BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /10 Saksbeh.: ISRA Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 12. desember 2013 Bergenhus, gnr. 167 bnr. 339, Absalon Beyers gate 20 Klage over avslag på søknad om bruksendring av bolig. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om rammetillatelse til bruksendring av underetasje fra kjeller/oppbevaring til selvstendig boenhet. Antall boenheter økes fra 1 til 2. Det ble gitt avslag i vedtak datert 4. mars Vedtaket ble påklaget av Kluge Advokatfirma DA på vegne av tiltakshaver Kristian Fog Heen ved brev datert 22. mars Klager anfører i hovedsak at vilkårene for å innvilge dispensasjon til tiltaket er oppfylt, samt at både lysforhold og utsikt er innenfor forskriftskravene. Videre anføres det at kravet til høyde under trapp er oppfylt. Klager anfører også at avslaget er et utslag av usaklig forskjellsbehandling. Eiendommen er uregulert og inngår i Kommunedelplan for Sandviken Fjellsiden Nord, planområde D Ladegården. Eiendommen er vist med arealformål «Bolig». Det er bestemmelser knyttet til planen. I kommuneplanens arealdel 2006 («KPA») ligger eiendommen innenfor Senterområde S8 og er vist med hensynssone «Bevaring kulturmiljø». Tiltaket krever dispensasjon fra pbl («Tekniske krav»), jf. TEK 10. Det er søkt om dispensasjon fra krav til utvendig bod, krav til høyde under trapp og fra kravet til universell utforming. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven 21-3 og det er ikke registrert merknader til saken. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 4. mars 2013 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende at vilkårene for å innvilge dispensasjon til tiltaket er oppfylt, samt at både lysforhold og utsikt er innenfor forskriftskravene. Videre anføres det at kravet til høyde under trapp er oppfylt. Klager anfører også at avslaget er et utslag av usaklig forskjellsbehandling. Klager viser til at «Etter avslaget er det no prosjektert nye bygningsmessige endringar for å tilfredsstille krava i TEK 10 i endå større grad og redusere behovet for dispensasjonar». Fagetaten vurderer ikke endringene for å være av en slik art og karakter at de må anses som en ny søknad. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner Innledning Tiltaket krever dispensasjon fra pbl («Tekniske krav»), jf. TEK 10. Det er søkt om dispensasjon fra krav til utvendig bod, krav til høyde under trapp og fra kravet til universell utforming. Vilkårene for å gi dispensasjon fremgår av pbl hvoretter; «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Videre fremgår det av Ot.prp.nr.32 ( ) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette skiller seg fra den tidligere plan- og bygningslov hvor det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg sterkt gjeldende. 2

3 Spørsmålet i den foreliggende sak er om etter en samlet vurdering er en klar overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon, herunder om fordelen ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene Bodareal, jf. TEK I ett roms leiligheter skal innvending oppbevaringsplass eller bod være minimum 1,5 m 2 BRA eller minimum 2 løpemeter skap, jf. TEK (1) bokstav a). Klager opplyser at «etter omprosjektering, jf. planteikning i vedlegg 2, er innvendig bodareal auka til 3,2 m2 i eininga, samstundes som det er 1,6 løpemeter skap pluss klesstong ved inngang.» På bakgrunn av de justeringer som er foretatt i klageomgangen, anser fagetaten kravet til innvendig bodareal som oppfylt. I henhold til TEK (1) bokstav b) kreves det i tillegg 2,5 m 2 oppbevaringsplass for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. Slik oppbevaringsplass omtales også som «sportsbod». Formålet med bestemmelsen er å sikre tilstrekkelig og egnet plass for lagring av større utstyr som benyttes ute og utstyr som er sesongavhengig. Arealet kan avsettes i eller utenfor boligbygning, for eksempel som tilbygg, frittstående bod, del av garasje eller i kjeller. Arealet kan ikke deles opp. Dersom arealet slås sammen med innvendig oppbevaringsareal, må hele boden/oppbevaringsplassen være utformet og plassert slik at den egner seg til tørr oppbevaring av klær og ulike eiendeler, samtidig som det må være lett tilgjengelig for plassering av utstyr som benyttes ute, jf. Veileder til TEK Det er ikke avsatt en egen bod / oppbevaringsplass til formål som nevnt i TEK (1) bokstav b). Klager anfører imidlertid at ettersom den innvendige boden er 1,7 m 2 større enn kravet i TEK (1) bokstav a), samt at leiligheten har 1,6 løpemeter skapplass må kravet til såkalt sportsbod anses oppfylt. Fagetaten er ikke enig i denne vurderingen. Avgjørende er da hvorvidt det kan dispenseres fra kravet i TEK (1) bokstav b). Kravet til sportsbodens størrelse er et minimumskrav, og hensynet til bokvalitet tilsier at det skal være en høy terskel for å dispensere fra dette kravet. I vurderingen av hvorvidt det kan dispenseres fra ovennevnte krav, må det også ses hen til hvilke konsekvenser den omsøkte bruksendringen vil få for bod / oppbevaringsmulighetene til den eksisterende boenheten. For denne leiligheten gjelder det et krav til minimum 3 m 2 innvendig bodareal, samt sportsbod på minimum 5 m 2, jf. TEK Klager anfører, med henvisning til vedlagte tegninger, at den eksisterende leiligheten har en innvendig bod på 5,7 m 2. Det er ikke vist sportsbod. Klager anfører imidlertid at det «ikkje skjer nokon endring i lagringsareal for store ting for denne leilegheiten». Vi kan ikke se at dette er riktig. Eksisterende leilighet har i dag mulighet til å benytte kjelleretasjen til oppvaring av større utstyr. Dersom bruksendringen tillates, vil eksisterende leilighet miste denne muligheten. Konsekvensen av dette er at eksisterende leilighet får en dårligere bokvalitet, i tillegg til at kravet til bodareal ikke oppfylles. Fagetaten ser at det for omsøkte bruksendring er vanskelig å oppfylle kravet til sportsbod fullt ut. Fordelen ved å dispensere fra arealkravet til sportsbod, er at dette åpner for å etablere ytterligere 1 leilighet nær sentrum. Størrelsen på leiligheten og dennes planløsning, herunder plassering og størrelse på bodarealet legger imidlertid ikke til rette for en god bokvalitet. Videre anser vi det som uhensiktsmessig å dispensere fra kravet til bodareal for omsøkte leilighet, med den følge at eksisterende leilighet mister sin mulighet til å benytte kjelleren 3

4 som sportsbod. Fagetaten har derfor etter en samlet vurdering kommet til at det ikke bør gis dispensasjon fra kravet til bodareal i TEK (1) bokstav a) Utendørs oppholdsareal for bolig, jf. KPA pkt. 11, jf. TEK , jf. 8-4 Kravene til utendørs oppholdsareal for bolig fremgår av KPA pkt. 11, jf. TEK , jf Klager anfører at eiendommens fysiske rammer ikke gjør det mulig å oppfylle kravet til uteareal.videre anfører Klager at «Kravet som kan stillast til nye eigedomar kan derfor ikkje stillast til dei som er etablerte før kravet i KPA kom til. Dette må i alle fall gjelde når det ikkje er tale om å etablere ny eining i forhold til det som var avsett ved oppføring av bygingen.» Vi kan ikke se at dette er en riktig forståelse av bestemmelsens innhold. Ethvert tiltak må oppfylle de krav som gjelder for tiltaket på vedtakstidspunktet. Selv om det i en leilighet opprinnelig er godkjent to leiligheter, må eventuelle senere endringer og tilbakeføring til opprinnelig bruksformål