Del 1 Tilstandsrapport. ALLEHELGENSGATE 5 Allehelgensgate 5

Transkript

1 Del 1 Tilstandsrapport ALLEHELGENSGATE

2 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 1 av 18 INNHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSRAPPORT ALLEHELGENSGATE Velg et element Formål Eiendomsopplysninger Rapportering Oppsummering med tiltak og kalkyler Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg Byggspesifikke målinger og resultater enkel vurdering Rapport fra særskilte kartlegginger Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan Del 2 Vedlegg... 18

3 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 2 av 18 TILSTANDSRAPPORT Velg ALLEHELGENSGATE et element. 5 har ca. 140 ansatte i tillegg til kundesenterets besøkende. Eiendommen inneholder i hovedsak kontorareal og benyttes til kundesenter og kontorareal. Bygningen er oppført i 1969 og har BTA 4697 m 2. Den øverste etasjen og hems ble oppført i 1977, samtidig antas 1. etasje å være bygget om fra forretning til kontorareal. I 1989 antas arealer i 24 etasje ominnredet til kontorareal. De senere år er hoveddelen av taket og enkelte vindu skiftet, i tillegg til at 1. etasje ble renovert i Tilstanden er generelt varierende. 1. etasje fremstår med gode kvaliteter og er i bedre tilstand enn bygningen for øvrig. Spesielt 2. etasje til og med hems har innvendige overflater som er noe slitt, spesielt enkelte gulvoverflater, himlinger og toalett. Fasader er i ok stand, men vinduer har generelt passert teknisk levetid og deler av taktekkingen er av eldre dato. Jevnt over har også de fleste bygningsdeler et relativt høyt energitap iht. nyere forskriftskrav. Det er svært begrenset uteareal tilhørende bygningen, uteareal er i god stad. Bruker har meldt om problemer med inneklima, hvor det i hovedsak klages over dårlig luft og temperaturforhold. Det er vurdert å være mangelfull ventilasjon i 2. etasje til 5. etasje. Disse etasjene har eldre og underdimensjonerte ventilasjonsanlegg med dårlig regulering. Det er ikke gode løsninger for temperaturstyring i 2. til 4 etasje og det er behov for utvendig solavskjerming for å unngå for høye temperaturer. Bygningen er ikke universelt utformet. I løpet av de 10 neste år anbefales en totalrehabilitering av ventilasjon og temperaturstyringen fra 2. etasje til og med hems. Innvendig bør overflater fornyes i sammenheng med utskiftninger av tekniske innretninger. Samtidig anbefales utskiftning av vinduer og etterisolering av fasaden. Det er også behov for bedre universell utforming. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres totalt til ca. 55,4 mill kr. inkl. mva., hvor 76 % er vedlikeholdskostnader og 24 % er utviklingskostnader. Restlevetid for med normalt vedlikehold vurderes å være til minst år 2066 med foreslåtte tiltak. Estimert kostnad i kommende 10 års periode utgjør kr/m2. Det er etter Sweco Norge AS sin vurdering behov for at typisk faller inn under kategorien for bygg som har behov for «Større vedlikeholdstiltak herunder større behov for utvikling og rehabilitering». Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f.eks behov for erstatningslokaler, reguleringplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a.

4 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 3 av Formål Denne rapporten tar for seg tilstandskartlegging av bygningsmassen inklusiv enkel enøkvurdering med anbefalinger om tiltak og kostnader. Rapporten skal danne basis for videre vedlikeholdsplanlegging og er en del av Etat for bygg og eiendom sin strategi for overordnet HMSforvaltning i kommunale bygg. Tilstandsrapporteringen er videre et ledd i pålegg fra Arbeidstilsynet i 2011 som var rettet mot skolebygg om bl.a å kartlegge helsefarer forbundet med inneklima, risikovurdere dette og utarbeide tiltaksplaner. Det tas sikte på at tilstandsrapportene vil revideres hvert 4. år og fortrinnsvis med bistand fra bedriftshelsetjenesten og med medvirkning fra ansatte. Vurderingene er gjort utfra befaringer foretatt av Sweco Norge AS inklusive samtaler med driftspersonell og brukere understøttet av aktuelle målinger og fremlagt dokumentasjon. Aktuelle kartlegginger som er utført av leietaker, leietakers byrådsavdeling, bedriftshelsetjenesten, tilsynsrapporter, fagrapporter o.l. som relaterer seg til bruk av bygget er vurdert og integrert i rapporten dersom slik dokumentasjon er fremlagt. Basert på forannevnte er de ulike registreringer sammenført og tiltaksvurdert i skjemaet «risikobasert tilstandsregistrering» som fremgår av kapittel 3.0. Samlet vurdering med anbefalinger om tidfestede tiltaksplaner er forelagt: Tjenesteplass/funksjon Navn Sign Etat for bygg og eiendom Tjenestestedsleder Verneombud Håkon Karlsen Øyvind Skare Per Ove Askeland 1.2 Eiendomsopplysninger Kommune: Bergen Gnr/Bnr: 166/673 Adresse: Allehelgens gt. 5 Postnr/Sted: 5016 BERGEN Byggeår: 1968 BTA: 4697 m 2 Antall bygninger 1 Antall etasjer: 7 + hems Reguleringsforhold: Regulert Etasjer under terrengnivå: 2 Tomtestørrelse: 683 m 2 Bygningstype: Kontor og admin. bygning Størrelse lekeareal mv: 0 m 2 rådhus Bygningen brukes i dag til: Kontor og admin. bygning Tomteopparbeidelse: 120 m 2 Bygningens tidligere bruk: Kontor, butikk Ant. Pplasser: 0 Større påkostninger: 1977, 1989 Vei/adkomst: Kommunal Ferdigattest: Ukjent Vannforsyning: Offentlig Bygningsbrannklasse: Antatt BKL 3 Avløp: Offentlig Antall brukere/ kapasitet ca besøkende til publikumsinngang 1. etasje Antall ansatte 10 Andre bruksformål antall pers. Ikke aktuelt.

5 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 4 av Rapportering Denne rapporten er bygget opp som følger: Del 1: Tilstandsrapport: Kapittel angir på overordnet nivå tiltak pr hovedbygningsdel med kostnader samt diverse grunnlagsinformasjon for rapporten Kapittel angir en litt mer detaljert tilstandsoversikt med gjennomførte kartlegginger. Kapittel 3.0 angir detaljer om anbefalte tiltak inkl. fotoserier og situasjonsplan Del 2: Vedlegg: Kapittel 4.0 vedlegg fremgår av egen innholdsfortegnelse under kapittelet Rapport: Utført av: Dato: Tilstandsrapport Ingvild Haugen v/sweco Norge AS Tilstandsrapporten er kontrollert Jan Erik Samdal Straume Tilstandsrapporten er et resymè som anbefaler aktuelle tiltak basert på vedlagte delrapporter: Rapport: Utført av: (firma, navn, tittel/funksjon) Dato: Tilstandsregistrering med kostnadsestimater Sweco Norge AS RIB Sweco Norge AS v/ Ingvild Haugen, sivilingeniør RIE Sweco Norge AS v/ Geir Bruun, sivilingeniør RIV Sweco Norge AS v/ Ragnhild WesselHolst, ingeniør Tilstandskontroll og tiltak Rambøll v/rune Tomren, ingeniør Oppsummering fra vernerunde Med hensyn til bygningsmessig tilstand er det rapportert om tørr luft, dårlig temperaturstyring og tidvis sjenerende trafikkstøy. Øvrige kommentarer er i hovedsak mindre eller interne avvik Følgende målinger er gjennomført: Rapport: Utført av: Dato: Fuktmåling Sweco Norge AS Inneklimalogging (CO 2, temp, Relativ luftfukt) Sweco Norge AS Utlegging/innhenting av sporfilmer Radon Utført av Bergen kommune EBE Analyse av sporfilmer Radon MRM mark radon miljö Mugg/sopprapport Cytox Foreslåtte tiltak er etter beste evne basert på risikovurdering relatert til ovennevnte inklusiv opplysninger gitt av teknisk forvalter Håkon Karlsen, teknisk driftsoperatør Øyvind Skare, HMS leder Per Ove Askeland, seksjonsleder LivWigdis Smith og brannkonsulent Vidar Johnsen. Følgende verktøy/måleinstrumenter er brukt: Måling: Verktøy/måleinstrument Fukt Protimeter MMS2 CO 2, temp, relativ luftfukt (RF) KIMO Kistock datalogger KH210

6 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 5 av 18 Ventilasjon Ifm tilstandskartleggingen vil aktuelle innreguleringsprotokoller legges ved der dette foreligger. Vurdering av tilstand er basert på resultater av fremlagt informasjon og ventilasjonsanleggets alder. Eventuell logging av CO 2, temp og RF for å gi et bilde av luftskifte vil foretas dersom dette er hensiktsmessig. Logging vil normalt skje i et representativt utvalg av rom (37 stk) som er beregnet for permanent opphold for flere personer. På generelt faglig grunnlag tilføyes det at et ventilasjonsanlegg sin funksjonelle levetid antas ikke være mer enn 20 år, men kan fungere godt teknisk i 30 år uten at dette gir negativ helsemessig effekt. Jo eldre anlegget er, jo mindre sannsynlig er det at det forefinnes oppdaterte innreguleringsprotokoller. Etat for bygg og eiendom vil for de tilfeller støtte seg på anleggets alder og tilført informasjon og vurdere tilstand deretter, subsidiært foreta inneklimalogging etter behov. Ventilasjonsanlegg med kanalføringer er en del av byggets infrastruktur og vil normalt anbefales utskiftet ifm større rehabiliteringsarbeider. Medvirkning Ifm kartleggingsarbeidene av den bygningsmessige tilstand er tjenestestedsleder kontaktet og bedt om å involvere byggets øvrige nøkkelpersonell som verneombud, tillitsvalgte, annet personale for å få frem brukernes erfaringer og observasjoner av bygningstilstand. Herunder plukke ut aktuelle rom og arealer for eventuelle nærmere målinger, samt kunne gi uttale til arbeidsutkast til tilstandsrapport. Verktøy for Tilstandsregistrering og metode Tilstandsrapporten angir på overordnet nivå aktuelle tiltak i sin helhet. Kartleggingsskjemaet «Risikobasert tilstandsregistrering» er brukt som underlag for sluttrapporten. Denne bygger på NS3424Tilstandsanalyse av byggverk og NS3451Bygningsdelstabellen, men kan som tillegg også fokusere på driftsrelaterte forhold, HMSrelaterte krav og Enøk. Anbefalinger om tiltak og tidspunkt for gjennomføring (anbefalt vedlikehold og utviklingsplan) vil basere seg på faglig skjønn av tilstandsgrad, konsekvenstype, konsekvensgrad og sannsynlighet som resulterer i risiko og score. Referansenivå for tilstandsgrad (TG=0) er sett utfra dagens krav og standard. Dette verktøyet er en del av kommunens «Overordnet rutine for systematisk HMSforvaltning i kommunale byggvedlikeholdsstrategi» som er under implementering hvor bl.a FDVsystemet BkBygg står sentralt. Det er etablert egne moduler for tilstandsregistrering og kontroller. I den grad det lar seg gjøre er anbefalingene med kostnadsestimater (nåverdi) sett ca 21+ år frem i tid. I tilstandsrapporten er estimatene periodisert i kategoriene Strakstiltak <1år, 15år, 610år og 11+år fordelt etter følgende kostnadstyper: Akutt (DV) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 01 år Vedlikehold (V) Tiltak som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå/ funksjonsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Gjelder også utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket. Utvikling (U) (Modernisering)Investering Tiltak som er nødvendig for å utvikle byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. Enøk vurdert eksplisitt utfra kost/nytte perspektiv. For nærmere redegjørelse av kostnadskategoriseringen (DVU) henvises det til NS3454 Livssykluskostnader for byggverk. Prinsipper og struktur.

