UTREDNING AV PROSJEKTALTERNATIVER

Transkript

1 C:\ProBygg AS\ doc TOPPEN BORETTSLAG BALKONGER Forprosjekt UTREDNING AV PROSJEKTALTERNATIVER DESEMBER 2011 Oso, / IH

2 Side 2 av 9 INNHOLDSFORTEGNELSE 1.0 GENERELT OM BALKONGER I TOPPEN BORETTSLAG... Side BALKONGALTERNATIV 0 - FORTSATT BRUK OG VEDLIKEHOLD AV EKSISTERENDE BALKONGER... Side BALKONGALTERNATIV 1 - NYE, STØRRE BALKONGER M/ ÅPNINGSBAR INNGLASSING. MEGET STORE BALKONGER, CA. 15 M2 GULV Side BALKONGALTERNATIV 2 - NYE, STØRRE BALKONGER M/ ÅPNINGSBAR INNGLASSING. STORE BALKONGER, CA. 9 M2 GULV. Side BALKONGALTERNATIV 3 - NYE, STØRRE BALKONGER M/ ÅPNINGSBAR INNGLASSING. STORE BALKONGER, CA. 9,8 M2 GULV. FORENKLET LØSNING... Side BUDSJETT / KOSTNADSBEREGNINGER AV FERDIGSTILT PROSJ. I 2012 Side HUSLEIEENDRINGER FOR FERDIGSTILT PROSJEKT I Side ANBEFALING / SLUTTKOMMENTAR... Side 8 Vedegg: Bakongaternativ 1, panskisse med nye og meget store bakonger (ca. 15 m2) med inngassing, sett ovenfra, fotoiustrasjon sett forfra, og situasjonspan med gamme og ny bakongstørrese, utarbeidet av Baco (3 sider) Bakongaternativ 2, panskisse med nye og store bakonger (ca. 9 m2) med inngassing, sett ovenfra, fotoiustrasjon sett forfra, og situasjonspan med gamme og ny bakongstørrese, utarbeidet av Baco Bakongaternativ 3, panskisse med nye og store bakonger (ca. 9,8 m2) med inngassing, sett ovenfra, fotoiustrasjon sett forfra, utarbeidet av Baco Rapport fra ProBygg datert vedr. teknisk tistand for eksisterende bakonger, og behov for teknisk vedikehod i årene framover (3 sider) (2 sider) (7 sider)

3 Side 3 av GENERELT OM BALKONGER I TOPPEN BORETTSLAG Bakgrunn ProBygg AS er et uavhengig utrednings- og prosjektederfirma som utfører oppdrag for borettsag, boigsameier m.m. med må om gode bygningstekniske øsninger på kort og ang sikt. Vi har vurdert eksisterende bakonger i Toppen Borettsag mht. fremtidige vedikehods- og utbedringskostnader og har veid dette opp mot andre aternativer for bygningsmessig rehabiitering av disse deer av bokka. Bakgrunnen for prosjektet er at eksisterende bakonger i dag er sitt og preget av tidens tann. Bakongene er grunne og små, og det er fra borettsaget gitt ønske om dypere, større og mer bruksvennige bakonger med åpningsbar inngassing, noe som vi forenge brukssesongen og bruksområdet for bakongene vesentig. Dypere bakonger vi også gi stor forbedring av utsikt og soforhod på bakongene siden de nå vi stikke fram foran fasadens hovedfater (ys inn fra fere sider istedenfor en side som i dag). For ett år siden, rapportdato , utarbeidet ProBygg en bygningsteknisk vurdering av bakongene og hvike vedikehodsarbeider som kan forventes med bakongene i årene framover dersom de ska brukes videre i sin nåværende form (dvs. åpne bakonger som i dag). Nevnte rapport gjentas i iten grad inn i den nye rapporten for 2011, og det er derfor viktig at de to rapportene hodes opp mot hverandre. Rapporten fra er derfor vedagt den nye rapporten. Den nye rapporten for 2011 tar inn kostnadstaene fra 2010, men oppjusteres noe grunnet markedsmessige prisendringer i byggebransjen i meomiggende tidsperiode. Neste de av vår rapport tar for seg fordeer/ uemper med aternativ øsning, med nye og større bakonger med åpningsbar inngassing (tre aternativer), samt kostnader i denne forbindese. Huseieberegninger som føge av de forskjeige bakongaternativene er gitt ti sutt i rapporten. Rapporten er ment som et grunnag for borettsagets vag/ besutning om videre vei med bakongene. Det kreves 2/3-des ferta i borettsagets generaforsaming for å kunne gjennomføre prosjektet med nye bakonger i Toppen Br. Beskrivesen av prosjektaternativene i denne rapporten er orienterende. Det tas forbehod om mindre justeringer i detajarbeidet som starter etter at borettsaget har vagt øsning for bakongene. Prosjektfaser Prosjektet er første fase av ti sammen tre hvis borettsagets generaforsaming vedtar gjennomføring av byggeprosjektene: Fase 1: Forprosjekt, dvs. utredning av aternative øsninger og materiavag. Kostnadsvurdering. Besutning i borettsagets generaforsaming. Denne prosessen pågår nå. Fase 2: Kontrahering av entreprenør. Detajprosjektering og byggesøknad av vedtatt øsning. Fase 3: Byggefase med forutgående tiretteegging og detajpanegging av produksjon m.m. Narvik kommune, søknad og godkjennese Nye bakonger som er omtat i denne rapporten medfører fasadeendringer, og dette betyr at arbeidene kreves søkt ti og godkjent av Narvik kommune. Nye bakonger vi etter gjennomført prosjekt fremstå som svært mye bedre enn i dag. Det er derfor grunn ti å regne med at kommunen ikke vi egge hindringer i veien for vaget som borettsaget tar. Aternativet med nye bakonger som skissert i denne rapporten igger innenfor Pan- og bygningsovenes bestemmeser, innenfor vanige kommunae bestemmeser og innenfor det kommuner vanigvis godkjenner for denne type prosjekter.

