AVSLAG/RAMMETILLATELSE Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Ramm Salbu architecture C.Sundtsgate BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /4 EBYGG NISI AVSLAG/RAMMETILLATELSE Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1 Eiendom : Gnr 162 Bnr 1115 Tiltakets adresse : St. Halvards Vei 44 Tiltakets art : Bruksendring bolig Tiltakshaver : Svein Lilletveit Saken gjelder: Søknad om legalisering av allerede gjennomført bruksendring i kjeller i loft til selvstendige boenheter, samt fasadeendringer i form av innsetting av nytt takvindu og rømningsstige på fasade mot bakgård på gnr 162 bnr 1115 St. Halvards Vei 44. Historikk: Det ble søkt om innredning av boenheter i kjeller i loft (saksnr ). Søknaden ble avslått med hjemmel i plan- og bygningsloven 74.2, Planløsning og utseende, samt tekniske forskrift 10-34, Boder og oppbevaringsplass. Det er innkommet klage på avlaget med nytt forslag til planløsning Revidert søknaden ble avslått på grunn av at nytt forslag ikke tilfredsstilte lovens- og forskriftenes krav. Det er kommet ny søknad. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningslovens (pbl 2008) plandel 19-2 meddeles dispensasjon fra samme lovs 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf Kommunedelplanens arealdel 8 Universell utforming og 11 Utendørs oppholdsarealer for bolig, samt fra byggegrense mot kommunal vei. Med hjemmel i Fullmakter for Byrådsavdeling for Byutvilking, vedtatt , meddeles dispensasjon fra veglovens 30 3.ledd vedr. plassering av byggverk innenfor byggegrense.

2 AVSLAG: I medhold av plan- og bygningsloven 74.1 Planløsning og utseende gis avslag på den del av søknad om rammetillatelse mottatt bygningsmyndighetene som omfatter etablering av leilighet i loft, samt fasadeendring som følger med på ovennevnte eiendommen. Tiltaket: I medhold av plan- og bygningsloven 93 og 95 godkjennes søknad om rammetillatelse mottatt bygningsmyndighetene for bruksendring i kjeller til selvstendig boenhet på ovennevnte eiendommen. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Plassering: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes plasseringen som omsøkt. Universell utforming: I kapittel 8 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel er det fastlagt at universell utforming skal legges til grunn for nærmere definerte byggeprosjekter (inkl atkomst og utomhusarealer) og anlegg. Omsøkte tiltak kommer inn under denne bestemmelsen og det må redegjøres nærmere for hvordan disse kravene er ivaretatt, senest ved innsending av søknad om igangsettingstillatelse for utomhusanleggene/grunnarbeidet. Utforming/tilpasning: Etter bygningsmyndighetenes skjønn imøtekommer tiltaket intensjonene i plan- og bygningsloven 74 nr 2. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf pbl 93 b, 97 og 98: Firma: Org.nr: Godkj.: Funksjon: Fagområde: Ramm Salbu Arkitektur Sentral SØK/ PRO/ KPR ansvarlig for hele tiltaket prosjekterende kontroll av prosjekterningen SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen inngår i reguleringsplan nr Bergensdalens Midtre del som har ingen tekstlige reguleringsbestemmelser. Eiendommen er i Kommuneplanens arealdel vist som byggeområde - boligområde. Dispensasjon: Side 2 av 6

3 Det søkes om dispensasjon fra plan- og bygningslovens: plandel 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, herunder dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel, jf bestemmelsenes 8 Universell utforming, og 11 Utendørs oppholdsarealer for bolig. Det søkes videre fra veglovens 30 3.ledd vedr. plassering av byggverk innenfor byggegrense. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens 94.3, og det er registrert merknaden i saken. Hylderås Wenche og Henning Fjeld, St. Olavsvei 39, 5052 Bergen, eiere av 162/973 skriver i sin merknad bl.a. følgende: Det har blitt foretatt bruksendringer der kjeller og loft er omgjort til boenheter uten at de var varslet. De påpeker at de er redd at hyblerisering av området kan medføre at bomiljøet blir ikke så stabil som tidligere og at det kan endre områdets karakter. Om det blir noen endringer av betydning for de gjenboene vedr. tilpassing etter prinsipp av universell utforming på bakgård siden av omsøkte tiltaket, de vil motsette dem dette. Vannforsyning og avløp: Det foreligger forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten dat Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal bygningsmyndighetene se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Tiltaket er vurdert opp mot reguleringsmessige forhold. Som omsøkt omfatter tiltak legalisering av allerede gjennomført bruksendring i kjeller i loft til selvstendige boenheter, samt fasadeendringer i form av innsetting av nytt takvindu og rømningsstige på fasade mot bakgård. Etter bygningsmyndighetenes skjønn, sen omsøkte boenhet i kjeller oppfyller krav i 74 nr.2. Plan- og bygningsloven 74 nr. 1 har følgende ordlyd: Bygning med oppholdsrom for mennesker skal ha forsvarlig planløsning, herunder tilfredsstillende lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring. Nærmere bestemmelser kan gis ved forskrift. For nærmere å utdype dette viser ovennevnte forskrift til "Veiledning til teknisk forskrift 1997", 4. utgave (2007). Side 3 av 6

