BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /44 Saksbeh.: TDTO/ISRA Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 7. februar 2014 Bergenhus gnr 165 bnr 438, Haugeveien 25. Ny behandling av klage på avslag på søknad om godkjenning av leiligheter og oppføring av tilbygg. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om følgende tiltak: Boenhet i underetasje i form av en tre-roms leilighet Oppføring av tilbygg (11 m²) med terrasse over, plassert i bakgård mot nordvest. Tilbygget skal nyttes til sportsboder. Søknad om fasadeendring i form av et nytt takvindu mot nord. Etablering av en ny boenhet i 4. etasje. Leilighetsutforming av leilighetene i 1, 2 og 3 etasje. Det ble gitt avslag i vedtak datert I vedtaket «avslås revidert søknad mottatt om tillatelse til godkjenning av 1 stk. tre-romsleilighet i underetasje og oppføring av bodtilbygg med terrasse over i bakgård mot nordøst.» Bygningsmyndighetene avventet behandlingen av 4 etasje og loftsetasje med fasadeendring da det i søknaden var opplyst at disse delene av søknaden kunne utgå dersom dette var en forutsetning for de øvrige tiltakene. Ved en inkurie ble ikke leilighetsutformingen av leilighetene i 1, 2 og 3 etasje tatt stilling til, jf. siste kulepunkt over. Avslaget datert ble påklaget av Enehaug arkitekter AS ved brev datert Klager mener at leilighetens utforming kan godkjennes og at vist terrasse tilfører kvaliteter som eiendommen ikke har. Klagen ble behandlet av Byrådet den sak og fattet følgende vedtak: «Fagetatens vedtak datert oppheves. I medhold av pbl meddeles dispensasjon fra kommuneplanens pkt. 22 og 11, Kommunedelplan for Sentrum, pkt. 3.4 og pbl Revidert søknad mottatt bygningsmyndighetene den innvilges. Det overlates til fagetaten å utforme selve tillatelsen med nødvendige vilkår. Klagen tas til følge.» Vedtaket ble påklaget av Tom Johnsen og Margot Johnsen, Observatoriegaten 5, med brev datert Komite for miljø og byutvikling behandlet klagen i møte sak uten å ta klagen til følge. Klagen ble oversendt Fylkesmannen i Hordaland den Fylkesmannen fattet den følgende vedtak:

2 «Fylkesmannen opphever byrådets vedtak av i sak , som gir nødvendige dispensasjoner og tillatelser til oppføring av tilbygg samt etablering av leiligheter i underetasje og fjerde etasje av gnr. 165/438. Bakgrunnen for Fylkesmannens oppheving fremgår av dennes vedtak, side 2 flg. Fylkesmannen påpeker her at «Slik byrådets vedtak er formulert, innebærer byrådets vedtak at tiltakshaver har fått rett til å gjennomføre alle de tiltakene søknaden omfatter.» Fylkesmannen kan imidlertid verken se at saken er tilstrekkelig opplyst eller at kommunen har foretatt en forsvarlig vurdering av om vilkårene for å kunne tillate tiltaket etter plan- og bygningsloven er oppfylt. Fylkesmannen legger til grunn at dette er en mangel ved kommunens saksbehandling som klart kan ha hatt innvirkning på vedtakets innhold. Fylkesmannen anser etter dette byrådets vedtak som ugyldig og har opphevet dette, jf. ovenfor. Fylkesmannens vedtak innebærer at kommunen må behandle klagen fra tiltakshaver av på nytt. Vi gjør oppmerksom på at deler av saksforholdet er behandlet i de tidligere fagnotatene, datert henholdsvis og (vedlegg 13 og vedlegg 14). På bakgrunn av sakens kompleksitet og historikk, har vi likevel her valgt å foreta en ny, samlet fremstilling av alle sider av saken. Eiendommen er regulert i Reguleringsplan for Østre Del av Nordneshalvøya, stadfestet Eiendommen er vist som boligområde i kommunedelplan Sentrum og senterområde S1 i kommuneplanens arealdel (KPA 2007). I ny kommuneplan som trådte i kraft (KPA 2010) er eiendommen vist som sentrumsformål. Eiendommen ligger også i område for bevaring kulturmiljø, jf. retningslinje Eiendommen er båndlagt etter lov om kulturminner, jf. KPA Videre inngår eiendommen i Riksantikvarens NB!