4 Side 4 av 9 Saken vi bi foreagt Narvik kommune primo desember 2011med øsninger tisvarende dem som presenteres i denne rapporten. Kommunen ventes ikke å ha innvendinger av betydning. Det må ikeve tas et generet forbehod om at prosjektet vi bi godkjent av kommunen. Dette vi først bi avkarert i forbindese med søknaden som ska sendes ti kommunen etter evt. vedtak i borettsagets generaforsaming. Grunnforhod/ fundamentering Toppen ser ut for å være soid fundamentert. Det ikke er registrert oppsprekking eer setninger av betydning i bokken. Lastendringer som føge av nye bakonger vi bi meget små og ska ikke å få betydning for byggets eksisterende fundamenter. 2.0 BALKONGALTERNATIV 0 - FORTSATT BRUK OG VEDLIKEHOLD AV EKSISTERENDE BALKONGER Rapport fra ProBygg datert beskriver utførig betongteknisk tistand for bakongene og vedikehodstitak som kan ventes å påøpe kort og ang sikt. På side 3 i rapport fra okt er nødvendig vedikehod spesifisert for bakongene. Meget omfattende arbeider. Se avsnitt 6.0 vedr. kostnader på kort og ang sikt for prosjektaternativ 0, og avsnitt 7.0 vedr. huseietiegg. 3.0 BALKONGALTERNATIV 1 - NYE, STØRRE BALKONGER M/ ÅPNINGSBAR INNGLASSING. MEGET STORE BALKONGER, CA. 15 M2 GULV Prosjektaternativ 1 innebærer at eksisterende bakonger fjernes i sin hehet, og det bygges nye og større bakonger med inngassing, ink. tak over de øverste bakongene. Inngassingen kan åpnes og ukkes etter behov. Bakongdybde og -bredde økes betydeig, og nytt area utgjør ca. 15 m2. Areaøkningen vi ha betydeige bruksfordeer mht. pass og møbering av bakongene. De nye bakongdekkene utføres i gavanisert stå og høyverdig betong og fundamenteres inn på eksisterende betongkonstruksjoner for bokka samt på søyer ned i grunnen ti nye frostsikre fundamenter. Nye rekkverk / fronter everes i akkert auminium med gass. I at. 1 benyttes åpningsbare dører i fu etasjehøyde på deer av bakongen, og med spierekkverk på utsiden, og øvrige deer har et fast brystningsfet med devis opaisert gass. Ae gass fra guv og opp i en viss sikkerhetshøyde everes med spesiagass med stor styrke. Løsningen er meget avansert i ae detajer og med høy vekt på design, størrese og bruksfordeer. Med dagens kunnskap om materiaene som er nevnt oppsummeres føgende: At stå er varmgavanisert og akkert. Ny rustbeskyttese vi neppe være nødvendig i resten av bygningens evetid. Puverakkert auminium. Kimaet i dag og det vi vet om fremtiden betyr at auminium vi være bant de mest vedikehodsfrie byggemateriaer som finnes. Ny overfatebehanding er neppe påkrevet de første 50 år. Gummipakninger meom gass og auminiumsrammer. Forserte adringsforsøk med sike pakninger viser at dette materiaet vi ha meget ang evetid. Trinser/ hjuager i uker/ dører. Vanigvis utført av meget bestandige materiaer. Levetid for bevegeige deer er god, men vi vanigvis være det svakeste eddet mht. vedikehodsbehov. Disse deene vi vanigvis være ett utskiftbare, med enke grep. OBS. Viktig å vege en soid bakongentreprenør som gir god everingstrygghet vedr. etterevering i fremtiden. Prosjektaternativ 1 kan atså ventes å gi minimat behov for vedikehod i fremtiden. Det er dog avgjørende at det veges produkter fra anerkjent everandør da det er store kvaitetsforskjeer på markedet. Ae vurderinger og taberegning i denne rapporten er basert på denne forutsetningen, og med Baco som everandør.

5 Side 5 av 9 Bakong og fasade bak inngassingen vi bi beskyttet av en ytre værhud. Forutsetningene for videre karbonatisering (nedbrytning av betong som beskrevet innedningsvis i denne rapporten) er vesentig redusert eer på det nærmeste eiminert. Dette er en viktig årsak ti at fremtidig vedikehodsbehov for disse konstruksjonene kan ventes å bi betrakteig redusert sammenignet med åpne bakongøsninger. Etter inngassing vi bakongene utgjøre en havkimatisert sone som er avskjermet fra årsaken ti at nedbrytningen av betong skjer. Det er den totae årsbeastningen på betongen som det er viktig å redusere. Dette oppnås sev om åpningsbare deer av inngassingen brukes mer eer mindre åpne i de varme sommermånedene. Kimaskjermen som inngassingen gir hindrer nedbør m.m. å så inn på bakenforiggende fasade m/ vinduer og bakongdør, og behovet for vedikehod av dette bir dermed vesentig redusert. En betydeig forde med prosjektaternativ 1 er bruksfordeene som inngassingen gir. Inngassingsbakonger vi gi en forengese av nåværende stuer, en sags utestue som kan benyttes fra tidig vår ti sen høst. Brukssesongen vi av mange oppfattes som mer enn en dobing i forhod ti en tradisjone, åpen bakong. En åpen bakong vi av de feste bi brukt ca. 3 måneder i året og vanigvis på dager med normat godt sommervær, men en inngasset bakong vi kunne brukes med god komfort minst 6-7 måneder pr. år. Og også på dager når været ikke smier. Det er derti større muigheter for hyggeig møbering siden inngassingen gir god beskyttese mot vær og vind. Mange ønsker soavskjerming på inngassede bakonger. Dette er derfor medregnet i dette prosjektet ved innvendig monterte ruegardiner som er en enke form for sobeskyttese. Guvene i et inngassingsprosjekt kan enten beegges med spesiee tepper som drenerer vannet ut dersom sagregn driver vann inn gjennom åpen inngassing, eer med keramiske fiser. Vi har agt det første ti grunn i dette prosjektet. Dette vi av mange oppfattes som et unere guv sammenignet med keramiske fiser. Vanndrenering og borteding av vann er en de av tekniske øsninger som inngår. Treguv på inngassingsbakonger anbefaes ikke (branntekniske årsaker). Videre vi inngassingen gi en høyere årsmiddetemperatur på bakongen enn ved en åpen bakong. Høst, vinter og vår vi med dette gi avere varmetap fra eiighetene og ut, med tisvarende besparese i oppvarmingskostnader på årsbasis. Dette avhenger dog av den enketes bruk av bakongen, om døren meom stue og bakong står åpen i de kadere deer av året, eer ikke. Riktig brukt kan årig energibesparese grunnet inngasset bakong ansås ti ca. kr pr. år pr. eiighet, atså et snitt på ca. kr pr. mnd./ ei. Se avsnitt 6.0 vedr. kostnader på kort og ang sikt for prosjektaternativ 0, og avsnitt 7.0 vedr. huseietiegg. 4.0 BALKONGALTERNATIV 2 - NYE, STØRRE BALKONGER M/ ÅPNINGSBAR INNGLASSING. STORE BALKONGER, CA. 9 M2 GULV Aternativ 2 er det samme som at. nr. 1, men med føgende endringer: Guvareaet er mindre enn at. nr. 1, men er ikeve meget romsige for møbering for fire voksne personer, i tiegg ti itt annet (bomsterkrukker eer ign.). Frontene har ikke fastfetet som deer av frontene i at. nr. 1 har. Designen er dermed noe enkere enn nr. 1. Aternativ 2 er arkitektens anbefate øsning da bakongenes dimensjoner, utforming og størrese harmonerer godt med bygningen for øvrig, og bedre enn for at. nr. 1 og 3. Se avsnitt 6.0 vedr. kostnader på kort og ang sikt for prosjektaternativ 0, og avsnitt 7.0 vedr. huseietiegg.