oppfylle de vilkår som gjelder for tiltaket på vedtakstidspunktet. Kravet til utendørs oppholdsareal gjelder således også for det omsøkte tiltak. Spørsmålet er om det kan dispensere fra dette kravet. Tegninger viser at det i 1959 var to boenheter i bygget. Et gjennomgående trappehus i boligen sikret tilgang til kjeller og hage. Underetasjen hvor det tidligere var en boenhet, er nå en uinnredet kjeller. Klager har ikke vist at eksisterende boenhet fortsatt vil ha tilgang til utearealet på baksiden av eiendommen etter omsøkt bruksendring. I mangel av andre holdepunkter må det derfor legges til grunn at eksisterende boenhet ved bruksendringen vil miste sin nåværende tilgang til utearealet. Selv om deler av boenhetens krav til utendørs oppholds areal kan dekkes på egen grunn, og det er parkanlegg ca. 130 meter både nord og sør for eiendommen, kan fagetaten ikke anbefale at det gis dispensasjon fra kravet til utendørs oppholdsareal. I vurderingen er det tillagt avgjørende vekt at eksisterende boenhet ved tiltaket mister sin nåværende tilgang til eiendommens eneste uteareal. Vi kan for øvrig ikke se at størrelsen og kvaliteten på eiendommens uteareal er dokumentert Bad og toalett, jf. TEK Alle boenheter skal ha minst ett bad og toalett utformet i henhold til Kravet gjelder også der det ikke stilles krav til tilgjengelighet etter Hensikten med kravet er å tilrettelegge for så vel småbarnsfamilier som for personer med funksjonsnedsettelse. Hensikten er også å unngå å måtte gjøre endringsarbeider dersom behovet for tilrettelegging skulle oppstå. Terskel til bad / toalett bør være avfaset med maksimum høyde 25 mm, jf. Veiledning til TEK Klager anfører at det ved «omprosjektering er [det] etablert betre plass på badet. Det er tilnærma snusirkel med diameter 150 cm. Det er moglegheit for trinnfri dusjsone og festemoglegheit for ettermontering av nødvendig utstyr på vegg i dusj og toalettsone.» Klager mener derfor at hensynene bak TEK ikke blir vesentlig tilsidesatt. Videre viser Klager til at bygningsmyndighetens vurdering om at leiligheten ikke er tilpasset full livsløpsstandard for eldre mennesker er lite treffende. Klager begrunner dette med at leiligheten ikke er rettet mot eldre mennesker, men mot «unge menneske med relativt korttids bustadbehov». Fagetaten vurderer det slik at det kun er størrelsen på snusirkel, samt kravet til fri gulvplass som i de reviderte tegninger ikke fullt ut er oppfylt. Fagetaten har etter en konkret 4

5 helhetsvurdering kommet til at det bør gis dispensasjon fra de ovennevnte deler av kravet til tilgjengelighet for bad og toalett i TEK som ikke er oppfylt. 4.2 Lys og utsyn, jf. pbl. 29-5, jf. TEK og Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende tilgang på både dagslys og utsyn, jf. pbl. 29-5, jf. TEK og Med rom for varig opphold forstås stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom i boenhet, jf. Veileder til TEK 10. Formålet med bestemmelsen er å sikre god bokvalitet. Lysforholdene er av stor betydning for menneskets helse og trivsel. Dagslysinnfallet bestemmes av vinduets areal og plassering, skjerming fra terreng, andre bygninger o.l., rommets høyde og dybde samt refleksjonsegenskapene til de ulike overflatene i rommet. Krav til dagslys kan verifiseres enten ved beregning som bekrefter at gjennomsnittlig dagslysfaktor i rommet er minimum 2 %, eller ved at rommets dagslysflate utgjør minimum 10 % av bruksarealet. Det er i avslaget lagt til grunn at «boenheten vil i sin helhet ligge under terrengnivået / trappetrinn fra gatesiden og 6 trappetrinn mot bakhage. Lysforholdene, tilgang til dagslys, men også utsikten er så innskrenket at bokvaliteten svekkes.» Klager bestrider