7 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 6 av 18 Rivekostnad (R) For bygg som anbefales revet ila kommende 15års periode er rivekostnad og en grov vurdering behandlet eksplisitt i sluttrapporten med nærmere tidsangivelse. Vurdering baserer seg på «totaløkonomi» til DVU og brukbarhet > nybyggkostnad og arealeffektivitet. Registreringsnivå 2 iht «NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk» er fulgt ifm kartleggingsarbeidene. Det tas forbehold om at skjulte feil og mangler kan forekomme. Det er ikke åpnet opp i konstruksjoner. For det enkelte bygg vil snittverdi for Tilstandsgrad (TG), Konsekvenstype (KT), Risiko og Score fremkomme. Snittverdiene er i forhold til antall registreringer og det presiseres at snittverdiene kun er en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et «rettferdig» bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registreringer og omfang av disse. Ved regelmessig tilstandskartlegging hvert 4. år vil verdiene kunne reflektere utviklingen av tilstand og HMS status i det enkelte bygg. Konsekvenstype bør ikke ligge på rødt område. Eksempler og forklaring vist nedenfor: Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,0 2,00 84 Risiko fremkommer slik: Konsekvensgrad (03) x Sannsynlighetsgrad (13) for at skade kan inntreffe innenfor valgt konsekvenstype Score fremkommer slik: Tilstandsgrad(03) x Konsekvenstype (Vekttall 19) x Risiko. Score kan være et uttrykk for prioritering av tiltak på et bygg eller mellom flere bygg. Tilstandsgrad 03 (TG) Konsekvenstype 19 (KT) (Vekttall 19 i parantes) Risiko 09 Risiko = KG x S KG=Konsekvensgr 03 S=Sannsynlighet 03 HMS=15 0 = Ingen avvik 1 = Fare for liv og helse (9) 1 2,5 = Liten risiko 1 = Ingen vesentlige avvik 2 = Pålegg foreligger (8) 2,5 5 = Middels risiko 2 = Vesentlige avvik 3 = Sikkerhet (7) 5 9 = Stor risiko 3 = Stort/ alvorlig avvik 4 = Pålegg påregenlig (6) 5 = Helse og miljø (5) 6 = Driftsavbrudd (4) 7 = Vedlikehold (3) 8 = Funksjonalitet (2) 9 = Estetikk (1)

8 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 7 av Oppsummering med tiltak og kalkyler Bygningsmassen består av 1 bygg oppført i Nedenforstående tabell angir og kategoriserer tiltak og kostnader etter risikovurdering. Vurdert restlevetid: år 2066 TOTALT Antall bygg vurdert : 1 Areal totalt: BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 15 år Tiltak 610 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (010 år) Enøk Driftsmessige forhold D (anbefalte forbedringer) U Bygning V U VVS V U Elkraft V U Tele og automasjon V U Andre installasjoner V U 0 Utendørs V 0 U 0 Dokumentasjon V rapporter HMS U Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Som en generell merknad presiseres det at ovennevnte kostnader er rettet mot eksisterende bygningsmasse med eventuelle kostnader ved nødvendig arealutvidelse/ ombygging for tilpassing rundt ansattes arbeidsforhold. Eventuelle behov for erstatningslokaler ved gjennomføring av tiltak er ikke hensyntatt. Anbefalte organisatoriske forhold: Anbefalte tiltak Opplæring av bruker for styring av varmeanlegget Etablering av lufterutiner Ansvar Bruker Bruker Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,8 5,9 3,

9 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 8 av 18 Investeringsplaner: Det foreligger ikke midler i avsatt investeringsbudsjett. For ytterligere detaljer om anbefalte tiltak og tidspunkter for utførelser henvises det til kap. 2 og 3., ble oppført i Bestående av 7 etasjer i tillegg til en hems, hvor to av etasjene er under bakkenivå. Bygningen består i hovedsak av kontorareal med et større lagerareal og kundesenter. Byggets hovedkonstruksjon er i betong, med bærende søyler og dragere i fasaden. Tak er oppført med sperretak i tre. Hems og 5. etasje ble oppført rundt år Av større tiltak gjennomført siste 10 år opplyses følgende: Utskiftning av hoveddeler av taket, delvis utskiftning av vindu, anslagsvis 1015 % og innvendig rehabilitering av 1. etasje. Det er ikke avsatt midler i investeringsbudsjettet og det er ikke øvrige kjente planer for bygningen. Bygget fremstår i dag med følgende kvaliteter: Bygningsmessig er selve bærekonstruksjonene og yttervegger generelt i god stand. Det er registrert gjennomgående mindre riss i trappeoppgang, dårlige fuger på fasade med skiferkledning mot 1. etasje og dårlig isolering iht. dagens krav. Innvendige areal har varierende kvaliteter. 1. etasje fremstår i god stand, for øvrig er det varierende standard på gulvoverflater, innervegger og himlinger. Innvendige vegger og himlinger har behov for utskiftninger ifb. med VVS og elektroarbeider i 2.5. etasje. Brukere melder om utforinger med trekk, kapasitet på kontor og støy. I tillegg er det meldt om problemer med inneklima, i hovedsak gjeldende ventilasjon og temperaturer. Ventilasjonsanlegget er underdimensjonert. Teknisk levetid er for lengst passert, og i tillegg er det i dag langt flere personer i bygget enn det anlegget opprinnelig var dimensjonert for. Hovedproblemet er likevel reguleringen som også er hovedproblemet for oppvarmingen. Oppvarming i etasje er med konvektorkasser som er vanskelige å drifte. Konvektorkassene er antatt originale. Elektrotekniske anlegg er sikkerhetsmessig i relativt god stand ute i bygget, men underfordelingene har for lav kapasitet på utgående kurser i forhold til bruk, og det ble registrert en del problemer med overbelastning. Hovedtavle har en svært lav personsikkerhet og det er behov for utbedring. Brannalarmanlegget er ikke heldekkende og varsler ikke brannvesen automatisk, men for øvrig i god stand. SDanlegg har betydelige feil og mangler og vanskelig betjening. Uteareal tilhørende eiendommen er svært begrenset, og består i hovedsak av et overbygget areal inn mot hovedinngangen. Utearealet er i god stand. Av ENØK tiltak anbefales det å etablere radiatorer koblet opp mot energieffektive løsninger, etablere energieffektive ventilasjonsanlegg med behovsstyring, lysstyring, oppgradering/utskifting av SDanlegg, etterisolering av fasaden, automatisk solavskjerming utvendig, etterisolering av kaldt loft og utskiftning av vindu. Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (01år): Åpne opp mot kontor for bedre luftgjennomstrømning Sette ned temperatur på tilluft Utbedring av lekkasje fra tak mot rom 508 Utbedring av feil på heis Videre anbefaling (110år): Det anbefales å utføre en totalrehabilitering av bygningen i 2016, med total utskiftning av ventilasjonsanlegg i fra 2.etasje til og med hems, nytt SD anlegg, utskiftning av varmeanlegget i 2.4. etasje inkludert utskiftning av underfordelinger og hovedtavle. Innvendig i de aktuelle etasjene anbefales utskiftning av himlinger, gulvoverflater og innervegger. Det anbefales innvendig etterisolering av yttervegger. Utvendig anbefales det å skifte eldre deler av taket, hoveddelen av vindu og utføre vedlikehold av kledning mot 1. etasje. Utvendig solavskjerming anbefales på solutsatte fasader. Innvendig rehabilitering bør inkludere tiltak for å bedre universell utforming.

10 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 9 av Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. Følgende er en kortfattet overordnet beskrivelse av bygningsdeler med teknisk tilstand inklusiv sammendrag av forelagt dokumentasjon på befaringstidspunktet med anbefalinger om tiltak. Det enkelte bygg som denne rapporten omhandler er vurdert separat Bygningsmessig (NS3451 2) 210 Grunn og fundamenter Ukjent fundamentering. Bygningen har to kjellere under bakkenivå, oppført i betong. Ingen registrerte tegn til riss i vegger eller gulv mot grunn, og ingen tegn til eksisterende innsig av vann fra grunn. TG 1 ingen registrerte avvik Ingen tiltak medtatt. 220 Bæresystemer Bæresystemer i hovedsak av betong. Bærende betongsøyler og dragere i yttervegg. For øvrig dekker og trappesjakt i betongkonstruksjoner. Unntaksvis er tak over 5. etasje oppført med sperretak i tre. Noe mindre riss langs trappesjakt er registrert. TG 12 basert på alder og tilstand 230 Yttervegger Yttervegger er oppført med bindingsverk mellom bærende betongsøyler og dragere. Bindingsverk er kledd med glassplater og sementbaserte plater. Det er registrert 10 cm isolasjon i yttervegger i 5. etasje. Deler av yttervegger er oppført i betongelement. Yttervegger i 1. etasje er av betong, kledd med skiferfliser. Yttervegger har behov for renhold og utbedring av fuger mot 1. etasje. TG 12 basert på alder og tilstand Innvendig etterisolering med påføring av ny dampsperre og rengjøring av fasaden. Tiltak må prosjekteres av bygningsfysiker for å sikre at overganger for dampsperre mot dekker og søyler kan bli tilfredsstillende utført. 234 Utv. Vindu, dører, porter Vindu er i hovedsak originale isolerglassvindu i aluminium, fra hhv 1968 og Enkelte vindu er skiftet, særlig på solutsatte fasader. Det er registrert ødelagte avstandslister. Bruker melder om mye støy mot gate. I følge teknisk forvalter inneholder vindu PCB. TG 2 basert på alder på hovedparten av vindu. Utskiftning av originale vindu, inkludert miljøsanering.

