BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /14 Saksbeh.: ISRA Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 04.september 2014 Årstad, gnr. 159 bnr. 383, Falsens vei 41 Klage over avslag på søknad om påbygg bolig og bruksendring. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse til fasadeendring mot øst og vest samt bruksendring av loft fra bod til loftstue. Det ble gitt avslag i vedtak datert 2. januar Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver Karoline Kalstveit («Klager») ved e-post mottatt 22. januar Deler av avslaget ble etter denne klagen endret i vedtak 7. april I vedtaket gis det tillatelse til fasadeendringene mot vest (erstatte vindu med altandør på husets vestfasade). Avslaget hva gjelder fasadeendringene mot øst samt bruksendring av loft fra bod til loftstue opprettholdes. Det er kun dette som er gjenstand for klagebehandling. Hovedtemaene i klagesaken er visuelle kvaliteter, ivaretakelse av kulturell verdi samt tekniske krav til rom for varig opphold (loft). Eiendommen omfattes av reguleringsplan Årstad. Finnebergåsen. Planen trådte i kraft 8. april Det er ingen bestemmelser knyttet til denne. I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i et område (Finnebergsåsen) som er avsatt som hensynssone bevaring. Videre er eiendommen vist med arealformål bebyggelse og anlegg Bygging av takark nærmere nabogrensen enn 4 meter krever erklæring fra nabo eller søknad om dispensasjon fra pbl Vi kan ikke se at noe av dette foreligger. Det er for øvrig foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Det er ikke registrert noen merknader i saken. Byantikvaren har uttalt seg negativt til fasaendringene mot øst. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 02.januar 2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende at Sylvi Søvik Wathne konst. seksjonsleder «1. Ny takark på fasade mot aust / bruksendring fra bod til loftsstue på loft: avslag med bakgrunn i 29-5 Tekniske krav, er ubegrunna og basert på faktafeil / antagelser. I avslaget står det: Omsøkte bruksendring på loft er ikke i tråd med teknisk forskrift., vidare kjem det fram at dette er fordi de for eiga hand har målt himlingshøyden for arken til å vera 2,0 meter. Dette målet stemmer ikkje. De har målt utifrå vedlagt snitt, som ikkje er målsett, men som viser forhold mellom rømningsveg frå takark og ned på tenkt balkong. Dette snittet er valgt i plan for å vise forhold mellom takark og balkong, og det som de har antatt å vera himlingshøgde viser snittet gjennom sjølve skråtaket i arken. Takarken er teikna UTAN himling, med full åpning opp i ark som gir slutthøgde på 2,64 meter. Legg ved plan og snitt som viser høgdene og skråtaket i det nye loftsrommet i VEDLEGG Når det gjeld pbl 29-2 visuelle kvaliteter og 31-1 ivaretakelse av kulturell verdi ang. ny takark på fasade mot aust, altan med understøtte på fasade mot øst og utvendig brannstige, ber eg dykk om å vurdere dette på ny. Takarken er teikna i tråd med utføringa til takarkane frå 1933, men større, då dette vil føre til mykje høgare bruksverdi. Takarkar av ymse utføringar er godkjente rundt oss, og eg vil gjerne at de tek ein ekstra grundig kikk på nyare tiltak i FALSENS VEI 52 og FALSENS VEI 52B, samt JACOB AALS VEI 20. Altanen kan lagast utan understøtte, og vil vera mykje mindre synleg enn tilbygga / overbygga på tilsvarande tomannsbustader, sjå på FALSENS VEI 37 og FALSENS VEI 33. Når det gjeld brannstige har samtlige nabobygg på andre sida av gata i Falsens vei desse ut mot vegen, i staden for på baksida mot gårdsrommet. Sjå FALSENS VEI 40, 42, 44 osv.» Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Visuelle kvaliteter og ivaretakelse av kulturell verdi, jf. pbl. 29-2, jf. 29-1, jf Avslaget legger til grunn at tiltaket er i strid med kravet til visuelle kvaliteter og ivaretakelse av kulturell verdi, jf. pbl. 29-2, jf. 29-1, jf

