BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /41 Saksbeh.: BIHE Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Åsane. Gnr 182 bnr 260, Lokketomarka 5. Klage over avslag på søknad om tilbygg og påbygg til eksisterende bolig. 1. Hva saken gjelder: Saken gjelder revidert søknad om påbygg av ny etasje (loft) og tilbygg til inngangsparti mot sør til eksisterende enebolig. BRA er i søknaden oppgitt til 106 m². Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av ansvarlig søker Arkenes Bygg AS ved Arild Skurtveit ved brev datert Det er i vedtak datert gitt avslag på opprinnelig søknad om oppføring av påbygg og tilbygg, BRA 110 m². I sak på samme eiendom er det i vedtak datert gitt tillatelse til utvidelse av eksisterende garasje med 62 m². Eiendommen er regulert til småhus i plannr vedtatt I kommuneplanens arealdel for Bergen vedtatt ligger eiendommen i byggeområde. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra Leif Løvhaug, Ørjan Fond, Lillian Salhus, Hans Christian Haaland, Svein Espenes v/ Solveig Espenes, Åse K. Schjelderup Bjerke, Grete og Svein Sandstø, Odd Fjæreide, Kjell Ingvar Hagen og Hallstein Lyse. Merknadene er i hovedsak opprettholdt fra opprinnelig søknad, og går i hovedsak på at tiltaket er i strid med reguleringsplan, at det vil være til vesentlig ulempe for naboer, at boligen etter ombygging ikke passer inn i forhold til eksisterende bebyggelse, samt at tiltaket kan skape presedens for andre saker. Tiltakshaver skriver i en felles kommentar til merknadene i hovedsak at kjelleren på eksisterende hus må sees på som tilleggsdel, og kan ikke regnes som innredet kjeller, og at de følgelig mener at boligen etter ombygging vil være i samsvar med reguleringsplan. Videre heter det at boligen fortsatt vil betegnes som småhus. Tiltakshaver har så kommentert de innkomne klager, og kommentarene går i hovedsak på at tiltaket ikke fører til vesentlige ulemper for naboene, samt at tiltaket vil passe inn i forhold til eksisterende bebyggelse.

2 Samferdselsetaten har i vedtak datert godkjent avkjørsel og har dispensert fra avstandskravet til veg, jf. vegloven. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes med den endring at også pbl. 70 nr. 1 er avslagsgrunn, mens reguleringsplan R ikke lenger er avslagsgrunn. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Øystein Andersen kst. seksjonsleder 3. Klage og kommentar til klage: 3.1 Klage fra Arkes Bygg AS: I henhold til etasjeantall anfører klager at Lokketomarka 5 inneholder i dag 1 etasje samt kjeller som består av boder på til sammen ca. 30 m2. Resten av arealet er enten krypkjeller eller ikke utgravet. Denne målverdige kjelleren ligger under bakken, og har makshøyde på 2140 mm, og himlingen er langt lavere enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt boligen. Vi viser også til Kommunens praksis i andre saker, som omhandler etasjer som har takhøyde på under 2400 mm Dette arealet er godkjent som bruksareal, men ikke bo-areal, og må ses på som tilleggsdel, og ikke kan regnes om innredet kjeller. Dette er bekreftet av Statens Bygningstekniske Etat. Videre viser han til at plan- og bygningsloven er en ja-lov, og at kommunen ikke har tilstrekkelig hjemmel til å avslå tiltaket. Klager mener at Tiltaket er løst praktisk og er i ettertid revidert med tanke på estetikk og i forhold til nabobebyggelse. Det er ikke mulig å bygge i etablert boligområde i Bergen kommune, uten at noen naboer blir berørt. Dessuten ligger boligene bak tiltaket betraktelig høyere, og boliger foran, lavere enn tiltakshavers bolig. Vi kan ikke se at tiltaket påfører naboer ulemper av en slik betydning at det er relevant for søknad om tiltaket. Videre hevder klager at Naboer har som kjent en evne til å klage bare for å klage. Om