GBNR 10/515, STRUSSHAMN - BOLIG MED 4 ENHETER - BEHANDLING AV KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE

Transkript

1 GBNR 10/515, STRUSSHAMN - BOLIG MED 4 ENHETER - BEHANDLING AV KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE Sakstittel: Gbnr 10/515 - Bolig med fire boenheter Tiltakshaver: Trond Sande Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Tore Mundheim Arkivsaknr.: 2013/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Ragnhild H. og Johan A. Johannessen, mottatt , til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av , DS 586/14. Saken sendes Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Det er gitt tillatelse til oppføring av bolig med 4 enheter på gbnr 10/515. Tillatelsen er påklaget av nabo. Administrasjonen kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge og anbefaler at saken oversendes Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Saken sendes partene med klagerett.

2 Saksopplysninger: Det er søkt om oppføring av bolig med 4 enheter, garasjebygg, samt utomhusanlegg, på gbnr 10/515. Det er i vedtak av , DS 586/14, gitt tillatelse til tiltak for boligbygg og utomhusanlegg, mens garasjebygg er avslått under henvisning til manglende visuelle kvaliteter. Vedtaket er vedlagt som vedlegg 1. Tillatelse til tiltak for boligbygg og utomhusanlegg er påklaget av nabo på gbnr 10/462, Ragnhild H. og Johan A. Johannessen, i skriv av , mottatt I klagen fremholdes det i hovedsak at tiltaket bryter med eksisterende bebyggelse og tomtedelingsplan som i sin tid ble utarbeidet for området, og at det bør stilles krav om utarbeidelse av reguleringsplan for området. Videre fremholdes at flystøy må hensynstas, at veganlegget som skal betjene området ikke er tilfredsstillende, samt at bygningsmyndighetene har fortiet opplysninger underveis i prosessen. Klagen er vedlagt som vedlegg 2. Klage er kommentert av tiltakshaver i skriv av , mottatt Kommentaren er vedlagt som vedlegg 3. Det er fra klager anmodet om utsatt iverksetting av det påklagde vedtak inntil klagen er endelig avgjort. Administrasjonen har i avgjørelse av ikke funnet grunnlag for å gi utsatt iverksetting av det påklagde vedtak. Avgjørelsen vedlegges som vedlegg 4. Vurdering: Klagen er vurdert å være rettidig og tilfredsstille vilkårene for å kunne behandles som klagesak, jf. forvaltningslovens kap. VI. For så vidt gjelder klagefrist bemerkes det at bygningsmyndighetene i epost av gav klager utvidet klagefrist til Flystøy Det fremholdes fra klager at gbnr 10/515 er beliggende innenfor gul sone i forhold til flystøy, samt at Avinor i uttale av til arealstrategi for Askøy har påpekt viktigheten av at man søker å begrense utbygging av støyfølsom bebyggelse innenfor gul flystøysone. Ikke kommentert. Askøy kommune mottok oppdaterte prognoser for flystøy utarbeidet av Sintef på vegne av Avinor. Det er utarbeidet 1 prognose for 2022 med 1 rullebane og 1 prognose for 2030 med 2 rullebaner. Fylkesmannen i Hordaland orienterte, i skriv av , kommunene om at fylkesmannen vil legge til grunn prognose for 2030 i sin behandling av plan- og byggesaker, og at man ber kommunen gjøre det samme. Askøy kommune er ikke omfattet av noen flystøysoner i prognose for En kan derav ikke se at flystøy har innvirkning på foreliggende sak, og anser det da heller ikke påkrevd å foreta en nærmere vurdering av hvilke rettsvirkninger en slik støysone eventuelt ville hatt for en utbygging i samsvar med gjeldende plangrunnlag. Administrasjonen kan ikke se at de anførte forhold på dette punkt gir grunnlag for å endre det påklagde vedtak.

