Reguleringsplan rammer for strandområdet på Jessnes

Transkript

1 Jessnes strandmråde planfaglig vurdering Bsetting g utbygging/bruk av fritidseiendmmer jf. reguleringsplan g kmmuneplanens arealdel med intensjner Oversikt ver innhld Innledning g bakgrunn... 1 Gjeldende planer/vedtak... 1 Vurdering - viktige hensyn sm ikke må tilsidesettes ved dispensasjn... 3 Vurdering retningslinjer fr framtidig utvikling på Jessnesstranda... 3 Aktuelle prinsipper fr å sikre allmenne interesser i mrådet ved behandling av enkeltsaker... 5 Innledning g bakgrunn Det er ønske m utbygging g utvikling av flere eiendmmer i strandsnen på Jessnes g disse utfrdrer rammene i gjeldende reguleringsplan fr bygningsvlum/størrelse. Både fylkesmannen g fylkeskmmunen har i frbindelse med en knkret søknad m dispensasjn, ppfrdret kmmunen til å vurdere hvilken betydning eventuelle dispensasjner får fr tilsvarende, framtidige saker (presedens). Dette frdi flere dispensasjner kan føre til at mrådets karaktér ver tid vil kunne endres til ne annet enn intensjnene fr reguleringsplanen. På bakgrunn av ppfrdringen fra fylkesmannen g fylkeskmmunen har en gått tilbake i gjeldende plangrunnlag fr å identifisere hva sm er viktigste hensyn sm ikke må tilsidesettes ved dispensasjner g deretter hvrdan dette kan ivaretas i praksis fr å frebygge uønsket utvikling. Gjeldende planer/vedtak Gjeldende reguleringsplan regulerer de fleste eiendmmene til fritidsbebyggelse eller kmbinert frmål fritids-/bligbebyggelse. Det er presisert frbud mt deling av eiendm eller etablering av nye benheter g det er fkus på allmennhetens interesser i strandsnen g allmennhetens ferdsel g rekreasjn i mrådet med sikring av frimråder. Etter at reguleringsplanen ble vedtatt har kmmunestyret gjennm kmmuneplanens arealdel åpnet fr bruksendring til bligfrmål i mråder fr fritidsbebyggelse g kmmunen har en generell målsetting m at flk skal kunne bsette seg varig eller midlertidig i mråder med fritidsbebyggelse. Jessnes er i tillegg et tettsted i kmmunen sm frutsettes å ha beflkningsvekst. Reguleringsplan rammer fr strandmrådet på Jessnes «Reguleringsplan fr Jessnes strandmråde» ble vedtatt/trådte i kraft i 2007 g mfatter den delen av Jessnes tettsted sm ligger nedenfr jernbanen; langs Mjøsa. Planen viderefører i all hvedsak tidligere føringer fra Det ble i 2002 tatt utgangspunkt i eksisterende situasjn i mrådet g planen ble i str grad tilpasset dette. I mrådet er det fr øvrig en del eiendmmer, sm gså på reguleringstidspunktet, hadde et bruksareal (BRA) ver det sm ble vedtatt sm planbestemmelse. Det framgår av saksutredningen fra 2002 at det var viktig å få en avklaring av arealbruken i strandsnen hvr målsettingen var «å legge til rette fr friluftsliv g adgang fr allmennheten til Mjøsa, bevare en naturlig strandsne g begrense privatiseringen av strandmrådene.» Ringsaker kmmune, 16. januar 2018 Side 1 av 6

2 Hvedpunkter vedrørende byggemrådene (blig g fritidsbebyggelse): Felles bestemmelser m lave byggehøyder fr alle byggemråder. Felles bestemmelser med krav m saltak, skråtak. En 20m bred sne langs Mjøsa skal hldes fri fr innretninger sm hindrer fri ferdsel eller privatiserer strandmråder («Byggefrbud» jf. best ). NB gså flmfare langs stranda. Fritidsbebyggelse er hvedfrmål. Alle bliger/fritidsbliger er regulert til fritidsbebyggelse eller blig/fritidsbebyggelse, eller det er presisert at blig kan brukes til fritidsfrmål. Maks 1 