Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite kultur, næring og miljø Formannskapet Kommunestyret

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 611 Arkivsaksnr: 2009/ Saksbehandler: Ottar Bjerkås Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite kultur, næring og miljø Formannskapet Kommunestyret Salg av del av Husbyjordet, del av gnr 99 bnr 644 til Stjørdal Kulturutvikling AS. Rådmannens forslag til innstilling: 1. Kommunestyret vedtar å selge del av gnr 99 bnr 644 til Stjørdal Kulturutvikling AS. Arealene/området som selges er i sentrumsplan Stjørdal, vedtatt , benevnt OFK1 ca 1550 m2, OFK2 ca 4640 m2, FT20 ca 110 m2 og del av OF4 ca 670 m2. 2. Salgssummen for alle areal, totalt ca 6970 m2, settes til 67,0 mill.kr. pr Frem til betaling skjer reguleres salgssummen iht. SSB`s konsumprisindeks. Basis er Kommunestyret legger til grunn at salgssummen skal reguleres proporsjonalt hvis det solgte tomteareal eller BRA (Bruksareal) avviker mer enn +/- 10%. Innenfor et avvik på +/- 10% er det ingen endring av salgssum. Ved endring foretas justering av salgssum kun for økning eller reduksjon av det som er over + / - 10 %. 4. Kommunestyret forutsetter at salgssummen inngår som en del av Stjørdal kommunes andel i finansieringen av nytt kulturhus. 5. Rådmannen gis fullmakt til å realisere salget, inkl. ferdigstille salgskontrakt og signere denne. 6. Kommunestyret godkjenner vedlagte forslag til utbyggingsavtale, datert , inkl forslag til økonomisk delaktighet, mellom Stjørdal kommune og Stjørdal Kulturutvikling AS. Endelig utbyggingsavtale fremlegges i egen sak når det endelige utbyggingsprosjekt er presentert for Stjørdal kommune. 7. Kommunestyret forutsetter at alle bygg og konstruksjoner på det ervervede areal skal oppføres i tråd med vedtatt reguleringsplan med tilhørende bestemmelser.

2 Til formannskap, komiteer, nemnder: 1. Brev fra Stjørdal Kulturutvikling AS, datert Utdrag av plankart sentrumsplan Stjørdal, vedtatt i KST Verdivurdering av tomt, brev av fra Heimdal Eiendomsmegling AS. 4. Verdivurdering av tomt, brev av fra Fokus Krogsveen AS, avd Stjørdal. 5. Forslag til utbyggingsavtale, datert , mellom Stjørdal kommune og Stjørdal kulturutvikling AS. Til kommunestyret: 1. Brev fra Stjørdal Kulturutvikling AS, datert Utdrag av plankart sentrumsplan Stjørdal, vedtatt Verdivurdering av tomt, brev av fra Heimdal Eiendomsmegling AS. 4. Verdivurdering av tomt, brev av fra Fokus Krogsveen AS, avd Stjørdal. 5. Forslag til utbyggingsavtale, datert , mellom Stjørdal kommune og Stjørdal kulturutvikling AS. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. K.sak 13/08, Kommunedelplan Kultur. 2. K.sak 24/08, Ny regulering av Stjørdal sentrum. 3. K.sak 79/08, Utviklingsselskap for regionalt kulturhus. 4. F.sak 228/08, Oppnevnelse av styremedlemmer for utviklingsselskap regionalt kulturhus. 5. Bestilling av takst/verdivurdering av tomt, brev fra Stjørdal kommune, datert Saksopplysninger Stjørdal Kulturutvikling AS har i brev av søkt om erverv fra Stjørdal kommune av del av gnr 99 bnr 644, til sammen m2. Et salg av det aktuelle areal til Stjørdal Kulturutvikling AS er en oppfølging av tidligere politiske vedtak. Fra vedtak i K.sak 79/08, , siteres vedtakets pkt.3: Utviklingsselskapet gis som oppdrag å lage og fremme plan for et regionalt kulturhus i området(of4,ofk1, og OFK2 og eventuelt BFK12) i samsvar med reguleringsplan for Stjørdal sentrum, kommunedelplan kultur og føringer som beskrevet i saksfremlegget. I F.sak 228/08, , ble det oppnevnt/valgt 4 styremedlemmer med vararepresentanter i utviklingsselskapet for regionalt kulturhus. I selskapets stiftelsesmøte, , ble det oppnevnt/valgt 3 styremedlemmer med vararepresentanter fra de øvrige eierinteresser. I samme møte ble følgende formålsparagraf for Stjørdal Kulturutvikling AS bestemt: Selskapet skal lage og fremme plan for et regionalt kulturhus i samsvar med reguleringsplan for Stjørdal sentrum, kommunedelplan kultur og føringer som Kommunestyret har vedtatt.