3 2. Fortielse av faktaopplysninger Det fremholdes fra klager at saksbehandler i kommunen, i møte , unnlot å opplyse om at det var avholdt forhåndskonferanse for oppføring av bolig med 4 enheter på gbnr 10/771 som er beliggende i samme nærområde. Det må anses som svært uheldig at en holdt tilbake informasjon som har stor betydning for saken. Når klager ble kjent med forholdet ble det innlevert skriv til Askøy kommune hvor prosjektet på gbnr 10/771 var vedlagt. Dette skrivet har saksbehandler imidlertid ikke tatt hensyn til. Ikke kommentert. Det er korrekt at det på møte med klager ikke ble orientert om forhåndskonferanse som tidligere var avholdt for gbnr 10/771. Det ble imidlertid gjennomgått hvilke føringer kommuneplan gir for boligbebyggelse innenfor eksisterende boligområder, herunder bl.a. utgangspunktet om plankrav ved oppføring av mer enn 4 boligenheter. Administrasjonen ser at det kunne vært opplyst om avholdt forhåndskonferanse. Det understrekes imidlertid at man ikke har hatt som intensjon å unndra opplysninger for sakens parter eller offentligheten. Det presiseres også at både referat fra forhåndskonferanse og foreløpige tegninger innsendt fra tiltakshaver har vært tilgjengelig for innsyn på ordinært vis. Uavhengig av hvordan man ser på manglende orientering kan administrasjonen ikke se at forholdet har betydning for den vurdering som her skal foretas. Det avgjørende i denne sammenheng er nemlig hvorvidt saken var tilstrekkelig opplyst før vedtak ble truffet, jf. forvaltningslovens 17. Fra administrasjonen fremholdes det i så henseende at klager ble kjent med innholdet i den aktuelle forhåndskonferansen før det påklagde vedtak ble truffet. Klager benyttet også denne informasjonen i de merknader som ble mottatt før det påklagde vedtak ble truffet. Det er således også på det rene at opplysningene var kjent for saksbehandler og dermed inngår i den vurdering som er gjort i det påklagde vedtak. Sett hen til over nevnte anses saken som tilstrekkelig opplyst på tidspunktet for det påklagde vedtak. Eventuelle mangler i så henseende anses uansett reparert gjennom den behandling som nå gjøres i klageomgangen. Administrasjonen kan ikke se at de anførte forhold på dette punkt gir grunnlag for å endre det påklagde vedtak. 3. Avvik fra tomtedelingsplan Det er fra klager fremholdt at tomtedelingsplan for området fra 1974, med revisjon av 1977, legger opp til eneboligbebyggelse i området. Dette har en i alle år gått ut fra og eksisterende hus i nærområdet er alle lave eneboliger med en boenhet. Ikke kommentert. Tomtedelingsplan er en vanlig betegnelse på samlet situasjonskart som typisk viser hvordan et areal er tenkt delt opp i tomter og fellesarealer, og hvordan tilkomst til de ulike arealer er tenkt løst. En tomtedelingsplan er imidlertid ingen formell plan etter plan- og bygningsloven. Planen har derav heller ikke noen direkte rettsvirkning i forhold til etterfølgende behandling av andre saker innenfor området som er omfattet av tomtedelingsplanen. Omsøkt tiltak vil således ikke kunne avslås med grunnlag i at den strider mot tomtedelingsplan. En finner det da heller ikke påkrevd