blig per tmt/eiendm både fr fritidsbebyggelse g blig g kmbinerte frmål. Fellesbestemmelse med frbud mt nye blig- g fritidseiendmmer, deling av eiendm g etablering av nye benheter. *) BYA maks 20% (ekskl. parkeringsplass) fr de aller fleste eiendmmene ( fritidsbebyggelse g kmbinert blig/fritidsbebyggelse). *) Ikke tillatt med utvidelse av bygninger slik at BRA verstiger 125m2 i mråder regulert til fritidsblig eller kmbinert blig/fritidsblig. *) *) I mrådet er det en del eiendmmer, sm gså på reguleringstidspunktet, hadde et bruksareal (BRA) ver det sm ble vedtatt sm planbestemmelse. Det samme gjelder antall benheter g at det er eiendmmer med flere benheter ( f. eks. de tidligere jernbanehyttene, Jessnesstranda 36, 42 g 44). Og det er én eiendm regulert til bligfrmål sm har ne avvikende bestemmelser fr BYA/BRA. Kmmuneplanens arealdel (g verrdnede planer, reginale samferdselstiltak) Krt ppsummert er allmennhetens ferdsel g tilgang til strandmrådene viktig samtidig sm Jessnes er et mråde fr beflkningsvekst. Jernbanen er frutsatt flyttet nrd fr eksisterende tettsted ne sm gjør at Jessnes i framtida kan utvikles uten den barrieren sm jernbanen utgjør i dag. Gjennm siste versjn av kmmuneplanen arealdel ble gså maksimalstørrelse på fritidsbliger økt fra tidligere maks 125 m 2 BRA til maks 150m 2 BRA. Nen hvedpunkter - Generelt/hele kmmunen: Generell målsetting m økt bsetting g beflkningsøkning Hjemmel fr å tillate bruksendring fra fritidsblig til helårsblig i mråder fr fritidsbebyggelse (kmmuneplanbestemmelse 2.3 pkt. 14.) Friluftsinteresser langs Mjøsa inkl. statlig sikring av mråder Maksramme fr fritidsbebyggelse er generelt økt til 150 m2 BRA ( 170 m2-bya) g maks 20%. (Kmmuneplanbestemmelse 2.3 pkt. 4, krav m reguleringsplan) Maksramme fr bligbebyggelse er ikke gitt generelt, men retningslinje tilsier maks 300 m2- BRA ( 350 m2-bya) fr spredt bligbebyggelse. Jessnes lkalsenter/tettsted: Jessnes er et lkalsenter g skal utvikles sm dette ( KPA jf. SMAT) Lite/ikke frretning g service i dag, men dette kan tillates tilpasset beflkningsgrunnlag Vesentlig bligfrmål innenfr jernbanen Satses på nye bliger/ nye mråder fr bligbygging (innenfr jernbanen) Flytting av jernbanen på lengre sikt jf. IC Dvrebanen Vesentlig fritidsbebyggelse utenfr jernbanen/i strandmrådet Båndlagte arealer/friluftsmråder langs stranda friluftsinteresser skal pririteres Jessnesstranda (kmmunal veg) priritert sm gang- g sykkelveg Ringsaker kmmune, 16. januar 2018 Side 2 av 6

3 Friluftsinteresser langs Mjøsa inkl. statlig sikring av mråder/båndlegging i kmmuneplanen. Vurdering - viktige hensyn sm ikke må tilsidesettes ved dispensasjn I henhld til plan g bygningslven 19-2 kan kmmunen gi dispensasjn fra bestemmelser fastsatt i medhld til plan g bygningslvens, 19-2, sm bl.a. sier: «Dispensasjn kan ikke gis dersm hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må frdelene ved å gi dispensasjn være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Allmennhetens interesser knyttet til gang- g sykkelveg g Jessnesstranda sm tur- g friluftsmråde anses å være viktigste begrunnelse fr begrensning i arealbruk g utnyttelse av eiendmmene i mrådet. Det er gså verdt å merke seg at regulert maksimalgrense fr fritidsbebyggelse tilsvarer daværende kmmuneplanbestemmelse m maksimal størrelse på fritidsbliger i Ringsaker. Området har blandet bebyggelse med bliger g fritidsbliger. Det er grunn til å anta at