11 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 10 av Innervegger Delvis systemvegger, bærende vegger og lettvegger. Svært varierende standard på overflater. TG 12 basert på varierende tilstand på overflater. Ifb. med anbefalte tiltak for fjerning av konvektorkasser, innvendig etterisolering og utskiftning av ventilasjonsanlegg anbefales flere vegger revet og bygget opp på ny i etasjene fra 2. etasje til og med hems. 255 Gulvoverflater I hovedsak er det benyttet banebelegg, men det registreres også gulvoverflater av fliser og parkett, særlig i 5. etasje. Tilstanden på gulvoverflater er av svært varierende standard, men i hovedsak er banebelegg preget av bruksslitasje. TG 2 basert på tilstand Ifb. med anbefalte tiltak for fjerning av konvektorkasser og innvendig etterisolering anbefales utskiftning av gulvoverflater i etasje og deler av 5. etasje. 256 Himlinger Himlinger av flere ulike typer; systemhimling, overflatebehandlet gips, overflatebehandlet strie og antatt original himling. Himlinger er i varierende standard. Ingen større avvik er registrert, men enkelte deler av himlingene er misfarget. TG 2 basert på alder Ifb. med ny ventilasjon anbefales nye himlinger, da det antas at samtlige ventilasjonskanaler må skiftes. 260 Yttertak Yttertak er delvis flatt og delvis saltak, tekket med båndtekking og asfalttekking. Delvis kaldt kryploft. Det er tegn til flere tidligere lekkasjer, og det er informert om en periodevis lekkasje mot rom 508. Store deler av taket er skiftet i nyere tid. TG 12 basert på alder på taktekking og lekkasje Utskiftning av resterende deler av taktekking, utbedring av lekkasje. 273 Kjøkkeninnredning Kjøkken i hver etasje, i varierende standard. Kjøkken i 5. etasje er av nyere dato. For øvrig er spesielt kjøkken i 1. etasje preget av elde. TG 12 basert på alder Utskiftning av kjøkken i 1. etasje.

12 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 11 av Trapper, balkonger m.m. Et hovedtrappeløp fra kjeller til og med 5 etasje, med gulvoverflate og trappetrinn av terrazzo, og bærende konstruksjoner i betong. Rekkverk i trevirke. Overflaten på rekkverk, repos og i trappetrinn er preget av slitasje. TG 2 basert på grad av slitasje Sliping og ny overflatebehandling av hovedtrapp VVS (NS3451 3) 310 Sanitærinstallasjon Eldre installasjoner, men funksjonelle og kapasiteten er ok. TG1 basert på alder og kapasitet Ingen strakstiltak, men ved totalrehabilitering av resten av bygningen bør også det sanitære rehabiliteres. 320 Varmeinstallasjon Det er vannbåren varme i 2, 3 og 4 etasje samt kjelleretasjene. Elektriske panelovner er i 1 etasje og 5 etasje. Her kommenteres kun vannbårne varmeanlegget. Dette er svært gammelt, har dårlig varmeavgivelse og er umulig å regulere pga. feil i planløsning/rominndeling. Varmeanlegget baseres på varme fra El kjel. Tidligere brukte oljekjeler er kun i reserve. TG3 basert på alder, funksjonalitet og kvalitet Fjerne alle konvektorer og erstatte det med radiatorer. Bygge om slik at rom og regulering er mulig å oppfylle, erstatte alle radiatorventiler og få inn vannrensing på sirkulasjonsvannet slik at det avgir den varmen det har potensial til. Det bør også vurderes å erstatte EL kjel med tilknytting til fjernvarme nettet. Oljekjeler anbefales fjernet. 320 Varmeinstallasjon Manuell brannslokking med håndslukkere. Kontrollrapport fra egenkontroll foreligger. TG1 basert grad av kontroll 360 Luftbehandling Luftbehandlingssystemene er dårlig. Både i kvalitet, kapasitet og funksjonalitet. Det er først og fremt underdimensjonert. Antall mennesker i bygningen er flere enn hva ventilasjonsanleggene opprinnelig er prosjektert for. I tillegg er utstyret nedslitt slik at den opprinnelige kapasiteten er redusert. De varmepumpebaserte gjenvinningsbatteriene som er montert i etterkant, reduserer kapasiteten ytterligere. TG3 basert på alder, kvalitet, kapasitet og funksjonalitet.

13 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 12 av 18 Total utskifting av alle luftbehandlingsanlegg, bortsett fra i 1 etasje. (1 etasje kan beholdes) Nye anlegg som skal tilfredsstille dagens standard og krav vil trolig kreve større plass enn det som er der i dag. Total utskifting av luftbehandling ifb. med en større rehabilitering Elektro/automasjon (NS og 5) 410 Basisinstallasjoner for elkraft Bygget har ikke strukturert system for kabelføring. Stigekabler er ført i sjakt opp i bygget til underfordelingene. Ut fra disse er kabler i rør og utenpålagt kabling. Konvektorkasser langs fasade i plan 24 benyttes til fremføring for uttak langs fasade. TG 2 basert på alder Ved en total rehabilitering anbefales det å etablere bæresystem for elektro. 430 Lavspent forsyning Hovedtavle for bygningsdrift er fra byggeår og har tosidig adkomst med åpen bakside uten tildekking av blanke ledere. Hovedtavle for elkjel fra 2003 og er i ok stand. Underfordelinger for alminnelig forbruk er delivs rehabilitert, fordelingstavlene består i hovedsak av automatsikringer uten jordfeilbrytere, avdekket med plastskjerm. Kapasitet på kurser er begrenset til 10 A sikringer pr kurs, dette gir trolig begrenset kapasitet på vinterstid. TG 3 basert på alder og utførelse Ny hovedtavle samt nye underfordelinger og kursopplegg ut i bygget ifb. med totalrehabilitering. 440 Belysningsanlegg Belysningen er med noen få unntak fra 2007 med T5 lysrørarmaturer utenpålagt. TG 1 basert på alder Utskiftning i El varme Oppvarming med elektriske panelovner i 1. og 5. etasje, trolig med noe lav kapasitet da flere løse ovner er montert. TG 2 basert på andel løse ovner I 1. og 5. etasje anbefales det å etablere vannbåren varme ifb. med totalrehabilitering. 542 Brannalarm Eltek ANX 95 brannalarmsentral antatt fra 90tallet. Alarmkategori 1 med dekning i fellesarealer. BBboks montert, anlegget varsler ikke brannvesen TG 2 basert på alder og manglende dekningsgrad og varsling. Utskiftning i 2016.

14 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 13 av Automatisering SDanlegg fra GK / Honeywell. Webbasert betjent fra Rådhuset. Betjener ventilasjonsanlegg, varme og overvåkning av pumper. Anlegget har en rekke feil på følere og / eller regulering. TG 2 basert på alder og tilstand Nytt SD anlegg ifb. med total rehabilitering Heis/andre installasjoner (NS3451 6) 620 Person og varetransport Heis fra Stein Knudsen, antatt fra kg / 6 personer. Betjener alle etasjer. Heiskontroll er dokumentert, det er registrert en rekke mangler på heisen. TG 3 basert avvik iht. heiskontroll Utbedring av avvik iht. heiskontrollrapport Utendørs (NS3451 7) Eiendomsgrensen går langs bygningslivet. Utendørs arealer består kun av 120 m 2 overbygget areal inn mot hovedinngang. 710 Bearbeidet terreng Overbygget areal inn mot hovedinngang, med overflate av fliser i naturstein. TG1 overflater er i god stand DokumentasjonrapporterHMS (9) Generelt Generelt FDV dokumentasjonen på bygningen er mangelfull. Det eksisterer eldre tegningsgrunnlag fra oppføring og ombygginger, men tegningene er ikke sortert. FDV dokumentasjon bør systematiseres og oppdateres ifb. med rehabilitering av bygningen. Det er registrert en aktiv lekkasje som trolig kommer fra pipe. Pipe er anbefalt inntekket i forbindelse med fjerning av oljefyr. Det er en periodisk lekkasje gjennom tak mot rom 508. Lekkasjepunkt er ukjent. Store deler av taket omtekket for få år siden. Det har tidligere vært mye problemer med lekkasjer. Resterende deler av taket anbefales omtekket innen 10 år. Innvendig tilstand på rørføringer og fare for lekkasjer og driftsavbrudd er ikke kjent. Kamerainspeksjon for nærmere utredninger anbefales før en innvendig rehabilitering. Universell utforming I følge bruker er det ingen ansatte med nedsatt funksjonsevne per dags dato. Kartlegging av UU er utført høsten 2009 av Sweco Norge AS. Rapporten kan ha enkelte mangler iht. nye forskriftskrav i TEK Det mangler automatiske døråpner for adkomst, det er ikke HCWC i hver etasje, det er ikke gjennomført trinnfri adkomst i innvendige areal med mer. En totalrehabilitering utløser krav om tilrettelegging for UU, så lenge det ikke blir gitt fravik iht. TEK. Tiltak i rapport inkluderer en rundsum for etablering av HCWC i hver etasje i forbindelse med rehabilitering av toalett og installering av automatiske døråpnere.

15 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 14 av 18 Funksjonalitet, planløsninger og utforming Arealene fremstår som funksjonelle men det har i følge teknisk forvalter vært behov for ombygginger for å få plass til flere ansatte. Dette har ikke alltid har medført en optimal løsning for tekniske innretninger. Det er blant annet behov for bedre lufting ut mot korridorer for å få bedre luftmengder, tiltak er medtatt som strakstiltak i kostnadsestimat. Fleksibilitet, Arealbruk Det er ikke vurdert å være spesielt fleksible areal per i dag med hensyn til ventilasjon og oppvarming. Innretninger gjør ombygging for flere kontorareal vanskelig. For øvrig ingen større avvik registrert. Enøk Det er foretatt energivurdering av 2 stk fyrkjeler og 4 stk ventilasjonsanlegg. Når det gjelder ventilasjonsanleggene er tilstanden/tilkomsten /sikkerhetssituasjonen meget dårlig, slik at energivurderingene ikke kan benyttes i noen særlig grad. Energibruken til ventilasjon er derfor lavere enn den burde ha vært. Energibruk til varme og kjøling er også trolig for lavt, da det er vanskelig å regulere varmen og bygget har mangelfull kjøling. Energibruken for er derfor relativ lav på 190 kwh/m2. Hadde bygget hatt tilfredsstillende ventilasjon og varme ville energibruken vært på 240 kwh/m2. Det er dette som ligger til grunn for energimerket. Vurdering av Enøktiltak er også basert på 240 kwh/m2, og ikke 190 kwh/m2. Bygningen har fått energimerke rød F. Ved å rehabilitere fasadene med nye vinduer, ny isolasjon og utvendig solavskjerming vil varme/kjøle behovet kunne reduseres. Høy gjenvinningsgrad på ventilasjonsvarmen vil også kunne gi energibesparelser, men fordi ventilasjonskapasiteten må kraftig opp, kan det være energiforbruket likevel må opp for å tilfredsstille dagens krav til ventilasjon. En energibesparelse på belysning og teknisk utstyr er en mulighet, hvis noe av dette skiftes ut eller behovsstyres. Rensing av vannbårne systemet vil gi bedre varmeavgivelse og bedre utnyttelse. Bygget vil med dette ikke få reduksjon i energibruken i forhold til i dag, men en reduksjon i forhold til hva bygget ville brukt med akseptabelt innemiljø og dagens tekniske installasjoner Helse I følge bruker er det store problemer med inneklima i bygningen, og flere ansatte har opplevd helseplager knyttet til arbeidsplassen. Problemer er spesielt registrert i 5. og 3. etasje. Antall brukere har økt betydelig siden innflytting, men kapasiteten på ventilasjonsanlegget har ikke økt tilsvarende. Varmen er vanskelig å regulere i 2.4. etasje og det er feil på SD anlegget. Rehabilitering av tekniske anlegg anbefales i 2. etasje til og med hems. Antall arbeidsplasser og toalett er ikke nærmere vurdert. I følge bruker er det plassmangel og vanskelig å bygge om areal, i tillegg til for få toalett. Areal og antall toalett anbefales utredet nærmere i forhold til normtall før en innvendig rehabilitering. Ingen kostnader er medtatt i kostnadsestimat for utbygging eller flere toalett. Svømme/ badeanlegg Ikke aktuelt. Separat vannforsyning Bygget er tilknyttet offentlig vannforsyning Miljø Aktsomhetsrapport angir høy fare for forurensning i grunn ved utvendige areal rundt bygningen. Eiendomsgrensen går langs bygningslivet, viktigheten av dette er dermed begrenset. Innvendig i bygningen er det fare for asbest og PCB iht. byggeår. Asbest er tidligere registrert i konvektorkasser, men er sanert. I følge vaktmester eksisterer asbestholdige