4 å gå inn på en nærmere vurdering av hvilken bebyggelse som er lagt til grunn i tomtedelingsplan. Administrasjonen kan ikke se at de anførte forhold på dette punkt gir grunnlag for å endre det påklagde vedtak. 4. Tilkomstveg Det fremholdes fra klager området er planlagt for eneboligbebyggelse og at fellesveg ikke er dimensjonert for det antall som nå kan bli etablert med utbygging av 4 enheter både på gbnr 10/515 og gbnr 10/771. Viser i hovedsak til at utbyggingen i dag er tettere enn tidligere, og at det derfor er blitt veldig vanlig at det kommer boliger med flere enheter også i etablerte eneboligområder. Videre bemerkes at det er svært mange som ikke har en ideell tilkomstveg til boligene sine og at den aktuelle tilførselsvegen har en standard og kvalitet som de fleste andre tilkomstveger. Per i dag fungerer den utmerket men tiltakshaver er villig til å gå i dialog med øvrige beboere for å se på muligheten for å utbedre vegen. Det opplyses for øvrig at veg ned til tomten vil bli asfaltert og at det legges til rette for god tilkomst med tanke brann-, boss- og brøytebiler. Planlagt snuplass for tyngre og store kjøretøy på tomten vil også kunne benyttes av andre. Tiltakshaver stiller seg også villig til å foreta breddeutvidelser langs vegen, samt etablere skilt for å bedre sikt, forutsatt at det oppnås enighet med øvrige grunneiere om hvordan dette skal løses. Plan- og bygningslovens ledd sier bl.a. følgende om krav til atkomst: «Før [ ] oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. [ ]» I henhold til over nevnte stilles det både krav til at eiendommen er sikret nødvendige privat- og offentligrettslige rettigheter i forhold til de veganlegg som skal benyttes, samt krav til at vegforbindelsen har en tilfredsstillende teknisk standard. Det er i foreliggende sak ikke omtvistet at nødvendige privat- og offentligrettslige rettigheter foreligger, og tema for vurderingen blir således om tilkomstvegen tekniske standard er tilfredsstillende for den økte bruk som omsøkt tiltak medfører. Administrasjonen finner i vurderingen grunn til å se hen til den vurdering av tilkomstvegen som ble gjort ved fradeling av boligtomten gbnr 10/771 i 2008/2009. Klager påpekte også den gang at tilkomstvegen ikke hadde tilfredsstillende standard. I saksutredningen som den gang ble utarbeidet er det fra administrasjonen bl.a. sagt følgende vedrørende tilkomstvegens standard: «Klager anfører at dette ikke er tilstrekkelig og krever at vegbredde og stigningsforhold for tilkomstveg utbedres før det fradeles flere tomter og trafikken økes. Det anføres at begge disse forhold relativt enkelt vil kunne utbedres gjennom senking av vegtrase og endret plassering av murer på oppsiden av vegen. Administrasjonen finner at vurderingen av foreliggende problemstilling både vil bero på en vurdering av nåværende teknisk standard på tilkomstvegen, og hvilke utbedringsmuligheter som foreligger. I vurderingen vil det også måtte ses hen til hvilken bruk vegen har per i dag, hvilken økt/endret bruk godkjent fradeling medfører og hvilke andre økninger/endringer i bruk av tilkomstvegen som kan påregnes i overskuelig fremtid.

