Sluttbehandling - Mindre endring av Detaljregulering for den gamle svømmehallen, Bodø sentrum

Transkript

1 Byplankontoret Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /4683 Saksnummer Utvalg Møtedato 16/40 Komite for plan, næring og miljø Sluttbehandling - Mindre endring av Detaljregulering for den gamle svømmehallen, Bodø sentrum Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Votering Enstemmig vedtatt Komiteens vedtatt Komite for plan, næring og miljø vedtar endringene av Detaljregulering for den gamle svømmehallen, Bodø sentrum, planid Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14, 2. ledd, og delegert myndighet. Rådmannens forslag til vedtak Komite for plan, næring og miljø vedtar endringene av Detaljregulering for den gamle svømmehallen, Bodø sentrum, planid Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14, 2. ledd, og delegert myndighet. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Saksbehandler: Mats Marthinussen

2 Vedlegg: 1 Gjeldende planbestemmelser datert Forslag til nye planbestemmelser datert Forslag til nytt plankart på grunnen datert Uttalelse fra Nordland Fylkeskommune Sammendrag For å få et bedre og mer gjennomførbart prosjekt er det foreslått noen mindre endringer av detaljreguleringsplanen for den gamle svømmehallen ved Rensåsparken. Endringene er ikke vurdert til å endre intensjonen i planen og vil ikke gi noen vesentlige endringer for brukere, naboer eller andre i forhold til vedtatt plan. Det er ikke kommet merknader til endringsforslaget fra berørte myndigheter eller andre berørte parter. Endringsforslaget anbefales vedtatt.

3 Saksopplysninger Detaljreguleringsplan for den gamle svømmehallen ved Rensåsparken i Bodø sentrum ble vedtatt av Bodø bystyre i møte den Siden vedtaket har to forskjellige eiere forsøkt å realisere prosjektet. Etter flere møter med administrasjonen har forslagsstiller kommet frem til en løsning som kan være realiserbar både økonomisk og i henhold til vedtak og overordnede planer. Løsningen krever at planen endres på noen punkter i bestemmelsene. Endringer av plankartet gjøres i tråd med de nye bestemmelsene. Det vil kun være plankartet på grunnen som endres. Endringsforslaget har fem hovedmomenter i tillegg til at det gjøres oppdateringer av begreper og navn: 1. Private uteoppholdsarealer mot vest Det er tillatt å bygge en ekstra boligetasje på toppen av den gamle svømmehallen på 1000 m 2, men bestemmelsen 3.2 vanskeliggjør dette ved at det ikke er tillatt å etablere balkonger mot parken. Det er krav gjennom kommuneplanens arealdel at alle boenheter skal ha tilfredsstillende leke- og uteoppholdsarealer tilknyttet boligen, men uten anledning til å etablere balkonger/takterrasser mot parken i vest ville man kun ha mulighet til å lage noen få store leiligheter med uteareal i øst og sør. Det er dermed foreslått å endre denne bestemmelsen slik at det vil være mulig å etablere tilbaketrukne takterrasser tilknyttet leilighetene også mot sørvest. Det vil fortsatt ikke være mulig å etablere balkonger/takterrasser på de øverste leilighetene mot nordvest og ut mot parkens høyeste punkt. På denne måten vil det være mulig å effektivt utnytte det arealet som er tilgjengelig på toppen av bygget for å skape gode boliger (se figur 1). Figur 1: Forslag til planløsning for femte etasje med tilbaketrukket boligetasje. Takterrassene holdes innenfor eksisterende fasadelinje og henvender seg ikke mot nordvest. Kilde: Norconsult