regulering til fritidsbebyggelse var et virkemiddel fr å begrense trafikk g aktivitet mer enn eller like mye sm et uttrykk fr at mrådet skal være et «hyttemråde». Kmmuneplanens nye bestemmelse m mulighet fr bruksendring til blig i mråder fr fritidsbebyggelse, åpner uansett fr bsetting. Men det gjelder eksisterende enheter g er ikke ne argument fr deling/nye enheter. Allmennhetens interesser i mrådet anses generelt å være viktigere enn private grunneieres/nabers interesser. Når det gjelder siktfrhld mt Mjøsa må hensynet til nabene anses å være tilfredsstillende ivaretatt dersm gså hensynet til allmenhetens kntakt med Mjøsa ved ferdsel langs Jessnesstranda (kmmunal veg) er ivaretatt. Ved søknad m dispensjner fra bestemmelser m arealbruk, byggehøyder g grad av utnytting bør følgende t hvedtema legges til grunn fr vurdering m dispensasjn kan frsvares/gis: Hensynet til allmennhetens interesser/friluftsliv/ferdsel. Det er viktig å sikre åpenhet/rmslighet i byggemråder, ivareta preget av et åpent grønt mråde, visuell kntakt med Mjøsa, g priritering av friluftsferdsel i mrådet g langs Jessnesstranda (kmmunal veg). Kmmunens vedtak m at det skal være mulig å bsette seg på fritidseiendm. Det er ikke ønske m å hindre bruksendring til blig, men viktig at det skjer på en slik måte at det ikke hemmer friluftsinteressene i mrådet. Trafikksikkerhet fr gående g syklende må ivaretas langs Jessnesstranda ( kmmunal veg) frdi denne er priritert gang- g sykkelveg g med det gså et viktig ledd i allmennhetens ferdsel/friluftsliv langs Mjøsa. Det gjelder både siktfrhld langs vegen g i avkjørsler g ved å begrense biltrafikk. Frutsatt at beskrevne prinsipper legges til grunn g man hele tiden har fkus på hvedmålet m å ivareta allmennhetens interesser, så bør dette kunne sikre at dispensasjner ikke fører til presedens sm gir feil eller uønsket utvikling. Vurdering retningslinjer fr framtidig utvikling på Jessnesstranda Nedenfr er de viktige hensynene ppsummert i et frslag til retningslinjer fr framtidig utvikling. Dette er frmulert sm tilnærming/prgram fr en mulig gjennmgang/revisjn av reguleringsplan fr Jessnesstranda med utgangspunkt i gjeldende verrdnede planer. Retningslinjene uttrykker dermed gså hva sm bør være rammer fr behandling av søknader m dispensasjn. Ringsaker kmmune, 16. januar 2018 Side 3 av 6

4 Videreføre/ppretthlde: Frbud mt deling g pprettelse av flere benheter av hensyn til trafikkbelastning til vegen g skjerming av friluftsferdsel, gang- g sykkeltrafikk på strekningen langs Mjøsa. Friluftsinteresser. Sikre gjennmgående veg sm mråde fr rekreasjn, friluftsliv g gangg sykkeltrasé langs Mjøsa. Oppretthlde alle mråder regulert til frimråder/friluftsfrmål. Strandsnen, dvs et 20m bredt belte langs Mjøsa, skal hldes fri fr innretninger sm hindrer fri ferdsel/allmennhetens interesser i strandsnen i alle regulerte byggemråder (byggefrbud). Angitte krav til maks BYA frdi det sikrer en viss åpenhet/rmslighet i mrådet g veksling mellm bebygde g ubebygde mråder av hensyn til allmennhetens interesser, luftighet/sikt. Prinsipp m maksgrense fr m2-bra (men vurdere økt maksgrensen) frdi det er enkelte svært stre eiendmmer der BYA alene kunne gitt svært stre bygninger/bliger (Eks: 20% av 4 daa tmt tilsvarer 800 m 2 BRA). Se endringsfrslag nedenfr. Aktuelle tema fr vurdering/endringer: Arealbruksfrmål. Vurdere m større mråder burde være kmbinert frmål blig/fritidsbebyggelse