Torggata 2 4 Sarpsborg. Søknad om rammetillatelse.

Transkript

1 Torggata 2 4 Sarpsborg. Søknad om rammetillatelse. Estatec har overtatt eiendommene Torggata 2 til 6 og ønsker å igangsette rehabilitering og bruksendring på Torggata 6 og utbygging av eiendommen Torggata 2 4. Rehabilitering og bruksendring av Torggata 6 (Sparebankgården) er omsøkt i egen søknad. Søknaden nedenfor omhandler utbygging av eiendommen Torggata 2 4. Dagens situasjon Eiendommen blir i dag bruks tom parkeringsplass. Bakgården er asfaltert mot alle tilliggende bygninger. Under parkeringsplassen er det nedgravd et parkeringsanlegg som har sin innkjøring på nordre delen av eiendommen. På grunn av manglende bebyggelse på eiendommen fremstår Torggata i dag som uforløst og utydelig. For Torggata 2 og 4 mangler bygninger som danner gaterommet. Gårdsrommet (gult) «flyter» ut i gaterommet og skaper en utydelig og lite urban romstruktur.

2 Forslag til løsning Prosjektet foreslår å gjenskape Torggata 2 og 4 med to separate bygninger samtidig som den tar opp en av Sarpsborgs sentrums varemerker: Gløtt i gatelangs bebyggelse som åpner innsyn til eplehagene i kvartalets indre. Dette oppnås ved å flytte noe av bygningsvolumet inn i kvartalets indre og i høyden. For å tilpasse ny bebyggelse til eksisterende gesimshøyder på Torggatas østre side etableres det bebyggelse innenfor en gesimshøyde på 18 meter slik som oppgitt i sentrumsplanen. Med dette skapes det en hagesituasjon i kvartalets indre. Fra gaterommet åpner seg små gløtt på begge siden av bebyggelsen som sørger for bil og brannbil adkomst og orientering. For å etablere ny bebyggelse langs Torggata vil det etableres et nytt bæresystem i parkeringskjelleren under eiendommen. Det betyr i praksis at parkeringskjeller må delvis fjernes og reetableres i forbindelse med ny bebyggelse. Prosjektet sett fra gårdsrommet.

3 Dispensasjoner Prosjektet er i sin helhet utviklet til å oppfylle kravene i de gjeldende politiske retningslinjene. Prosjektet støtter under kommunens fortettingsstrategi og styrker med dette kommunens investeringer i kommunal infrastruktur som rehabilitering av torget og gågata. For å oppnå disse effektene må prosjektet tilpasses til lokale forhold (sol/skygge, adkomst til p kjeller og gårdsrommet, nabobyggets vernegrad og gatens bebyggelsesstruktur) og økonomiske rammebetingelser (rivning og gjenoppretting av eksisterende p kjeller). Derfor søkes det dispensasjoner i forhold til eksisterende kommunedelplanen og reguleringsplanen. Kommunedelplanens 2.16: Byggehøyder For å muliggjøre aktive fasader på første planet legger bebyggelsen til rette for god høyde i forretningsarealene på første plan. Dette for å tilrettelegge etasjen til både forretnings eller kontorformål. Dette medfører at tillatt bygningshøyde mot Torggata ble noe høyere enn 15 meter. Vi har tatt utgangspunkt i maks. gesimshøyde på meter. I kommunedelplanens høyde regulering defineres gesims og mønehøyder mot Torggata. Det betyr at det kan etableres skråtak som med maks mønehøyde på 18 meter. Med bakgrunn i utforming av den tilliggende nye bebyggelsen foreslår vi derimot flate tak på bygget. Nedenstående skisse viser, at bygningene ikke vil forulempe naboene og gatebilde hvis det etableres en tilbaketrukken toppetasje mot Torggata. Vi mener at bebyggelsen ville fremstår mere ryddig mot Torgaten med en dispensasjon fra bestemmelsen om mønehøyden. Tilsvarende dispensasjon er tidligere gitt ifm. utbygging av kvartalet i sykehuskrysset (Kvartal 47). Bilde A og B viser løsninger i tråd med kommunedelplanen, dvs. at de ikke krever dispensasjon. Bilde C viser foreslått løsning som reduserer skygge og volumvirkning mot Torggaten som det søkes dispensasjon for. Kommunedelplanens 2.19: Aktive fasader I 2.19 (4) krever kommuneplanen at det ikke skal etableres boliger i første planet. Det søkes dispensasjon fra dette punkt fordi byggets geometri er optimalisert for å oppnå best mulig kvalitet for uteoppholdsarealene i gårdsrommets indre. For dette vil det kunne tilbys private

