BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /8 Saksbeh.: HELF Emnekode: NYBY-5210 Kopi til: Årstad. Gnr 159 bnr 926, Solheimsgaten 55. Klage over avslag på søknad om bruksendring 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om legalisering av etablert selvstendig boenhet på loft, med 51 m2 BRA, og 3 innsatte takvinduer. Det er også søkt om utvidelse av kjellerleilighet, samt bodbygg plassert i bakhage, med 21 m2 BRA. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Casa AS v/rune T. Helland på vegne av tiltakshaver Gisle Holmen Grundstad ved e-post av Eiendommen omfattes av eldre reguleringsplan for Vestre Årstad og Uren-Kronviken- Solheimsviken, og i kommuneplanens arealdel er eiendommen vist i byggeområde. Tiltaket er i strid med kravet til planløsning, jfr. plbl. 74 nr. 1 og Teknisk forskrift og 10-34, samt i strid med kravet til estetikk, jfr. plbl. 74 nr. 2. Det er nabovarslet i tråd med plbl. 94 nr. 3, noe som avstedkom merknad fra naboeier av Solheimsgaten 53. Merknaden går i hovedsak på at man frykter at Solheimslien vil bli hybelfisert slik nabogaten Skrivergaten har blitt det, mht. konsekvenser for levevilkårene i området. Det klages også på utebod grunnet betydelige naboulemper. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes, med følgende endringer: Omsøkte frittliggende bod avslås med hjemmel i plbl. 74 nr. 2. Videre gis det tillatelse til omsøkte takvinduer i samsvar med tegninger datert , på vilkår av at det større vinduet mot vest reduseres til størrelse som tilsvarer vestfasadens andre vindu samt vindu på fasaden mot øst. Klagen er således delvis tatt til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Øystein Andersen Kst. seksjonsleder 3. Klage: Klagen på avslaget er i e-post av begrunnet med vilkårlig bruk av plbl. 74 nr. 1 og forskjellsbehandling i forhold til andre eiendommer i samme strøk. I mer utfyllende redegjørelse til klage, datert , etterlyses en behandling av omsøkte utvidelse av kjellerleilighet, og bygging av bod i bakhagen. Videre fremstår det for klager som om nabo og saksbehandler har hatt en usedvanlig tett kontakt, slik at det kan tenkes inhabilitet. Det bemerkes også at kommunen ofte har praksis på at det søkes forhåndsuttalelse fra vann- og avløpsetaten i forbindelse med søknad om igangsetting, mens dette kun er en søknad om rammetillatelse. Det opplyses videre om at da denne søknad faktisk dreier seg om legalisering av eksisterende forhold, vises det til at vann og avløp fungerer som det skal. Om loftets målbare areal opplyses at dette er på 51 m2, mens areal som har en himlingshøyde på over 2,20 meter utgjør 37 m2. Dette er 73 % av det målbare arealet, og er i seg selv stort nok til en boenhet. Arealet som kommer i tillegg bidrar ikke til å forminske romfølelsen. I tillegg kommer et gulvareal utenfor det målbare arealet. Når det gjelder kravet til luft har soverommet 19 m3 luftvolum, og dette er altså godt innenfor forskriftens krav. Når det gjelder brannsikkerhet, foreligger det et brannkonsept fra en brannkonsulent, og dette bygger på fullsprinkling av huset. Kommunen står fritt til å kreve uavhengig kontroll av dette, men det har ikke skjedd til nå. Det vises også til at det er etablert beboelse i en rekke loftsetasjer i området rundt, bl.a. i Skrivergaten 27, der slik tillatelse ble gitt. Når det gjelder uteoppholdsareal, vises det til at bakhagen har et areal på 93 m2 etter at bodene er etablert, samt at forhagen består av 45 m2. Når man trekker fra parkeringsareal for to biler (2x18m2), blir samlet uteoppholdsareal 106 m2, mens minstekravet er 100 m2. Når det gjelder privat uteoppholdsareal for leilighet i kjeller, er dette i bakhagen med egen utgang. For loftsleilighet kan det etableres et område i bakkant av det nye bodbygget. Kravet til uteoppholdsareal er dermed oppfylt. Det bør også hensyntas at leilighetene ligger med en avstand på 200 m til bybanestopp, og dermed kommer inn under lempningsreglene for fortetningsområder. 2