6 Side 6 av BALKONGALTERNATIV 3 - NYE, STØRRE BALKONGER M/ ÅPNINGSBAR INNGLASSING. STORE BALKONGER, CA. 9,8 M2 GULV. FORENKLET LØSNING Aternativ 3 er tatt fram som et prisgunstig aternativ ti nye bakonger, samtidig som størresen er meget god. Her er det aget vinkerette øsninger, og frontene er faste i høyde 120 cm, som er et sikkerhetskrav fra myndighetene. Opaisert gass opp ti ca. 100 cm, kart gass derfra og opp ti 120 cm. ProBygg mener at 120 cm fast høyde, før underkant av de åpningsbare vinduene, vi bi ve høyt. Luftigheten vi av den grunnen bi redusert. I at. 1 og 2 er det krav ti samme sikkerhetshøyde, men der er dette øst med en eegant og uftig øsning med håndøpere fra topp fast fet ti sikringshøyden. Arkitekten anbefaer ikke denne øsningen av årsaker som er nevnt samt at bakongene i mindre grad er tipasset bokkens karakter. Se avsnitt 6.0 vedr. kostnader på kort og ang sikt for prosjektaternativ 0, og avsnitt 7.0 vedr. huseietiegg. 6.0 BUDSJETT / KOSTNADSBEREGNINGER AV FERDIGSTILT PROSJEKT I Prosjektkostnader ved første gangs gjennomføring av tre prosjektaternativer for bakonger Basert på erfaringsta i markedet for gjennomføring av tisvarende prosjekter i senere tid har vi ansått budsjett/ samede prosjektkostnader ved gjennomføring av de nevnte prosjektaternativer som er presentert i denne rapporten, basert på byggefase i Kostnadene er regnet som øvre økonomiske ramme og inkuderer: Pris i markedet for bakonger og fasader som beskrevet i denne rapporten, evert av edende entreprenør mht. kvaitative øsninger Avsetninger for uforutsette kostnader og programendringer Prosjektedese Kostnader ti gjenværende søknad ti Narvik kommune ink. offentige gebyrer ti byggesaksbehanding Kopieringskostnader Prisstigningsestimat for et år fram i tid (fra nå ti ferdigstit prosjekt) Rentekostnader som påøper for borettsaget ti finansiering av byggearbeidene fram ti ferdigstit prosjekt i % mva. Samtige prosjektkostnader fra gjennomført ekstraordinær generaforsaming ti kompett ferdigstite bakongarbeider ska med dette være inkudert. Taene er beregnet som totabudsjett med soide marginer som betyr at det ikke ventes overskrideser ved avsuttet prosjekt i Prosjektaternativ 0 - rehab. av eksisterende bakonger: Prosjektaternativ 1 - nye, større bakonger med åpningsbar inngassing, ca. 15 m2 guvarea: Prosjektaternativ 2 - nye, større bakonger med åpningsbar inngassing, ca. 9 m2 guvarea: Det er også aget et budsjettaternativ for nye bakonger, betegnet prosjektaternativ 3 - nye, større bakonger med åpningsbar inngassing og med enkere geometri, ca. 9,8 m2: Kr ink. mva Kr ink. mva Kr ink. mva Kr ink. mva