-register over urbane kulturmiljø av nasjonal interesse. Det er søkt om dispensasjon fra følgende bestemmelser: Plan- og bygningsloven 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense Kommunedelplan pkt. 3.4 Uteoppholdsarealer til bolig. Kommuneplan(KPA 2007) pkt 8- Universell utforming Kommuneplan(KPA 2007) pkt. 22 Senterområder I forbindelse med ny behandling av klagen er det sendt inn søknad om dispensasjon fra krav til parkering i kommuneplanens arealdel(kpa2010) 15. Byantikvaren har den gitt følgende anbefaling: «Byantikvaren aksepterer takvindu med forbehold som gitt i vurderingen, men vil sterkt fraråde omsøkte tilbygg med takterrasse, med henvisning til KPA hensynssone bevaring av kulturmiljø. Tilbygget vil forringe opplevelsen av kulturmiljøet, og samspillet mellom trehus, murhus og mellomliggende arealer som er så karakteristisk for Bergen.» Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra beboer i Observatoriegaten 5 (gnr 165 bnr 472) og 2

3 Haugeveien 27 (gnr 165 bnr 440). Merknadene fra Tom Johnsen i Observatoriegaten 5 viser blant annet til manglende lysforhold og utomhusareal til leilighet i underetasje, leilighetene er i strid med tidligere lovverk i pbl om planløsning og at det aldri har vært beboelse i kjeller med dens lave høyde. Merknaden fra Trine Hysing- Dahl og Espen Bødtker i Haugeveien 27 går ut på at de motsetter seg at det bygges utvendige boder og terrasse over da dette vil medføre økt støy. Det er i forbindelse med klagesaken mottatt ytterligere merknader fra nabo i Observatoriegaten 5, i brev datert , samt og Klager er gjort kjent med dette brevet. Naboen er imidlertid ikke part i klagesaken og brevet datert ligger vedlagt sammen med nabomerknadene. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak Vedtak datert opprettholdes med den endring at alle sider av søknaden avslås. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Trygve Sæle seksjonsleder Klager gjør i hovedsak gjeldende følgende: Det er overveiende sannsynlig at den omsøkte delen av underetasjen har vært en selvstendig boenhet. Det avvises at det er tale om en ny leilighet. Dagslysflaten er i samsvar med forskriftskravet i TEK 13-2 og leiligheten har tilfredsstillende utsyn. I forhold til vurderingen av dispensasjon fra kravet til uteoppholdsareal vises til det etatens behandling av byggesak med 9 leiligheter på naboeiendom (sak ) Tidligere argumentasjon knyttet til søknad om dispensasjon fra avstand til nabogrense opprettholdes. Det vises til at nabo har to altaner med tilsvarende behov for dispensasjon på andre siden av grensen. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger 4.1 Dispensasjon fra uteoppholdsareal De to nye omsøkte boenhetene er avhengig av dispensasjon fra kommunedelplan sentrum pkt. 3.4 om uteoppholdsareal for å kunne tillates. Det følger av denne bestemmelsen at det «Ved nybygg eller ved bruksendring til bolig skal det opparbeides felles uteoppholdsareal nær 3

4 inngang (bakgård, gatetun, gågate eller park), minst 8 kvm per boligenhet i boligområdene», For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etat for byggesak og private planer har i avslaget side 3 foretatt følgende vurdering i saken: «Utforming av tilstrekkelig utearealer er satt med hensyn til nødvendig rekreasjon og lek for bygningens beboere. Det er søkt om dispensasjon fra dette med begrunnelse om at eiendommen er nær opp til Nordnesparken. Eiendommen har et samlet areal på 179 m² hvorav 44 m² er ubebygd. Oppføring av bod med 11 m² vil ytterligere redusere dette til totalt 33 m² gjenstående uteareal. Etter bygningsmyndighetene vurdering anses arealet