dette skyldes misunnelse eller kun at de har hjemmel til, vites ikke. Men i denne saken har vi gjennom klagene, sett at flertallet av naboene har hoppet på klagetoget som gikk gjennom området. Klagene er stort sett identiske, og er utarbeidet av en eller to personer. Resten har bare kopiert klagen, og sendt den inn for å legge mer tyngde bak argumentene. Dessverre har de lykkes med dette, på tross av at påstandene ikke stemmer. Klager mener at en tillatelse ikke vil skape presidens for andre saker. Vedrørende begrensningen om 2 etasjer i reguleringsplanen viser klager til at det finnes boliger, som har godkjent både loft og kjeller i tillegg til hovedplan. Det finnes boliger som har to fulle etasjer, og i tillegg har fått godkjent kjeller. Viser til sak

3 Lokketomarka 26, som etter ombygging har tre fulle etasjer. Vi spør da om likhet for loven gjelder her, og man ikke her burde være redd for presidens for andre saker. For sikkerhets skyld opplyser vi om at samme reguleringsplan gjelder. Vi vil også påpeke at det i sak /32, Lokketomarka 20, er gitt rammetillatelse bygging av tomannsbolig over to etasjer. Denne samsvarer med reguleringsplanen. Det vil si at bodene/tilleggsdelen under bakkenivå på Lokketomarka 5, har i følge kommunen, samme funksjon som en fullt innredet underetasje på Lokketomarka 20. Til sist anføres det at tiltaket ikke er i strid med reguleringsplan vedrørende etasjeantall, og at det heller ikke er nødvendig å søke dispensasjon fra reguleringsplanen. 3.2 Kommentar til klage av Lillian Salhus: Salhus anfører at kjelleren er 67 m2, bestående av 2 innredete rom på ca 59 m2, hvorav ett med utgang til hage, samt 2 boder og blindkjeller. I forhold til tiltakshavers påstand om at bebyggelsen ligger høyere i terrenget gjør klager oppmerksom på at hennes eiendom ligger lavere i terrenget. Hun påpeker videre at Sak nr Lokketomarka 26 blir nevnt som en bolig som etter ombygging inneholder tre fulle etasjer. Ombyggingen består i utgraving av blindkjeller som er omgjort til boligformål. (vedlegg 2) Huset har med andre ord ikke endret utseende, størrelse eller høyde. Det blir dermed ikke passende å omtale som et hus i 3 etasjer, og fremstår dermed ikke som et representativt sammenligningsgrunnlag til Rørnes utbyggingsplaner. Sak /32 blir også nevnt angående antall etasjer. Her er det da sentralt å merke seg hvordan det ble søkt om 3 etasjer, men kun godkjent oppføring av 2 etasjer, slik flere hus opprinnelig har fra oppføringen av boligfeltet: delvis innredet kjeller samt noe blindkjeller. Det vises for øvrig til klagen og kommentarene til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Pbl 74 nr. 2, estetikk: Det følger av pbl. 74 nr.2 at "ethvert arbeid som omfattes av loven blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene". Etter endringen av bestemmelsen i 1995 er det i tillegg til det overnevnte også stilt krav til at tiltak som søkes utført skal ha "en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser". Det innebærer et strengere vurderingstema enn det man tidligere la til grunn. Det fremkommer også i Rundskriv H-7/97 fra Kommunal- og arbeidsdepartementet hvor det gis uttrykk for at "estetiske hensyn skal heretter vektlegges sterkere i plan- og byggesaksbehandlingen". Når plan- og bygningslovens 74 nr. 2 stiller estetiske krav til tiltak er det for å håndheve det offentliges interesse i at bygninger som oppføres har en god estetisk utforming. Vurderingen av hva som er en estetisk god utforming må bero på en vurdering i hver enkelt sak. I dette skjønnet vil momenter som arkitektonisk stilart, andre gjennomførte bygningstekniske trekk, opprinnelig utseende og omkringliggende bygninger m. m legges til grunn. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt.