7 Side 7 av Prosjektkostnader for de uike bakongaternativene vurdert over de nærmeste årene, fra nå og fram ti 2045 / 2050 Vi har gjort noen betraktninger vedr. antatte prosjektkostnader for de to bakongaternativene, dvs. fortsatt rehabiitering av eksisterende bakonger veid mot nye inngassingsbakonger, og vurdert de samede kostnadene ti rehabiitering / vedikehod fra i dag og fram ti Det er naturig nok vanskeig å stipuere beøp for vedikehodskostnader år fram i tid, i tiegg ti første gangs prosjekt i 2012, men vi har gjort et estimat nedenfor. Det interessante med dette er at at. 0 for bakongprosjektet (rehabiiteringsaternativet) får en totakostnad fram ti 2045 / 50 som bare er marginat avere sammenignet med at. 2 (nye bakonger m/ inngassing). Årsaken ti dette er at de game, åpne bakongene med bakenforiggende veggfater krever mer vedikehod enn nye bakonger med inngassing. Hovedårsaken ti dette er at de game betongdekkene har skadeutviking som ikke kan reverseres, men krever øpende og økt vedikehod i de nærmeste årtiene. Et grovt bide av økonomien for de tre prosjektaternativene vedr. bakonger, fra nå og fram ti 2045 / 2050 stipueres sik: Kostnader vedr. bakonger, måt i 2012-kroner, ink. 25 % mva. Prosjektaternativ 0 Prosjektaternativ 1 Prosjektaternativ 2 Prosjektaternativ 3 Kostnad i Vedikehodskostnad ca.2022/ Vedikehodskostnad ca Vedikehodskostnad ca. 2045/ Sum totae kostn. fra / Taene baserer seg på kroneverdien ved avsuttet prosjekt i Regneoppsettet er en forenket økonomisk framstiing av kostnadene ved å bygge nye bakonger kontra rehabiitering av de game, vurdert over en årsperiode fram i tid (fram ti ca / 50), men gir ikeve et godt bide av totakostnadene for bakongene i denne tidsperioden. Fremdees, etter 2045 / 2050, ventes bakongene i prosjektaternativ 1 og 2 å ha ang gjenværende evetid, mens prosjektaternativ 0 høyst sannsynig betinger nye bakonger på dette tidspunktet eer tidigere, med ytterigere kostnader dette medfører for aternativ 0. Om man forutsetter at evetiden for eksisterende bakonger kortes ned med ti år, ti 2035 / 40, vi økonomien ved fortsatt bruk og vedikehod av eksisterende bakonger (aternativ 0) bi enda dårigere for borettsaget i forhod ti å ta det store skrittet og bygge nye inngassingsbakonger nå. Taene for prosjektaternativ 1 og 2 er basert på en anbefat øsning av høy kvaitet. Lys og stikkontakt på bakongene er dog ikke medregnet. Hvis dette ska everes, og det ikke igger jordkabe i området innenfor bakongene, ink. jordfeibryter, vi det påøpe en tieggskostnad kompett ink. jordfeibryter på ca. kr ink. mva pr. bakong, dvs. ca. kr totat for borettsaget. 7.0 HUSLEIEENDRINGER FOR BALKONGPROSJEKT FERDIGSTILT I 2012 Borettsaget har to uike eiighetsstørreser, men beregningene av økt huseie som føge av gjennomføring av bakongprosjektet ska vanigvis beregnes av den eksakte huseiebrøken som gjeder for borettsaget i dag. I denne rapporten baserer vi oss imidertid på gjennomsnittige huseieøkninger for ae eiigheter (forskjeen meom de to eiighetstypene er iten). Vi anbefaer at ae andeseiere uansett får et fast bakongtiegg siden kostnadene for bakongene er tinærmet ike, enten man bor i de store eer de noe mindre eiighetene. Vi har forutsatt at 100 % av prosjektkostnadene finansieres med ån fra bank. Føgende ånebetingeser er agt ti grunn: For ae prosjektaternativ har vi regnet 4,5 % effektiv rente. (Dette er over gjedende rentesats i dagens marked, men er vagt for å ta høyde for fremtidige renteøkninger). Videre har vi basert oss på annuitetsån, som er det aer vanigste i forbindese rehabiitering av boigbokker.

8 Side 8 av 9 For bakongaternativ 0 har vi regnet 10 års nedbetaing av ånet grunnet antatt tid for ny rehabiitering innen år. For bakongaternativ 1 og 2 har vi regnet 35 års nedbetaing av ånet grunnet meget ang forventet hodbarhet av titaket. Med disse åneforutsetningene vi huseietiegget etter ferdigstit prosjekt i 2012 bi som vist i tabeen nedenfor. Med gjedende skattebestemmeser i Norge gis det - ti ae med skattbar inntekt - et skattefradrag på 28 % av renteandeen av huseietiegget. Dette er beregnet inn i tabeene i egen koonne. Beregnede ta gjeder for de første årene av ånets øpetid. Ved bakongaternativ 1, 2 og 3 (nye bakonger) vi man oppnå reduserte kostnader ti oppvarming av eiighetene i den kade årstiden. Redegjørese for dette er gitt tidigere i rapporten, og besparesene er estimert med beøp i tabeene nedenfor. Skjematisk oversikt over huseieøkninger og huseieforskjeer meom de uike prosjektaternativene: Prosjektaternativ Huseieøkning Skattefradrag 0. Bakonger. Fortsatt bruk og vedikehod av eksisterende bakonger 1. Bakonger. Nye, større bakonger m/ åpningsbar inngassing, ca. 15 m2 guv 2. Bakonger. Nye, større bakonger m/ åpningsbar inngassing, ca. 9 m2 guv 3. Bakonger. Nye, større bakonger m/ åpningsbar inngassing, ca. 9,8 m2 guv Spart energi Effekten av å refinansiere eksist. ån (kr. 2,2 mi forenges fra år 2023 ti 2045/ Ansåtte beøp Titaket har kort varighet, ikke aktuet å finansiere dette sammen med eksisterende ån Netto avrundet huseieøkning / mnd ANBEFALING / SLUTTKOMMENTAR ProBygg AS gir føgende anbefainger ti Toppen Borettsag: Fortsatt bruk og vedikehod av åpne bakonger bør avveises mot øsninger der bygningens ytre kimaskjerm fyttes ti yttersiden av bakongene. Prosjektaternativ 0 med rehabiitering av de game bakongene gir vesentig avere huseietiegg pr. eiighet enn nye bakonger i aternativ 1 og 2, men dersom man tar hensyn ti evetidsberegninger og egger ti grunn at nye bakonger uansett må bygges innen år, vi dette gå i favør av nye bakonger av høyverdig kvaitet aerede i En økt økonomisk investering i form av inngassing, kombinert med dypere / større bakonger, vi gi gunstig totaøkonomi for boigseskapet når ae vedikehodsaspekter tas i betraktning, på ang sikt. Andre fordeer er: a) Betydeig høyere bruksverdi for beboerne, større bakonger og forenget brukssesong b) Høyere markedsverdi for eiighetene ved et evt. videresag.