til ikke å oppfylle kravene til lokalklima, sol- og lysforholdforhold og opparbeiding, jf Kommuneplanens arealdel pkt 11 som omhandler utfyllende retningslinjer for utearealer.» Det tilføyes nå at reduksjonen av tomtas ubebygde areal vil kompenseres av den omsøkte terrassen på taket av tilbygget. Klager har anført at det foreligger usaklig forskjellsbehandling og det er vist til sak nr Det ble i denne saken gitt rammetillatelse Der er her gjort følgende vurdering knyttet til uteoppholdsareal: «Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til grøntområdene ved fortet og Nordnes skole og til et opparbeidet friområde i Fredriksbergsgate. Det planlagte friområdet over den nye idrettshallen på Nordnes ligger i en avstand på under 300m fra eiendommen. Det er derfor god dekning på tilgjengelige lekeplasser og grøntområder i området, og administrasjonen mener derfor at det ikke er nødvendig å stille krav om at det opparbeides felles uteoppholdsarealer på egen tomt. Alle leilighetene har større eller mindre altaner til privat bruk.» Sivilombudsmannen har bla. i en sak fra årsmeldingen for 2002 side 320, uttalt følgende om vurderingstema ved påstand om forskjellsbehandling: I den offentlige forvaltning gjelder det ulovfestede prinsippet om at like saker skal behandles likt, dvs. at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. Likhetsprinsippet bygger på generelle rettferdsforestillinger og innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettssikkerhet. Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følge en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende.. Spørsmålet blir om det i utgangspunktet dreier seg om saker som er like både utfra fakta og utfra de rettslige vurderinger som er foretatt. Det antas at bygningsmyndighetene må ha adgang til å endre praksis i lignende saker uten at dette medfører forskjellsbehandling så lenge praksisendringen er konsekvent. Det er ikke vurdert dispensasjon i forhold til bestemmelsen i pkt. 3.4 i saken fra Det er i saken opplyst at alle leilighetene har større eller mindre altaner til privat bruk. 4

5 Boenhetene som nå er omsøkt har ikke noe eget uteoppholdsareal. Beboere av disse boenhetene må benytte seg av et ubebygget areal på 33 m² og terrassen på 11 m² sammen med de øvrige beboerne i huset. Et uteareal som etter bygningsmyndighetene vurdering ikke anses for å oppfylle kravene til lokalklima, sol- og lysforhold samt opparbeiding i kommuneplan. Sakene er ikke sammenlignbare og det foreligger ikke usaklig forskjellsbehandling. 4.2 Boder Omsøkte tiltaket vil medføre totalt ni boenheter i bygget. Kravet til bod må da være oppfylt for alle da man søker bruksendret deler av underetasjen til boenhet. Alle leilighetene vil være sikret bod på minst 5 m 2, med unntak av leiligheten i underetasjen som har bodarealet fordelt på to mindre boder som til sammen blir over 5 m 2. TEK første ledd bokstav a: «Boenhet skal, i tillegg til oppbevaringsplass for mat og klær, ha innvendig oppbevaringsplass eller bod på minimum 3 m² BRA» Denne boden skal plasseres internt i boenhet eller internt i bygningen. Det kreves også en sportsbod på minst 5 m² BRA, jf. bokstav b. I forbindelse med ny behandling av klagesaken er ansvarlig søker og tiltakshaver blitt gjort oppmerksom på at bygningsmyndighetene ikke kan se at det foreligger tilstrekkelig bodareal for leilighetene. Det er den mottatt reviderte tegninger, datert , og ansvarlig søker mener at tiltaket er i tråd med TEK Ansvarlig søker opplyser følgende: Slik det fremgår av oversikten er ikke leilighetene sikret 3 m 2 innvendig bod og 5 m 2 sportsbod. Bodarealene er oppdelt på en lite hensiktsmessig måte. Videre er det ikke en god løsning at 6 leiligheter må dele en ytterbod på 8,5 m 2. Det omsøkte tiltaket har ikke tilstrekkelig bodareal, jf. TEK