3 Selskapet skal bygge og eie et regionalt kulturhus på Stjørdal og det som naturlig følger med slik virksomhet. Bygget leies ut på langtidskontrakt til Stjørdal kommune og andre virksomheter innenfor kultur- og næringsliv. Selskapet kan også utarbeide/utvikle relevante tiltak/tilbud innenfor kultur- og næringsutvikling i Stjørdal. Selskapet har ikke erverv som formål, dvs. at det er ikke kommersilet og at det ikke kan betales utbytte. Eventuelt overskudd skal gå til å styrke egenkapitalen og å sikre selskapets drift i samsvar med formålet. Sentrumsplan Stjørdal, vedtatt i Kommunestyret Det vises til plankart og reguleringsbestemmelser i vedtatt sentrumsplan Stjørdal: Fra reguleringsbestemmelsene henvises til Fellesbestemmelser, Kap. 1, som bl.a. omfatter plankrav, utbyggingsbetingelser, utforming inkl. formingsveileder, støy, helse, miljø og sikkerhet. Videre siteres Kap. 3 i sin helhet: 3 BYGGEOMRÅDE FOR OFFENTLIG FORMÅL, FORRETNING OG KONTOR (OFK1 OFK5) 3. 1 Felles bestemmelser Formål: OFK1-OFK5 tillates nyttet til kulturformål (herunder kultursal, bibliotek, kino, undervisning, ungdomshus/allaktivitet, kirkesenter o.l) i kombinasjon med forretningsformål(herunder forretninger, kontorer, kurs- og konferansevirksomhet, hotell- og resturantvirksomhet o.l) Første etasje skal nyttes til utadrettet virksomhet. 3.2 OFK1, OFK Høyder: Gesimshøyde mot Stokkanvegen og Ole Vigs gate skal være maks 13 m over fortausplan, tilbaketrukket gesims med høyde på maks 16 m tillates. Gesimshøyde mot park (OF4) skal være maks 9 m over planert terreng, min 9 m tilbaketrukket gesims med høyde på 16 m tillates Utforming: Plassdannende enkeltbygg. Første etasje skal ha et variert og inntrukket fasadeliv mot OF4. Fasadeliv for etasjene over skal ligge i formålsgrense. Bygningen og parken skal spille sammen både arkitektonisk og funksjonelt. Bebyggelsen skal utformes med et moderne representativt uttrykk. Det tillates en friere utforming av byggets takform innenfor oppgitt gesimshøyde Atkomst, parkering og varelevering: Nedkjøring til parkeringsanlegg skal skje fra Sandgata. All varelevering skal skje fra Stokkanvegen som vist med pil på plankartet. 3.3 OFK Høyder: Gesimshøyde skal være maks 12 m (3 etasjer) over fortausplan. Det tillates Tilbaketrukket 4. etasje med maks gesimshøyde 15 m over fortausplan. Verdivurdering / Salgssum Rådmannen har innhentet 2 uavhengige verdivurderinger for det aktuelle areal som skal selges. Heimdal Eiendomsmegling AS har i brev av foreslått en takst/verdivurdering på kr ,-.