5 Administrasjonen har i forbindelse med klagebehandlingen befart den aktuelle tilkomstvegen. Ved befaring er det konstatert at det per i dag er 2 boliger på nordsiden og 6 boliger på sørsiden av riksvegen som har tilkomst via den aktuelle vegen. Vegen vurderes således å ha en beskjeden belastning. Belastningen vurderes fortsatt som beskjeden selv ved eventuell oppføring av boliger på tomten som er godkjent fradelt i påklaget vedtak, samt tomt i enden av vegen. Det vektlegges også at forholdene i liten grad ligger til rette for at trafikkbelastningen på vegen blir merkbart økt i fremtiden som følge av ytterligere fradelinger og/eller oppføring av flere bruksenheter. En viser her til at stort sett alt areal langs vegen nå er fradelt og/eller bebygd. Dersom det i fremtiden likevel skulle bli omsøkt tiltak som innebærer en merkbar økning i bruken av vegen, vil man uansett ha anledning til på det tidspunkt å vurdere hvorvidt det skal stilles krav om utbedringer. I vurderingen av tilkomstvegens tekniske standard finner administrasjonen i det alt vesentligste å kunne slutte seg til klagers beskrivelse av vegens bredde, samt de problemer stigningsforhold kombinert med krapp sving medfører. Det bemerkes i så henseende at anførsler knyttet til vegens bredde relaterer seg til hele tilkomstvegen, mens anførsler knyttet til stigningsforhold kombinert med krapp sving relaterer seg til den del av vegen som ligger nord for broen. Administrasjonen er enig i at eksisterende tilkomstveg ikke gir en optimal tilkomstløsning. Særlig vurderes tilkomstvegens stigningsforhold kombinert med krapp sving rett nord for broen, som uheldig. Sett under ett vurderes likevel ikke den tekniske standard å avvike nevneverdig fra andre tilkomstveger i kommunen med tilsvarende belastning. Det vektlegges også at utbedring av vegen er krevende grunnet områdets topografi og eksisterende bebyggelse. Fra klager er det riktignok anført at man enkelt vil kunne endre stigningsforholdet gjennom å grave av masser i vegtraseen og fylle disse ut i terrenget lenger nede. Man vil også kunne justere nåværende plassering av murer på oppsiden av vegen og på den måten øke vegbredden. Administrasjonen er enig i at det rent teknisk sannsynligvis lar seg gjøre å utbedre tilkomstvegens standard som anført fra klager. Dette er likevel knyttet en del kostnader til et slikt tiltak og utbedringen vil bl.a. også forutsette at det foretas nødvendige privatrettslige avklaringer med grunneiere langs den del av traseen som skal utbedres. Administrasjonen finner det derfor tvilsomt om det, ut fra en konkret vurdering av vegens standard og den utvidelse av bruk som nå finner sted, er naturlig å stille et krav til søker om slik utbedring i forbindelse med omsøkt fradeling. En finner også grunn til å fremheve at en gjennom vilkår om opparbeiding av tilstrekkelig areal for møteplasser for bil ved tomtens avkjørsel, faktisk har oppnådd en standardheving på vegen som til en viss grad vil avdempe ulemper knytt til liten vegbredde for deler av vegtraseen. Ut fra en samlet vurdering av saken har administrasjonen vurdert eksisterende tilkomstveg, med de utbedringer som det er stilt vilkår om, å sikre en tilfredsstillende tilkomst for tomt 1, i samsvar med kravet i pbl. 66 nr. 1.» Utvalg for teknikk og miljø behandlet klagen på fradelingsvedtaket (sak 141/09) og fant der ikke grunnlag for å ta klagen til følge. Fylkesmannen i Hordaland fant heller ikke grunnlag for å ta klagen til følge, og etter å ha foretatt befaring på stedet uttalte de bl.a. følgende i sitt vedtak av :