3 Av pbl følger det at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov». Bestemmelsen angir på et overordnet plan hvilke krav som skal stilles til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Bestemmelsen må ses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i kapittelet hvor de nærmere krav til tiltaket er presisert. Av pbl følger det at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» Formålet bak bestemmelsen er blant annet å ivareta områdets enhetlige og naturlige utforming. Betydningen av bestemmelsen må ses i lys av formålsbestemmelsen i pbl. 1-1 femte ledd hvor hensynet til estetisk utforming av omgivelsene er fremhevet som et overordnet formål som skal ivaretas i den enkelte byggesak. I forarbeidene er visuelle kvaliteter beskrevet som et samspill mellom byggverkets volum og høyde samt fasadeuttrykk, se Ot.prp.nr. 45 ( ) side 341. Hva som er «gode visuelle kvaliteter» må tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter skal også gjøres i lys av både omkringliggende bygningsmiljø og naturmiljø. Byggeskikken i området, så vel som landskapsbildet, vil derfor kunne være faktorer i vurderingen, jf. Ot.prp.nr.45 ( ) side 342. Videre må det tas hensyn til om tiltaket plasseres i et strøk med særlig historisk eller kulturell interesse, jf. forarbeidene samme sted. I forlengelsen av dette, vises det til pbl hvoretter kommunen «Ved endring av eksisterende byggverk ( ) skal se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart gjelder tilsvarende». Husrekken ligger i et område av byen som på tallet var et av de store utbyggingsområdene i Bergen. I området mellom Inndalsveien og Leaparken ble bebyggelsesstrukturen hovedsakelig formet av eneboliger i rekke med små forhager langs nyanlagte veier. Stilistisk er bebyggelsen i området nyklassisistisk, med noen senere unntak som viser den begynnende funksjonalismen i Bergen. Området er i KPA 2010 avsatt som hensynssone bevaring, jf. pbl Byantikvaren uttaler at «Området har høy kulturhistorisk verdi som et helhetlig boligområde utført Falsens vei 41 er tegnet av arkitekt Jon Knudsen i 1928 et nyklassisistisk uttrykk. I 1933 fikk boligen takarker, tilpasset takformen, disse er tegnet av arkitekt Paul Lambach. Flere av tomannsboligene har fått tilføyd balkonger, som i utførelse og materialbruk ikke er tilpasset hverken bygningenes eller områdets karakter. Falsens vei 41 er et av de mest autentiske eiendommene i dette området, og har høy arkitekturhistorisk verdi.» 3

4 Området preges ennå av en homogen bygningsmasse i forhold til størrelse og uttrykk, og rekken den tilhører har fremdeles stor grad av autentisitet. Husrekken er symmetrisk utformet med få bygningsmessige detaljer. Det er viktig at denne kvaliteten som gjelder mye av samtidens murbebyggelse i utkanten av den historiske bykjernen opprettholdes. Omsøkte altan bryter etter vår vurdering med bygningens symmetri og detaljene i den franske balkongen forsvinner. Fagetaten anser det som uheldig at utvendig rømningsstige er plassert på byggets fremside, og at den bygger ut fra veggen. Også takarken bryter med bygningens symmetri. Den uheldige effekten av dette forsterkes ved at takarken er plassert på bygningens østfasade og således vil være godt synlig fra gate. Takarken forholder seg heller ikke til underliggende fasadeutforming. Fagetaten anser de omsøkte endringene for å være dårlig proporsjonert, og den vil etter vår vurdering frata rekken dens arkitektoniske særpreg. 4.2 Romhøyde loft TEK Ut fra våre arkiv er det godkjent «Innredning av et værelse på loftet», jf. vedlagt bygningsattest datert 16. juni Loftet er i dag innredet som bodareal. Vi kan ikke se at loftet er godkjent som rom til varig opphold (loftstue). Ved bruksendring av loft fra bod til loftstue kreves det at søker blant annet kan dokumentere tilfredsstillende takhøyde, jf. TEK hvoretter; «Rom og annet oppholdsareal skal ha utforming tilpasset sin funksjon og ha tilstrekkelig størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning» (vår utheving). Hva som er «tilstrekkelig romhøyde» er nærmere fastsatt i veiledning til teknisk forskrift. Av veiledningen til 12-7 følger det at romhøyden skal være minimum 2, 4 meter. Deler av arealet kan likevel ha romhøyde på minimum 2,2 meter eksempelvis utenfor møbleringssone i stue. Formålet bak bestemmelsen er å sikre at rom får tilfredsstillende romhøyde som er tilpasset rommets forventede bruk. Ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i eksisterende bolig kan det aksepteres en minimum romhøyde på 2,2 meter, jf. veiledning til TEK Preaksepterte ytelser pkt.4. Snittegningene som ble sendt inn i forbindelse med søknaden var ikke målsatt. I forbindelse med klagen er det sendt inn reviderte tegninger som viser takhøyden på loftet. Takarken vises her uten himling og med full åpning opp i ark. Dette gir en takhøyde på 2, 64 meter. Videre vises ca. 8 m 2 av loftsarealet med en takhøyde på over 2,2 meter. Fagetaten har derfor i klageomgangen kommet til at kravet til takhøyde er tilfredsstilt, jf. TEK Forskjellsbehandling Klager viser til at en rekke boliger i nærområdet skal ha fått tillatelse til sammenlignbare tiltak som de omsøkte. Når det gjelder takarker, viser Klager særlig til Falsens vei 52, Falsens vei 52 B, samt Jacob Aals vei 20. Videre vises det til altaner i Falsens vei 37 og Falsens vei 33. Når det gjelder brannstige vises det til at «( ) samtlige nabobygg på andre sida av gata i Falsens vei [har] desse ut mot vegen, i staden for på baksida mot gårdsrommet. Sjå Falsens vei 40, 42, 44 osv.» Vi forstår anførselen slik at det nedlegges påstand om usaklig forskjellsbehandling. Sivilombudsmannen har blant annet i en sak fra årsmeldingen for 2002 side 320, uttalt følgende om vurderingstema ved påstand om forskjellsbehandling: «( ) I den offentlige forvaltning gjelder det ulovfestede prinsippet om at like saker skal behandles likt, dvs. at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses 4

5 ugyldig. Likhetsprinsippet bygger på generelle rettferdighetsforestillinger og innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettssikkerhet. Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følge en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende ( )» Vi kan ikke se at takarken på Falsens vei 52 er godkjent. Adressen Falsens vei 52 B eksisterer ikke. Når det gjelder takarken i Jacob Aals vei 20 ble denne godkjent av Årstad bydelsstyre den 18. juni 2008, sak Selve utformingen av takarken er ikke sammenlignbar med omsøkt takark. Videre ligger takarken usjenert mot park. I vår sak ligger takarken ut mot gate. Fjernvirkningen av takarken vil følgelig være betydelig større. Videre ble denne takarken godkjent etter tidligere gjeldende plan- og bygningslov og før området fikk et formelt vern som hensynsone bevaring gjennom kommuneplanens arealdel. Tiltak i området som kommer i konflikt med antikvariske verdier vil således bli vurdert strengere enn før. Altanen i Falsens vei 37 ble godkjent den 25. mai Saken er imidlertid ikke faktisk sammenlignbar med foreliggende sak, hva gjelder utforming og plassering. I motsetning til omsøkte altan vender denne altanen mot bygningens bakside / hageområde og innordner seg bygningsrekkens etablerte struktur. Videre er saken heller ikke rettslig sammenlignbar, all den tid tillatelsen ble gitt med hjemmel i tidligere gjeldende lov- og plangrunnlag. Vi kan ikke se at verken altanen i Falsens vei 33 eller brannstigene i henholdsvis Falsens vei 40, 42 og 44 er godkjent. Fagetaten kan på ovennevnte bakgrunn ikke se at det foreligger usaklig forskjellsbehandling. 4.4 Øvrige merknader Fagetaten bemerker og tar til etterretning at det er utført en rekke mindre vellykkede fasadeendringer i området. Flere av disse endringene anses ikke å være i samsvar med verken områdets eller den enkelte bygnings kulturhistoriske verdier. Dette gjør det desto viktigere å ivareta de fasadene som hittil har beholdt sitt vesentligste autentiske preg, jf. pbl. 29-2, jf. 29-1, jf På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Flyfoto 5. Gatefoto 6. Tillatelse datert 7. april Klage mottatt 22. januar Avslag datert 2. januar Byantikvarens uttalelse datert 23. desember Søknad / redegjørelse 5