frdi det allerede er blandet bebyggelse g sm en ppfølging av kmmuneplanbestemmelse m bsetting/bruksendring av fritidsbebyggelse Byggehøyder. Vurdere m det strengt tatt er nødvendig med høydebegrensninger ut ver det sm følger av PBL Grad av utnytting. Minimum justere pp maksimal størrelse på fritidsblig til 150m 2, tilsvarende nåværende kmmuneplan. Eventuelt vurdere m det er aktuelt med større øvre grense på BRA per eiendm/enhet, f. eks. maks 300 m 2 BRA per enhet sm et uttrykk fr maksimumsstørrelse/vlum på småhusbebyggelse. Det er lite aktuelt å vurdere å avstå fra maksimalbegrensning på BRA g la makskrav til BYA sammen med høydebegrensning avgjøre maksimalt bygningsvlum frdi det er en del tmter på pptil/rundt 4 daa, g det er ikke ønskelig med benheter med 800 m 2 BRA. Vurdere m en større del av eiendmmen 755/113 (Jessnesstranda 36, 42 g 44, tidl. jernbanehytter) bør sikres sm friluftsmråde. Dette er en luftig, naturpreget eiendm med tre mindre hytter i dag. Oppretthldelse av lav utnyttelse, naturpreg g åpne arealer er en viktig kvalitet i mrådet. Byggegrenser g sikt i avkjørsler g kryss langs Jessnesstranda ( kmmunal veg). Jf. kmmunens egne retningslinjer fr gater g veger. Øke fra gjeldende regulering 3m til 4m minimumsavstand mellm blighus g regulert veggrunn. Vurdere m det gså skal gjelde alle nye bygninger gså uthus g garasjer fr å behlde rmslighet langs vegen, hindre gjenbygging g ivareta hensynet til friluftsinteresser langs vegen. Regulere/gi bestemmelser m frisikt i avkjøringer fr å sikre tilfredsstillende sikt fr sykkeltrafikk. Aktuelle muligheter i framtida utnytte muligheter ved flytting av jernbanen: Strandmrådene er en viktig kvalitet fr framtidig utvikling av Jessnes sm tettsted g bmråde. Framtidig utvikling g nye muligheter fr Jessnes tettsted må ivaretas. Jernbanen er en barriere i dag. Når den flyttes, må det pprettes flere tverrfrbindelser fra fv67 Jessnesvegen g ut til Jessnesstranda fr bedre kntakt mellm stranda g øvre deler av tettstedet. Dette er viktig fr Jessnes tettsted g allmennhetens interesser. Sikre traseer fr gjenppretting av tverrfrbindelse mellm Jessnesstranda g Jessnesvegen. Gjenpprette tidligere vegfrbindelse ved tidligere planvergang (mellm Ringsaker kmmune, 16. januar 2018 Side 4 av 6

5 Jessnesvegen 43 g 49), men gså andre mulige frbindelser, med tanke på generell ferdsel g kntakt mellm tettsted g strandmråder, g mulig biladkmst til eiendmmer i mrådet sm avlastning av g/s-frbindelse langs stranda. Eventuell framtidig mulighet fr fradeling/flere enheter/frtetting dersm det kan skaffes adkmst uten å belaste Jessnesstranda (kmmunal veg). Kan være mulig når/hvis jernbanen flyttes g det blir andre adkmstmuligheter fr biladkmst til eiendmmen uten å belaste Jessnesstranda sm hvedåre fr friluftsferdsel, gang- g sykkelveg. Aktuelle prinsipper fr å sikre allmenne interesser i mrådet ved behandling av enkeltsaker Retningslinjer fr framtidig utvikling legges til grunn ved vurdering av initiativ g søknader m tiltak i mrådet. Dette fr å sikre at mrådets kvaliteter fr friluftsliv g rekreasjn ivaretas på krt sikt g fr framtida: Ivareta kntakt mellm vegen g Mjøsa, mrådepreg med åpen bebyggelse/ frittliggende småhusbebyggelse. Veksling mellm bygninger g ubebygde arealer langs vegen slik at mrådet generelt ikke tettes igjen. Videreføre/ppretthlde siktakser/utsyn fra vegen mt Mjøsa. Sikre at snen mellm Mjøsa g kmmunal veg ikke tettes