4 2. Lager Bygningsmassen for den gamle svømmehallen skal bestå relativt uendret slik at det arkitektoniske utrykket består. Dette gjør at det vil være deler av bygningsmassen som ikke har tilfredsstillende arealer til bruk som oppholdsrom, enten det er bolig, kontor eller lignende, fordi det blant annet ikke vil være mulighet for å sette inn vinduer. Forslagstiller har sett på flere forskjellige bruksområder for disse arealene uten å finne noen realistisk og god løsning innenfor planbestemmelsene. Forslagsstiller har derimot fått henvendelser fra andre aktører om å benytte disse arealene som lagerrom. Gode sentrumsnære lagermuligheter er etterspurt i Bodø. Det foreslås dermed at planen åpner for at lager legges til i kombinertformålet innenfor det eksisterende bygget (den gamle svømmehallen). Figur 2: Forslag til planløsning i første etasje, med parkering og lager der hvor det ikke er tilfredsstillende oppholdsrom. Kilde: Norconsult 3. Parkeringsareal i første etasje i den gamle svømmehallen I gjeldende reguleringsplan er det tenkt at all parkering skal forekomme i parkeringsanlegg i og under det nye bygget ved siden av den gamle svømmehallen. Beregninger for parkeringsanlegget viser at det ikke vil være mulig å benytte seg av hele det planlagte arealet til parkering grunnet rampe, vinkler på arealet og plass til boder og det vil derfor være umulig å oppfylle kravet til parkering for begge byggene. I tillegg er det gitt bestemmelse om at det eksisterende bygget skal være ferdig før nybygget kan få brukstillatelse. Det vil være en dårlig løsning å fullføre trinnet med den gamle svømmehallen for boligene og de andre formålene uten parkeringsmuligheter. Det foreslås derfor å legge inn mulighet for parkeringsareal tilknyttet den gamle svømmehallen i første etasje av det eksisterende bygget (se figur 2).

5 4. Flytte innkjøring/utkjøring til garasjeanlegget i nybygget For å få et mer rasjonelt og optimalisert anlegg blir det foreslått å flytte kjøreadkomsten til parkeringsanlegget i nybygget til internveien mellom den gamle svømmehallen og nybygget. Selv om trafikken vil være svært liten, vil det for å ivareta trafikksikkerheten etableres fortau langs svømmehallens nordøstside. Adkomstpilen i plankartet må derfor flyttes fra nordøstsiden av planområdet til midten av planområdet mot Sivert Nilsens gate. 5. Endring av BRA for 5. etasje i nybygget Bestemmelsene til reguleringsplanen sier at nybygget skal ligge langs Sivert Nilsens gate og trappes ned mot den gamle svømmehallen. Nedtrappingen er bestemt gjennom regulering av maksimalt bruksareal (BRA) for hver etasje. For å få til gode løsninger for boenheter mv. inne i bygget er det ønskelig å øke maksimumskravet for femte etasje med 70 m 2 i forhold til gjeldende bestemmelse ( 3.3). For ikke å øke det totale bruksarealet vil man redusere arealet i tredje etasje tilsvarende. Foreslåtte endringer i bestemmelsene: 1. Revisjonsdato og bunntekst oppdateres Lager legges til i kombinertformålet «parkeringsvedtekt» endres til «parkeringsbestemmelser» «kommunalteknisk kontor» endres til «Byteknikk Forvaltning» «Byteknikk» endres til «Byteknikk Forvaltning» Lager legges til i kombinertformålet Lager legges til i kombinertformålet Første avsnitt endres til: «Det tillates etablert boliger i øverste etasje på hovedbygget og to etasjer i bakre del av bygget. Resterende arealer benyttes til forretning, tjenesteyting, kontor, lager, fellesarealer og parkering. Bil- og sykkelparkering tillates innpasset i byggets første etasje. Det tillates ikke utvidelse av eksisterende bygg under bakkenivå. Lekeareal kan etableres på taket til bakre del av bygget. Lekearealet må være godt sikret.» Fjerde avsnitt endres til: «Det må unngås at utsiktsplatå (parkens høyeste punkt) privatiseres ved at det etableres private balkonger med utsikt over plassen på den nordre fasaden av bygget. På taket av hovedbygget tillates tilbaketrukne takterrasser foran alle leiligheter, også de som er orientert mot sørvest. Balkonger på den vestre fasaden av bakre del av bygget tillates, men skal være helt eller delvis tilbaketrukket slik at de ikke stikker ut mer enn 1,5 m fra fasaden.» Tabellen endres til: BRA settes til maks: 1. etasje: 1700 m2 (delvis under fremtidig bakkenivå) 2. etasje: 1010 m2 3. etasje: 940 m2 4. etasje: 810 m2 5. etasje: 680 m2 6. etasje: 530 m «bygningsmyndighetene» endres til «Byggesak» Første ledd endres til: «Uteoppholds- og lekeareal skal opparbeides i tråd med krav til uteoppholds- og lekeareal nedfelt i kommuneplanens arealdel.» «kommunalteknisk kontor» endres til «Byteknikk Forvaltning» Siste setning endres til: «Utforming av parkeringsplasser skal være i henhold til Bodø kommunes en hver tid gjeldende parkeringsbestemmelser.» 15. Det legges inn en ny 5 for hensynssoner og en ny 5.1 med sikringssone frisikt Rekkefølgebestemmelser skifter paragraf til Tidligere 5.2 (ny 6.2) punkt 5 «kommunalteknisk kontor» endres til «Byteknikk Forvaltning»