6 4.3 Vannforsyning og avløp Det er den mottatt dokumentasjon på at de nye boenhetene er sikret vann og avløp. 4.4 Parkering Oppdeling og bruksendring utløser krav til parkering jf. KPA Parkeringsdekningen er ikke dokumentert ved søknaden. Ansvarlig søker er i forbindelse med den nye behandlingen av klagesaken gitt anledning til å dokumentere parkeringsdekningen ved parkeringsplan, eventuelt søke om dispensasjon fra bestemmelsen. Det er den mottatt søknad om dispensasjon fra kravet til parkering. Det er opplyst at en finner det umulig å tilrettelegge for parkering på egen tomt. Søknaden inneholder ikke noen videre begrunnelse og fagetaten kan ikke se at det er gjort tilstrekkelig rede for at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det gis avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Boenhet i underetasje Etat for byggesak og private planer opprettholder sin vurdering av at det omsøkte areal er å betrakte som opprettelse av en ny boenhet. Det følger av pbl. 29 nr. 5 at "Bygning med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til forsvarlig energibruk, planløsning og innemiljø, herunder utsyn, lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring mv., blir oppfylt". Det vises til Teknisk forskrift(tek) som sier at byggverk skal ha tilfredsstillende tilgang på lys uten sjenerende varmebelastning. Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende tilgang på dagslys, med mindre virksomheten tilsier noe annet. Det følger av TEK at rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende utsyn med mindre virksomheten tilsier noe annet. Klager har gjort rede for vindusflater i oppholdsrom/kjøkken og konkluderer med at forskriftskravet i TEK er oppfylt. Ordlyden «rom for varig opphold» omfatter også soverom. Det er ikke gjort rede for om soverommene i boenheten får tilfredsstillende tilgang på dagslys. Hvor mye dagslys som slippes inn bestemmes av vinduets areal og plassering, skjerming fra terreng, andre bygninger/bygningsdeler ol., rommets høyde og dybde samt refleksjonsegenskapene til de ulike overflatene i rommet. Det følger av veiledningen til at «krav til dagslys kan verifiseres enten ved beregning som bekrefter at gjennomsnittlig dagslysfaktor i rommet er minimum 2 %, eller ved at rommets dagslysflate utgjør minimum 10 % av bruksarealet. Ved bruk av gjennomsnittsverdi for dagslysfaktor oppnås et godt utgangspunkt for tilfredsstillende tilgang på dagslys i alle typer rom, uavhengig av størrelse.» Det følger videre av veiledningen at dersom tilstrekkelig dagslys verifiseres ved 10 % - regelen medregnes bruksarealet i henhold til NS 3940 Arealog volumberegninger av bygninger. Når vindu er plassert i lysgrav, er det ved bruk av 10 % - regelen kun den delen av glassarealet som stikker opp over overkant lysgrav som kan tas med i rommets samlede dagslysflate. 6

7 Klager har beregnet dagslysflaten ut ifra gulvareal. Det er kun beregnet for stue/kjøkken og ikke for soverommene. Slik stue/kjøkken er utformet i leiligheten vil man kun få opplyst det nærmeste arealet til vinduene. Øvrige deler av rommet vil oppleves mørkt. Dette gjør rommet lite egnet til oppholdsrom. Etat for byggesak og private planer kan ikke se at den omsøkte boenheten er sikret tilstrekkelig tilgang på dagslys. Det følger av TEK at «Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende utsyn med mindre virksomheten sier noe annet». Klager viser til veiledningen til TEK 13-13: «I tett bebyggelse er det tilstrekkelig å ha utsyn mot husrekker, gateløp, parkområder, bakgård ol.» Tilfredsstillende utsyn innebærer at personer som oppholder seg i rommet skal ha god kontakt med det