9 Side 9 av 9 ProBygg deer arkitektens anbefaing om at prosjektaternativ 2 anses som den mest attraktive øsningen for borettsaget når ae forhod er veid mot hverandre. Netto huseieøkning meom at. 2 og 0 (som uansett må utføres hvis nye bakonger ikke bygges) er kr = kr. 465,- / mnd pr. eiighet. Aternativ 1 er et godt andrevag, men den store størresen og kostnadene er mindre hedig. Kostnadstaene er beregnet er regnet som et øvre økonomisk tak. Reee kostnadsta etter gjennomført bakongprosjekt vi kunne bi avere, med tisvarende avere huseieøkning. Med vennig hisen for ProBygg AS Ingar Haakestad Prosjekteder (sign.) Vedegg: Bakongaternativ 1, panskisse med nye og meget store bakonger (ca. 15 m2) med inngassing, sett ovenfra, fotoiustrasjon sett forfra, og situasjonspan med gamme og ny bakongstørrese, utarbeidet av Baco Bakongaternativ 2, panskisse med nye og store bakonger (ca. 9 m2) med inngassing, sett ovenfra, fotoiustrasjon sett forfra, og situasjonspan med gamme og ny bakongstørrese, utarbeidet av Baco Bakongaternativ 3, panskisse med nye og store bakonger (ca. 9,8 m2) med inngassing, sett ovenfra, fotoiustrasjon sett forfra, utarbeidet av Baco Rapport fra ProBygg datert vedr. teknisk tistand for eksisterende bakonger, og behov for teknisk vedikehod i årene framover (3 sider) (3 sider) (2 sider) (7 sider)

10 Aternativ 1 ca 15 m² 425 cm ca 15 m² 360 cm 345 cm ca 15 m² ca 15 m² 640 cm ALTANPLANER Toppen Borettsag, Toppen13c, 8515 Narvik Baco AS Sandstuveien 60A må 1:100 - Dato: Rev.: N-1184 Oso Teefon baco@baco.no Finn Ørstrup arkitekt m.a.a. Danske ARK. te finn@orstrup.dk

11 305 cm 335 cm 317 cm 360 cm ALTANPLANER Toppen Borettsag, Toppen13c, 8515 Narvik må 1:100 - Dato: Rev.: Baco AS Sandstuveien 60A N-1184 Oso Teefon baco@baco.no Finn Ørstrup arkitekt m.a.a. Danske ARK. te finn@orstrup.dk

12

13

14

15

16 at. 1 4,1 1,4 4,8 1,3 3,6 3,6 6,4 8,5

17 at. 2 3,35 1,2 3,17 3,6 3,6 1,3 3,05 3,17 0,7 5,5 8,3

18 C:\ProBygg AS\ a.doc Toppen Borettsag, Narvik Styret v/ Yngve Torbergsen E-post: Vår ref.: Dato: , oppdatert TOPPEN BORETTSLAG BALKONGER VURDERING AV BYGNINGSTEKNISK VEDLIKEHOLD AV EKSISTERENDE BALKONGER, PÅ KORT OG LANG SIKT ProBygg AS er et utrednings- og prosjektederfirma som utfører oppdrag for borettsag, boigsameier m.m. med må om gode bygningstekniske øsninger på kort og ang sikt. Vi har vurdert eksisterende bakonger i Toppen Borettsag mht. fremtidige vedikehods- og utbedringskostnader. Det er viktig at borettsaget vurderer heheten i paneggingen av fremtidig ytre vedikehod og veger øsninger og utføreser som tar hensyn ti dette. Vurderingene er viktige å hode opp mot de paner som borettsaget har i forbindese med fremtidige titak, f. eks. nye bakonger m/ inngassing. Nedenfor omtaer vi primært teknisk tistand for eksisterende bakonger - dersom disse ska behodes i nåværende form. Avsutningsvis har vi gitt noen synspunkter om fordeer/ uemper med aternativ øsning, med nye bakonger. Utførte undersøkesene tyder på at borettsaget sannsynigvis står overfor store vedikehodskostnader for bakongene i sin nåværende form. Vi har foretatt en kostnadsberegning av nødvendige vedikehodstitak for bakongene på kort og ang sikt. Våre vurderinger er basert på befaring / kontro av Toppen Borettsag den , teknisk anayse av opphugget betongen utført på stedet og samt borestøvprøve utført i aboratorium. Eksisterende bakonger Konstruksjon Toppen Borettsag er i fg. oppysning oppført i ca. 1960, med 8 boigetasjer og 32 eiigheter. Ae har bakong med dekker i passtøpt betong og med underkedning av bakongpatene utført med sementbaserte pater festet ti ekter som videre er festet ti undersiden av betongdekkene. Rekkverkene er utført av meta og noe treverk. Treverket vi kreve vedikehod, med øvrig de av rekkverkene vi ha ang gjenværende evetid uten vedikehod av betydning. Oversiden av bakongpatene var beskyttet av en vanntett PVC-membran med øst tremmeguv oppå. Patene i bakongtakene og PVC-membranene be utført for ca. 10 år siden (ansått) grunnet fuktgjennomtrengning og maingsavskaing /skader på undersiden av bakongene (bakongtakene). Generet om nedbrytning av betong / betongsyke Betong i bakongdekker som er utsatt for normat ytre mijø brytes ned kjemisk fra utvendig side og innover grunnet uftforurensning og sur nedbør. Når skadefronten kommer angt nok inn, og i kombinasjon med tistrekkeig fuktighet, så vi armeringen ruste, og det kan ventes at skadeomfanget vi øke mye. Dette skjer også for bakongene med underkedde dekker som Toppen har fordi de er eksponert for uftens kimapåkjenninger, men i mindre grad fordi fuktpåkjenningen er redusert, se mer om dette nedenfor. Vedikehodskostnader må påregnes i årene framover for å hode bakongene i tifredsstiende stand. Vedagt har vi utarbeidet en nærmere teknisk redegjørese for hvordan betong som er utsatt for uteuft og nedbør brytes ned over tid.