16 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 15 av 18 plater i kjeller. For øvrig er det antatt å være flere miljøgifter i bygningen som ftalater i gulvbelegg og metaller i maling. En full innvendig rehabilitering utløser krav om miljøkartlegging, kostnader er medtatt i kalkyle Sikkerhet Generelt er det ikke vurdert å være spesielle utfordringer vedrørende ras og flomfare eller løfteutstyr ved bygningen. Fallsikring bør planlegges ved utskiftning av resterende deler av taket og utskiftning av vindu. Brann og tilfluktsrom er anbefalte fokusområder. Brann Brannteknisk rapport for bygningen er ikke mottatt. Mangler for rømningsdører, brannvegger og branntettinger er ikke registrert, og det er mottatt egenkontroller for slukkeutstyr, brannalarmanlegg og nødlys. Derimot har bygningen kun et trappeløp for rømning iht. brannkrav ved oppføringstidspunktet, kostnader for brannteknisk tilstandsrapport er medtatt i kostnadsestimatet. Tilfluktsrom/fortifikatoriske anlegg Bygningen har tilfluktsrom i kjeller. Tilfluktsrommet brukes til treningsrom og lager. Tekniske anlegg er antatt originale. Det anbefales å etablere rutiner for jevnlig kontroll av nødventilasjon Arealer Opplyst totalt bruttoareal (BTA) fra Etat for eiendom er 4697 m 2. Bruksareal (BRA) hentet fra matrikkelen/ offentlig eiendomsinformasjon er 3494 m 2. Differansen er 1204 m 2 som utgjør 25 %. Normal differanse mellom BRA og BTA ligger mellom 510%. Arealdifferansen vurderes å være utenfor normalområde. Rubrikker i rapporten inneholdende BTA arealinformasjon er hentet fra Etat for eiendom sitt FDVsystem/ Eiendomsregister. Vurdering av arealdifferanse er ment som kvalitetssjekk av arealer for eventuell viderehåndtering og pålitelighetsvurdering av eiendomsregister og rundt kalkyler og nøkkeltall i kr/ m2 basert på BTA. I kalkylesammenheng bl.a for innvendige gulvflater er BRA fra matrikkelen lagt til grunn da dette antas være mest korrekt.

17 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 16 av Byggspesifikke målinger og resultater enkel vurdering Utførte målinger Det presiseres at målingene er stikkprøver tatt på steder som sammen med bruker anses å være representative for vurderingen Inneklimalogging (CO 2, temp og RF) Målinger foretatt: Byggnavn Etg. Romnummer Personbelastning Areal/ volum m 2 /m 3 CO 2 max/min CO 2 gj. snitt i måleperioden Temp gj. snitt i måleperioden Relativ luftfukt (%RF) Avvik iht adm. norm eller anbefalte verdier Anbefalte tiltak 1 etasje 2 12,5/ Temperaturen på 650/ Høy temp 31,25 tilluft må ned 3 etasje 1 10,3/ 27,81 500/ Høy temp Nytt vent. System 4.etasje 1 10,3/ 27,81 630/ Høy temp Nytt vent. System Adm. norm for CO 2 : 1000ppm (1800 g/m 3 ). CO 2 gir et bilde av rommets luftskifte avhengig av personbelastning. Anbefalt temperatur for arbeidsplasser: < 22 C. Spesielt viktig å unngå overskridelser i årstider med oppvarmingsbehov. Anbefalt nivå for Relativ luftfuktighet (RF): < 3040% vinterstid, 4060% sommerstid Kildehenvisning: SINTEFByggforsk, Arbeidstilsynet Det er på forhånd kjent at ventilasjon er et problem i dette bygget da anleggene (utenom i 1. etasje) er gamle og underdimensjonerte. Likevel kan det se ut som om det er temperaturen som er problemet, og ikke CO2 nivået. Temperaturmålingene her gjelder romtemperatur. Men det skal opplyses om at det på samme tidspunkt ble observert at temperaturen på tilluften direkte fra aggregatet også målte 23 C, det til tross for at innstillingen var på 19 C. Utetemperaturen var 12 C på dette tidspunkt. Dette betyr at temperaturreguleringen av ventilasjonen ikke fungerer Fuktregistrering Byggnavn Etg. Romnummer Allehelgensgt. 5 Hems Møterom Allehelgensgt etg 506 Allehelgensgt etg Fellesareal Allehelgensgt. 5 Kjeller Fyrrom 005 Allehelgensgt. 5 Underkjeller Arkiv Registrert forhøyede fuktverdier Nei Nei Nei Nei Ja Hvor/symptom Årsak Anbefalte tiltak Langs drager Langs drager Langs drager Yttervegg mot lysgrav Vann gjennom dekke. Tegn til tidligere fuktproblematikk. Tegn til tidligere fuktproblematikk. Tegn til tidligere fuktproblematikk. Tegn til tidligere fuktproblematikk, i følge teknisk drift ifb. rehabilitering av uteareal. I følge teknisk drift kommer vann gjennom pipe fører til nedsig av sotvann til kjeller. Nærmere inspeksjoner av taktekking med delvis demontering, termografering. Igjenfylling og ny tekking over pipe. Utføres ifb. med fjerning av oljefyr. I følge teknisk personell er det en lekkasje langs drager mot rom 506 hvor årsaken ikke er funnet. Rommet er strippet ned som følger av lekkasjen. Det er en periodisk lekkasje, som tyder på at lekkasjen oppstår ved spesielle nedbør og vindforhold. For øvrig er det flere tegn til fuktmerker fra tak, spesielt langs dragere. Taket er i følge teknisk personell skiftet siden lekaksjetidspunkt og lekkasjene er dermed ikke aktive. Det var fint vær ved tilstandsbefaring.

18 Etat for bygg og eiendom Radon Tilstandsrapport Dato: Side 17 av 18 Årsmiddel Sporfilmnr. Bygg/fløy Etg. Romnr. Romtype Dato UT Dato INN bq Trenings Trening Allehelgensgt 5 0 /tilfluktsr srom om Allehelgensgt Kontor NEI Allehelgensgt Allehelgensgt 5 03 Pausero m Vaktm. Kontor < Allehelgensgt Kontor <30 NEI Allehelgensgt Kontror <30 NEI Strålevernets anbefalinger for radon ( Alle bygninger bør ha så lave radonnivåer som mulig og innenfor anbefalte grenseverdier: Tiltaksgrense på 100 Bq/m 3 Så lave nivåer som mulig tiltak kan også være aktuelt under tiltaksgrensen Maksimumsgrenseverdi på 200 Bq/m 3 Det er ikke vurdert å være fare for radonkonsentrasjoner over forskriftskrav i bygningen Lysmålinger Lysmålinger er ikke utført, lysnivå vurderes som tilfredsstillende Tidligere målinger/kartlegginger I tillegg følger tidligere målinger/ kartlegginger som vi mener fortsatt har relevans for vurderingen. Disse målinger/ kartlegginger er: Kartlegging av asbest Ikke forelagt rapport. NEI NEI NEI Tiltaksbehov JA/NEI Mugg/sopprapporter Foretatt i følgende rom: 508. Prøve for muggsopp ble utført på grunn av mistanke til muggsopputvikling etter vanninntrenging gjennom tak. Det ble ikke funnet tegn til for høye verdier av muggsopp PCB Ikke forelagt rapport. 2.3 Rapport fra særskilte kartlegginger «Tilstandskontroll og tiltak», Rambøll, mars Rambøll har foretatt en tilstandskontroll ved, på bakgrunnen av mye klager på innemiljø. Rapporten vurderer dagens tilstand og mulighetene for nytt ventilasjonsanlegg og nytt varmeanlegg. Rapporten konkluderer med behov for tiltak fra 2. etasje til og med hems. Anbefalte tiltak inkluderer utskiftning av ventilasjonsanlegg og varmeanlegg, i tillegg til installering av kjøleanlegg. Ventilasjonsrom anbefales etablert på tak. For elektriske innretninger anbefales oppgraderinger av automatikk, elfordelinger og hovedtavle. Kalkyle for oppgraderingene summeres til 17 mill kr eks. mva, inkludert rigg drift og prosjektering

19 Etat for bygg og eiendom Tilstandsrapport Dato: Side 18 av Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan. Fremgår på neste side. 4.0 Del 2 Vedlegg 1. Følgebrev fra Rådgiver 2. Plantegninger 3. Energimerking 4. Enkel Enøkvurdering 5. Energivurdering tekniske anlegg 6. Inneklimalogging CO2tempRF 7. Luftmengdemålinger v/interconsult ASA, Handlingsplan HMS v/etat for byggesak og private planer, Bergen kommune, Vernerunde v/etat for byggesak og private planer, Bergen kommune, Tilstandskontroll og tiltak v/rambøll, Rapport universell utforming v/sweco Norge AS, Merkander fra høringsrunde 13. Kildehenvisninger