4 Etat for byggesak og private planer vurderer at tiltaket vil fremstå som dominerende i forhold til omkringliggende bebyggelse, til tross for at mønehøyden er noe redusert og ark og takterrasse er fjernet i forhold til opprinnelige planer. Etter en konkret vurdering finner Etat for byggesak og private planer at omsøkte tiltak er i strid med pbl 74 nr Vurdering av naboulemper, jf. pbl. 70 nr. 1 Etter pbl 70 nr. 1 skal en bygnings plassering, herunder høydeplassering og bygningens høyde godkjennes av kommunen. Det er gitt nærmere retningslinjer for praktisering av bestemmelsen i rundskriv H-18/90 av1 juli 1990, fra Kommunaldepartementet. I retningslinjene er det vist til at relevante forhold ved godkjenning av plassering og høyde blant annet vil være utsikts- og lysforhold, naboer, omkringliggende miljø og brannsikring. Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønsker imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø. Bestemmelsen gir ikke hjemmel for å avslå en søknad om bebyggelse. Det dreier seg bare om et valg mellom alternative muligheter. I dette tilfellet er omsøkte tiltak å øke høyden på et eksisterende bolighus for å bygge en ny etasje på loftet. Etat for byggesak og private planer finner at tiltaket vil komme i strid med eksisterende bebyggelse, og føre til urimelig ulempe i form av tapt sol, lys og utsikt, samt økt innsyn, for nærmeste naboer. Etter en konkret vurdering er Etat for byggesak og private planer kommet til at tiltaket medfører så store ulemper for naboer og bebyggelse at tiltakets plassering ikke kan godkjennes etter pbl 70 nr Pbl 70 nr. 2, avstand til nabogrensen: Etter pbl 70 nr. 2 skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Omsøkte tilbygg mot sør søkes oppført med en avstand på 2 meter til nabogrensen mot gnr 182 bnr 231. Det foreligger skriftlig samtykke fra eier av gnr 182 bnr 231 Bergen Tomteselskap AS datert om plassering av tilbygget som omsøkt. 4.4 Reguleringsplan: Det følger av reguleringsplankartet at eiendommen kan bebygges med småhus med inntil 2 leiligheter over 1 etasje med innredet loft eller kjeller. Hva som skal regnes som en etasje etter reguleringsplanen, skal tolkes i samsvar med datidens lov og teknisk forskrift, jf. Miljøverndepartementets veileder, T-1459 Grad av utnytting. Det er således byggeforskrifter (TEK) av 15.desember 1949 som skal benyttes ved tolkning av reguleringsplanen. Da de ikke fremgår bestemmelser om beregning av etasjetall i TEK 1949, må en anvende Lov om bygningsvesenet av :

5 74: Kjeller og loft medregnes dog i etasjetallet, når der er anordnet rom som omhandlet i 104 og 105, og disse rom har større utstrekning enn 1/3 netto av bygningens samlede grunnflate. Ved beregningen av grunnflaten medregnes murene. Bryggerhus, rulle- og strykerom medregnes ikke, når disse rom kun benyttes av husets egne beboere og ikke i næringsformål. 104: Beboelsesrom, dvs. rom til varig opphold for mennesker forbundet med nattopphold, og alle rom i bebolelsesleilighet med unntagelse av de som inngår i : Arbeidsrom, dvs. rom som er bestemt til varig opphold for mennesker, men inne inngår under 104, så som butikker, kontorer, verksteder. 106: Birom, dvs. rom til forbigående opphold av mennesker, så som vaskerom og atrykeværelser i forbindelse med husholdninger, samt entreer, anretningsrom, badeværelser, priveter og lignede. Tiltakshavers kjeller på består av utelukkende av boder, og regnes således som et birom etter ovennevnte bestemmelse. Kjelleren kan således ikke medregnes som etasje, jf. Lov om bygningsvesenet av Alternativt kan den første tekniske forskrift som inneholder bestemmelser om etasjetall er TEK 1969 anvendes, jf. forvaltningspraksis. Av TEK 1969 kap 26:21 fremgår det at: Kjeller og loft regnes hver for seg med i etasjetallet når det innredes rom for varig opphold og disse rom har en større utstrekning enn 1/3 av bygningens grunnflate. En vil få likt utfall ved å legge denne bestemmelsen til grunn for etasjeantall, da bodene i kjelleren ikke er godkjent for varig opphold, og dermed ikke kan regnes som en egen etasje. Tiltaket er ikke avhengig av dispensasjon fra reguleringsplan, jf. pbl I klageomgang opprettholdes ikke vurderingen av at kjeller er å anse som en egen etasje og at tiltaket av den grunn er i strid med reguleringsplanens begrensninger om å oppføre hus med maksimalt 2 etasjer. En finner det derfor ikke nødvendig å gå nærmere inn på klagers anførsel om usaklig forskjellsbehandling, da denne anførselen knytter seg til etasjeantall på øvrig bebyggelse i området og bygningsmyndighetenes vurdering av reguleringsplanen. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Oversiktsfoto 4. Tegninger 5. Kommentar til tilsvar datert Tilsvar til klage datert Klage datert Vedtak datert