4 "Av hensyn til inneluftskvalitet, lysforhold, romopplevelse, møblerering o.a., bør romhøyde vanligvis ikke være under 2,4 m. Det er likevel ikke satt noen nedre grense for romhøyden. Kravet om planløsning vil likevel innebære at det er en grense for romhøyden og omfanget av redusert mønehøyde, slik at høyden ikke er lavere enn det en person trenger for å gå oppreist. Rom bør ha takhøyde som gjør det mulig å benytte standard dør. Romhøyden bør derfor ikke være lavere enn 2,2 meter." Videre, "Preaksepterte løsninger" finnes i Byggdetaljblad "Ombygging av loft til bolig". Her heter det: Romhøyden bør være 2,40 m i minst 50 % av boligen. I ganglinjer må romhøyden ikke være lavere enn 2,20 m, slik at det er mulig å benytte standarddører. Bygningens opprinnelige formål har vært beboelse i 1. og 2. etasjer og loft til bruk som tilleggsareal for beboerne som bl.a. tørk av klær. Derfor finner bygningsmyndighetene at prosjektet i den delen som omfatter bruksendring i loftsetasje ikke oppfyller intensjonen i pbl Dersom det mot formodning ønskes beboelse på loft må det inngå som del av underliggende etasje, og ikke som egen selvstendig boenhet med de krav lovverket gir ved dette. Det er i den anledningen beklagelig at det er etablert boforhold på loft i kjeller uten at det foreligger godkjenning til dette. I kommuneplanens arealdel 8 Universell utforming står bl.a. følgende: Prinsippene om universell utforming skal legges til grunn for planlegging, søknad om tiltak og opparbeiding av bygg og anlegg inkludert adkomst og uteområder. Det skal dokumenteres hvordan universell utforming ivaretas. Det skal legges særlig vekt på: Nye boliger. Alle nye boenheter i senterområder og minimum 30% av boenhetene i andre byggeområder skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Omsøkte boenhet oppfyller ikke kravet til universell utforming, men på grunn av vanskelig adkomst fra bakgård, finner bygningsmyndighetene at det kan dispenseres fra denne bestemmelsen i denne saken. Etablering av nye boenheter utløser krav om uteoppholdsareal, i dette tilfellet for byggeområder. Det vises til kommuneplanens arealdel pkt. 11 Utendørs oppholdsarealer for bolig som blir gjort gjeldende for omsøkte tiltak: Privatareal: Minimum 6 m² pr boenhet for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. Minimum 50 m²pr boenhet for annen type bebyggelse. Fellesareal (minimumsareal beregnet pr boenhet ved 4 eller flere enheter): 25 m² for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. 50 m² for annen type bebyggelse. Bygningsmyndighetene finner at det kan dispenseres fra disse bestemmelsene i denne saken siden samlet areal for utteophold er litt mindre enn den som er sett i kommuneplanens arealdel. Det er søkt om dispensasjon fra veglovens bestemmelser vedr. plassering av byggverk innenfor byggegrense. Siden tiltaket kommer ikke ytterligere enn eksisterende forhold finner bygningsmyndighetene at det kan dispenseres fra vegloven i denne saken. Side 4 av 6

5 Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf plan- og bygningsloven 96 første ledd. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Nikola Silic - saksbehandler Åge Vallestad - gruppekoordinator Kopi: Svein Lilletveit, Lilletveit, 5937 BØVÅGEN Wenche Hylderås, St. Olavsvei 39, 5052 BERGEN Henning Fjeld, St. Olavsvei 39, 5052 BERGEN Side 5 av 6

6 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6