20 Etat for bygg og eiendom Tilstandsregistrering summert ALLEHELGENSGATE 5 Objektnr: 1122 Risiko 09 Tilstandsgrad 03 Risiko = KG x S Konsekvenstype 19 (KT) (TG) KG=Konsekvensgr 03 S=Sannsynlighet 03 HMS=15 0=Ingen avvik 1=Fare for liv og helse 12,5=Liten risiko 1=Ingen vesentlige 2=Pålegg foreligger 2,55=Middels risiko 2=Vesentlige avvik 3=Sikkerhet 59=Stor risiko 3=Stort/ alvorlig avvik 4=Pålegg påregenlig 5=Helse og miljø 6=Driftsavbrudd 7=Vedlikehold 8=Funksjonalitet 9=Estetikk KALKYLER PERIODISERING NÅVERDI. Se detaljregistrering om anbefalinger av tiltaksår ENØK Kr pr m 2 Kr pr pe Snittverdi Snittverdi Snittverdi Strakstiltak Potensiale BTA Brukere TG KT risiko Score TOTALT < 1 år 1 5 år 6 10år år 1620år 21+ år off. tilskudd (010år) (010år) 2 Bygning V U VVS V U Elkraft V U Tele og automatisering V U Andre installasjoner V U 7 Utendørs V 0 U 9 Dokumentasjon rapporter HMS V U ,9 1,9 1,6 1,8 3,0 0,0 2,0 6,6 5,7 6,0 5,6 3,0 8,0 5,2 3,14 5,00 2,14 2,20 4,00 #DIV/0! 4, Total vedlikeholdskostnad eks. mva (29) V Total utviklingskostnad eks. mva (19) U Sum eks.mva Marginer og reserver Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL MVA TOTALT ESTIMAT AVRUNDET Alle kostnader inkl uforutsett, rigg, drift, adm og mva V+U % % % ,8 5,9 3, FORKLARING KOSTNADSTYPER FORKLARING KONSEKVENSTYPER Driftskostnad kostnader til Løpende drift (lønn, materiell, tilsyn, smøring, justering, tekniske anlegg, brannvern, 1=Fare for liv og helse Direkte eller overhengende fare for liv og helse. (F.eks store alvorlige helseplager for flere brukere/ fare for sammenbrudd av konstruksjoner). Avstengning sannsynlig nødvendig og strakstiltak/ avbøtende tiltak kreves. serviceavtaler, skader, hærverk etc), Renhold, Energi, 2=Pålegg foreligger Det foreligger skriftlig pålegg eller instruks fra tilsynsmyndighet om tiltak VA, Avfallshåndtering, Vakt & Sikring, Utendørs 3=Sikkerhet F. eks fare for brann, bæreevne, fare for innbrudd og hærverk, mindre personskade etc (snømåking, feiing, grøntanlegg, drift av tekniske anlegg) 4=Pålegg påregenlig Pålegg eller skriftlig instruks/ ordre om tiltak fra tilsynsmyndighet vurderes som påregnelig. Gjerne i farvannet av tilsynsrapport eller forskriftsavvik/ endring (NS3454) 5=Helse og miljø F. eks Luftkvalitet, Inneklima, Støy, Renhold, Legionella, vannkvalitet, Fare for forurensning, fukt, helseplager rapporteres, Enøk etc dlikeholdskostnad Kostnader som er nødvendig for å oppretteholde 6=Driftsavbrudd Fare for driftsstans etc byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå og derved gjøre 7=Vedlikehold Fare for følgeskade, varig skade etc det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en 8=Funksjonalitet Brukbarhet, adkomst, tilgjengelighet, bedre tilrettelegging for utstyr, installasjoner eller brukere etc gitt brukstid. Mrk. Utskifting av bygningsdeler/ tekniske 9=Estetikk Design, utforming, fargevalg, overflater etc installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket er også definert som vedlikehold (NS3454). Utviklingskostnad Kostnader til utvikling av byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter.(ns3454) Kostnadstype Snittverdiene er i forhold til antall registreringer Det undersstrekes at snittverdiene er kun en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et "rettferdig "bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registeringer og omfang av disse. Side 1 av 1

21 RISIKOBASERT TILSTANDSREGISTRERING ETAT FOR BYGG OG EIENDOM ALLEHELGENSGATE 5 HMSkonsekvens = = Liten/ ubetydelig risiko Drift og vedlikeholdskonsekvens = = Middels/ betydelig risiko Adminbygg Objektnr: 1122 Estetikk og funksjonalitetskonsekvens = = Stor/ kritisk risiko Areal BTA (m 2 ): Antall brukere: 140 Registreringsformål: Vedlikehold, forskriftsavvik og endringer Byggeår: 1968 Registreringsdato: Utført av: Sweco Norge AS BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 2 Bygning Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Sum eks. mva: Kalkyle netto TOTALT (V+U) U off. tilskudd av U Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) ENØK off. tilskudd potensiale (av U) % % Grunn og fundamenter Fundamentering ukjent. To kjelleretasjer under bakkenivå, med betong vegger og betonggulv. Ingen registrert fuktinntrengning fra Riss holdes under observasjon. Det anbefales å markere riss med farget tusj eller lignende for å undersøke om bevegelser er aktive. Kan utføres på intern grunn, noen mindre riss er registrert i trapperom i 4. og 5. etasje. Riss tid, ingen kostnader medtas er ikke vurdert å være av alvorlig karakter per dags dato. 220 Bæresystemer Bæresystem er i hovedsak i betong. Unntaksvis antas hems å ha dekke mot 5. etasje og yttervegger i trevirke, og taket er oppført med sperretak av tre. Det er registrert tegn til setninger i trapperom, se punkt 510. Forøvrig ingen registrerte avvik. 225 Brannbeskyttelse bærende konstruksjon Ingen behov for brannbeskyttelse av bærende konstruksjoner er registrert. Brannrapport anbefales utarbeidet, se punkt 961. For tiltak se punkt Yttervegger Generelt: Yttervegger er i hovedsak oppført med bærende søyler i betong og betongdragere i underkant av dekkeforkanter. Yttervegger av 10 cm isolert bindingsverk mellom søylepunkt og dragere er registrert i 5. etasje. Vegger av bindingsverk er utvendig kledd med fasadeplater av glass, med overflatebehandlet trevirke mellom vindu. Dekkeforkanter, søyler og dragere i underkant av dekkeforkanter er kledd med grå, sementbasert platekledning. Platekledningen er går noe ut fra øvrige deler av fasaden, det er ukjent om årsaken er isolering i forkant av dekker. 1. etasje er oppført med betongvegger, kledd med skifer. Deler av yttervegger i 2. til 5. etasje består av ubehandlede betongelement. Informasjon. Hjemmel: 10. Granneloven 1. Brann og eksplosjonsvernloven 11. Diskr. og tilgjengelighetsloven 2. Arbeidsmiljøloven 12. PBL 3. Eltilsynloven 13. Kulturminneloven 4. Energiloven 14. Produktkontrolloven 5. Sivilbeskyttelsesloven 15. Leiekontrakt 6. Strålevernloven 16. Vedtak bystyre/ byråd 7. Lov om folkehelsearbeid 17. Krav i FDVUdok 8. Matloven 18. Forsikringskrav 9. Forurensningsloven 19. Særlige bruker/ funksjonskrav Tilstandsgrader: 0=Ingen avvik 1=Ikke vesentlige avvik 2=Vesentlige avvik 3=Stort eller alvorlig avvik Bildenummer fotoserie Hjemmel/ krav Tilstandsgrad 03 Konsekvenstype Konsekvensgrad 03 Sannsynlighet 03 Risiko=KGXS Score=TGxKTxR Anbefales utført innen Konsekvenstyper: 1=Fare for liv og helse(9) 2=Pålegg foreligger(8) 3=Sikkerhet(7) 4=Pålegg påregnelig(6) 5=Helse og Miljø(5) 6=Driftsavbrudd(4) 7=Vedlikehold(3) 8=Funksjonalitet(2) 9=Estetikk(1) KALKYLE Konsekvensgrader: 0= Ingen konsekvenser 1= liten konsekvens (<20%) 2= middels konsekvens(2050%) 3= store konsekvenser(>50%) Sannsynlighetsgrader: 1=liten sannsynlighet (>10.år) 2=middels sannsynlighet (110) 3=stor sannsynlighet (< årlig) KOSTNADSFORDELING 230 Yttervegger Skiferfliser: Undersøkelse av oppbygning vegg og muligheter for innvendig etterisolering. Tilstanden til skiferheller på fasaden er generelt ok, men enkelte fliser Kostnader inkluderer innvendig isolering, utvendig rengjøring og utbedring av er svært misfarget, trolig med korrosjonsprodukter. Noen av fuger og overganger mot vindu. flisfugene er skadet, og overgang mot overliggende vindu syntes å enkelte steder kunne sleppe inn vann. Missfaring på fliser er trolig forårsaket av armeringskorrosjon på bakenforliggende vegg. Omfanget av ev. korrosjon per dags dato antas å ikke være av alvorlig karakter, ingen skader i selve veggen er registrert. Det er ikke kjent om vegger er isolert, muligheter for innvendig etterisolering bør undersøkes. Tiltaket kostnadsberegnes. Eventuelt bør ny etterisolering og ny kledning vurderes. 230 Yttervegger Platekledning: Glassplater er tilsynelatende i god stand. Sementbasert platekledning er noe misfarget, for øvrig ingen større registrerte avvik. Det er ikke kjent når fasaden sist ble rehabilitert. Grunnet ok stand på kledning anbefales innvendig isolering av bindingsverksvegger iht punkt 230, "ENØK". Rengjøring av fasaden 230 Yttervegger Betongelement: Tilstanden er ok, ingen registrerte avvik % % 30 Side 1 av 11