3 Når det gjelder krav til universell utforming, viser man til at dette gjelder etablering av loftsleiligheter i eksisterende bygg, men det er likevel mulig å gjøre adkomsten til den utvidete kjellerleiligheten terskelfri, dersom det blir krav om dette. Når det gjelder boder i hage og utvidelse av kjellerleilighet, er bodene plassert i nabogrensen under henvisning til den alternative unntaksregelen i plbl. 70 nr. 2 annet ledd. Bodenes plassering fører ikke til estetisk forringelse av nabolaget. De grenser ned mot et industriområde BKK på den ene siden, og mot en nabo som selv har garasje med lignende plassering. Dersom bodene ikke kan bygges vil leiligheten i kjelleren ikke bli utvidet, og det er da tilstrekkelig bodplass der til å dekke behovet til de 4 leilighetene. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Innledning: Eiendommen omfattes av eldre reguleringsplan for Vestre Årstad og Uren-Kronviken- Solheimsviken, trådt i kraft i Slik det ser ut til er eiendommen regulert til boligstrøk, og planen er uten bestemmelser. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist i byggeområde. Det er for området også under arbeid ny kommunedelplan for Årstad. KDP Puddefjorden - Damsgårdsundet, med plan ID Innsendt søknad om legalisering er innkommet som følge av pålegg fra Kommunen v/tilsynsavdelingen datert etter oppdaget etablert forhold av Bergen Brannvesen Søknaden gjelder legalisering av etablert selvstendig boenhet (to-roms) på loft, og innsatte takvinduer, henholdsvis ett mot vest og to mot øst. Videre var det i samme søknad søkt om oppføring av 22 m2 bodbygg i hage mot øst og utvidelse av boenhet i underetasje. Boden har ikke vært til vurdering i vedtaket, da dette ble ansett å ha sammenheng med tiltaket vedr. utvidelse av boenheten i underetasjen. Det er i søknaden ikke dokumentert at denne er godkjent som egen boenhet, og jfr. kommunens Web-register står bygningen i sin helhet oppført som en boenhet. Utvidelsen av underetasjen og således oppføring av bod har derfor ikke vært gjenstand for behandling i påklagede vedtak. Man har imidlertid i klageomgangen funnet grunnlag for også å vurdere omsøkte utvidelse av kjellerleilighet og bod i hagen, samt innsatte takvinduer, se nedenfor. 4.2 Omsøkte bruksendring av loftsleilighet og takvinduer Planløsning, plbl. 74 nr. 1 og TEK og Når det gjelder omsøkte bruksendring av loftsetasje til ny selvstendig boenhet, vises det til at tiltaket er avslått med hjemmel i plbl. 74 nr 1, Planløsning og utseende. Bygningen er i dag registrert med kun èn boenhet, mens søknaden viser fire selvstendige boenheter. Bygningen har samlet bruksareal på 248 m2 fordelt på underetasje, 1.og 2.etasje samt loftsetasje. Loftets opprinnelige formål var for bruk som tilleggsareal for beboerne til bl.a. tørkeloft. Det er bemerket i avslaget at dersom det mot formodning ønskes beboelse på loft må det inngå som del av underliggende etasje, og ikke som selvstendig boenhet. Av plbl. 74 nr. 1 følger det at "[ b]ygning med oppholdsrom for mennesker skal ha forsvarlig planløsning, herunder tilfredsstillende lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring." 3

4 Videre følger det av TEK at romhøyden skal tilpasses rommets størrelse og funksjon. I veiledning til teknisk forskrift presiseres dette nærmere: Av hensyn til inneluftskvalitet, lysforhold, romopplevelse, møblering o.a., bør romhøyde vanligvis ikke være under 2,4 m. Det er likevel ikke satt noen nedre grense for romhøyden. Kravet om planløsning vil likevel innebære at det er en nedre grense for romhøyden og omfanget av redusert romhøyde, slik at høyden ikke er lavere enn det en person trenger for å gå oppreist. Rom bør ha takhøyde som gjør det mulig å benytte standard dør. Romhøyden bør derfor ikke være lavere enn 2,2 meter. Det beror på en konkret vurdering hvilke krav som skal stilles, der spørsmålet er om planløsningen i sin helhet er forsvarlig. Om loftets målbare areal (areal opptil 0,6 meter utenfor takhøyde på 1,9 m eller mer) opplyses det i redegjørelse fra klager, datert , at dette måleverdige areal er på 51 m2, mens areal som har en himlingshøyde på over 2,20 meter utgjør 37 m2. 