Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning

Transkript

1 Eidsvll kmmune Kmmunal frvaltning Arkivsak: 2014/ Arkiv: Saksbehandler: Markus Frsberg Dat: Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedat Hvedutvalg fr næring, plan g miljø Kmmunestyret Plan ID Detaljreguleringsplan fr Dal park, gbnr 89/1 m.fl. - sluttbehandling Rådmannens innstilling I medhld av plan- g bygningslvens vedtas «Detaljreguleringsplan fr Dal park, gbnr. 89/1 m.fl.». Plankart med planbestemmelser g planbeskrivelse er datert SAKSUTREDNING 1 Sakspplysninger 1.1 Bakgrunn fr saken Hensikten med planfrslaget er å gi hjemmel fr etablering av ny g tidsriktig kmbinert bebyggelse med sammensatte funksjner på Dal. Planfrslaget er en endring av gjeldende plan, - Dal Stasjnsmråde vedtatt 1956, g åpner fr større areal til frretninger, kntr- g tjenesteytingsfrmål. Videre er det en intensjn at planfrslaget skal utvikle Dal stasjn sm kllektivakse g styrke denne sm strukturdannende element på Dal. Reguleringsplanfrslaget fremmes av ANKR rådgivning AS på vegne av Dal Utvikling AS v/ Geir Skari. Det endelige planfrslaget bygger på materiale sm tidligere er blitt utarbeidet av Archi- Plan AS sm var engasjert i prsessen i en tidligere planfase (tm. ffentlig ettersyn). 1.2 Beskrivelse av planmrådet Planmrådet ligger på Dal g utgjør den søndre delen av vernevnte eldre plan. Området ligger lkalisert i krysset mellm fv. 503 (Aksel Bråtens veg) g fv. 503 (Finstadvegen) vis a vis Dal stasjn. Planmrådet er i dag delvis etablert med både handels-, service- g kntrfunksjner. Det er en høydefrskjell på 10 meter innenfr planmrådet med både flate, lett skråendene g delvis sterkt skrånende partier. Området ligger sentralt til på Dal g er lett tilgjengelig fr reiser både til fts, sykkel, med bil, buss g tg. I tillegg til areal fr kmbinert bebyggelse, mfatter planmrådet gså grøntmråder langs elven Risa. Ttalt utgjør planmrådet ca. 12 daa. Mer infrmasjn m planmrådet følger i vedlagte planbeskrivelse.

2 1.3 Planprsessen Offentlig ettersyn: Planen ble vedtatt lagt ut til ffentlig ettersyn av utvalg fr plan, næring g miljø i møte den sm plansak 30/16. Varsel m ffentlig ettersyn ble kunngjrt i Eidsvll Ullensaker Blad g på kmmunens nettsider den Planfrslaget lå ute til ffentlig ettersyn i periden på kmmunens hjemmeside + innbyggertrvet. Grunneiere, rettighetshavere g ffentlige instanser fikk skriftlig melding m dette i brev datert Det km inn seks, uttalelser (hvrav t innsigelser) i frbindelse med ffentlig ettersyn, - fem fra ffentlige instanser g én fra kmmunens egen virksmhet fr kmmunalteknikk Merknader: Merknadene peker i hvedsak på at planfrslaget ikke var tilstrekkelig utredet fr temaene støy, flm g grunnfrhld. Fr øvrig ble det rettet nen mindre merknader til planens knkrete innhld sm er frsøkt besvart ut. Flesteparten av innspillene er blitt etterkmmet g tatt til følge gjennm utfylling/revisjn av planfrslaget, mens nen merknader delvis er etterkmmet m/ begrunnelse. Se til vedlegget merknadsskjema fr hvrdan de innkmne innspillene er blitt håndtert i detalj Endring av plan etter ffentlig ettersyn I tråd med innkmne merknader venfr er planfrslaget blitt endret fr å ivareta g besvare de innspill sm har kmmet. Planmaterialet er revidert i tråd med disse, g inkluderer nå en revidert ROS-analyse med mtale av flm g støy, revidert støyvurdering med mtale av støy fra bane samt t fagrapprter rettet mt mtale av hhv. geteknikk g flm. NVE