AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Berger Arkitektkontor Postboks 33. Ravnanger 5327 HAUGLANDSHELLA Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /5 EBYGG SAST AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap 20. Eiendom : Gnr 158 Bnr 376 Tiltakets adresse : Søndre Skogveien 22 L Tiltakets art : Bruksendring bolig Tiltakshaver : ARNE JOHAN PETTERSEN Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om etablere 2 nye leiligheter innenfor eksisterende bolighus /lavblokk. Antall boenheter på eiendom økes til 4. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra Plan- og bygningslovens 11-6 "virkninger av kommuneplanen". For begrunnelse vises det til saksutredningen under tema dispensasjoner. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6 virkning av kommuneplanen (vedr. krav til universell utforming, boligsammensetning, uteareal) samt plan- og bygningslovens 29-5 Tekniske krav (vedr. sikkerhet ved brann, krav til bod, krav til utsyn og dagslys) avslås søknad om tillatelse til oppføring av to nye boenheter (loft og kjeller) SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert ved reguleringsplan Årstad. Vestre Årstad og Uren- Kronviken-Solheimsviken. Planen er vedtatt den Formål er bolig. Eiendommen faller også inn under Kommunedelplan Puddefjorden - Damsgårdssundet. Her ligger eiendommen innenfor område 5 Solheimslien / Gyldenpris.

2 Dispensasjon: Boligsammensetning I Kommunedelplan Puddefjorden, delområde 5 heter det: Fortetting på ledige tomter tillates ikke. Etablering av nye boenheter på bebygde eiendommer forutsetter at krav til uteareal, parkering, bokvalitet m.v. tilfredsstilles. Videre heter det: Ved nybygging eller bruksendring til nye boenheter skal følgende legges til grunn for størrelsen på boenhetene: - Det tillates ikke boenheter under 25 m² BRA +bodareal. - Maksimum 20 % av bygningens bruksareal for bolig tillates benyttet til 2-roms eller 1-roms leiligheter. - Minimum 20 % av bygningens bruksareal skal benyttes til leiligheter som er 70 m² eller større. Det er søkt om 3 to-roms leiligheter (1., 2., 3. plan) og en 1 ett-romsleilighet (underetasje). Ansvarlig søker begrunner dispensasjonssøknaden som fulgt: " omsøkt tiltak er en fortsettelse av eksiterende boligstørrelser, med meget gode kvaliteter, der krav til brukbarhet både mht rom, planløsning og dagslys er etterkommet. Omsøkt bruksendring er også i samsvar med tilsvarende godkjent bruksendring i nabobygget " Bygningsmyndigheten ser at det i 2007 (snr ) er godkjent to nye boenheter i nabohuset. Det vises imidlertid til at denne avgjørelsen ble tatt før den nye KDP ble vedtatt i 2010 og endringen i plan- og bygningslov trådde i kraft. Kommunedelplanen for Puddefjorden er vedtatt i 2010 og har nettopp som intensjon å fange opp denne type problemstillinger gjennom ovennevnte krav til boligsammensetning og leilighetsstørrelse. Vi tolker bestemmelsen dit hen at det ikke er ønskelig med fortetning i dette område eller økning av antall mindre boenheter. Bestemmelsen er satt spesielt for dette delområde. Bygningsmyndigheten kan ikke se at det foreligger en klar overvekt av fordeler for å kunne dispensere fra denne nylig vedtatte planen. At de planlagte boenheter vil oppfylle krav til brukbarhet jf TEk sine minstekrav anses for en selvfølge og ikke en grunn for å kunne dispensere fra KDP. Det vises for øvrig til Bygningsmyndighetens drøfting når det gjelder plan- og bygningslovens 29-5 tekniske krav. Intensjonen bak bestemmelsen vurderes for å være tilsidesatt ved å godkjenne tiltaket. En godkjenning av 4 enheter vil få meget uheldig presedensvirkning for hele området og legger opp til en dobling av antall boenheter i dette strøket. Ut i fra vårt arkiv ser vi at det er opprinnelig godkjent 2 boenheter (1. og 2. plan) for denne type hus. Det er vist pikeværelse og boder på loftet samt tilleggsareal (boder) i kjelleren. Universell utforming Kommuneplanens arealdel setter bl.a. krav til universell utforming. Ingen av de 4 leiligheter imøtekommer kravet og ansvarlig søker begrunner dette med at det ikke er hensiktsmessig å tilpasse leiligheten til krav om UU med bakgrunn i ren praktiske og kostnadsmessige hensyn. Side 2 av 5