4 Fokus Krogsveen AS, avd Stjørdal har i brev av foreslått en takst/verdivurdering på kr ,-. De 2 takstene /verdivurderingene er kun for OFK1 og OFK2. Rådmannen registrerer at det er en meget stor forskjell på de 2 takstene/verdivurderingene. Rådmannen har tidligere (våren 2007, dvs. før ny sentrumsplan) vurdert tomteverdien til kr ,-. Det er flere forhold som må vektlegges i en takst/verdivurdering av det aktuelle areal. Tomta er beliggende meget sentralt i byen Stjørdal, og i gangavstand til flere andre bygg, anlegg og aktiviteter i Stjørdal sentrum. Her nevnes idrettsanleggene på Øverlands Minde, med idrettshaller, svømmehall, friidrettsanlegg m.m.. Tomta er i gangavstand til flere kjøpesenter, og sentral i forhold til torget og off. transportmiddel i byen. Sist, men ikke minst, den aktuelle tomta er tilnærmet en integrert del av det fremtidige parkområde på Husbyjordet. Det vil bety at parken (tilgrensende friområde på ca m2) både direkte og indirekte inngår som et betydelig aktivum/areal for nytt kulturhus/hotell, og dette må gjenspeiles i verdivurderingen. OFK1(1550 m2) og OFK2(4640 m2) har en BRA på 280 %, hvilket gir ca m2 bruksareal(6190 m2 x 2,8), ekskl. areal i parkeringskjeller. For område FT20(110 m2) legges til grunn at det kan bebygges over nedkjøringsrampen i både 2 og 3. etg. For del av OF 4(670 m2) er det i reguleringsbestemmelsene gitt tillatelse til klimatiserte broer over offentlig gategrunn. Rådmannen har på denne bakgrunn følgende verdivurdering og forslag til salgssum: Tomteverdi : OFK1 og OFK2, Bruksareal m2 a kr 3.000,- = kr ,- : FT20: Tomteareal 110 m2 a kr ,- = kr ,- : Del av OF4: Tomteareal 670 m2 a kr ,- = kr ,- : Beliggenhet, verdi av parken / friområdet ca m2 = kr ,- Salgssum = kr ,- ============ Rådmannens verdivurdering og forslag til salgssum er basert på reguleringsbestemmelser og formål for de aktuelle areal i vedtatt sentrumsplan Stjørdal. Andre formål i reguleringsbestemmelser eller plankart ville gitt en annen verdivurdering og salgssum. For eksempel ville formål kun bolig og/eller forretning/kontor gitt en høyere verdivurdering og høyere salgssum. Utbyggingsavtale: Vedlagte utbyggingsavtale er tilsvarende en rekke andre utbyggingsavtaler som er inngått mellom Stjørdal kommune og private/offentlige utbyggere i Stjørdal kommune og i byen Stjørdal. Utbyggingsavtalene sikrer at kommunen kan utbygge kommunal infrastruktur i takt med veksten, men selv med utbyggingsavtaler og økonomisk delaktighet fra utbyggere er det utfordrende både ressursmessig og økonomisk. Av økonomisk delaktighet i vedlagte avtale nevnes: 2,5 mill.kr. til opparbeidelse av Ole Vigs gt., 2,5 mill.kr. for vann og avløpsanlegg, og 1,5 mill.kr. til opparbeidelse av parken på området OF4. Likedan må utbygger for egen regning omlegge ledninger og gjøre flere andre anleggstekniske tiltak. Det vises til vedlagte utbyggingsavtale.

5 Vurdering Denne saken er en oppfølging av tidligere politiske vedtak når det gjelder etablering og oppføring av bygg og anlegg til kulturformål i kombinasjon med forretningsformål på deler av Husbyjordet. Det primære i saken er å gjøre en verdivurdering og fastsette salgssum på det arealet som skal selges, og det hadde vært ønskelig at de 2 innhentede uavhengige takster / verdivurderinger ikke var så forskjellige. Rådmannen har etter beste skjønn gjort en egenvurdering av salgssum. I dette tilfelle er det vanskeligst å vurdere den tomteverdi som beliggenheten og den verdi som tilliggende park / friområde har på arealet som skal selges. Det er helt klart at dette har en betydelig verdi. På denne bakgrunn vil Rådmannen ovenfor Kommunestyret foreslå en salgssum på 67,0 mill.kr. Den vedlagte utyggingsavtale er utarbeidet i tråd med mange andre utbyggingsavtaler i byens sentrum, og som pålegger utbyggere økonomisk delaktighet i kommunal infrastruktur. Endelig utbyggingsavtale må utarbeides når prosjektet er presentert, men premissene i vedlagte avtale må legges til grunn. Rådmannen vil foreslå ovenfor Kommunestyret at vedlagte forslag til utbyggingsavtale godkjennes.