4 uteoppholdsarealer på bakken for de leilighetene som vender mot gårdsrommet. Dette sikrer kontinuerlig drift og oppsyn med grøntarealene rett utenfor fasadene og styrker kvaliteten i gårdsrommet på en bærekraftig måte. Med bakgrunn i dagens leietakersituasjon i Sarpsborg sentrum vil det være utfordrende å finne leietaker til forretningsarealene på første plan i Torggata. Dette med bakgrunn i at utbygger har forsøkt å leie ut arealer på gateplan i eksisterende Sparebankgården uten hell. Det er derfor svært usikker om forretningsarealene på første plan vil bidra til å finansiere de uforholdsmessige kostnadene med rivning og gjenoppretting av eksisterende p kjeller. Leilighetene mot gårdsrommet ville bidra til å bære denne viktige grunninvesteringen i eiendommen samtidig som kommunedelplanens intensjon om aktive fasader i 2.19 (1) opprettholdes i sin helhet. Kommunedelplanens 2.21: Bebyggelsesstruktur For å gi alle boligene et godt nok privat uteareal er det plassert utenpå hengte balkonger på alle fasader mot sør og vest. Balkongene er utformet slik at de understøtter intensjon om god og berikende arkitektur i gatelivet (kommunedelplanens 2.4). Det vil derfor søkes om dispensasjon for balkonger som krager utover formålsgrensen med inntil 1 meter. Kommunedelplanen 2.22: Bygningsdybder Bebyggelsen er utformet slik at volumene åpner innsyn i gårdsrommet fra gaten. Dette for å opprettholde Sarpsborgs typiske bebyggelsesstruktur med innsyn i eplehagene fra gaten. For å oppnå dette er deler av volumet som er tillatt oppført i fortauskanten trukket inn i kvartalets indre. I disse områdene oppnår bygningene en større bygningsdybde enn 12 meter målt fra fortauskant. Samtidig vil vi viser til at volumet som er trukket inn i gårdsrommet i seg selv ikke har en større dybde enn 12 meter. Reguleringsplans formål Eiendommen er i dag regulert til felles parkeringsplass. Med hensyn til intensjonene og bestemmelsene i sentrumsplan søkes det om oppføring av boliger over bakken. Fellesparkering under bakken ønskes beholdt. Med dette overstyrer kommuneplanens bestemmelser reguleringsplanen. Med bakgrunn i dette vil det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen. Uteareal For å oppfylle krav om minste tilgjengelige uteareal (MUA) tas det i bruk både gårdsrommet og private balkonger og takterrassen. For å beregne riktig MUA er det medtatt alle balkonger som ikke er overbygd, dvs som har mere enn 5 meter takhøyde. Derfor er balkongene plassert i forskjellige posisjoner i fasaden. Krav til MUA er 15 m2 per leilighet, dvs 420 m2. Av dette dekkes 277 m2 på bakken og 152 m2 med balkonger og takterrasser. Med dette tilby prosjektet 429 m2 uteareal, dvs m2/leilighet. Det er ikke medtatt kjørbare arealer eller gangfelt.

5 Naboene Naboene er varslet i hht til kravene i PBL. Det er kommet inn et innspill som er lagt ved søknaden. Generelt ble prosjektet nabovarslet i sin tidligere utforming med 8 etasjer mot Torggata. Det er derfor oppsiktsvekkende at INGEN av naboene hadde noen innvendinger mot dette. Vi har etter innspill fra kommunen redusert bygningshøyden mot gaten til 4+1 slik som vist på søknadstegning. Dette betyr en reduksjon av bygningshøydene mot gaten og dermed en lemping av påvirkninger mot naboen. Vi har derfor ikke nabovarslet prosjektet på nytt etter innspillet fra kommunen. Innkommet innspill tar for seg adkomstforholdene i bakgården. Naboen er bekymret for at biladkomst til hans eiendom fra bakgården forringes. Samtidig bruker han i dag parkeringsplassene i bakgården for hans eiendom. Prosjektet er utformet slik at kjøreadkomst til alle eiendommer fra gårdsrommet ivaretas. Det vil være mulig for lift, stillas eller brannbil å ha adkomst til alle naboeiendommer fra gårdsplassen. Samtidig har ikke naboen krav på parkeringsplassene i gårdsplassen. Det foreligger ingen tinglyst erklæring at parkeringsplassene legger heft på bruken av gårdsrommet. En avtale om evt. bruk av gårdsplassen er derfor et privatrettslig forhold som ikke skal vektlegges i en byggesak. Andre forhold Bygningen ligger nærmere tomtegrensen til naboen (O. Digre Hotell) enn 4 meter. Det foreligger avstandserklæring fra denne naboen. Det omsøkte bygget er delvis plassert opptil 50 cm på naboens eiendom. Det foreligger en avtale mellom utbyggeren og naboen om makeskifte. Eiendommens tilpasses prosjektets geometri og makeskifte effektueres samtidig med rammesøknadens byggesaksbehandling. Martin Ebert LINK arkitektur AS Fredrikstad, 18. desember 2017