22 BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 230 Yttervegger ENØK: Bindingsverk mellom søylepunkt består av 10 cm bindingsverk i 5. etasje. Ifb. med fjerning av konvektorkasser anbefales etterisolering av fasaden med 10 cm. Tiltaket krever delvis nedrivning av flere innervegger. Det bør undersøkes om dekkeforkanter er utvendig isolert. Det må sørges for at det er mulig å få tilfredstillende overganger for damsperre mot dekkeforkanter og søyler. 234 Utv. vinduer, dører, porter Vindu generelt: De fleste vindu er isolervindu i aluminium fra byggeår, hovedsakelig 1969, og fra 1977 i 5. etasje og i hems. Enkelte vindu er skiftet fra 1997 til Dette gjelder spesielt vindu mot nordvest på grunn av høy solbelastning. Det er benyttet vindu med aluminium mot utsiden og tre mot innsiden på nyere vindu. Etterisolering av bindingsverksvegger med 10 cm, riving og oppføring av ny damsperre. Riving av innervegger inn mot yttervegg er kostnadsberegnet i punkt 240. Informasjon. 234 Utv. vinduer, dører, porter Vindu originale: Tilstanden på selve vindu er ok, men vindu har dårlige varmetapsegenskaper. Det er i tillegg registrert fuktgjennomtrengning i underkant av vindu mot kontor 411 (ikke aktiv ved befaring), og avstandslist er skadet flere steder. Brukere har meldt om trekk og manglende lydisolering mot Allehelgensgate. Vindu er 45 år og nærmer har utgått levetid iht. Sintef Byggforsk. Eldre vindu inneholder ifølge teknisk forvalter PCB, kartlegging er utført av Hole Glass. Utskiftning av vindu fra 1969 og 1977, ca. 260 stk. Anslår utskiftning av 85 % av alle vindu, inkludert PCB sanering. 234 Utv. vinduer, dører, porter Vindu nyere: Ingen registrerte avvik. Utskiftning etter endt levetid. Anslår utskiftning av 15 % av alle vindu, ca 45 stk. 234 Utv. vinduer, dører, porter Dører: Overflatebehandling, smøring og justering av dør mot personalinngang. To hovedinnganger, med dører i inngangsdører i aluminium. Personalinngang består av dobbel dør med vindfang, dør er fra Noe slitasje på overflaten er registrert. Kundeinngang består av en skyvedør, trolig fra Dører synes å være funksjonelle. 237 Solavskjerming Ingen utvendig solavskjerming. Kun innvendige persienner og film på vinduene. Utvendig solavskjerming på alle solutsatte fasader. 240 Innervegger Generelt: Innervegger består av systemvegger, lettvegger kledd med gips, vegger av teglstein og betong. Generelt svært varierende tilstand. Vegger i kontorareal er generelt noe preget av slitasje av større eller mindre grad, spesielt i 2. etasje til og med hems. Innervegger her bør delvis rives grunnet riving av konvektorkasser, se punkt 320. Innervegger i 1. etasje fremstår i god stand. Kjellervegger er også noe preget av slitasje, men dette er ikke vurdert å være av spesiell betydning da hovedparten av arealene her ikke benyttes som oppholdsareal. Riving og ny oppbygning av lydisolerende vegger i 2.4 etasje ifb. med riving av konvektorkasser og etterisolering av yttervegger. Vegger i 5. etasje må vurderes iht. planløsning og ventilasjon. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) U off. tilskudd av U Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) % % % % % Innervegger Midlertidige tiltak for ventilasjon Kontorer som er blitt satt opp uten at det er tilgang på tilluft eller avtrekk, må "åpnes". Noen steder er dette gjort og det bør vurderes gjøres flere steder for å få bedre gjennomstrømning av ventilasjonen. Romreguleringen fungerer uansett for dårlig, så et slikt tiltak vil hjelpe midlertidig. Der det er mulig fjerne glass over dør for å få overstrømning. Forøvrig lage til ventil/ glippe i dør. RS 244 Innv vinduer, dører, foldevegger Innvendige dører er av varierende standard. Dørene har varierende grad av slitasje og overflatebehandling. Branndører ved trappeoppgang synes å være i god stand. Enkelte innvendige systemvegger med glassfelt er i ok stand. 249 Branncellebegrensende konstruksjoner/ branntetting Ingen manglende branntettinger er registrert. 250 Dekker Dekker er i hovedsak antatt oppført i betong. Ingen registrerte avvik med svanker i dekker. Høydeforskjeller i dekker er ikke målt. Utskiftning av innerdører 2.4. etg. ifb. med innvendig rehabilitering. 255 Gulvoverflater Banebelegg: Som gulvoverflate er det i hovedsak benyttet banebelegg, belegget er av varierende alder og standard. I enkelte arealer er banebelegg noe preget av slitasje og elde, men jevnt over fremstår gulvoverflater i ok stand. Ifb. med riving av konvektorkasser i 2. til og med 4. etasje anbefales riving av eksisterende banebelegg og legging av nytt belegg i kontorareal. Banebelegg i fellesareal anbefales utskiftet samtidig grunnet slitasje og for å få et helhetlig inntrykk. Utskiftning banebelegg i etasje og deler av 5. etasje, ca m % % % % Side 2 av 11

23 BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 255 Gulvoverflater Fliser: Fliser i deler av 1. etasje og fliser av naturstein i inngangsparti. Flislagt areal fremstår i ok stand. 255 Gulvoverflater Parkett: Mindre areal med parkett i 5. etasje. Parkett er i ok stand. 256 Himlinger Himlinger av flere ulike typer; systemhimling, overflatebehandlet gips, overflatebehandlet strie og antatt original himling. Himlinger er i varierende standard. Ingen større avvik er registrert, men spesielt original himling er flere steder misfarget. Deler til original himling er ikke mulig å få tak i pga. stopp i produksjon. Ifb. med ny ventilasjon anbefales nye himlinger, da det antas at samtlige ventilasjonskanaler må skiftes. Utskiftning av flislagt areal etter endt levetid. Utskiftning av parkett etter endt levetid. Utskiftning av himling i 2. etasje til og med hems. 260 Yttertak Generelt: Taket er en kombinasjon av flatt tak og saltak, delvis med kaldt loft. Ved rom 508 er isolasjon på tak mot kaldt loft målt til 10 cm. Taktekking er i hovedsak med båndtekking, i følge teknisk forvalter er Utskiftning av eldre taktekking. Anslår areal på ca. 150 m2, arealet er et svært grovt overslag da taket ikke er inspisert i detalj. RS. det også benyttet asfalttekking i underkant av båndtekkingen, og det er ikke etablert lufting. Deler av taket mot gavlvegg sørøst er ikke skiftet. Det er flere merker på bjelker etter lekkasjer. Ingen aktive lekkasjer ble registrert på befaring, men det er et lekkasjepunkt iht. punkt 260 "lekkasje mot rom 508". 260 Yttertak Generelt: Etterisolering av kaldt loft med 10 cm ekstra isolasjon. 260 Yttertak Lekkasje mot rom 508: Mot rom 508 er det i følge bruker og forvalter et periodisk lekkasje. Årsaken til lekkasjen er ikke funnet. 265 Gesimser, takrenner og nedløp Gesims med platekledning tilsvarende kledning for øvrig. I følge drift var opprinnelige taknedløp innvendige, men er nå lagt utenpå fasaden. Taknedløp og renner er i metall, og synes å fungere tilfredsstillende. Ingen registrerte avvik. 270 Fast inventar Ingen større mangler registrert. Fast inventar er ikke inspisert i detalj. 271 Murte piper og ildsteder Pipe for oljefyr. I følge teknisk drift er det tidvis lekkasjer gjennom pipe, hvor vann renner ned mot kjeller. Vann er registrert i nedre kjeller i underkant av pipe. Oljefyr er planlagt fjernet. Pipe anbefales tekket inn og eventuelt fylt igjen eller isolert mot topp av pipe for å forhindre ekstra varmetap. Utføres ifb. med fjerning av oljefyr, se punkt Kjøkkeninnredning Kort sikt: Kjøkken i varierende standard. Kjøkken i 5. etasje av nyere dato. For øvrig er kjøkken etasjevis. Spesielt kjøkken i 1. etasje er noe preget av elde men fremstår funksjonelt. 273 Kjøkkeninnredning Lang sikt: Utskiftning av kjøkken i 2. til 5. etasje etter endt levetid. 275 Skap og reoler Generelt noe eldre skap og reoler. Fremstår funksjonelt. Innredning er ikke vurdert i detalj. 276 Sittebenker, stolrader, bord Generelt fremstår sittebenker, stolrader og bord fremstår som funksjonelt. Ansatte for automatisk heve og senkepulter etter behov. Innredning er ikke vurdert i detalj. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) U off. tilskudd av U Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) % % 300 Ekstra isolering av kaldt loft, ifb. med fjerning av himlinger % 0 80 Lekkasjesøk med eventuell termografering eller påføring av vann med etterfølgende innvendige målinger. Utbedring av lekkasje. RS % 50 Se punkt 320. Utskiftning av kjøkken i 1. etasje. Utskiftning kjøkken i etasje % % Skilt og tavler Skilt og tavler i ok stand. Hver etasje er merket med avdeling. Se punkt 344. Kundeinngang er markert. Enkelte dører mangler romnummer, og enkelte romnummer stemmer ikke overens med tegninger. Tiltak medtatt i punkt Merking og etterlysende ledesystem Kun nødlys, se punkt Trapper, balkonger mm Hovedtrapp fra kjeller til og med 5 etasje har gulvoverflate og trappetrinn av terrazzo, med bærende konstruksjoner i betong. Rekkverk i trevirke. Overflaten på rekkverk, repos og i trappetrinn er Sliping og overflatebehandling av gulv og gelender i hovedtrapp. preget av slitasje. Det må undersøkes nærmere om sliping av gulvoverflater er mulig da det er enkelte større sår i overflaten. Sliping og ny overflatebehandling kostnadsberegnes. 150 % Trapper, balkonger mm Utvendige trappetrinn mot publikumsinngang. Overflate av fliser i naturstein. Ingen registrerte avvik. 285 Tribuner og amfier Ikke aktuelt. Side 3 av 11

24 BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) U off. tilskudd av U Vedlikeholdskostnad (V) 286 Baldakiner og skjermtak Ikke aktuelt. 290 Andre bygningsdeler Ikke aktuelt. Snittverdi pr registrering 1,9 6,6 3, SUM BYGNINGSMESSIG NETTO VVSinstallasjoner 310 Sanitærinstallasjoner Toalett 25 etasje. Ingen umiddelbare tiltak. Kostnader gjelder total rehabilitering inkl bygg og el. Varierende alder, men funksjonelle og i orden. Toalett i 2.4. etasje er 200, /m2. Utvidelse med flere toaletter er ikke kostnadsestimert. trolig fra rehabilitering i Noe slitasje på overflater, men ingen større mangler er registrert. Utskifting av sanitær bør kun vurderes ved evt totalrenovering av resten av bygget. I følge bruker er det for få toalett, spesielt i 3. etasje. 310 Sanitærinstallasjoner Toalett 1 etasje. Nytt og med god kapasitet. 310 Sanitærinstallasjoner Toalettene /garderobene kjeller Ingen umiddelbare tiltak. Ved totalrehabilitering bør bruken av kjellerarealene Varierende alder, men funksjonelle og i orden. Tilstrekkelig kapasitet. vurderes på nytt og derav evt nye toaletter /garderober, tiltak er ikke Er ikke mye i bruk. Ved evt endret bruk av kjellerarealer må sanitær kostnadsestimert. vurderes på nytt. 310 Sanitærinstallasjoner Bunnledninger er ikke kontrollert. Ledningsnettet ellers ser ok ut, men er ikke kontrollert på innsiden. Videokontroll av innside rør ifb. med totalrehabilitering. Resultatet avgjør videre tiltak. Kostnadsestimatet gjelder kun videokontroll 320 Varmeinstallasjoner Vannbåren varme i 2,3 og 4 etasje Oppvarming via konvektorer langs fasadene. Gammelt, skittent og vanskelig (umulig) å regulere. Totalrehabilitering av Hovedtiltak: Fjerne hele konvektorsystemet og innføre radiatorer. Kostnadsestimat gjelder kun VVS og elektriske/automatikk arbeider. Kostnader av nødvendige oppvarmingssystemet bør skje i fobindelse med totalrenovering av bygget. Kvaliteten på bygningen påvirker oppvarmingsbehovet. Ny og bedre isolasjon og fasade vil medføre endringer i oppvarmingsbehov. Rehabilitering av bygning gjør at oppvarmingsbehovet må kartlegges på nytt, før man starter rehabilitering av oppvarmingssystemet. bygningsmessige arbeider står i postene 230, 234, 237, 240, 244 og Varmeinstallasjoner Vannbåren varme i 2,3 og 4 etasje Å skifte ut hele konvektorsystemet er meget omfattende og kostbart. Hovedproblemet er dårlig regulering og alternativt kan man gjøre noe med dette først. Dårlig regulering skyldes i hovedsak at rominndelingen er feil i forhold til temperaturfølere og reguleringsventiler. Temperaturføleren står i et rom mens regulatoren i et annet. Antar at dette gjelder 50 % av arealet. Om tiltaket er hensiktsmessig må vurderes etter detaljert gjennomgang av romreguleringen i bygget. Finner man dette hensiktmessig bør konvektorene også rengjøres skikkelig. Aktutt kortsiktig tiltak: Gjennomføre kartlegging av hele oppvarmingssystemet med hensyn til romfølere og romregulering og rominndeling. Antar det må endres på 75 romregulatorer. 320 Varmeinstallasjoner Fremtidig vannbåren varme i 1 og 5 etasje 1 og 5 etasje har elektriske panleovner. se punkt etasje har gamle ovner, mens 1 etasje har nye(disse fungerer bra), men man bør vurdere om man også skal ha radiatorvarme i 1 og 5 etasje. Dette vil medføre større bygningsmessige arbeider, endring på varmesentral og varmekurser. Dagens varmesentral er ikke dimensjonert for to 2 ekstra etasjer med oppvarming, men med totalrehabilitering av bygningen vil trolig oppvarmingsbehovet i 2,3 og 4 bli mindre og kapasitetsmessig kan de likevel holde. Det er her snakk om store endringer og mer detaljert kartlegging er nødvendig. Fremtidig tiltak: Fjerne elektriske ovner og innføre radiatorsystem. Kostnadsestimat gjelder kun VVS og elektriske/automatikk arbeider i kontorlokalene. Kostnader av nødvendige bygningsmessige arbeider står i postene: 230, 234, 237, 240, 244, 260. Kostnader til endring av varmesentral står i post 320 lengre ned. 320 Varmeinstallasjoner Vannbåren varme i kjelleretasjene Oppvarming med eldre radiatormodeller, men fungerer greit. Kjellerene består for det meste av lager/arkiver og andre rom som ikke er mye i bruk. Garderober og trimrom har litt større personbelastning, men er likevel såpass lite i bruk at ujevn temperatur ikke problematisk. 320 Varmeinstallasjoner Varmesentral vannkvalitet. Vannbårne anlegget er fra byggets opprinnelse og det har ingen vannrensing. Vannet ble sist kontrollert og viste for høye CO2 verdier. Dette medfører dårlig varmeavgivelse i systemet. I tillegg til alle de andre feilene (dårlig regulering og rominndeling) fungerer det vannbårne anlegget dårlig. 320 Varmeinstallasjoner Fyrrom varmesentral i kjeller. 2 eldre oljekjeler som tidligere var i bruk er nå kun reserveløsning. Blir brukt for å tørke ut skorsteinen etter kraftig regnvær. Skorsteinen er der fordi oljekjelene er reserveløsningen. Ingen akutte tiltak. Ved totalrehabilitering bør bruken av kjellerarealene vurderes. Ønsker man noe annet enn lager/arkiv, bør varmesystemet utvides og fornyes. Ikke kostnadsestimert. Installere vannrensingssystem. Kostnadsestimert. Dette tiltaket bør skje i sammenheng med tiltak med romreguleringen (se punkt 320 lengre opp) Fjerne oljekjelene og tette igjen skorsteinen Begge tiltak inkludert i kostnadsestimatet. 3.01, Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) % 0 % % 0 % % % % % 0 % % 0 % 400 Side 4 av 11

