fortau, da dette ikke inngår som en del av eiendommen. - For Tomt 2 foreligger tilstrekkelig størrelse på uteoppholdsarealet, men plassering av uteoppholdsareal i en stripe på 4 meter mot nord/nordøst/øst godkjennes ikke om egnet uteoppholdsareal. Selv om boligen på Tomt 2 skal oppføres med takterrasse, er rådmannens vurdering at takterrasse ikke kan erstatte manglede areal mot sør/vest på terreng. Barn, eldre og personer med funksjonsnedsettelser vil da ikke ha tilgang på egnede uteoppholdsarealer med direkte sol på terreng, og alternativt areal på tak vil ikke vurderes å ha tilstrekkelig tilgjengelig for denne gruppen mennesker.

8 Rådmannens vurdering er at hensynet bak kravet til MUA blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon i denne saken. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Ved vurdering av dette vilkåret må det foretas en interesseavveining, der fordelen ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkårene skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Etter rådmannens vurdering er det ingen tungtveiende fordeler for å innvilge dispensasjon i denne saken. Det vurderes derimot som en tungtveiende ulempe for de to boligeiendommene at det foreligger for lite, eller uegnet uteoppholdsareal. Det bør vurderes alternative løsninger som muliggjør fortetting samtidig som det sikres tilstrekkelig egnet uteoppholdsareal for begge boenhetene. Kravet til størrelse på uteoppholdsarealet er et minstekrav, og rådmannen ønsker ikke å dispensere fra dette minstekravet. Kravet til kvalitet og tilgjengelighet til uteoppholdsareal skal sikre at alle boligeiendommer har brukbart areal på terreng med tilgang til direkte sol. Uteareal med sollys har stor helsemessig gevinst, både fysisk og psykisk. Det er derfor viktig at det foreligger solrikt uteoppholdsareal på terreng som også er tilgjengelig for barn, eldre og personer med funksjonsnedsettelser. En takterrasse vil ikke kunne erstatte manglende solrikt areal på terreng, da tilgjengeligheten til en takterrasse er adskillig dårligere enn areal på terreng. Vilkåret for dispensasjon fra kravet til MUA anses ikke oppfylt, og det foreligger ingen tungtveiende fordeler som tilsier at det bør innvilges dispensasjon. Det kan derfor ikke innvilges dispensasjon fra kravene til MUA.