73 % av det målbare arealet er dermed høyere enn 2,20 m. Dette innebærer at fra ¼ til 1/3 av leiligheten har en romhøyde lavere enn det veiledning til Teknisk forskrift anbefaler. Etat for byggesak og private planer mener at foto vedlagt søknad/klage viser at heller dominerende skråvegger gir innestengtfølelse og en dårlig romopplevelse. Vurderingen av at tiltaket er i strid med TEK 10-31, opprettholdes. Bygningsmyndighetene bemerker også at loftets innvendige bod på 2,3 m2 er i strid med minstekravet på 3 m2, som følger av veiledningen til teknisk forskrift 10-34, der det står at "Innvendig bod eller skap må minst være på 3,0 m² BRA." Takvinduer Når det gjelder innsatte takvinduer, bemerkes at ett av takvinduene på fasaden mot vest er mye større enn de ellers like takvinduene på fasade vest og øst. Bygningsmyndighetene finner å kunne godkjenne omsøkte tre takvinduer på vilkår av at det største vinduet blir redusret i størrelse, slik at det tilsvarer de to resterende vinduer. Tiltaket vurderes således å tilfredsstille kravet til estetisk utforming i samsvar med plbl. 74 nr. 2, da det vektlegges at bygninger i området for øvrig, inkludert også samme bygning, er utbygd med tilsvarende takvinduer. Omsøkte takvinduer anses derfor å tilfredsstille rimelige skjønnhetshensyn, både i seg selv, og i forhold til omgivelsene. 4.3 Omsøkte frittliggende bod vurdert i forbindelse med plbl. 74 nr. 2, kravet til estetikk Teknisk forskrift stiller krav til bodplass/oppbevaringsplass for hver boenhet. Av følger det at: "Bygning med flere boliger skal ha minst 5 m 2 oppbevaringsplass for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. for hver enkelt bolig. For bygninger med hybler kan arealet for den enkelte hybel halveres. I enhver bolig skal det være tilstrekkelig plass som er egnet for oppbevaring av mat, klær, utstyr m.m." Tidligere boder i kjelleren søkes nå erstattet med frittliggende utebod i hagen, på 21 m2. Omsøkte boenhet i loftsetasjen, samt resterende boenheter i bygningen, vil uten omsøkte utebod mangle tilstrekkelig bodplass, da loftsetasjen kun innehar en bod på 2,3 m2. Man finner det derfor nødvendig i klageomgangen å ta stilling til omsøkte utebod. Av plbl. 74 nr. 2 følger det at Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til 4

5 omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Når plan- og bygningsloven 74, nr 2 stiller estetiske krav til tiltaket, er det først og fremst for å håndheve det offentliges interesser i at bygninger som oppføres har en god estetisk utforming. Det kreves en konkret vurdering i den enkelte sak, hvor skjønnet så langt som mulig må objektiviseres. I dette skjønnet vil momenter som arkitektonisk stilart, andre gjennomførte bygningstekniske trekk, opprinnelig utseende, omkringliggende bygninger, terrengforholdene og lignende bli tillagt vekt. Boden er frittliggende med 21 m2, og er søkt prosjektert i samsvar med garasje på naboeiendom i nord. Omsøkte bygning er en del av et etablert rekkehusområde, der bygninger, tomteinndeling og uteoppholdsareal er svært sammenfallende. I dette området er hagepartiene i all hovedsak ubebygde, med unntak av naboeiendom som har garasje på tomten. Både vil boden oppta og oppstykke deler av utearealet, samt at boden vil bryte med strøkets karakter. En finner derfor både at en frittliggende bygning som omsøkte vil klart bryte med omkringliggende bebyggelse, samt at en tillatelse her vil kunne danne en svært uheldig presedensvirkning