6 Endring i plankartet (på grunnen): 1. Lager legges til i kombinertformålet 2. Adkomstpil flyttes fra nordøstsiden av planområdet til midten av planområdet mot Sivert Nilsens gate (ved eksisterende adkomst) 3. Frisiktslinjer med sikringssone tegnes inn for de to adkomstene Begrenset høring Endringsforslaget er forelagt berørte myndigheter og eiere og festere av eiendommer som regnes som naboer til planområdet. Endringsforslaget hadde begrenset høringsperiode fra til Det er kommet én uttalelse. Uttalelsen er fra Nordland Fylkeskommune. Fylkeskommunen hadde ingen merknader til endringsforslaget. Vurderinger Å legge til rette for flere boenheter på toppen av den gamle svømmehallen vil være i tråd med nasjonale mål og kommunale føringer. Private uteoppholdsarealer i form av takterrasser på taket av den gamle svømmehallen, vil ikke privatisere noe av parkarealet og vil heller ikke sjenere brukere i noen større grad enn eksisterende bebyggelse. Tvert i mot vil en opprusting av fasadene og etablering av boliger på toppen kunne gjøre parklivet bedre og tryggere. At innsyn/utsyn fra/til parkens høyeste punkt ikke blir berørt av endringene er positivt. At lager tillates i de nedre og indre delene av bygget vil gjøre prosjektet mer gjennomførbart og gir rom for en noe mer fleksibel bruk av den gamle svømmehallen uten å endre på intensjonen i den vedtatte planen. Parkering i første etasje av den gamle svømmehallen vil være en god løsning for å tilfredsstille kommunens parkeringskrav og samtidig benytte seg av et areal som ellers er vanskelig å bruke til andre formål. En flytting av avkjørselen fra den ene siden av nybygget til den andre vil ikke gi noen endringer i trafikkmønsteret for Sivert Nielsens gate i forhold til vedtatt plan. Arealet mellom byggene må tilpasses slik at det blir et godt uteoppholdsrom og hvor det ikke kan oppstå trafikkfarlige situasjoner med tanke på inn/utkjøring av garasjeanlegget og adkomst til parkeringsplasser ol. Dette er dekket gjennom de eksisterende bestemmelsene og må dokumenteres ved søknad om rammetillatelse. Etasjestørrelsene for tredje og femte etasje i nybygget justeres noe for å gi bedre løsninger for boenhetene. Dette vil ikke gi noen vesentlige endringer i forhold til vedtatt plan.

7 Konklusjon og anbefaling Endringsforslaget til detaljreguleringsplanen vil ikke endre intensjonen i planen og vil ikke gi noen vesentlige endringer for brukere, naboer eller andre i forhold til vedtatt plan. Det anbefales at forslag til endring av Detaljregulering for den gamle svømmehallen, Bodø sentrum vedtas. Rett avskrift Svein Inge Johansen