g Fylkesmannen i Osl g Akershus har i brev datert g bekreftet at de trekker sine innsigelser på bakgrunn av tilsendt revidert planmateriale jf. brev fra kmmunen datert Denne brevkrrespndansen kan leses sm vedlegg i merknader. Det er gså blitt gjrt endringer i planfrslaget på bakgrunn av uavhengige vurderinger frtatt av frslagstiller g kmmunen i ettertid. På bakgrunn av flere faktrer, blant annet det at planleggingen har tatt lang tid (ppstart i mai 2014), har det i den avsluttende planfasen blitt engasjert inn ny saksbehandler g ny planknsulent. Det nye samarbeidet har skapt grbunn fr flere endringer i bestemmelsene sett i frhld til det sm frelå ved ffentlig ettersyn. Kmmunens byggesaksavdeling har gså bistått i denne «spissingen» av bestemmelsene. Resultatet er at bestemmelsene er blitt krtet ned med fire sider slik at de nå fremstår mer ryddig g håndfast samt gjengir/gjentar annet lvverk i mindre grad enn før. Det er gså frsøkt rensket unna bestemmelser sm er betinget tlkning, i tillegg til at bestemmelser sm utgjrde unødvendige begrensninger g innehldt bastante krav gså er blitt frsøkt tatt vekk. Dette fr å gi planen større fleksibilitet. Det viktigste eksempelet på sistnevnte er brtfallet av en tidligere bestemmelse sm begrenset bligdelen av bebyggelsen i frm av maks m2 BRA, dette i tillegg til begrensningene m maks % -BYA g maks ktehøyde. Sistnevnte bestemmelser videreføres imidlertid. 1.4 Beskrivelse av planfrslaget Hvedintensjnen med planfrslaget er transfrmasjn av mrådet fra enkeltstående bygninger til et samlet bygg benevnt sm BFKT (kmbinert frmål fr blig, frretning, kntr g tjenesteyting) på maksimalt seks etasjer med bliger øverst g næring/parkering nederst. Maksimal gesimshøyde tilsvarer 176,5 mh. Planen legger pp til: Bliger i maks fire etasjer. Bligdelen fr etasje tenkes ppstykket i vertikaldelte lameller i tre etasjer. Det estimeres et anslag på benheter. Maks % -BYA= 40 %. Minimum 25 m2 utepphldsareal per benhet ver 50 m2. Dette mfatter en kmbinasjn av privat balkng/terrasse/takterrasse, der størrelsen tilknyttet hver enkelt benhet vil variere ne, samt felles utepphldsareal. Fr sistnevnte inngår felles nærlekeplasser på tak g felles kvartalslekeplass på grunnen. Maks m2 BRA næringsareal i etasje (der 3. etasje utgjør Aksel Bråtens vegs gateplan) Maks % -BYA= 90 %. 2

3 Parkeringskjeller i etasje. Maks % -BYA= 90 %. Parkeringsareal er ikke regulert sm eget arealfrmål, men inngår i byggemrådet fr kmbinert bebyggelse. Trgplass fr nærmrådets aktiviteter Rekreasjnsmråder langs Risa Innkjøringsveg fra Finstadvegen med adkmst til parkeringskjeller g pumpestasjn. 1-1,5 parkeringsplass per 100 m2 bruksareal næring, g 1 parkeringsplass per blig. 0,2 sykkelparkeringsplass per 100 m2 frretningsareal, 1 sykkelplass per 100 m2 øvrig næringsareal g 1 sykkelplass per blig. Sykkelparkering skal etableres i tilknytning til innganger. Fr en mer utførlig beskrivelse av planfrslaget vises det til planbeskrivelsen ROS-analyse Det er gjennmført ROS-analyse sm følger sm eget vedlegg til saken. ROS-analysen går grundig igjennm de aktuelle prblemstillingene fr mrådet punktvis med frslag til tiltak. Knklusjnene sm framkmmer av ROS-analysen frutsettes fulgt pp under det videre arbeidet med tiltaket. Knklusjnene i ROS-analysen er ytterligere frsterket i gjennm ytterligere grunnundersøkelser g geteknisk vurdering, jfr. vedlagte getekniske rapprt g ntat datert henhldsvis g Geteknisk rapprt Det