AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Ramm Salbu Arkitektur C. Sundts gt BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /8 EBYGG HARE AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 162 Bnr 924 Tiltakets adresse : Haukelandsveien 39 Tiltakets art : Bruksendring bolig Tiltakshaver : Asgeir Steinsland Hansen Saken gjelder: Bruksendring av kjeller og loft til bolig, oppdeling av bolig til 3 boenheter, fasadeendring og tilbygg for sportsboder. Søknaden er i skjema krysset av som ett-trinns søknad men er i søknadsvedlegg omtalt som søknad om rammetillatelse. Saken er behandlet som søknad om rammetillatelse. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis ikke dispensasjon fra plan- og bygningsloven 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel KPA, jf pkt 17 i KPAs bestemmelser og Bergens kommunes parkeringsvedtekter, vedrørende krav om en ekstra parkeringsplass på egen eiendom i forbindelse med økning av bruksareal. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-6, 74 og 87 avslås søknad om tillatelse til bruksendring av kjeller fra tilleggsdel til hoveddel og etablering av egen boenhet, bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel (boligrom) tilhørende underliggende boenhet, samt oppdeling av bygnings bruksenhet til 3 nye boenheter. Fasadeendringer med innsetting av vindu mot vest og ny inngang i fasade mot øst anses ikke relevant etter avslag. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 87 avslås søknad om tillatelse til oppføring av tilbygg på fasade mot sør og tilbygg under altan mot vest. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET:

2 Planstatus: Eiendommen inngår i reguleringsplan Bergenhus/Årstad, Haukeland sykehus med omkringliggende gatenett, stadfestet Eiendommens areal er avsatt til kjøreareal, fortau og delvis boligområde. Videre ligger eiendommen under kommunedelplan Landås, formål boligområde. I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i Byggeområde. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med pkt 17 i Kommuneplanens arealdel, herunder parkeringsvedtektene, der utvidelse av bruksarealet utløser krav om parkeringsplasser på egen eiendom. I søknaden er oppgitt en økning på 7 m2 BRA, hvilket utløser krav om en ekstra plass. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak parkeringsbestemmelsene er hensynet til å sikre at det blir avsatt areal til parkering i samsvar med det behov som tiltaket medfører og ivareta en miljørettet areal- og transportpolitikk. I den konkrete saken vil tilbygget medføre øket bruksareal som igjen utløser krav om en parkeringsplass på egen eiendom. Normalt vil det kunne være grunnlag for dispensasjon dersom kravet utløses uten at det i praksis vil genereres et økt parkeringsbehov. I dette tilfellet søkes det om oppdeling av bolig i tre bruksenheter og dette vil i praksis gi økt parkeringsbehov. Søker anfører at nærheten til store arbeidsplasser og godt busstilbud gjør at det ikke vil være behov for parkeringsplasser. Statens vegvesen vil i sin uttalelse ikke tilrå et tiltak som medfører økt parkeringsbehov i dette området som har betydelige parkeringsproblemer langs offentlige og private veger/gater. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon vil være å unngå kostnadskrevende bygging av garasje/biloppstillingsplass, der muligheten for avkjørsel vil være tvilsom. Fordelen vil videre være å oppnå fortetting i slike områder ved å dele store villaer i flere mindre boenheter. Ulempene vil være at parkeringsproblemene i området øker. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering ulempene være større enn fordelene. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra parkeringsbestemmelsene. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra eier av Haukelandsveien 37. Merknadene går i hovedsak på at flere bruksenheter vil generere mer støy og at parkering på eiendommen eller i området er et stort problem. I tilsvaret påpeker søker at eiendommen er tenkt seksjonert og solgt som sameie, og at eiere som selv bor i huset vil ta bedre vare på eiendommen. Side 2 av 6

3 Uttale/krav fra andre myndigheter: Statens vegvesen har i brev (ref. 2010/ ) datert uttalt følgende: Uttaler fra andre kommunale etater/avdelinger: Byantikvaren har i utdrag fra referat fra møtet uttalt følgende: Bygningen er oppført rundt 1916, og har et tidstypisk arkitektoniske uttrykk. Det omsøkte tilbygget er beskjedent og tilpasset det eksisterende arkitektoniske utrykket. Byantikvaren har ingen innvendinger til tiltaket, men ber om at rømningslisten på fasade mot sør males i samme farge som veggen. Atkomst/avkjørsel: Det er ikke søkt om garasje eller avkjørsel. Vannforsyning og avløp: Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp. Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Utvendige fasadeendringer og tilbygg tilfredsstiller etter bygningsmyndighetenes skjønn 74 nr 2. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Vedr. reguleringsplanen Reguleringsplan viser at Haukelandsveien er tenkt utvidet til å omfatte store deler av eiendommen. Selve bygningen ligger under formål kjøreareal og fortau. Planen er formelt ikke opphevet og er således fortsatt gjeldende. Side 3 av 6

4 I henhold til plan- og bygningsloven 87 kan arbeid som er nevnt i 87 nr 2 a, c eller e ikke utføres på byggverk som er i strid med plan. Dette omfatter bl.a. endring eller reparasjon av byggverk, samt tilbygging og bruksendring. Bygningen er i strid med planens formål, og det kan derfor ikke gis tillatelse til omsøkte tiltak. Vedr. universell utforming I henhold til bestemmelsene i kommuneplanens arealdel pkt 8 skal prinsippene om universell utforming legges til grunn ved søknad om tiltak. Minimum 30 % av nye boenheter i byggeområder skal utformes etter prinsippene om universell utforming. I dette tilfelle medfører kravet at minimum én av boenhetene skal være universelt utformet. Dette innebærer også tilrettelegging av trinnfri atkomst. Ingen av boenhetene vil her være universelt utformet og kravet er følgelig ikke oppfylt. Vedr. innredning av loft I henhold til plan- og bygningsloven 74 nr. skal bygning med oppholdsrom for mennesker ha forsvarlig planløsning, lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring. I tidligere søknad om bruksendring av loft (sak ) ble det i vedtak datert gitt avslag på bruksendring av loft til boligrom med samme planløsning som inneværende søknad. I vedtaket het det: I Veiledning til Teknisk forskrift fremgår det at romhøyden ikke bør være lavere enn 2,4 meter. Av hensyn til høyden en person trenger for å stå oppreist, bør høyden uansett ikke være lavere en 2,2 meter. Loftsrommene oppfyller ikke denne anbefalingen. Himling er i tillegg skrå, slik arealet der det er mulig å stå oppreist blir svært lite. På toalettet som er vist, er det bare mulig å stå oppreist ved døren. Foruten at rommene skal være funksjonelle er anbefalt høyde er satt for å unngå skade ved sammenstøt med tak eller konstruksjoner. Tilstrekkelig høyde er også viktig for å kunne transportere gjenstander. Loftsetasjen har ikke opprinnelig vært bygget med formål om beboelse. Etter vårt skjønn har ikke loftet en forsvarlig planløsning som gjør at det kan benyttes til beboelse. Bygningsmyndighetene fastholder tidligere vurdering og avslår søknad om bruksendring av loft. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 4 av 6

5 Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Hans Ree - saksbehandler Åge Vallestad - gruppekoordinator Kopi: Asgeir Steinsland Hansen, Magnus Barfots gate 11, 5015 BERGEN Linda Solen Engum, Haukelandsveien 37, 5096 Bergen Statens vegvesen, Spelhaugen 12, 5147 Fyllingsdalen Side 5 av 6

6 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6