for området. Omsøkte bod vurderes således til ikke å være i samsvar med de krav som stilles til estetikk, jfr. plbl. 74 nr. 2, og avslaget på boden vil således tilsi at omsøkte bruksendring i loftsetasje vil mangle nødvendig bodplass, jfr. plbl. 74 nr. 1 jfr. TEK Omsøkte utvidelse av "selvstendig bruksenhet" i kjelleren Tilsvarende vil også gjelde for leilighet i 1. og 2. etasje, og fra redegjørelse fra klager/ansvarlig søker datert står det at "Dersom bodene ikke kan bygges vil leiligheten i kjelleren ikke bli utvidet. Det er da tilstrekkelig bodplass her til å dekke behovet til de fire leilighetene." Bygningsmyndighetene finner derfor ikke grunn til konkret å ta stilling til omsøkte utvidelse av kjellerleiligheten. For ordens skyld opplyser bygningsmyndighetene likevel at klager anfører at bygningen er godkjent med selvstendig boenhet i kjelleren, uten at dette er dokumentert ytterligere. Bygningsmyndighetene kan heller ikke finne slike registreringer i kommunens saksregister. Tvert i mot står bygningen oppført med èn bruksenhet i GABregisteret, og bygningsmyndighetene finner å måtte legge dette til grunn, så lenge ikke annet er dokumentert. Det bemerkes også at bygningsmyndighetenes syn på dette klart fremgår av vedtaket, og det er likevel i klageomgangen verken søkt om bruksendring til selvstendig boenhet i kjelleren, eller revidert søknaden til å gjelde kun utvidelse av kjellerareal. Bakgrunnen for omsøkte utvidelse i kjellerleiligheten oppgis av klager til å være at kjellerleiligheten gir mindre gode boforhold. Det søkes derfor om å senke gulvet over hele kjelleretasjen, for å få full romhøyde for hele kjelleren. I dag er gulvet senket for full romhøyde i den delen av kjelleren som dekkes av leiligheten. Samtidig søkes det om å "montere ny trapp for å nå ned til det nye nivået. Dagens felles vaskekjeller utvidet noe. Den utformes som egen branncelle skilt fra trapperom. Bodene som i dag er for små for forskriftens krav, flyttes ut. ( ). Kjellerleiligheten får fullgodt bad, i dag er det bare WC med servant innenfor hoveddelen. Det etableres innebod som tilfredsstiller forskriftens krav. Stue/kjøkken får en gjennomlyst løsning med vindu i sjakt mot bakvegg. Dette er positivt også fordi den østvendte hagesiden er eksponert mot Fjøsangerveien som har stor trafikk. Mot hage skiftes eksisterende vindu med balkongdør/vindu som i 1. og 2. etasje. Soverom gjøres større og får plass til dobbeltseng og garderobeskap." 5

6 Bygningsmyndighetene bemerker at eksisterende kjellerleilighet oppgis til å være på 24,6 m2 BRA, mens den søkes utvidet til totalt 50,3 m2 BRA. På grunnlag av klagers redegjørelse, herunder omfanget av planlagte tiltak i kjelleren, bl.a. omfang av utvidelse og bygningstekniske endringer sett i sammenheng med dagens standard, finner Etat for byggesak og private planer at omsøkte endringer klart vil bidra til at leiligheten fremstår mer som egen selvstendig boenhet, uten at dette konkret er vurdert i vedtaks form, med tanke på bl.a. lysforhold, vann- og avløp, brannsikring, uteareal m.m. Nevnte forhold bemerkes kun som opplysninger til saken, og det gis således ingen konklusjon på søknaden når det gjelder kjellerleiligheten. 4.5 Usakelig forskjellsbehandling Klager anfører at det er praksis for godkjenning av lignende tiltak for området i nærheten. Spørsmålet i den foreliggende sak blir om det i utgangspunktet dreier seg om saker som er like både ut fra fakta og ut fra de rettslige vurderinger som er foretatt. Det antas at bygningsmyndighetene må ha adgang til å endre praksis i lignende saker uten at dette medfører forskjellsbehandling så lenge praksisendringen er konsekvent. Etat for byggesak og private planer opplyser at naboeiendommen i samme rekkehus bnr. 927, Solheimsgaten 57, nylig har søkt om tilsvarende bruksendring av loftsetasje på 46 m2 BRA til egen boenhet, også der slik