er gjennmført grunnundersøkelser innenfr planmrådet etter at planen lå ute til ffentlig ettersyn, med bakgrunn i innsigelser fra NVE g Fylkesmannen. Temaet er beskrevet i egen rapprt, datert I henhld til rapprten består grunnfrhldene i mrådet av lagdelte masser av hvedsakelig silt g sand, men tynne lag med sandig, siltig leire, ver et fastere lag med antatt mrene. Det benevnes videre at det ikke er påvist sprøbruddmateriale eller kvikkleire innenfr mrådet. Dybde til fjell er ikke kartlagt, men det er bret inn i fast mrene i hele mrådet. Dybde til antatt mrene varierer fra m. Basert på resultatene fra grunnundersøkelsene er det vurdert at det ikke er aktsmhets- /faresne i eller i umiddelbar nærhet til planmrådet fr reguleringsplanen. Områdestabilitet er vurdert å være tilfredsstillende. Knklusjnen i rapprten er sm følger: «Det er i reguleringsfasen ikke behv fr videre getekniske vurderinger fr å vurdere mrådestabilitet. Områdestabilitet er vurdert sm tilfredsstillende. Når aktuelle planer fr et framtidig nybygg freligger, må det gjennmføres vurdering av lkalstabilitet mt elven. Sikring av elveskråningen kan eventuelt bestå av lkal avlasting g ersjnssikring etter nærmere retningslinjer. Når endelige planer freligger fr ny bebyggelse, må geteknisk sakkyndig vurdere gravefrhld med eventuelle sikringstiltak g aktuell fundamenteringsløsning.» Det anses sm nødvendig med ytterlige vurderinger av grunnfrhldene i frbindelse med byggesak i hele planmrådet, hvilket fremgår av dkumentasjnskrav i 9 i planbestemmelsene Støy Det er fretatt beregning av støy iht. departementets retningslinje til støy i arealplanlegging T Først er det utarbeidet en støyvurdering av Berg Knudsen AS knyttet til støy fra veg, datert med følgende knklusjn: «Det er fretatt beregning av støyfrhld i frbindelse med bligfeltet Dal Park i Eidsvll kmmune. Beregningene viser at lydkrav i T-1442 g NS8175 vil bli ppfylt frutsatt at det brukes lydvinduer i sverm sm vender ut mt vegen.» 3

4 Etter ffentlig ettersyn g de innkmne merknadene ble denne støyvurderingen supplert med en støyvurdering knyttet til jernbanen utført av Berg Knudsen AS, datert med følgende knklusjn: «Det er fretatt beregning av trafikkstøy fra jernbane fr bligfeltet Dal Park i Eidsvll kmmune. Området tilfredsstiller «Retningslinje fr behandling av støy i arealplanlegging (T-1442)» frutsatt at det gjennmføres støydempende tiltak i frm av spesielt støydempende vinduer mnteres i sverm i fasaden mt jernbanen.» Bestemmelsene sikrer at ny støyfølsm bebyggelse skal tilfredsstille miljøverndepartementets retningslinjer m innendørs g utendørs støy, jf. rekkefølgekrav. Det er gså stilt krav m detaljerte støyberegninger tilpasset fasader g etasjer, jf. dkumentasjnskrav 9. Fr håndteringen av vegvesenets merknad knyttet til støy, se administrasjnens besvarelse i vedlagte merknadsskjema Estetikk Frslagsstiller har i vedlagt planbeskrivelse gjrt en krtfattet vurdering iht. kmmuneplanens 9. Det er innarbeidet bestemmelser sm skal sikre at estetikkparagrafen ivaretas fr den videre prsjekteringen av både utemråder g bebyggelse. Frslagsstiller skriver blant annet følgende i planbeskrivelsen s. 31. g 32: Bebyggelsen har, i kntrast til den eksisterende bebyggelsen innenfr planmrådet g nærmrådet samt småhus i nærmrådet, et mderne frmspråk g materialbruk. Bebyggelsen plasseres slik at siktlinjer mellm Dal stasjn med mkringliggende bygninger g Dalshaugen Htellet - Sissener htell sm ligger sørvest g sør fr planmrådet vurderes å være helhetlig. Det legges betydelig vekt på estetisk kvalitet ved utfrming av bebyggelse g utmhusanlegg. Ny bebyggelse skal, når det gjelder vlumer, takfrm, stiluttrykk, materialbruk g fargesetting, utfrmes slik at mrådet samlet fremstår med et gdt helhetlig preg. Bebyggelsesmønster sm plassering av bygning i frhld til andre bygninger, veg, eiendmsgrense, skal videreføre mrådets g landskapets typiske egenskaper. Det skal legges pp til versiktlig g helhetlig knsept av skilting g belysning av mrådet. Det skal tilstrebes å samle infrmasjn m bedriftene gjennm nrmert skilting. Planen fr mrådet frutsetter at bebyggelse mt vegene ikke kan ha lukkede fasader, g at fasadene skal frmgis i tilnærmet lkal målestkk. Fasadene er i hvedsak kledd i lkale materialer. Det skal unngås lange g mntne fasader, g det skal legges til rette fr å aktivisere fasadene g integrere funksjner mt knutepunktet utenfr Sl- g skyggeanalyse Det er utarbeidet sl-/skyggeanalyse fr prsjektet. Denne viser at ny bebyggelse i liten grad påvirker slfrhldene til eksisterende bebyggelse. Ved vår- g høstjevndøgn vil blkkene på versiden få ne redusert sl ved slnedgang. Sl- g skyggediagrammene følger planfrslaget sm vedlegg Sjekkliste naturmangfldlven Området er vurdert i frhld til naturmangfldlvens Det bilgiske mangfldet g en sammenhengende g variert blå- g grønnstruktur skal sikres både i anleggs- g driftsfasen jf. rekkefølgekrav i bestemmelsene. 1.5 Frhldet til gjeldende planer g retningslinjer Gjeldende reguleringsplan, Dal stasjnsmråde, ble stadfestet I kmmuneplanens arealdel, vedtatt , er planmrådet avsatt til nåværende sentrumsfrmål. Det er tidligere i prsessen knkludert med at planarbeidet ikke utløser krav m planprgram g knsekvensutredninger, da planen ikke vurderes å få vesentlige virkninger fr miljø g samfunn. 4

5 2 Vurdering 2.1 Overrdnede planer g mål Frslaget er utarbeidet i tråd med gjeldende arealfrmål i kmmuneplanen vedtatt Kmmuneplanens bestemmelser er lagt til grunn i utarbeidelsen av planfrslaget. Dal er ett av flere pririterte lkalsentre innenfr Eidsvll kmmune der frtetting g utbygging ved kllektivknutepunktene er i samsvar med verrdnede føringer hva gjelder å knsentrere bligvekst inn mt slike mråder. Planfrslaget er vurdert pp mt de viktigste g mest relevante verrdnede retningslinjer g føringer, slik sm Reginal plan fr areal g transprt i Osl g Akershus, Statlige planretningslinjer fr samrdnet blig-, areal- g transprtplanlegging g Riksplitiske retningslinjer fr å styrke barn- g unges interesser i planlegging. Planfrslaget anses å være i tråd med de vernevnte føringer. 2.2 Trafikkfrhld Det er relativt krte avstander til både barnehager g skler, g det er etablert gang- g sykkelvegnett på stre deler av vegnettet rundt. Området ligger ellers innenfr krt gåavstand til kllektivknutepunkt. Området blir derfr ikke kun bilbasert, men bygger pp m statlige klimamålsettinger m å redusere biltransprtbehvet. I kmmuneplanens arealstrategi heter det at beflkningsveksten skal skje ved frtetting i eksisterende sentrumsmråder med kllektivknutepunkt. Man kan derfr si at freliggende planfrslag er i tråd med kmmuneplanens arealstrategi. Planfrslaget legger gså pp til trg i krysset mellm de t fylkesvegene. Dette vil, i tillegg til virkningen fr den planlagte bebyggelsen, være psitivt fr det eksisterende nærmrådet g framtidig utbygging av mrådene rundt. 