6 «Som kommunen viser til er det adkomstspørsmålene som er sakens sentrale rettslige tema, jf. pbl. 66. Askøy kommune har funnet at tilkomstforholdene må anses for å være tilfredsstillende for denne tomten. Selv om vegen er smal og enkelte steder også bratt, kan vi ikke se at kommunens vurdering av forholdene er mangelfulle eller feil på dette punktet, og vi viser i denne sammenhengen til kommunens samlete fremstilling i klagesaken den , særlig det som fremgår på side 5. Fylkesmannen støtter i hovedsak det som fremgår av kommunens vurdering, og vi støtter derfor også konklusjonen i vedtaket.» Slik administrasjonen ser det er ikke fremkommet forhold som tilsier at vurderingen i foreliggende sak skal gis et annet utfall enn ved over nevnte behandling. Det vektlegges i så henseende at vegens standard er tilnærmet den samme som på tidspunktet for fradelingen. Det er heller ikke godkjent nye fradelinger eller boligenheter med tilkomst over den aktuelle broen. Boligbygging på gbnr 10/515 er heller ikke et nytt moment i forhold til vurderingen som ble foretatt den gang. Det vises i så henseende til at det i administrasjonens vurdering er henvist til denne tomten (benevnt som «tomt i enden av vegen») ved vurdering av vegens fremtidige belastning. Ut fra en samlet vurdering er administrasjonen av den oppfatning at tilkomstvegens tekniske standard er tilfredsstillende for det tiltak som nå omsøkes. Administrasjonen kan ikke se at de anførte forhold på dette punkt gir grunnlag for å endre det påklagde vedtak. 5. Krav til regulering Det fremholdes fra klager at området bør reguleres da utbygging med 4 enheter på gbnr 10/515, samt mulig utbygging av gbnr 10/771 med 4 enheter, vil få stor innvirkning på boligområdet. Det vises bl.a. til at området er planlagt for eneboligbebyggelse, at det ikke er etablert lekeplasser for området, samt at fellesveg ikke er dimensjonert for det antall enheter som nå kan bli etablert. Det vises også til innlevert underskriftsliste med krav til regulering fra mange av beboerne i området. Viser i hovedsak til at utbyggingen i dag er tettere enn tidligere, og at det derfor er blitt veldig vanlig at det kommer boliger med flere enheter også i etablerte eneboligområder. Videre bemerkes at det er svært mange som ikke har en ideell tilkomstveg til boligene sine og at den aktuelle tilførselsvegen har en standard og kvalitet som de fleste andre tilkomstveger. Per i dag fungerer den utmerket men tiltakshaver er villig til å gå i dialog med øvrige beboere for å se på muligheten for å utbedre vegen. Det opplyses for øvrig at veg ned til tomten vil bli asfaltert og at det legges til rette for god tilkomst med tanke brann-, boss- og brøytebiler. Planlagt snuplass for tyngre og store kjøretøy på tomten vil også kunne benyttes av andre. Tiltakshaver stiller seg også villig til å foreta breddeutvidelser langs vegen, samt etablere skilt for å bedre sikt, forutsatt at det oppnås enighet med øvrige grunneiere om hvordan dette skal løses. Kommuneplanens bestemmelser inneholder ikke noe generelt krav om utarbeiding av reguleringsplan for eksisterende boligområder, slik man har for fremtidige boligområder. I planens bestemmelser pkt. 3-4 er det imidlertid sagt følgende: «Det stilles krav om utarbeidelse av reguleringsplan ved oppføring av mer enn 4 boligenheter. Ved oppføring av færre enn 4 boligenheter vil krav om utarbeidelse av reguleringsplan måtte vurderes i forhold til pbl ledd.»

7 Da det her ikke er snakk om oppføring av mer enn 4 enheter på tomten, vil ikke bestemmelsens 1. ledd kunne hjemle et krav om regulering. Et eventuelt krav om regulering vil således måtte hjemles i pbl ledd hvor det kreves reguleringsplan for [ ] gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn [ ] Begrepet større bygge- og anleggsarbeid er ikke definert i lov eller forarbeid til lov. Vurderingen av hva som ligger i begrepet vil avhenge av en konkret vurdering ut fra de forhold som gjør seg gjeldende på stedet og i den konkrete saken. Sivilombudsmannen har i sin praksis, i forhold til tilsvarende bestemmelse i tidligere plan- og bygningslovs 23 nr ledd, gitt uttrykk for at hovedkriteriet for reguleringsplikten må være om tiltaket selv eller de konsekvenser det kan gi, vil fremkalle vesentlige endringer i det bestående miljø, eller utløse behov for andre tiltak, som samlet kan gi større virkninger. Dette kriteriet må sammenholdes med hensynet til å gi allmennheten mulighet til å gjøre sine synspunkter gjeldene før endelig avgjørelse om tiltakets gjennomføring blir truffet. Tilsvarende gjør seg