fri. Oppholdsrommet i stua har et vindu mot gaten samt to dører med vindu. Soverom 1 har to vinduer hvor det ene er like ved gatenivå. Det foreligger ikke fasadetegninger som viser størrelse/plassering på vindu på soverom 2. Plantegningen viser at sykkelbod er plassert tett inntil vinduet. Vi kan ikke se at boenheten er sikret tilfredsstillende utsyn. Det kan også nevnes at det ikke foreligger tillatelse av grunneier, Statens veivesen, for etablering av lyssjakter i fortauet i Haugeveien. Dersom det skal gis tillatelse til det omsøkte tiltaket må det stilles krav om at det blir innhentet slik tillatelse. Boenhet i kjeller er i strid med tekniske krav som følger av pbl. 29 nr. 5. Den omsøkte leiligheten i kjeller er også i strid med KPA 2007 pkt. 22 og det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. Det følger av pkt. 22 at «nye boliger med fasade mot byrommene skal ha gjennomsnittlig golvnivå 1 meter over gateplan. Dersom dette ikke kan forenes med universell tilrettelegging skal ulike kompromisser vurderes.». Tilsvarende bestemmelse er videreført i KPA 2010 pkt. 20 nr. 11: «Nye boliger med fasade mot byrommene skal ha gjennomsnittlig golvnivå 1 meter over gateplan. Dersom dette ikke kan forenes med krav til universell utforming skal alternative løsninger vurderes.» For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynet bak bestemmelsen er å sikre boenhetene tilstrekkelig lys og utsyn. Videre ønsker man å unngå at det bygges kjellerhalser/lysgrav i fortau for å sikre bygningene vindusareal. Det er i søknaden opplyst at tiltaket ikke gjelder ny leilighet i underetasjen og at det nye soverommet bidrar til å bedre regnestykket vedrørende gjennomsnittlig gulvnivå i forhold til gateplan. Etat for byggesak og private planer har slått fast at det er tale om en ny boenhet. Vi kan ikke se at det er gjort tilstrekkelig rede for at de hensyn som regelen samt skal ivareta ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det er heller ikke gjort rede for at fordelene med en slik dispensasjon er klart større enn ulempene. Det vises videre til at det omsøkte tiltak er i strid med de tekniske krav i pbl. 29 nr. 5 med tilhørende forskrifter. 7

8 Det er søkt om dispensasjon fra kommunedelplanens pkt. 8 om universell utforming. Det følger av denne bestemmelsen at alle nye boenheter i senterområder skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Det er i dispensasjonssøknaden opplyst at bygget er lite egnet for universell utforming. Bygget mangler heis, det er trapp i inngangspartier, bratte adkomstveier osv. Denne bestemmelsen praktiseres strengt såfremt det er mulig å komme til boenheten fra bakkeplan. Etat for byggesak og private planer mener at det er mulig å gi det omsøkte tiltaket en universell utforming da det ligger i første etasje. Vi kan ikke se at det er det er gjort rede for at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. På bakgrunn av dette gis det ikke dispensasjon fra bestemmelsen om universell utforming. 4.6 Tilbygg Det følger av pbl ledd at byggverk skal ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under fire meter. Det omsøkte tilbygget er plassert med 1,8 meter avstand til nabogrense mot gnr. 166/472, Observatoriegaten 5. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak avstandsbestemmelsen er hensynet til brannsikkerhet, luft, lys, innsyn og utsikt. Det er i dispensasjonssøknaden opplyst at tilbygget ikke vil påvirke lysforhold, brannsikring eller utsyn. Eiendommen har i dag et ubebygget areal på 44 m 2 og den omsøkte boden vil bidra til at det ubebygde arealet blir redusert til 33m 2. Tilbygget vil føre til en reduksjon av luft og lys mellom bygningene. Naboer har hatt merknader knyttet til tilbygget. Med bakgrunn i denne vurderingen kan vi ikke se at vilkårene for å gi en dispensasjon fra pbl er oppfylt. Videre følger det av pbl at bygningsmyndigheten ved «endring av eksisterende byggverk, oppussing og rehabilitering skal [kommunen] se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til byggverkets ytre, så vidt mulig blir bevart.» Eiendommen er i KPA angitt som hensynssone bevaring av kulturmiljø, jf. retningslinje pkt , historisk senter, Sentrum. Kulturminneverdiene i området er betydelige og må vurderes særskilt i søknad om tiltak. Videre inngår eiendommen i Riksantikvarens NB!- register over urbane kulturmiljø av nasjonal interesse. Delområdet Nordnes har nasjonal interesse i kraft av å være middelaldergrunn med lokalisering av bebyggelse og viktige institusjoner fra alle tidsepoker i et kontinuerlig tidsspenn fra middelalderen og frem til i dag. Den aktuelle leiegården tilhører reguleringen av utmark til leiegårdsbebyggelse fra Årene, jf. Byantikvarens uttalelse. Bygningen i fire etasjer er et godt bevart eksempel på den type leiegårdsbebyggelse i nyrenessanse stil som ble reist i Bergen i denne perioden. Omsøkte tilbygg er opplyst til å være 11 m 2 med takterrasse mot nordøst. Byantikvaren anser tiltaket som svært uheldig og viser til at 8

9 «De grønne, små lungene mellom husene er en svært viktig del av kulturmiljøet og bør bevares. I dag går en gammel skifersteintrapp opp mot hage/bakplass, en detalj som sammen med murer, grønt og et gammelt jerngjerde gir den lille gatestumpen høy opplevelsesverdi. Dette er viktige kvaliteter som vil reduseres vesentlig ved omsøkte tilbygg og takterrasse. Disse små byrommene er i seg selv svært sårbare for endringer, og tilbygget påvirker også selve bakgårdsfasaden. Tiltaket vil være tydelig eksponert mot offentlig gate. Byantikvaren fraråder tilbygget sterkt. Byantikvaren understreker at det ikke bør etableres noen utvendig rømningsvei, da dette ikke lar seg gjøre uten uheldige konsekvenser for fasadene.» Fagetaten er enig i ovennevnte vurdering og fraråder at det gis tillatelse til tilbygget, jf. pbl Innsetting av vinduer Med bakgrunn i de øvrige avslagsgrunnene i saken har ikke fagetaten tidligere tatt stilling til innsetting av vinduer. Da Fylkesmannen har opphevet kommunens tillatelse i saken vil vinduene nå bli vurdert. Det er søkt om å sette inn et veluxvindu i taket på fasade mot øst. Det er i de innsendte tegningene vist at det er 10 eksisterende takvinduer på bygningen, det vises til tegning nr. 26 i vedlegg 4 til denne saken. Fagetaten har gått gjennom sine arkiver for å se om de øvrige takvinduene er godkjent fra tidligere. Vi kan i våre arkiver ikke se at det foreligger godkjenning for disse vinduene. Byantikvaren har gjort følgene vurdering knyttet til vindu: «Takvindu: Fasadetegningene viser totalt 11 takvindu. Byantikvaren kan ikke se at noen av disse er godkjent, og vil derfor behandle alle vindu som del av søknaden. Nordøst: I utgangspunktet er vi av den oppfatning at åtte vindu i taket mot nordøst er alt for mange, og at flere er plassert for nært bakbygningen. En ekstra rad med vindu lagt helt oppunder mønet er normalt heller ikke å anbefale. Imidlertid er takflaten etter det vi kan se lite eksponert mot gatene nedenfor, selv om den kan skimtes fra visse vinkler. Bygningen ligger så langt ute på Nordnes at den heller ikke vil være godt synlig fra andre siden av Vågen. Takflaten er forholdsvis stor, noe som kan gi mulighet for to rader med takvindu. Dersom de fire øverste reduseres betraktelig i størrelse, og gis et tilnærmet kvadratisk format, aksepterer vi disse. I nedre rad, til høyre for bakbygningen (mot Observatoriegaten) ber vi om at man begrenser seg til ett vindu, og at dette legges midt på takflaten