19 2 av 5 Visue kontro av bakongpatene Betongen i bakongpatene be kontroert på 1 stk bakong, i taket over bakongen ti Hansen i 4. etg. (i bakongraden som vender mot skibakken). Det var panagt kontro av fire bakonger. Årsaken ti at ikke fere bakongpater be kontroert var fordi det viste seg at de var innbygget med PVC-membran oppå, dekkekanten var innkedd bak rekkverkspater og undersiden med tunge sementbaserte pater. Dette betyr at fuktinnhodet i betongen nok er en de nedsatt i forhod ti åpent eksponert betong, og dermed redusert armeringskorrosjon. Det var ingen synige tegn ti skader taket på nevnte bakong. Have bakongtaket var synig for kontro. Det er ikeve grunn ti å anta at synig skadeomfang på bakongdekkene er større da det i fg. oppysning var en de synige skader før bakongdekkene be het kedd inn for ansagsvis 10 år siden. Kjemisk kontro av betongen i bakongpaten Det er to kjemiske faktorer i betongen som er avgjørende for å si noe om hvor stor faren er for forventet armeringskorrosjon i betongen i årene framover, og dermed forventet nedbrytning av denne: Karbonatiseringsdybden (endret PH-verdi fra overfaten og innover ti armeringen). Opphugging noen cm inn i betongen og kjemisk kontro av snittfaten på stedet. Koridinnhodet (sater, vanigvis massivt gjennom dekket). Borestøvprøver anayseres i aboratorium. Hvis en eer begge kjemiske faktorer er ti stede i betongen, og det i tiegg er en viss fuktighet ti stede i betongen (tistrekkeig med norma uftfuktighet i et vanig utekima), vi innstøpte armeringsjern ruste. Kontro av snittfatenes PH-verdi på den nevnte bakongen den såkate karbonatiseringsfronten - viste at denne er angt fremskredet. Når betongens PH-verdi har endret seg fra opprinneige ca. 14 ti 9,5 eer avere, kaer vi dette syk betong. Denne sykdomsfronten fytter seg med årene fra betongens ytre overfate og videre innover, og vi etter hvert nå fram ti den innstøpte armeringen, som vi ruste og forsterke skadeutvikingen med forsert kraft. Den såkate karbonatiseringsfronten be kontroert kjemisk på stedet og å ca. 35 mm inn i bakongdekket. Armeringen igger vanigvis på dybde ca. 20 mm inn i bakongene, dvs. at store deer av armeringen igger innenfor karbonatisert / forsuret sone. Det be også tatt ut en borestøvprøve for aboratoriekontro av evt. korider, og ved anayse av denne be det påvist en høyere verdi enn anbefat maks-grense for koridinnhod. Prøven viste en koridmengde på 0,9 % av ansått sementvekt i betongen. Norsk standard gir en anbefaing om at koridinnhodet bør være 0,4 % av sementvekten, eer hest avere, for sakkarmerte konstruksjoner. Måt koridinnhod i betongen i bakong vi medføre økt behov for betongrehabiitering i årene framover. I kombinasjon med angt fremskredet karbonatisering og også koridinnhod (sater), vi dette bidra ti at innstøpte armeringsjern vi korrodere (ruste), og dette gir etter hvert svekkese av betongens bæreevne samt at betongen vi sprekke opp grunnet voumutvidesen som korrosjonen fører ti. Fremtidig vedikehodsbehov for bakongdekkene Toppen Borettsag kan på bakgrunn av kjemisk kontro av bakongdekkene forvente en økning av armeringskorrosjon og betongskader i bakongdekkene i årene framover grunnet både koridinnhodet og karbonatiseringen, som arbeider uavhengig av hverandre og gir en dobbe skadeeffekt dersom bakongene ska behodes åpne. Devis innpakking av bakongpatene vi sannsynigvis redusere hastigheten på skadeutvikingen, sammenignet med betong som er utsatt for fritt vann. Det er muig å forenge bakongdekkenes evetid ved vedikehod innen få år, en behanding som må påregnes å bi gjentatt hvert år. Dette betinger at undersider og fremkanter av patene friegges sik at adkomst er muig. Oversiden tror vi kan igge da dette er et fustendig tett beegg som hindrer inntrengning av fukt og uftforurensning, og videre skadeutviking her kan av den grunn ventes i ite omfang framover. Etter 3 gangers gjentatte behandinger av bakongpatene, er det grunn ti å anta at det ikke engre vi være regningsvarende å fortsette med dette, og det vi da bi nødvendig med nedskjæring/ fjerning av bakongene, og bygging av nye.

20 3 av 5 Føgende vedikehodstitak av bakongdekkene kan ventes dersom eksisterende bakonger ska behodes: Innen 2-3 år: Nedpukking av pater i himingene og bakongrekkverk. Mekanisk utbedring der det er synige skader. Riss hugges opp, armering rengjøres og rustbehandes, gjenmørting og overfatebehanding med spesiaprodukter. Dette er primært titak mot karbonatiseringen, men vi også ha noe effekt mot skader grunnet korider. Ska man ha fugod behanding mot korider, vi det kreves angt mer omfattende titak med katodisk beskyttese. Dette er svært kostbart, men vi antar at dette kan unngås da måte gjennomsnittsverdier tross at ikke var høyere enn de var. Bakongrekkverk skrapes og maes okat der det er behov for det. Og pater under bakongdekkene remonteres. Evt. at det monteres nye rekkverk som muiggjør senere rehabiitering av fremkanten på bakongdekkene uten å måtte demontere rekkverket, og at remontering av sementbaserte pater i taket unnates ti forde for høyverdig reparasjon av betongens undersider samt spesie overfatebehanding som har gode egenskaper mot inntrengning av sur uft og fuktighet. Etter nye år: Tisvarende behanding gjentas, men sannsynigvis noe tyngre arbeider og økte kostnader (fordi betongen stadig bir dårigere). Etter ytterigere nye år: Samme behanding gjentas. Nå må det påregnes at skadefronten har skadet armeringen ytterigere, og det kan bi nødvendig med kraftigere vedikehodstitak som katodisk beskyttese i tiegg ti øvrige utbedringstitak som beskrevet. Katodisk beskyttese er en meget omfattende behanding som krever øpende vedikehodsoppføging i resten av bakongenes evetid. Kostnader Muigens kan bakongpatene kare enda en omgang med rehabiitering før betongkvaiteten kan ventes å ha bitt så dårig at bakongene ikke enger er regningssvarende å rehabiitere, og de må da erstattes med nye. Vi har beregnet kostnader som kan ventes å påøpe dersom borettsaget veger vedikehod av eksisterende bakonger, på kort og ang sikt. Kostnadene er basert på føgende forutsetninger: Priser i dagens marked. Østandet, pr. september 2010, ink. rigg- og driftskostnader Lønns- og prisendringer frem ti høsten 2012 stipuert og innkakuert Avsetninger for uforutsette forhod er inkudert Prosjekt- og byggeedese som kvaitetssikrer arbeidet i paneggings- og byggefasen, etter at borettsaget har vedtatt gjennomføring av prosjektet er inkudert Kostnader ti byggeånsrenter i antatt byggetid på 4 mndr. er inkudert 25 % mva. er inkudert. Første gangs vedikehod /rehabiitering av bakongene antydes sik (2012): Vedikehodskostnader ved fortsatt bruk og vedikehod av Kostnader, ink. mva eksisterende bakonger. pr. bakong Betongrehabiitering av bakongene, 2012, budsjett Vi har da ikke agt ti grunn at rekkverkene samt patene på undersiden av bakongene de- og remonteres. Senere vedikehod /rehabiitering av bakongene antydes sik, i beregnet kroneverdi pr. høsten 2012: Kostnader, eksk. mva., pr. bakong Betongrehabiitering av bakongene ca. 2023, budsjett Betongrehabiitering av bakongene ca. 2034, budsjett Nedskjæring av bakongene og bygging av nye bakonger kan ventes å bi neste vedikehodskostnad, eer muigens en ytterige økt - vedikehod kan forsvares.