gjeldende etter ny plan- og bygningslov. Utgangspunktet for administrasjonens vurdering er at det er ønskelig med fortetting i eksisterende boligområder. Dette er viktig både for å møte det behov for boliger som foreligger og for å få utnyttet de restarealer som foreligger innenfor mange av disse områdene. Hensynet til fortetting må imidlertid avveies mot hensynet til eksisterende bebyggelse i disse områdene. Kommuneplanens krav om regulering ved oppføring av mer enn 4 boligenheter på tomten har som nettopp som formål å sikre at større boligtiltak avklares gjennom reguleringsprosesser. Ved at man i kommuneplanens bestemmelser har satt et krav om regulering ved mer enn 4 boligenheter, har man samtidig gitt et klart signal om at man i utgangspunktet vil akseptere oppføring av boligbebyggelse med 4 eller færre enheter i disse områdene. Henvisningen til ledd åpner imidlertid for at man også i disse tilfeller kan kreve regulering, typisk der det også er andre forhold som gjør seg gjeldende. Administrasjonen har forståelse for at en økning fra dagens 6 boenheter til 10 boenheter, og potensielt 14 dersom gbnr 10/771 også utbygges med 4 enheter, kan oppleves dramatisk for eksisterende beboere. En ser også at tilkomstvegen i området ikke er optimal, og at det ville vært ønskelig å få tilrettelagt fellesarealer i form av lekearealer og lignende. På den andre siden kan en ikke se at den utbygging som her omsøkes, samt eventuell utbygging av gbnr 10/771 med 4 enheter, vil få virkninger for området utover det som er vanlig ved fortetting innenfor eksisterende boligområder på Askøy. Det vektlegges i så henseende at det fortsatt vil være snakk om et relativt beskjedent antall enheter i området, og at det i liten grad er påregnelig med en særlig økning av antall enheter utover dette. Sett hen til dette vurderes ikke behovet for tilrettelegging av fellesarealer i form av lekeplass o.l. som kritisk, og veginfrastrukturen er også vurdert som tilfredsstillende. Ut fra en samlet vurdering av tiltakets omfang, konsekvenser og beliggenhet finner administrasjonen at tiltaket ikke medfører endringer av en slik karakter eller et slikt omfang at det er å anse som større bygge- og anleggstiltak etter plan- og bygningsloven ledd. En kan heller ikke se at tiltaket medfører vesentlige virkninger for miljø eller samfunn. Det vurderes derav ikke å være krav om en forutgående avklaring av tiltaket gjennom reguleringsplan. Administrasjonen bemerker for øvrig at det ikke medfører riktighet at man ved behandling av saken ikke har vurdert opplysninger om mulig forestående utbygging av gbnr 10/771 og innleverte underskriftslister med krav om regulering. Selv om de aktuelle skriv ikke er eksplisitt nevnt i det påklagde vedtak ble de innlevert før vedtak ble truffet og har inngått som momenter i den vurdering som er gjort i forhold til regulering. Eventuelle mangler i så henseende anses uansett reparert gjennom den behandling som nå gjøres i klageomgangen.

8 Administrasjonen kan ut fra overnevnte ikke se grunnlag for å ta klagers anførsler til følge. 6. Konklusjon Administrasjonen kan ikke se at det i klageomgangen er fremkommet forhold som gir grunnlag for å endre ved det påklagde vedtak. Saken anbefales oversendt Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Det anbefales befaring før saken tas til behandling. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Ragnhild H. og Johan A. Johannessen, mottatt , til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og avslår søknad om tillatelse til tiltak for oppføring av bolig med 4 enheter på gbnr 10/515. Utvalget begrunner det med [ ] Saken sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Tillatelse til tiltak 2 Klage fra gbnr 10/462 - Ragnhild H. og Johan A. Johannessen 3 Tiltakshavers kommentar til klage 4 Avslag på anmodning om utsatt iverksetting av vedtak 5 Situasjonskart 6 Fasadetegninger med terrengprofiler 7 Snittegninger med terrengprofiler 8 Plantegninger 9 Kart 1: Utsnitt av kommuneplan 1:3000 Kleppestø, Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder