Gimle Terrasse Sameie - Vannlekkasjer og betongskader. Forslag til utbedringer og budsjett. Sammendrag. Betongskader. Gimle Terrasse Sameie

Transkript

1 Oslo, 6. januar 2016 Gimle Terrasse Sameie - Vannlekkasjer og betongskader. Forslag til utbedringer og budsjett. Sammendrag Gimle Terrasse Sameie har engasjert Oslo Prosjektadministrasjon as til å forestå prosjekt- og byggeledelse for utbedring av utvendige skader i Gimle Terrasse Sameie. Ødegård & Lund AS er engasjert som rådgivende ingeniør. I tillegg er det innhentet bistand fra Basseng- og skadetakst KfB AS for å vurdere skader på flisgulvet. De vedlagte anbefalinger er gjort i samarbeid med disse firmaene. Det er gjennomført visuell befaring på balkonger og terrasser til 9 leiligheter Det er fjernet fliser på en terrasse for å sjekke oppbyggingen, og det er tatt 31 kloridprøver. I tillegg er det gjort befaringer fra bakkeplan. Vi har hatt tilgang til sakspapirer fra utbedringene som ble utført i , samt dokumentasjon fra de lekkasjeutbedringer som er utført de senere år. Vi har også vært i kontakt med firmaet som la fliser på terrassene i for å få frem dokumentasjon på denne utførelsen. Med bakgrunn i de undersøkelser som er gjort foreslås det å fjerne fliser og legge nytt PU-belegg (tilsvarende belegg som det er på kjøkkensiden i dag) på terrassedekker. Ved mulige lekkasjepunkter må det etableres en fleksibel membran ved overgang dekke og vegg som kan ta opp store bevegelser. Utvendige vegger slipes ned og males på nytt. Det gjøres tiltak for å redusere fare for vanninntrenging. Det er oppstått betongskader som må utbedres. Totalkostnad for disse tiltakene er kalkulert til kr ,-. Betongskader. Det er påvist mulige betongskader på 8 av de 9 leiligheter som ble befart. Det antas derfor at ved en nøyere gjennomgang vil man finne betongskader på de fleste balkonger og terrasser. Omfanget kan imidlertid være svært varierende. Der det avdekkes betongskader vil det bli utført en mekanisk utbedring av dette. Man pigger vekk betong til man har frilagt armering med korrosjon. Armering rustbehandles før man pusser igjen. Videre er det vesentlig om det er innstøpt klorider i betongen. Klorider i betongen medfører ekstra stor fare for armeringskorrosjon. Det er derfor tatt boreprøver på 8 terrasser og 4 balkonger, fordelt

2 på 4 terrasser og 2 balkonger i nr. 4, og tilsvarende i nr. 2. Prøvene er tatt fra begge delevegger og underside dekke på terrassene, og en delevegg og underside dekke på balkongene. Ødegård & Lund as har analysert prøvene for klorider, og funnet forhøyede verdier i 10 % av disse. Der det er klorider i betongen er det behov for katodisk beskyttelse. Katodisk beskyttelse er å sette strøm på armering for å styre rusten til en anode. Dette er det tatt høyde for i budsjett. Den mest sannsynlige årsaken til klorider er at det er tilsatt salt i betongen for å beskytte mot frost. Budsjettsum på betongrehabilitering er basert på erfaringer fra tilsvarende prosjekter. Det må understrekes at det ikke er mulig å være nøyaktig i budsjettering av slike skader før skaden er meislet opp, og omfanget registrert. Reparasjonskostnader kan i verste fall bli betydelig høyere enn budsjettert da omfanget kan avvike stort i forholdt til det som er synlig i dag. Bilde viser en skade i underkant av terrassedekke som sannsynligvis skyldes rustsprenging forårsaket av klorider. Blærer og avflassing på skillevegger. Det er påvist blærer i malingslaget på et betydelig antall skillevegger. I hovedsak på terrassesiden, men også i mindre omfang på balkongsiden. Det er lagt på et relativt tykt malingssjikt, videre kan det se ut som om det enkelte steder er sparklet. På terrassene er det tydelig at det kommer inn vann i konstruksjonen. Det er fritt vann i blærene som er påvist. Det er ikke funnet en klar årsak til dette, men det kan være et sammensatt problem. 2

