Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 107/47 Arkivsaksnr: 2011/ Saksbehandler: Anniken Hastadklev Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 107/47, Innherredsvegen 70, 7500 Stjørdal - nybygg kombinert bolig og forretningsbygg - godkjenning av fasader og dispensasjoner fra reguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak: 1. Estetisk råd v/ komité plan godkjenner de omsøkte fasader. 2. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd gis det dispensasjon for at en mindre del av tilbaketrukket fjerdeetasje trekkes ut til fasadelivet i det sørvestre hjørnet Spinnerigata/Innherredsvegen. 3. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd gis dispensasjon for delvis overbygget nedkjøringsrampe. 4. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes krav om oppstillingsplass for brannlift i fellesareal/ gårdsrom. Som vilkår for dispensasjon stilles det krav om at det monteres stigeledning i byggets trapperom, med uttak i hver etasje. Påkoblingspunkt sentralt plassert i forbindelse med hovedinngang. Til komité plan: Vedlegg: 1. Redegjørelse for fasadeuttrykk og søknad om dispenasajon, datert 15. mars Dokumentasjon på fasademateriale 3. A10-01 Situasjonsplan, datert 11. november A20-1 Kjeller, datert 11. november A20-2 Plan 1, datert 11. november A20-3 Plan 2, datert 11. november A20-4 Plan 3, datert 11. november A20-5 Plan 4, datert 11. november A30-1 Snitt A1, A2, datert 11. november A30-02 Snitt A2, A3, datert 11. november A40-1 Fasader vest og sør, datert 11. november 2011

2 12. A40-2 Fasader øst og nord, datert 11. november 2011 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad rammetillatelse, nabovarsel, nabomerknader, referat fra forhåndskonferanse mv. Saksopplysninger: I Innherredsveien 70 planlegges oppført et kombinert bolig og forretningsbygg. Bygget planlegges oppført med parkeringskjeller, butikk- og lagerlokale i første etasje og boliger i andre til fjerde etasje. Bygget skal ha flatt tak. 1. Fasader og materiale FUNKSJON OG UTFORMING Utbyggingstiltaket konstateres oppført innenfor sentrumsplanens rammer når det gjelder arealbruk, plassering, høyder/etasjetall og utnyttingsgrad. Prosjektet bidrar til den omforming fra eneboligtomter til bymessige bebyggelse som planmyndighetene ønsker. Leilighetene henvender seg med hovedoppholdsrom mot vest og syd, og får med dette gode solforhold. Inne i gårdsrommet er det avsatt felles uteareal som med tid kan knytte seg til uteareal i nordre del av kvartalet, og danne et sammenhengende grønt indre. Første etasje er avsatt til forretningsformål og bidrar dermed til å styrke Innherredsvegen som bygate. Det noteres som positivt at adkomst til leiligheter er planlagt uten bruk av svalganger. 2. Dispensasjon for gesimshøyde/ inntrukket 4. etasje Eiendommen ligger innenfor planens område BF 2, som har følgende bestemmelser: «6.1 Felles bestemmelser Formål: BF1-BF11 tillates nyttet til forretninger og bolig. Mot Innherredsvegen, Søndre gate og Stokkanvegen tillates boliger kun over 1. etasje Høyder: Gesimshøyde skal være maks. 10 m (3 etasjer) over fortausplan. Tilbaketrukket 4. etasje med maks gesimshøyde 13 m (4 etasjer) tillates mot Innherredsvegen, Søndre gate og Stokkanvegen Utforming: Åpen karrèbebyggelse tilpasset kvartalsstruktur med delvis parkmessig opparbeidet gårdsrom. Bebyggelsen skal utformes med tilnærmet flatt tak med maks takvinkel 20 grader» Sentrumsplanen pkt bestemmer videre: «For alle byggeområder hvor det tillates en tilbaketrukket 4 etasje, skal 4 etasje være tilbaketrukket min 2,5 m fra fasadeliv.» Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelser om tilbaketrukket 4. etasje. Som begrunnelse for søknaden anføres at hoveddelen av byggets fasader mor vest, sør og øst har inntrukket 4. etasje, men mot hjørnet av Innherredsvegen/ Spinnerigata søkes det om dispensasjon for å trekke 4. etasje ut i fasadeliv for å markere byhjørnet og gjennom formgivningen gjenspeile bysituasjonen. Snittegninger viser at gesimshøyden for øvrig er overholdt. 3. Dispensasjon for delvis overbygget nedkjøringsrampe

3 Det søkes om dispensasjon for delvis overbygget nedkjøringsrampe. Som begrunnelse for dispensasjon er anført at ved overbygging av nedkjøringsrampa i gårdsrommet vil trafikkareal kunne omdisponeres til uteoppholdsareal og med dette få en mer hensiktsmessig utforming. Det er opplyst i telefonsamtale med ansvarlig søker at nedkjøringsrampa vil får stigningsforhold 1:6. Det vil legges varmekabler i nedkjøringsrampa. 4. Dispensasjon for oppstillingsplass for brannlift Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen pkt , som lyder: «På fellesarealer/gårdsrom skal et areal på 6.5x6.5 m kunne benyttes til oppstillingsplass for brannlift. Grunnen må være tilstrekkelig dimensjonert for formålet.» Søknaden er begrunnet med at alle leiligheter har balkonger ut mot offentlige gater og er dermed sikret tilkomstmulighet for redningsmannskap. Søknaden er forelagt brannvesenet som har følgende merknad: «Stjørdal brann- og redningstjeneste har vurdert oppstilling av brannlift ved Innherredsvn 70, og kommet frem til at ved adkomst i Innherredsv og Spinnerigt så har vi dekning til alle leilighetene. Spinnerigt er stengt med bom, regner med at den kan åpnes ved egen nøkkel.» I tillegg har brannvesenet uttalt: «I forbindelse med at adkomst rundt bygget ikke er mulig, ber Stjørdal brann- og redningstjeneste om at det monteres stigeledning i byggets trapperom, med uttak i hver etasje. Påkoblingspunkt sentralt plassert i forbindelse med hovedinngang.» Vurdering Reguleringsbestemmelser til sentrumsplan Stjørdal, vedtatt , bestemmer i pkt at for alle byggemeldingspliktige tiltak skal estetiske forhold vurderes i fht «Formingsveileder for Stjørdal sentrum». Avvik fra veilederen skal begrunnes særskilt. Fasader og uteområder skal vurderes av Estetisk råd v/ komite plan. Dispensasjon avgjøres med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd. Det følger av denne bestemmelsen at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 1. Fasader og materiale og 2. dispensasjon for gesimshøyde/ inntrukket 4. etasje BYGGESKIKK - FASADER Ihht vedtak i sak 24/08 datert den skal det estetiske råd ved Komite Plan vurdere utforming/estetikk/fasader i byggesaker lokalisert til sentrum ut ifra et arkitekturfaglig skjønn. Rådmannens vurdering er som følger: I tråd med bestemmelsene i sentrumsplanen og estetisk veileder planlegges bebyggelsen som et kvartals og gatedannende bygningsvolum, og tilpasser seg således den øvrige nye bebyggelsen langs Innherredsvegen. I tråd med hva Formingsveilederen signaliserer, er en artikulering av gesimser, hjørner og baser tilstrebet. Rådmannen tilslutter seg forslaget om å markere det

4 sørvestre hjørnet Spinnerigata/Innherredsvegen ved at en mindre del av tilbaketrukket fjerdeetasje trekkes ut til fasadelivet her. Rådmannen legger til grunn at dispensasjon fra vilkåret om tilbaketrukket 4. etasje etter en samlet vurdering ikke medfører en vesentlig tilsidesettelse av bestemmelsen. Videre legges til grunn at de fordeler som oppnås med å trekke ut fasadelivet og dispenseres fra kravet om tilbaketrukket 4. etasje er større enn de ulemper dette gir. Fasadene vil bli behandlet med puss lik annen ny bebyggelses i området som Ole Vigs park og Kjøpmannsgata 11. Rådmannen tror bygget vil framstå som urbant, med assosiasjoner til tidlig funkis. Det er å håpe at Innherredsvegen 72 også blir utbygd innen rimelig tid, slik at kvartalet blir komplett. 5. Dispensasjon for delvis overbygget nedkjøringsrampe Det er søkt om dispensasjon for delvis overbygning av nedkjøringsrampe. Søknaden er begrunnet med at nedkjøringsrampa i gårdsrommet da vil kunne omdisponeres til uteoppholdsareal. Reguleringsplanen stiller i pkt krav om at det etableres et felles gårdsrom for alle boenhetene i kvartalet. I felles gårdsrom skal det etableres et felles lekeareal på minst 150 m² pr. 30 boenheter. Ved overbygning av nedkjøringsrampe oppfylles kravet til 150 m² lekeareal på egen eiendom, slik at man ikke er avhengig av fremtidig utbygging på naboeiendommen for å tilfredsstille kravet til lekeareal. Kommunen har ingen bestemmelser om ikke å tillate at lekeareal på tak over nedkjøringsrampe kan medtas ved beregningen. I foreliggende sak er kun en del av arealet lagt på taket over nedkjøringsrampen. I tillegg vil det ved videre utbygging innenfor BF2 tilkomme nye lekeareal innenfor kvartalet, slik at lekeareal på tak over nedkjøringsrampe kan godtas. Rådmannens oppfatning er at en delvis overbygning av nedkjøringsrampe er tryggere samt gir en bedre estetisk løsning enn en åpen nedkjøringsrampe. Overbygning gir heller ingen formålsendring av areal avsatt til nedkjøringsrampe, da dette formålet ivaretas selv om nedkjøringsrampa overbygges. Overbygningen vil være 1,5 meter høy. I tillegg kommer rekkverk slik at samlet høyde blir 2,2 meter over bakken. Rådmannen legger til grunn etter en vurdering av overbygning av nedkjøringsrampe ikke vil være til sjenanse for naboene. Rådmannen er derfor etter en samlet vurdering av faktum i saken kommet til at vilkårene for dispensasjon er oppfylt. 6. Dispensasjon for oppstillingsplass for brannlift Bakgrunnen for reguleringsbestemmelsen pkt om oppstillingsplass for brannlift er at det skal sikre brannvesenet tilgang til alle leiligheter. I foreliggende sak har alle leiligheter veranda ut mot Innherredsveien eller Spinnerigata, og brannvesenet har uttalt at de derfor har dekning til alle leiligheter. I forhåndskonferansen uttalte representant fra brann- og redning ønske om at det monteres stigeledning i bygget. Dette er fulgt opp i notat fra brannvesenet i tilknytning til søknad om dispensasjon. Stjørdal brann- og redningstjeneste ber om at det monteres stigeledning i byggets trapperom, med uttak i hver etasje. Påkoblingspunkt sentralt plassert i forbindelse med hovedinngang.

5 Rådmannen har foretatt en vurdering av søknaden om dispensasjon og er etter en samlet vurdering kommet til å anbefale at dispensasjon gis. Det settes vilkår om at det monteres stigeledning i byggets trapperom. Ved dette vilkåret er hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ivaretatt, samt at de fordeler som oppnås er større enn ulempene.