igjen med bebyggelse. Unngå båndbebyggelse g lange sammenhengende fasader mt vegen. (Gjelder tmter på begge sider av vegen). Ikke gi dispensasjn fra frbud mt nye benheter/fradeling (eller trafikkskapende virksmhet) frdi det er viktig å begrense trafikken på den kmmunale vegen «Jessnesstranda» av hensyn til turgåere, gang- g sykkeltrafikk. Ikke gi dispensasjner sm berører regulerte mråder til friluftsliv/grønnstruktur etc. Byggegrenser g sikt langs vegen. Bevare rmslighet langs vegen er viktig fr kvalitet g pplevelse ved turferdsel langs vegen. Ikke gi dispensasjn fra byggegrenser langs veg eller mt strandsne. Praktisere krav til utfrming g sikt i kmmunens retningslinjer fr gater g veger. Trafikksikkerhet, påse at avkjøringer etc. er trafikksikre, gd sikt etc. BYA g BRA. Øvre grense ved verskridelse av reguleringsplanbestemmelser. Kmmuneplanen angir maksimalt 150 m2 BRA ( 170 m2 BYA) i mråder fr fritidsbebyggelse. Det er ikke angitt maksimal ramme fr bligbebyggelse, men vurderingene sm ligger til grunn fr størrelsesbegrensning fr spredt bebyggelse kan frstås gså sm et maksimumsvlum fr bygninger sm kan gå inn under begrepet frittliggende småhusbebyggelse. Håndheving av maksimalgrense fr bebygd areal (%-BYA) er viktig fr å sikre åpen bebyggelse g veksling mellm bygninger g ubebygde arealer g utsikt fra vegen til Mjøsa. Derfr bør det ikke gis dispensasjn fra maksgrense BYA. jfr. allmennhetens interesse. Hvis det ønskes større bruksareal (BRA) enn gitte rammer, er det bedre å utnytte høyden enn å bygge ned stre arealer, dette fr å ppretthlde preg av åpenhet g mulighet til sikt mellm bygninger. Behv fr økt BRA bør løsesved bruk av skkel eller 2.etasje framfr økt BYA, men innenfr rimelige maksimalgrenser fr hver eiendm. Økt BRA til 150m2-BRA anses akseptabelt frutsatt at maks %-BYA verhldes, jf. kmmuneplanens intensjn g frdi det allerede er en del større bygninger i mrådet. Ringsaker kmmune, 16. januar 2018 Side 5 av 6

6 På stre eiendmmer der angitt % BYA g gjeldende byggehøyder gir mer enn m2 BRA, skal uansett størrelsen begrenses til maksimalt 300m2 BRA per eiendm frdi dette kan anses sm en grense fr vlum i småhusbebyggelse. Stre eiendmmer med flere benheter bør reguleres dersm det ønskes utvidelse ut ver dette. Byggehøyder. Ved søknad m dispensasjn fra høydebestemmelser bør en praktisere en øvre ramme på maks mønehøyde 9 m jf. pbl29-4. Kmbinert med gjeldende reguleringsbestemmelser fr takfrm g vinkel g krav m tilpasning, bør det kunne ivareta hensynet til mgivelsene g åpenhet i mrådet. Mulige framtidig tverrfrbindelser må ikke bygge igjen. Ikke gi dispensasjn fra byggegrenser eller annet sm stenger fr mulighet reetablering/nyetablering av tverrfrbindelser mellm Jessnesstranda/strandmrådet g Jessnesvegen g bmrådene langs denne. Frbud mt deling av eiendmmer håndheves strengt inntil flytting av Dvrebanen er avklart. Frdi etablering av flere benheter tillatelse til deling/nye enheter åpenbart vil gi knsekvenser sm strider mt målet m allmennhetens friluftsinteresser, ikke bare ved frtetting, men gså på grunn av økt trafikk/flere målpunkt i mrådet. Vurdering av mulighet fr frtetting/fradeling/nye benheter kan tas pp igjen når flytting av Dvrebanen er avklart, g på vilkår av at det fins annen biladkmst enn kjøring langs den kmmunale vegen Jessnesstranda sm skal pririteres fr friluftsferdsel, gående g syklende. Ringsaker kmmune, 16. januar 2018 Side 6 av 6