25 BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 320 Varmeinstallasjoner Fyrrom varmesentral i kjeller. Varme fra Elkjel. El Kjel type ASEA, 180 kw av eldre modell. Sist kontrollert TIlstanden på Elkjel er ok, men med evt utvidelse av vannbåren oppvarming (1 og 5 etasje) kan El kjel bli for liten. Det kan være mer hensiktsmessig å bli tilknyttet fjernvarmenettet. Mer vannbåren oppvarming vil også medføre endringer på varmekurser/ flere varmekurser. Dette er arbeid som krever bedre kalkyler. Kostnadsestimat avhenger av løsning som blir valgt. Oppgradere fyrrom og endre på varmekurser hvis 1 og 5 etasje skal ha vannbåren oppvarming. Kostnad på endring av fyrsentral avhenger av oppvarmingsløsning og er ikke kostandsestimert. Kun endring på varmekurser er kostnadsestimert (VVS og automatikk) Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År % 0 % Varmeinstallasjoner Elektriske panelovner i 1 og 5 etasje. Se punkt Brannslokking Manuell brannslokking med håndslukkere. Kontrollrapport fra egenkontroll foreligger. Se punkt 961. Bygningen har kun et hovedtrappeløp for rømning. Brannrapport anbefales for å undersøke om utstyr er tilfredsstillende, se punkt Gass og trykkluft Ikke relevant 350 Prosesskjøling Ikke relevant 360 Luftbehandling Ventilasjon 2, 3, 4 og 5 etasje 3 stk aggregater med tilluftsvifte og avtrekksvifte med integrert varmepumpe/kjølemaskin. Fra Passert teknisk levetid. Dårlig kapasitet. Rapport fra 2004 Interconsult har målt luftmengdene til 30 % lavere enn opprinnelig prosjektert (ca 400 m3/h) og det er ikke gjort noen forbedringer på disse 10 år. Kapasiteten er trolig enda dårligere enn i Vanskelig å drifte, skittent, dårlig energiutnyttelse og for mange mennesker i forhold til opprinnelig prosjektert. Underdimensjonerte kanaler, dårlig rominndeling i forhold til ventilasjon (men også varme). Flere kontorer mangler tilluft eller avtrekk. Hovedtiltak: Total utskifting av hele ventilasjonssystemet, også avtrekksviften tilknyttet toalettene (se 360 avtrekksvifte). Kostnandsestimatet gjelder alle fag VVS, el/ automatikk og bygg. (Ca 110, pr m3 /h) 360 Luftbehandling Ventilasjon 2,3, 4 og 5 etasje Akutt kortsiktig tiltak: Kanalene er skittene. Hvis ventilasjonsanlegget ikke kan skiftes ut før Rengjøre tilluftskanalene. Antar ca 200 m med kanaler pr etasje. Kostnad om flere år må det gjøres noe med dette. 150, pr m. Ekstra kostnader ved vanskelig tilkomst. 360 Luftbehandling Ventilasjon 2,3, 4 og 5 etasje Akutt kortsiktig tiltak. Anleggene har varmegjenvinning med varmepumpe som også skal gi Oppgradering av automatikken og reguleringen (inkludert kjøling. Styring og regulering fungerer svært dårlig. Temperaturen på varmepumpe/kjølemaskin) av alle aggregatene 3 stk. innblåst luft viser 23 C. Den skal være 19 C (temperaturen ute var 12 C ved måletidspunkt). Hvis ventilasjonsanlegget ikke kan skiftes ut før om flere år må det gjøres noe med dette. 360 Luftbehandling Ventilasjon 2,3, 4 og 5 etasje kortsiktig Anleggene har vifter med rem fra De fungerer, men har redusert kapasitet og de avgir mye støy. Hvis ventilasjonsanlegget ikke kan skiftes ut før om flere år må det gjøres noe med dette. 360 Luftbehandling Ventilasjonsanlegg møterom loft over 5 etasje Ikke tilgang og ikke inspisert. Ifl drift lite ventilasjonsanlegg, balansert og fungerer ok til sitt bruk (møterom) 360 Luftbehandling Ventilasjon 1 etasje Balansert ventilasjonsanlegg type DAN VENT, Kapasitet 4850 m3/h og med roterende gjenvinner 74% gjenvinningsgrad. Selve ventilasjonaggregatet tilfredsstiller dagens krav til kapasitet og drift, men også i 1 etasje er det feil med rominndelingen, så noen rom mangler tilluft, eller avtrekk. Dessuten er det kortslutning mellom inntak og avkast for dette anlegget (ifl energivurderingene gjort av Caverion 2014) som gjør at ventilasjonen i 1 etasje også er vanskelig. 360 Luftbehandling Ventilasjon kjelleretasjene Kjellerne er lite i bruk. Underste kjeller er arkiver og lager. Øverste kjeller er lager, trimrom og fyrrom. Trimrommet har eget anlegg, men er meget sjelden i bruk. Toaletter og garderober i kjeller er tilknyttet avtrekksviften for sanitær som går 24 timer i d, arkiv har eget meget enkelt ventilasjonsanlegg (vifte som settes på 1 timer hvert døgn) Akutt kortsiktig tiltak. Skifte ut viftene på aggregatene 6 stk vifter. Ingen akutte tiltak på dette aggregat, men bør vurderes fjernet i forbindelse med total utskifting av ventilasjonssystemet i 5 etasje. Kostnadsestimert i punkt "hovedtiltak 360 ventilasjon 2,3,4 og 5. etasje". Ingen akutte tiltak på selve aggregatet, men innkast og avkast må endres. Kostnadsestimert. Tiltak på vegger/dører for å få til overstrømning av luft er kostnadestimert i punkt 240 Ingen akutte tiltak, da kjellerne er lite i bruk. Ved totalrehabilitering bør bruken av kjellerarealene vurderes på nytt og derav evt nytt ventilasjonssystem. Ikke kostnadsestimert. 360 Luftbehandling Avtrekksvifte til toalettkjernene Egen avtrekksvifte som er tilknyttet alle toaletter i bygget. Viften går på halv kapasitet, men hele døgnet. ZIEHL avtrekksvifte, ukjent alder, men gammel. Ventilasjonssituasjonen for toalettene er ok, men må vurderes om den skal inkluderes i totalrehabilitering av ventilasjonen for resten av bygget, eller om det fortsatt bør være separat. Ingen akutte tiltak. Evt utskifting er kostnadestimert i hovedtiltaket 360 "ventilasjon 2,3,4 og 5 etasje" Kalkyle netto TOTALT (V+U) U off. tilskudd av U Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) % % % % % 0 % 140 Side 5 av 11