21 4 av 5 Aternativ ti vedikehod av eksisterende bakonger Som aternativ ti fortsatt vedikehod av eksisterende bakonger, vi vi anbefae at borettsaget vurderer vag av nye bakonger. Riktig utført vi dette gi minimat vedikehodsbehov i fremtiden. Kostnader ved de to aternativene bør veies mot hverandre, i tiegg ti de bruksmessige verdiene som oppnås. Bakonginngassing vi endre kimaet på bakongene vesentig, det samme gjeder fasadene bak inngassingen. Betong og fasader vi bi beskyttet av gass og auminium, som er bygningsmateriaer som vi vi betegne som tinærmet vedikehodsfrie i forhod ti påvirkning fra ytre kima (nedbør/ uftforurensing / so og vind, varme og kude). Bakenforiggende bygningsdeer bir iggende i et havkimatisert område der betong m.m. og fasader beskyttes godt. Innkedning er atså et aktuet titak for å beskytte betongen, dvs. gi den et kima der forutsetningene for karbonatisering (nedbrytning av betong) kombinert med norma fukt i uteuften og dermed medføre armeringskorrosjon - er vesentig redusert eer på det nærmeste eiminert. Dette er årsaken ti at fremtidig vedikehodsbehov for disse konstruksjonene kan ventes å bi betrakteig redusert sammenignet med åpne bakongøsninger. Etter inngassing vi bakongene utgjøre en havkimatisert sone som er avskjermet fra årsaken ti at nedbrytningen av gjenværende betong skjer. Det er den totae årsbeastningen på betongen som det er viktig å redusere. Dette oppnås sev om åpningsbare deer av inngassingen brukes mer eer mindre åpne i de varme sommermånedene. De nye bakongkonstruksjonene utføres i b. a. gavanisert stå, auminium og gass, evt. høyverdig betong i bakongdekkene, og består av materiaer som ventes å ha meget avt behov for fremtidig vedikehod. Med dagens kunnskap om disse materiaene oppsummeres føgende: At stå er varmgavanisert, evt. også akkert. Ny rustbeskyttese vi neppe være nødvendig i resten av bygningenes evetid. Puverakkert auminium. Kimaet i dag og det vi vet om fremtiden betyr at auminium vi være bant de mest vedikehodsfrie byggemateriaer som finnes. Ny overfatebehanding er neppe påkrevet de første år. Gummipakninger meom gass og auminiumsrammer. Forserte adringsforsøk med EPDM-gummi viser at dette materiaet vi ha evetid på mer enn 30 år. Trinser/ hjuager i uker/ dører. Vanigvis utført av rustfritt stå, syrefast, kapset og permanentsmurt fra fabrikk. Levetid ansås ti mer enn år ved norma bruk. Deene vi vanigvis være ett utskiftbare, med enke grep. Bruksmessige fordeer ved inngasset bakong som kan åpnes / ukkes etter behov er store, men dette er ikke videre omtat i vår vurdering. Heer ikke inngassingens virkning på redusert energitap fra varme boigrom ti uteuften i det området som inngassingen omfatter (havkimatisert sone med noe høyere temperatur enn uteuften). Anbefaing/ suttkommentar ProBygg AS gir føgende anbefainger ti Toppen Borettsag: Fortsatt bruk og vedikehod av åpne bakonger bør avveises mot øsninger der bygningens ytre kimaskjerm fyttes ti yttersiden av bakongene. En økt økonomisk investering i form av inngassing, vanigvis kombinert med bakongutvidese, vi på engre sikt kunne gi gunstig totaøkonomi for boigseskapet når ae vedikehodsaspekter tas i betraktning. Andre fordeer er: a) Betydeig høyere bruksverdi for beboerne, større bakonger og forenget brukssesong b) Sannsynig høyere verdi ved et evt. videresag. Beregning av huseiekonsekvenser for andeseierne ved vag av hhv. fortsatt vedikehod av bakongene eer bygging av nye bakonger bør baseres på en ånenedbetaing over 10 år for rehabiiteringsprosjektet, grunnet tisvarende vedikehodshyppighet for rehabiitering av de game bakongene. For aternativt prosjekt med nye bakonger med åpningsbar inngassing vi nedbetaing over 35 år, evt. 40, være aktuet.

22 5 av 5 Gjøres en huseieberegning av de to nevnte prosjektaternativene, vi man se at forskjeen i huseieøkning pr. eieighet pr. måned vi skie ite enten man veger nye bakonger med inngassing sammenignet fortsatt rehabiitering av de game. Dette avhenger dog av hvor påkostede øsninger man veger for de nye bakongene, økt størrese m.m. Annuitetsån anbefaes for begge prosjektaternativene da dette vi gi jevn huseiebeastning over ånets øpetid. Med vennig hisen for ProBygg AS Ingar Haakestad Prosjekteder Vedegg: Redegjørese for hvordan betong brytes ned, grunnet uftforurensing og sur nedbør (2 sider).