3 Kravet til universell utforming er betydelig skjerpet ved siste lovendring og i en helhetlig vurdering av dispensasjonssøknader anser Bygningsmyndigheten det ikke som ønskelig at det opprettes flere boenheter i bygningen. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, (når det gjelder etablering av 2 nye boenheter) og det er ikke registrert noen merknader i saken. Fasadeendringene er imidlertid ikke varslet. Vannforsyning og avløp: Det er hentet inn forhåndstilsagn fra VA etaten. Uttalelsen er datert Universell utforming: Det er søkt om dispensasjon fra KPA 8. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Fasadeendringer: Bygningsmyndighetene kan ikke se at de viste fasadeendringer (vinduer og takvinduer mot øst) er tidligere omsøkt eller godkjent. Til tross for at det vist skiftet vinduer i underetasje til større og ytterdør med glassfelt vil ikke dagslysforhold på kjøkkenet være tilfredsstillende. Rømningsforhold: Bygningsmyndigheten kan ikke se at krav til 2 uavhengige rømningsveier fra boenhet i 3. etasje er ivaretatt. Fri høyder i kjellerleilighet: Eksisterende fri høyde i kjeller er på 2,2 m. Ansvarlig søker viser at deler av leiligheten graves ut slik at man oppnår en fri høyde på 2,4 m. Det kommer imidlertid ikke frem av søknadens dokumentasjon hvilke fri høyde kjøkkenet vil ha. Bodarealer: Bygningsmyndigheten kan ikke heller se at viste boder er i samsvar med de krav som fremkommer av TEK. Minimumskrav på 5m² utebod er vist for alle 4 boenheter. 2 roms- leiligheter må ha 3 m² innvendig bod. Det er kun for ett - roms leiligheter kravet kan lempes og kompenseres med løpemeter skap (som kommer i tillegg til de øvrige skap som kreves). Ingen av de vist 2 roms leiligheter har innvendig bod på 3m² Vi kan ikke se at ett roms leilighet i kjelleren har skapplass utover det som er vanlig i en boenhet. Uteoppholdsareal: Uteoppholdsareal for 3 leiligheter er vist i forhage som er på ca 6,5 m x 4 m (26 m²). Det må trekkes arealer for gangvei til huset. Arealet ligger tett opp mot trafikkert vei og anses ikke for å ha god nok kvaliteter til formålet. Det er kun kjellerleiligheten som vil ha tilgang til tilfredsstillende utearealer på hagesiden / baksiden av huset. Side 3 av 5

4 Avfallshåndtering: Det er ikke vist at man vil ha nok arealer inni huset for å kunne sette bosspannen for 4 enheter innendørs. Dersom man ønsker å sette bosspannene utendørs i forhage vil dette ytterligere forringe verdien av vist utoppholdsarealer. KPA punkt 5.2: Avfall skal oppbevares forskriftsmessig på egen grunn fortrinnsvis innendørs. Konklusjon: Etter en helhetlig vurdering vil ikke bygningsmyndigheten anbefale at det etableres 2 nye boenheter på eiendommen. Vi har imidlertid ingen prinsipielle merknader til en bruksendring av deler av dagens bodarealer til oppholdsrom og anbefaler å ev utvide eksisterende boenheter noe som ikke vil komme i konflikt med den nye KDP. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Sabine Stein - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: ARNE JOHAN PETTERSEN, BJØRGEDALEN 138 D, 5141 FYLLINGSDALEN Side 4 av 5

5 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5