innenfor mønelinjen. Dette vinduet og de to på venstre side bør alle ha samme, vertikale form. Mot sørøst aksepterer vi to takvindu, med forbehold om at det ene flyttes. Ingen av dem er godt plassert, men vinduet som ligger kloss i den store arken har vært der i alle fall siden 1935, og vi finner ikke grunn til å be om at dette fjernes nå. Det venstre vinduet i denne takflaten bør imidlertid flyttes inn på taket under mønelinjen og ordnes i forhold til gatefasaden under. Mot nordvest aksepterer vi takvindu. Med unntak av de fire små vinduene øverst, kan 9

10 formatet 78x140 cm brukes for alle vindu.» Fagetaten er positiv til vinduer i takflate i tråd med Byantikvarens anbefalinger. Det er imidlertid ikke anledning til å gi en tillatelse til vinduene før det er sendt inn reviderte tegninger i tråd med anbefalingen fra Byantikvaren. 4.8 Etablering av to boenheter i 4. etasje På grunn av de øvrige avslagsgrunnene i saken har ikke fagetaten foretatt en nærmere vurdering av om de øvrige vilkårene i plan og bygningsloven var ivaretatt for to nye boenheter på loft. Da Fylkesmannen har opphevet kommunens tillatelse i saken må fagetaten vurdere om boenhetene er i strid med flere bestemmelser som følger av plan- og bygningsloven enn hva som følger av det opprinnelige avslaget. Ansvarlig søker har på tegningene som viser eksisterende situasjon vist to boenheter i 4. etasje. Det vises til tegning nr. 15. Endringen består i å fjerne en vegg i den ene leiligheten slik at man får et større rom til kjøkken/oppholdsrom/gang. Det opplyses også at areal i 5. etasje nyttes som hems og ekstraareal for oppholdsrom. I tegningene som ble sendt inn i 1998 og viste eksisterende situasjon er det vist kun en boenhet i fjerde etasje. Det legges derfor til grunn at søknaden innebærer totalombygging av byggets fjerde etasje samt etablering av en ny boenhet i denne etasjen. Det følger av pbl. 29 nr. 5 at "Bygning med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til forsvarlig energibruk, planløsning og innemiljø, herunder utsyn, lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring mv., blir oppfylt". Det vises til TEK om planløsning og 12-7 om krav til rom og annet oppholdsareal. Ingen av leilighetene i fjerde etasje har plass til å henge fra seg yttertøy ved inngangsparti. Leilighet nr. 9 er spesielt dårlig utformet. Store deler av stue/kjøkken går bort i gangareal og vil være vanskelig å møblere på en hensiktsmessig måte. Videre er badet svært lite, kun 3,9 m2. Ut fra fagetatens vurdering er badet for lite til å betjene en fireroms leilighet. Fagetaten kan ut fra de innsendte tegningene av baderommene i fjerde etasje ikke se at de tekniske krav som følger av 12-9 er oppfylt. Det vises konkret til bokstav a: «Størrelse og planløsning skal være slik at det er fri gulvplass til en snusirkel med diameter på minimum 1,5 m foran toalett, minimum 0,9 m fri gulvplass på den ene siden av toalettet og minimum 0,2 m på den andre siden. Det skal være fri passasjebredde på 0,9 m fram til fri plass ved siden av toalett.» De tekniske kravene om brannsikkerhet må også ivaretas. Ut fra fagetatens vurdering ser det ikke ut til at disse er ivaretatt i tråd med de preaksepterte ytelsene som føler av veiledningen til teknisk forskrift. Det vises spesielt til TEK og Det er kun en trapp ned fra hemsen og dette arealet kan derfor ikke godkjennes som oppholdsrom. Videre fremgår det av tilsynssaken at rømningstrappen i bygget er smal. Dersom det skal gis en tillatelse til tiltaket må det utarbeides brannsprosjektering av godkjent foretak med kompetanse på dette feltet. Det må påregnes at det kreves uavhengig kontroll. Fagetaten kan ikke se at leilighetene i fjerde etasje med tilhørende hemser har tilfredsstiller de tekniske krav knyttet planløsning og brannsikring. Det er søkt om dispensasjon fra kommunedelplanens pkt. 8 om universell utforming. Det følger av denne bestemmelsen at alle nye boenheter i senterområder skal utformes etter 10