3 Beslagene er en sannsynlig kilde til fuktinntrenging og disse bør byttes. I tillegg bør det legges smøremembran under beslaget, dette for å hindre at det som kondenserer på undersiden av beslaget ikke trenger inn i betongen. Det kan også være skader i malingslaget som gjør at fuktighet kommer inn i konstruksjonen. Vi anbefaler at beslagene byttes og har medtatt dette i budsjettet. Det anbefales også å slipe ned gammel maling og behandle delevegger på nytt med CO2-bremsende maling. Vi har regnet med sliping og malerbehandling av alle skillevegger, men det kan vurderes om det kun skal slipes ned der hvor det er påvist skader. På balkonger er avflassing på vegger sannsynlig forårsaket av sprekker i konstruksjonen. Også her er det tatt høyde for nedsliping og påføring av ny CO2 bremsende maling på enheter uten innglassing. Himling under dekker. Her er det kun behov for en noe enklere utbedring enn veggene. Her anbefales en lett sliping av hele arealet og påføring av ny maling etter at betongskader er utbedret. PU-belegg på dekker på balkonger. PU-belegg er en vanntett maling som ofte benyttes som overflatebehandling på betongdekker. Det er påvist sprekker i PU-belegg på de fleste balkonger som er omfattet av befaringen. Det skyldes i hovedsak at belegget er påført for tynt. I tillegg ser det ut til at PU-belegget ikke er ført ned i renne, hvilket medfører at dekkeforkanten kan være utsatt for fuktinntrenging. Avflassing PU-belegg. I utgangspunktet frarådes flekkutbedring, med mindre skadene er minimale. Det er medregnet nedsliping og legging av nytt PU-belegg. I tillegg er det påkrevet at rekkverk demonteres slik at man kommer til dekkeforkanten. Dette omtales i et eget avsnitt. Løse fliser på terrasser. Det er registrert løse fliser, eller fliser uten full limunderdekning på alle terrassene som er befart. Sannsynlig årsak er beskrevet i egen rapport fra Basseng og Skadetakst - KfB AS. Sannsynlig årsak er frost-sprenging og temperatursvingninger. Det er trolig bare tidsspørsmål før flere fliser løsner. Det er i utgangspunktet svært komplisert å få et godt resultat med utvendige flisgulv. Det finnes alternative løsninger der man etablerer dreneringssjikt under flisene, men dette er svært kostbart og stiller strenge krav til utførelsen. 3

4 Vi anbefales at flisene fjernes og at det legges nytt PU-belegg slik som på balkongene. Det er uvisst hvor mye fall det er på betongdekket under flisene. Det er antatt behov for å sparkle fra 0 til 20 mm. Løse fliser. Vanninntrenging vil medføre at flere fliser vil løsne etter hvert. Lekkasjer. Basert på rapport fra skadebegrensingsfirma Recover as kan det se ut som om de fleste lekkasjene er i forbindelse med dilatasjonsfugene. Dilatasjonsfuger er fuger for å oppta bevegelse som følge av temperaturvariasjoner. Der det er dilatasjonsfuger er det behov for et spesielt tettearbeid som kan ivareta større bevegelser. Det foreslås en løsning med membran i overgang gulv/delevegg som limes til vegg og gulv, men ikke til riss og sprekker. Dette medfører at bevegelsene i konstruksjonen kan gå fritt uten at lekkasjesprekker står åpne for tilsig av ny fuktighet. Der det ikke er dilatasjonsfuger er det tilstrekkelig å føre PU-belegg opp på vegg. Behov for å demontere rekkverk. I forbindelse fjerning av fliser og betongrehabilitering må alle rekkverk på terrassesiden demonteres. Vi antar at det vil være påkrevet å demontere rekkverk som følge av betongskader i dekkeforkant. Vi anbefaler også at rekkverk demonteres på balkongsiden for å sørge for at PU-belegg føres ned i renne. 4

5 Det er budsjettert med kostnader for demontering og remontering av rekkverk. Det er foretatt prøvedemontering på et rekkverk på terrasseside som var vellykket. Det må imidlertid påregnes noe skader i forbindelse med dette. Det er derfor medtatt utskifting av et mindre antall plater i budsjettet. Her må man imidlertid påregne fargeforskjell som følge av falming. Som alternativ er det vedlagt merkostnad for å skifte ut eksisterende plater i rekkverk med glass, og et alternativ med å skifte ut med tilsvarende plater som eksisterende. Behov for demontering av innglassing. Innglassing har sannsynlig beskyttet balkonger der dette er montert. Det er registrert lite skader på disse balkongene. Denne observasjonen baserer seg på et lite antall balkonger, vi har derfor i budsjettet lagt inn full utbedring av 1/4 av de innglassede balkongene (8 av 32). Dette inkluderer deog remontering av rekkverk og innglassing. På de øvrige balkongene med innglassing anbefaler vi kun et enkelt malingsstrøk der det er behov. Det vil da heller ikke være behov for de- og remontering av rekkverk og innglassing. Øvrige demontering. Det er medtatt de- og remontering av markiser, utelamper og andre elektriske komponenter. For øvrig forutsettes det at beboere rydder og fjerne dekorasjoner etc. Det er forutsatt demontering av renner og nedløp. Det er forutsatt gjenbruk av nedløpene. Øvrige skader. Det er påvist betongskader i sokler og gavler. I tillegg bør overganger teglvegg og betong avdekkes med beslag. Eksisterende beslag bør sjekkes. Kostnader for dette er medtatt i budsjett. Framdrift. I budsjettet er det forutsatt en oppstart ca. 15. april og ca. 8 måneders byggetid. Dette forutsetter at arbeidene med å utarbeide tilbudsdokumenter igangsettes i januar. Arbeidet på terrassene bør prioriteres i den varmeste årstiden da de er mer komplisert å dekke til enn på balkongsiden. Med vennlig hilsen Oslo Prosjektadministrasjon Ingar Slaatsveen Kjell-Are Bakke Vedlegg: Budsjett 5

6 Budsjett. 1 Rigg og drift: Rigging og nedrigging, stillas, tildekning, avfallshåndtering, drift av byggeplass. Entreprenøradministrasjon av byggeplass. 20% av konto 1-6, entreprisekostnader ,- 2 Demontering, rivearbeider, remonteringer terrasser 150 stk ,- Demontering, rivearbeider, remonteringer balkonger 96 stk ,- Betongrehabilitering terrasser, 150 stk ,- Betongrehabilitering balkonger, 96 stk ,- Overflatebehandlinger terrasser 150 stk ,- Overflatebehandlinger balkonger, 120 stk ,- Blikkenslagerarbeider terrasse 150 stk ,- 4 El.kraft. De- og remonteringer lamper og stikk terrasser ,- El.kraft. De- og remonteringer lamper og stikk balkonger ,- 6 Diverse: Katodisk beskyttelse av 20 enheter ,- Diverse: Beslag og utbedringer på gavlvegger ,- Diverse: Utbedring sokler 32 stk ,- 1-6 Sum entreprisekostnader ,- 8 Konsulentbistand, prosjektering og administrasjon ,- 1-8 Sum byggekostnader ekskl. mva ,- Marginer og reserver 15% ,- Sum eks. mva ,- Mva ,- Sum inkl. mva ,- Alternative priser 1. Nye fargede plater i rekkverk. Steniplater tilsvarende eksisterende produseres ikke lenger med farget belegg på to sider. Platene har en grå bakside som males om ønskelig. Pris pr terrasse/balkong: kr 8 400,-. 2. Nye glassplater i eksisterende rekkverk. Det kan benyttes frostet og klart glass, eventuelt en kombinasjon av disse. Det kan også leveres farget glass med en tilleggskostnad på ca. 5 %. Pris pr terrasse/balkong: ,-. Totalkostnad , ,- 6