2.3 Tilgjengelighet til friluftsmråder Generelt er tilgangen til friluftsmråder fr planmrådet gd. I planfrslaget er det lagt til rette fr å sikre gjennmgang til mrådene langs elva Risa. Det vurderes at tiltaket ikke får nevneverdige knsekvenser fr nærmrådets verdi sm friluftsmråde, men heller tilrettelegger fr adkmst g ferdsel langs elva. 2.4 Ssial infrastruktur Med utbyggingen vil flere innbyggere bsette seg sentralt ved Dal stasjn. Leilighetene vil kunne være attraktive fr både barnefamilier, førstegangsetablerere, pendlere g senirer. På sikt vil økt antall bliger i reginen være med å bidra til økt etterspørsel etter barnehage- g elevplasser, utbygging av msrgsplasser g annet kmmunalt tjenestetilbud. 2.5 Bkvalitet Utnyttelsen av mrådet er svært høy i frhld til eksisterende bebyggelse i mrådet. Det gjelder både vlum g høyde på den planlagte bebyggelsen. Høy tetthet må alltid avveies i frhld til bkvaliteten. I mange tettsteder er det en utfrdring å sikre gd bkvalitet samtidig sm kravene til høy utnytting øker. Denne høye utnyttelsen kan frsvares ved at mrådet er sentralt beliggende ved Dal stasjn. Det er psitivt at det legges pp til parkering under bakken g felles utepphlds- /lekeareal på tak. En utbygging innenfr dette planmrådet må sees på sm en begynnelse av en større frtetting/utbygging av mrådet rundt Dal stasjn. 2.6 Barn g unge Kmmuneplanens 6 har implementert sentrale punkter fra Riksplitiske retningslinjer (RPR) fr å styrke barn- g unge i planleggingen (1989): 5

6 «Innenfr bligmrådene skal det finnes arealer der barn i ulike aldersgrupper, g i samhandling med vksne, kan skape sitt eget lekemiljø på ulike årstider. Slike arealer skal være sikret mt støy, trafikkfare g annen helsefare.» I planen legges det til rette fr at barn g unge kan benytte mrådet. Utepphldsareal skal mfatte en kmbinasjn av private mråder tilknyttet den enkelte benhet g fellesarealer fr flere benheter på tak g på grunnen (nærlekeplasser g kvartalslekeplass). Med reguleringen av naturmrådet langs Risa med adgang til pparbeidelse av stier g allmennyttig fiskeplass, legges det til rette fr at barn kan skape sitt eget lekemiljø innenfr dette mrådet. Retningslinjene til 6 angir størrelseskrav til lekeplasser. Nærlekeplasser bør inneha en størrelse på minst 200 m2, - hvilket ivaretas i planfrslaget. Størrelsen på kvartalslekeplass bør iht. 6 ligge på 1 daa. I planfrslaget er dette delvis ppfylt med reguleringen av et 1,1 daa strt frimråde, men hvr kun 600 m2 av arealet er egnet fr pparbeidelse av en lekeplass med kvartalsmessig frm. Frimrådet g lekeplassen ligger i direkte tilknytning til den øvrige grønnstrukturen langs Risa g i krt gåavstand fra byggefeltets bliger. Det er gså fastsatt bestemmelser sm betinger at frimrådet skal skjermes/sikres mt vassdraget g mt den interne kjørevegen sm leder til parkeringskjeller/pumpestasjn. 3 Alternativer A. Planfrslaget vedtas slik det freligger. B. Frslag sendes i retur fr ytterligere bearbeiding 4 Knklusjn Med bakgrunn i det venstående vil rådmannen anbefale at frslag til «Detaljreguleringsplan fr Dal park gbnr. 89/1 m.fl.», vedtas. Plankart med planbestemmelser g planbeskrivelse er datert Vedlegg sm følger saken: 1 Plankart 3 Planbestemmelser 4 Planbeskrivelse 5 Merknader 6 Merknadsskjema 6 ROS-analyse 7 Illustrasjnshefte 8 Geteknisk ntat 9 Sl-skygge analyse 10 Støyvurdering - veg g bane 11 Flmberegning 12 Geteknisk datarapprt Vedlegg sm ligger i saksmappen Utskrift av behandlet sak sendes til 6