at bygningen samlet sett vil bestå av 4 boenheter. Tiltaket fikk avslag i vedtak av , med begrunnelse i plbl. 74 nr. 1 jfr. TEK. Vedtaket er også der påklaget, og ligger nå til politisk behandling. I Skrivergaten 27 ble det gitt avslag i vedtak av (uriktig benevnt som tillatelse av klager i redegjørelse datert ). Fylkesmannen stadfestet avslaget i , med begrunnelse i plbl. 74 nr. 1 jfr. TEK. Det bemerkes likevel at hver sak skal behandles konkret, og faktum vedr. takhøyde og måleverdig areal varierer derfor likevel noe fra omsøkte sak. Sakene er likevel viktige som en pekepinn på behandling av lignende saker i nærmiljøet. Skrivergaten 41 fikk avslag på bruksendring av loft til egen boenhet den , mens det den ble gitt tillatelse til bruksendring av loftsetasjen fra tilleggsdel til hoveddel tilhørende leilighet i 2. etasje. Naboeiendom i samme rekkehus bnr. 929 fikk imidlertid tillatelse til å bruksendre loftsetasjen til toroms i vedtak av , samt at det i Skrivergaten 34 ble gitt tillatelse til bruksendring i 2001 (uvisst hvilken type bruksendring). Etat for byggesak og private planer finner det derfor tilstrekkelig bevist at de avgjørelser som er tatt i senere tid må veie tyngre enn tidligere tillatelser, særlig da avslagene fra den senere tid er hjemlet i samme grunnlag som påklagede vedtak. En finner derfor at en tillatelse i foreliggende sak vil kunne få uheldig presedensvirkning for eventuelle senere saker i området, da man går ut fra at slike tiltak vil kunne være av interesse for også flere av nabobyggene. 4.6 Vannforsyning og avløp Av vedtaket fremgår at det ikke er dokumentert at omsøkte boenhet på loft er sikret lovlig vannforsyning og avløp med hensyn til forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten. Klager mener at dette er et forhold som først skal vurderes ved søknad om igangsetting. Til dette bemerker Etat for byggesak og private planer at søknaden gjelder legalisering av eksisterende forhold, og bygningsmyndighetene har derfor plikt til å vurdere vann- og avløpsforholdet på dette stadiet, da dette vil være et nødvendig vilkår som må være oppfylt før det kan gis igangsettingstillatelse. Og siden tiltaket allerede er utført, er det sjanse for at det ikke vil bli 6

7 søkt om igangsettingstillatelse, og bygningsmyndighetene vil således ikke få mulighet til å påse at dette vilkår blir oppfylt, jfr. plbl. 65 og 66 nr. 2. I forbindelse med at det planlegges installert boligsprinkling i bygget, bemerker bygningsmyndighetene at også dette tiltaket er avhengig av at det innhentes forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten for sprinkleranlegget, ved en eventuell tillatelse. 4.6 For øvrig: Når det gjelder universell utforming, er avslaget ikke hjemlet i kommuneplanens krav til universell utforming. Det er i vedtaket likevel bemerket at tiltaket ikke anses å ivareta de krav som stilles til bl.a. trinnfri adkomst for minst en av boenhetene i omsøkte bygg. Klager har imidlertid opplyst at slik trinnfri atkomst kan utføres for kjellerleiligheten, dersom det stilles krav om dette. Etat for byggesak og private planer tar heller ikke i klageomgangen konkret stilling til dette, da forholdet som nevnt overfor avslås på annet grunnlag. Det samme gjelder kravet til uteoppholdsareal, jfr. kommuneplanens pkt. 11 og plbl. 69 nr. 1. Det bemerkes for ordens skyld at klager i redegjørelse datert har anfører at kravet til uteoppholdsareal er oppfylt, særlig når det gjelder felles uteareal. Bygningsmyndighetene tar ikke konkret stilling til dette, jfr. overfor. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart (dok.nr. 11) 2. Situasjonsplan (dok.nr. 11) 3. Tegninger stemplet (dok.nr. 11) 4. Flyfoto (dok.nr. 11) 5. Redegjørelse m/foto vedlagt søknaden datert (dok.nr. 3:6) 6. Redegjørelse til klagen, datert (dok.nr. 10) 7. Klage datert (dok.nr. 5) 8. Avslag datert (dok.nr. 4) 7