11 prinsippene om universell utforming. Ved ny kommuneplan(kpa 2010) er det i pkt. 7 bestemt at kravene til byggeteknisk forskrift TEK 10 skal oppfylles. Det er i dispensasjonssøknaden opplyst at bygget er lite egnet for universell utforming. Bygget mangler heis, det er trapp i inngangspartier, bratte adkomstveier osv. Vi kan ikke se at det er det er gjort rede for at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. På bakgrunn av dette gis det ikke dispensasjon fra bestemmelsen om universell utforming. 4.9 Boenheter i 1, 2 og 3 etasje Det er i følgebrevet til den opprinnelige søknaden opplyst at det også søkes godkjent leilighetsutforming av leilighetene i 1, 2 og 3 etasje. Det er i avslaget ikke tatt stilling til disse. Av brev fra kommunen den (sak: ) fremgår det at det ikke eksisterer plantegninger av disse etasjene og bygningsmyndighetene har i forhåndsvarsel om pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt lagt til grunn at det opprinnelig har vært to boenheter i hver etasje fra 1-3. etasje. På de innsendte tegningene av leilighetene i 1. etasje viser endringen innsetting av rømningsdør og bytte av et vindu. De innsendte før og etter tegningene viser ingen endringer på planløsningene i leilighetene. Da leilighetenes utforming søkes godkjent må søknaden vurderes etter dagens regelverk. Leilighetene nr. 2, nr. 4 og nr. 6 har i stor grad lik utforming. Det samme har leilighet nr.3, nr. 5 og nr.7. Det følger av pbl. 29 nr. 5 at "Bygning med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til forsvarlig energibruk, planløsning og innemiljø, herunder utsyn, lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring mv., blir oppfylt". Bestemmelsen er ytterligere konkretisert i blant annet TEK 12-5 (1) «Byggverk skal ha planløsning tilpasset byggverkets funksjon» og 12-7 (1) «Rom og annet oppholdsareal skal ha utforming tilpasset sin funksjon og ha tilstrekkelig størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning.» Flere av soverommene er små. I veilederen til TEK anbefales det at soverom ikke er mindre enn 7 m 2. Samtlige av leilighetene inneholder et soverom under denne størrelsen. Kjøkken og oppholdsrom i leilighetene nr. 3,nr. 5 og nr. 7 har en dårlig utforming. Store deler av stue/kjøkken går bort i gangareal og vil være vanskelig å møblere på en hensiktsmessig måte. Felles for alle leilighetene er at man kommer direkte inn i oppholdsrommet og det er vanskelig å se for seg hvor man skal henge fra seg yttertøy/plassere sko. For samtlige leiligheter er badene for små, 2,2 m 2. Utformingen av badene er ikke i tråd med TEK bokstav a: «Størrelse og planløsning skal være slik at det er fri gulvplass til en snusirkel med diameter på minimum 1,5 m foran toalett, minimum 0,9 m fri gulvplass på den ene siden av toalettet og minimum 0,2 m på den andre siden. Det skal være fri passasjebredde på 0,9 m fram til fri plass ved siden av toalett.». 11

12 Ut fra fagetatens vurdering vil utformingen av leilighetene være i strid med pbl. 29 nr. 5, jf. 12-5, 12-7 og På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Flyfoto 4. Gatefoto 5. Tegninger, revidert Tegninger, revidert Tegninger, datert Merknader til revidert søknad datert Tilleggsdokumentasjon, datert Byantikvarens uttalelse, datert Merknader til Fylkesmannens vedtak, datert Fylkesmannens vedtak datert Fagnotat datert Fagnotat datert Klage på vedtak, datert Avslag på søknad, datert Nabomerknader 18. Dispensasjonssøknad datert Avslag på søknad datert