riktigheten av dette og viser til at fasaden som vender mot gateløp ligger ca. 2/3 under terreng, mens fasaden mot bakgård ligger ca. 1/3 under terreng. Fagetaten er enig i Klagers anførsel mht. leilighetens beliggenhet. Vi vurderer likevel lys- og utsynsforholdene for å ikke oppfylle kravene i pbl. 29-5, jf. TEK og Selv om vinduene, etter det opplyste, utgjør 10,7 % av boenhetens BRA, er vinduene plassert slik at det ikke kommer tilstrekkelig lys inn i leiligheten. Vi viser her til at vinduet mot gatesiden er plassert på gatenivå, og vinduet er fra innsiden plassert høyt oppe. Videre er vinduet trukket inn i fasaden. Vinduet mot gaten har i tillegg et mindre overbygg / beslag over den øverste delen av vinduet. Dette er med på å både redusere lysinnslippet og utsynet. Når det gjelder vinduene mot bakgården, vil disse etter vår vurdering ikke sikre tilstrekkelig lys inn i leiligheten. Årsaken til dette er blant annet vinduenes plassering på fasaden, samt at vinduene vender mot en liten bakgård hvor det er høye boliger på alle kanter. Videre vil bodens størrelse og plassering hindre lyset fra både forsiden og baksiden i å strømme igjennom leiligheten. 4.3 Trapp, jf. TEK bokstav f) I henhold til TEK bokstav f) skal «fri bredde i trapp være minimum 0,9 m og fri høyde minimum 2,1 m.» Det er i avslaget lagt til grunn at tiltaket får en fri høyde på 1,95 cm og således ikke oppfyller ovennevnte krav. Klager anfører, med henvisning til de reviderte tegninger, at «utforming av steinhelle øvst i trapp til inngang i hovudbueininga i 1. etasje er endra slik at fri høgd er 2,15 m.» Fagetaten har kontrollmålt innsendte tegninger, og vi kan ikke se at de oppgitte målene stemmer overens med tegningene. Vi fastholder derfor vår vurdering om at den frie høyden ikke oppfyller kravet i TEK bokstav f). 4.4 Forskjellsbehandling Sivilombudsmannen har blant annet i en sak fra årsmeldingen for 2002 side 320, uttalt følgende om vurderingstema ved påstand om forskjellsbehandling: «( ) I den offentlige forvaltning gjelder det ulovfestede prinsippet om at like saker skal behandles likt, dvs. at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. Likhetsprinsippet bygger på generelle rettferdighetsforestillinger og innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig 5

6 vurdering som sikrer likhet og rettssikkerhet. Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følge en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende ( )» Klager viser til at «I mange av eigedomane i området er det etablert tilsvarande godkjende kjellarleilegheiter ( ) Dette gjeld m.a. i Absalon Beyersgate 2c, 4, 6, 8, 29 og 39 samt Egedes gate 5 og Øvre Sandviksvei 8a». Ved gjennomgang av vårt saksarkiv, kan vi ikke se at en eventuell kjellerleilighet i Absalon Beyersgate 2 c er godkjent. Tilsvarende gjelder for Absalon Beyersgate 4, 6,8, 29 og 39 samt Egedes gate 5 og Øvre Sandviksvei 8a. Vi kan derfor ikke se at det foreligger usaklig forskjellsbehandling. 4.5 Øvrige forhold Fagetaten bemerker at stuearealet har en bredde på kun 1,67 meter. Leiligheten har en dårlig planløsning og generelt dårlige bokvaliteter. Omsøkte tiltak vil i tillegg få omfattende konsekvenser for eksisterende leilighet, både med hensyn til bodareal og uteareal. Vi fraråder derfor at det gis tillatelse til omsøkte bruksendring. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Flyfoto 4. Gatefoto 5. Fasadefoto 6. Plan kjeller etter ombygging, revidert 7. Plan kjeller etter ombygging, opprinnelig 8. Tegninger 9. Tegning stemplet 15. februar Klage, datert 22. mars Avslag, datert 4. mars Dispensasjonssøknad, datert 10. oktober Uttalelse fra Vann- og avløpsetaten, datert 2. oktober