23 C:\ProBygg AS\ doc Vedegg ti utredning av vedikehodsarbeider for bakongene i Toppen Borettsag Oso, Ref.: ingar.haakestad@probygg.com REHABILITERING AV BETONG I BALKONGER PÅ BOLIGBLOKKER OPPFØRT I ÅRENE Dette notatet gir utfyende informasjon og hvordan betong som utsettes for uftforurensning og sur nedbør etter hvert får redusert kvaitet, armeringskorrosjon (rust), oppsprekking av betong og økende vedikehodsbehov. Notatet gjeder generet for bakonger utført av betong i nevnte tidsperiode. Generet om nedbrytning av betong - betongsyke At bygninger utsettes for kimapåkjenninger er ikke noe nytt, det har bygninger i ae år vært bygget for å tåe. Men, for betongkonstruksjoner er det gjort meget store og viktige erfaringer de siste 25 årene. Betong, som man for noen ti-år siden trodde var nærmest et vedikehodsfritt bygningsmateriae, be brukt i stor utstrekning i utendørskonstruksjoner på 1950-taet og senere, med dårig betongkvaitet og av overdekning ti armeringen, dvs. avstanden fra betongoverfaten ti armeringen var svært av. Først fra midten av taet be man kar over hvike nedbrytningskrefter som var i sving, og fra dette tidspunktet be det benyttet høyere betongkvaitet, mindre kunstige tisetningsstoffer og større avstand fra betongoverfaten ti innstøpt armeringsstå. Betong i utendørs kima generet og i fuktig kima spesiet er utsatt for store kimapåkjenninger. Sur nedbør, dvs. nedbør med av PH-verdi og høyt innhod av CO2 i uften er de viktigste kimapåkjenningene som bryter ned betong. Prosessen kaes karbonatisering og innebærer en endring av betongens PH-verdi fra betongoverfaten og innover i konstruksjonen, sik at innstøpt armering ruster og sprenger betongen fra hverandre. Betongsyke er et vanig brukt begrep for sike skader. Det finnes også andre årsaker som medfører betongnedbrytning, men disse omtaes ikke i denne kortfattede vurderingen, da de er mindre vanige. Karbonatisering er en naturig prosess i betongen, som går ut på at karbondioksid (CO2) i uften trenger inn i betongen, reagerer med b.a. kasiumhydroksid Ca(OH)2 og danner kasiumkarbonat (CaCO3) sik at betongens ph-verdi reduseres fra opprinneige verdier rundt ca. 14 (generet for materiaer i fast eer fytende form kan vi si at PH-verdi på 7,0 regnes for nøytrat, og avere PH-verdier enn dette betyr at materiaet er syrehodig). Bir ph-verdien i betong avere enn ca. 9,5, kan innstøpt armeringsstå korrodere (ruste) dersom det er tistrekkeig tigang på fukt og oksygen. Først i det karbonatiseringsfronten når fram ti armeringen, starter seve armeringskorrosjonen. Karbonatisering medfører atså en gradvis endring av betongkonstruksjonens PH-verdi og dermed også evnen ti å beskytte armeringen mot å ruste (korrodere). Det kan ta fere år fra armeringsjern starter å ruste ti syneige skader på overfaten oppdages, og dette avhenger av betongkvaiteten. Når jern ruster, vi jernets voum øke dramatisk (mange ganger sitt opprinneige voum, faktisk opp ti syv ganger), med utsprengt betong og ytterigere forverring av tistanden som resutat. Armeringens evne ti å ta opp konstruksjonskrefter, som den er beregnet for, svekkes. Nedbrytningsprosessen øper videre og vi akseerere.

24 2 av 2 Betongkonstruksjoner som er fritt eksponert for utekima fra fere sider er mest utsatt. Dekker og vegger i forbindese med bakonger i utendørs kima er av samme årsak spesiet utsatt for denne nedbrytningen, som atså starter fra utvendig overfate og som går sakte videre innover i betongkonstruksjonen. Betong-/ armeringsskader er et stort probem for mange norske bygninger oppført før 1985, spesiet i perioden Vi anbefaer at boigseskap som vurderer titak på bakongene, gjør vurderinger som vi kortfattet har utført i denne utredningen. Dette er særdees viktig, sik at titak kan fattes på mest muig riktig grunnag. Dersom betongen også innehoder korider over fagige aksepterte grenseverdier (0,4 % eer mer av antatt sementvekt), vi probemet forverres vesentig. I så fa vi omfanget av vedikehod bi større og vedikehodshyppigheten bi avere. Korider er ikke behandet videre i dette notat da dette er mindre vanig forekommende enn karbonatisering for betong i den aktuee adersgruppen vi har omtaer. Generet om titak for å stoppe betongsyke Det finnes titak for å bremse utvikingen av videre betongnedbrytning vesentig. For utendørs konstruksjoner er det avgjørende å hode surt vann og uteuft unna. Når betongens fuktinnhod kommer ned ti et tistrekkeig tørt/ avt nivå, kan videre armeringskorrosjon ikke skje, sev om armeringen igger i såkat karbonatisert/ syk sone. To aternative titak/ metoder er vanigvis mest aktuee når man vurderer beskyttese av betong mot videre nedbrytning: 1. For åpne bakonger som utsettes for utekima det meste av året vi det kreves bruk av spesiee overfateprodukter som betyr 100 % tett beegg (vanigvis poyuretan eer epoksy) oppå horisontae fater. På øvrige fater, dvs. underside bakonger og brystninger må det brukes en spesiamaing med såkat karbonatiseringsbremsende effekt. Det nå påregnes at utbedringstitak må gjentas hvert 10. år for å hindre at skadeutvikingen går raskt. 2. Inngassing og kimaendring for betongen som medfører at bakongene danner en havkimatisert sone der grunnaget for videre korrosjon på det nærmeste stanser. Nevnte metoder er egnet der omfanget av nedbrytning og skader er små eer moderate, og der mået er å stoppe/ bremse videre utviking. Når skadeomfanget er større, kan det bi nødvendig med vesentig tyngre titak. Ved aternativ 1 må det påregnes at når skadefronten etter hvert har nådd inn ti og forbi større deer av armeringen, kan det bi nødvendig med kraftigere vedikehodstitak som katodisk beskyttese i tiegg ti øvrige utbedringstitak som beskrevet. Katodisk beskyttese er en meget omfattende behanding som krever øpende vedikehodsoppføging i resten av bakongenes evetid. For ProBygg AS Ingar Haakestad Dagig eder og prosjekteder