26 BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 370 Komfortkjøling Ingen lokalkjøling. Situasjonen i dag tilsier at det er behov for lokal kjøling, men det er fordi bygget har flere mangler (ingen utvendig solavskjerming, dårlig regulering av ventilasjonsanlegg og varmeanlegg) Om det er behov for lokalkjøling etter en evt rehabilitering av fasade og fornyelse av ventilasjonsanlegg krever en ny vurdering. 380 Vannbehandling Ingen vannbehandling tilknyttet det vannbåren varme systemet. Ingen vannbehandling på forbruksvann utover kommunal rensing. Andre tiltak som ny utvendig solavskjerming/ fasade/vinduer og nytt ventilasjonsystem og ny varmeregulering avgjør om det i det hele tatt blir behov for komfortkjøling. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Installere vannrensingssystem på vannbåren varmeanlegg. Se post 320 varmeinstallasjoner. Kalkyle netto TOTALT (V+U) U off. tilskudd av U Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 383 Systemer for rensing av vann til svømmebasseng Ikke relevant Snittverdi pr registrering 1,9 5,7 5, SUM VVS NETTO Elkraftinstallasjoner 410 Basisinstallasjoner for elkraft Bygget har ikke strukturert system for kabelføring. Stigekabler er ført i Etablere bæresystemer. Tiltak er ikke aktuelt med mindre det skal gjøres sjakt opp i bygget til underfordelingene. Ut fra disse kabler i rør og større rehabilitering, se 430. utenpålagt kabling. Konvektorkasser langs fasade i plan 24 benyttes til fremføring for uttak langs fasade. Jordskinne i hovedtavle og skinner i underfordelingene. Ikke installert lynvern. 420 Høyspent forsyning Ingen installasjoner. Bygget har to inntak 230V 630A, ett på fastkraft til bygningsdrift og ett med utkobling (tilfeldig kraft) til elkjel. 430 Lavspent forsyning Hovedtavle for bygningsdrift er fra byggeår og har tosidig adkomst med åpen bakside uten tildekking av blanke ledere. I tillegg kurssikringer montert på bakside. 630A inntaksbryter og knivsikringer for avganger. Tavlen er ikke i tilfredsstillende tilstand med tanke på brann og personsikkerhet. Merking og skjema var ikke tilfredsstillende/til stede. På befaring var det åpen knivsikring som ikke var avlåst eller merket, lagt ut i forbindelse med arbeider med ladestasjoner for elbiler i følge driftspersonell. Elektriker ikke til stede. Også mye rot og materiell i tavlerom. Ny hovedtavle. 430 Lavspent forsyning Hovedtavle for elkjel fra 2003 med 630A inntaksbryter (effektbryter) og ensidig adkomst. Tavler er i tilfredsstillende tilstand. Info Ny tavle ved utløpt levetid. 430 Lavspent forsyning Underfordelinger for alminnelig forbruk står som stativ i nisjer i Ved en rehabilitering av kontorlokaler hvor konvektorkasser fjernes, bør det forbindelse med sjakt. Tavlene er delvis rehabilitert antatt ca år 2000, gjøres en totalrehabilitering av underfordelinger og kursopplegg ut i bygget. og består i hovedsak av automatsikringer uten jordfeilbrytere, avdekket med plastskjerm. Ikke i henhold til dagens krav, men gir akseptabel sikkerhet ut fra datidens krav. Tavlene har oppdatert kursfortegnelse som gir oversikt. Kapasitet på kurser ut i bygget er begrenset pga 10A sikringer og sannsynligvis relativt mange kontorer pr kurs. Dette gir utfordringer med overbelastning da kursene benyttes til å tilkoble løse ovner i en del kontorer vinterstid. Uttak i bygget i hovedsak langs fasade i elkanal (1. og 5. etg) eller i konvektorkasse (24.etg). Det var ikke utstrakt bruk av skjøteledninger, og dermed antatt tilfredsstillende antall uttak i forhold til dagens behov. 440 Lys Belysningen er med noen få unntak fra 2007 med T5 lysrørarmaturer Installasjon av lysstyring. utenpålagt. Enkelte eldre armaturer med T8 lysrør antatt fra ca Ikke installert lysstyring ut over av/påbrytere. Belysningsstyrker ble vurdert til å være tilfredsstillende. 443 Nødlysutstyr Desentralisert anlegg med overvåkning installert i 2009, type Beghellig med utgangsmarkerings og ledelys. Tilfredsstillende dekningsgrad. Også enkelte andre fabrikat. Nytt anlegg ved utløpt levetid % % % % % % Elvarme Panelovner i plan 1 og 5, samt enkelte varmekabler utendørs. I plan 5 eldre panelovner med 123bryter antatt fra byggeår. I plan 1 Bør oppgraderes til vannbåren varme ved rehabilitering, se kap 320. panelovner med sentral styring, antatt fra ca år Tildekket med sofa i publikumsareal. En del løse ovner tilsier at installert effekt er noe lav i forhold til behov. 460 Reservekraft Ikke installert. Snittverdi pr registrering 1,6 6,0 2, SUM ELEKTRO NETTO Side 6 av 11

27 Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 5 Tele og automatisering 510 Basisinstallasjoner for tele og automatisering Se kap 410. Se kap Integrert kommunikasjon Uttak for telefon og data for alle arbeidsplasser. Plassert sammen Nytt anlegg ved utløpt levetid. med uttak for stikk, se 430. Varierende kommunikasjonsklasse, mye eldre kabling. Trådløst nettverk med god dekning, basestasjoner plassert i korridorer. 600 % Telefoni og personsøking Ikke vurdert. 540 Alarm og signalsystemer Brannalarmanlegg og adgangskontrollanlegg. Info. 542 Brannalarm Eltek ANX 95 brannalarmsentral antatt fra 90tallet. Alarmkategori 1 med dekning i fellesarealer. BBboks montert, anlegget varsler ikke Ny sentral og heldekkende anlegg. brannvesen. Røykmeldere og klokker, samt elektriske sluttstykker. Utført service sist i Det er tidligere påpekt at brannklokker ikke kan høres i flere rom. Problemet antas å være utbedret % Adgangskontroll, innbrudds og overfallsalarm Adgangskontroll inn til de enkelte etasjene. Kortleser med Nytt anlegg ved utløpt levetid. kodetastatur. 544 Pasientsignal Ingen installasjoner. 545 Uranlegg og tidsregistrering Tidsregistreringsanlegg i inngangsparti, ikke i drift. Ingen tiltak / nytt anlegg dersom behov Andre deler for alarm og signal Ikke registrert. 550 Lyd og bildesystemer Projektorer montert i forbindelse med møtearealer i hver etasje. 560 Automatisering SDanlegg fra GK / Honeywell. Webbasert betjent fra Rådhuset. Betjener ventilasjonsanlegg, varme og overvåkning av pumper. Anlegget har en rekke feil på følere og / eller regulering. Blant annet viste tilluft til plan grader innblåsingstemperatur, med settpunktverdi 19 grader og utetemperatur 12 grader. Automatikkfordelinger fra byggeår med UZelementer og ikke tilfredsstillende brann og personsikkerhet. Nytt SDanlegg, sees i sammenheng med rehabilitering av ventilasjon/varmeanlegg % Instrumentering Ingen installasjoner. Installere energioppfølgingssystem % Snittverdi pr registrering 1,8 5,6 2, SUM TELE OG AUTOMTISERING NETTO Andre installasjoner 610 Prefabrikkerte rom (kjølerom, fryserom, baderom etc) Ikke relevant. Kalkyle netto TOTALT (V+U) U off. tilskudd av U Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 620 Person og varetransport Heis fra Stein Knudsen, antatt fra kg / 6 personer. Betjener Utbedring av feil og mangler iht. servicerapport. RS. alle etasjer. Heiskontroll er dokumentert. Flere feil er registrert, blandt annet vedrørende belysning til heismaskinrom, manglende innstruks for nødåpning av etasjedører m.m. Krav om umiddelbar utbedring av heisstol som ikke var sikret mot fall fra stoltak % Transportanlegg for småvarer Ikke relevant. 640 Sceneteknisk utstyr Ikke relevant. 650 Avfall og støvsuging ikke relevant 660 Fastmontert spesialutrustning for Ikke relevant. virksomhet(storkjøkken) 670 Løs spesialutrustning for virksomhet Ikke relevant. 690 Andre tekniske installasjoner Ikke relevant. Snittverdi pr registrering 3,0 3,0 4,00 84 SUM ANDRE INSTALLASJONER NETTO Side 7 av 11

28 BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) U off. tilskudd av U Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 7 Utendørs 700 Utendørs generelt Eiendomsgrensen går kun langs bygningslivet. Det eneste av utvendige areal består av en gjennomgang under 2. etasje, inn mot hovedinngang. Arealet er ca. 120 m2, og er steinbelagt. 710 Bearbeidet terreng Åpen gjennomgang består av et areal belagt med naturstein. Ingen større registrerte avvik. Informasjon. 720 Utendørs konstruksjoner Søyler for bæring av øvre etasjer i åpen gjennomgang. Søylene er antatt oppført i betong, kledd med betongbaserte plater. Noe tagging er registrert på søylene, bør rengjøres jevnlig, ansees som driftstiltak. For øvrig ok stand. 721 Støttemurer og andre murer Ikke relevant. 722 Trapper og ramper i terreng Ikke relevant. 723 Frittstående skjermtak, leskur mv Ikke relevant. 725 Gjerder, porter og bommer Ikke relevant. 726 Kanaler og kulverter for tekniske installasjoner Ikke tilgengelig for inspeksjon. 727 Kummer og tanker for tekniske installasjoner Det er ikke opplyst om at nedgravd oljetank eller lignende er installert på eiendommen. 730 Utendørs røranlegg Ikke aktuelt. 740 Utendørs elkraft Ca 10 ladestasjoner for elbiler av type Proxll montert men ikke Ingen tiltak idriftsatt. Noe elvarme i forbindelse med inngangsparti. 750 Utendørs tele og automatisering (min 1m fra veggliv) Ikke relevant. 760 Veier og plasser Ikke relevant. 770 Parker og hager Ikke relevant. 780 Utendørs infrastruktur Ikke tilgjengelig for inspeksjon. Snittverdi pr registrering 0,0 8,0 #### 0 SUM UTENDØRS NETTO 0 9 Dokumentasjon rapporter HMS 901 FDVdokumentasjon Det er mangelfull FDV dokumentasjon. En mappe med eldre bygningstegninger er tilgjengelig. Tegninger bør sorteres før en eventuell rehabilitering for å ha godt underlag for eksisterende bygning. For øvrig anbefales FDV dokumentasjon sammenstilles etter en innvendig rehabilitering. Sortering og lagring av eksisterende FDV dokumentasjon, tegningsgrunnlag Fagrapport bygningsvern kulturminne Det er ikke oppgitt å være vernestatus på bygningen. 903 Universell utforming. Funksjonalitet, planløsninger og utforming I følge bruker er det ingen ansatte med nedsatt funksjonsevne per dags dato. Kartlegging av UU er utført høsten 2009 av Sweco Norge AS. Rapporten kan ha enkelte mangler iht. nye forskriftskrav i TEK Det mangler automatiske døråpnere, det er ikke HCWC i hver etasje, det er ikke gjennomført trinnfri adkomst i innvendige areal ect. En totalrehabilitering utløser krav om tilrettelegging for UU, så lenge Nærmere vurdering av tiltak for universell utforming ifb. med innvendig rehabilitering. Rundsum medtas for etablering av HCWC ifb. med rehabilitering av toalett (se punkt 360) og automatiske døråpnere det ikke blir gitt fravik iht. TEK % Fleksibilitet Det er ikke vurdert å være spesielt fleksible areal per i dag med hensyn til ventilasjon og oppvarming. Dette gjør ombygging for flere kontorareal vanskelig. For øvrig ingen større avvik registrert. Tiltak medtatt i kap Arealbruk Areal benyttes til tiltenkt formål, men det er vurdert å være for mange Rehabilitering bør hensynta antall mulige personer i bygningen. Ny brukere ift. prosjektert kapasitet for blandt annet ventilasjonsanlegg. I planløsning bør vurderes. følge brukere er det for få toalett i enkelte etasjer. Det er anslått å være totalt 19 toalett totalt i bygningen fra 1. etg. tom. hems. Med 140 toalett utgjør dette 7,4 ansatte per toalett, dette syneså være tilfredstillende iht. normtall. Fordeling på herre og dametoalett samt fordeling på antall toalett per ansatt for hver etasje er ikke vurdert. Tilfluktsrom benyttes til arkiv og treningsrom Side 8 av 11

29 BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 906 Sertifiseringer I følge leietaker er bygningen sertifisert for green building. Sertifikat er etterspurt byggforvalter og leietaker uten hell. 910 ENØK generelt Bygget har relativt lavt energiforbruk, men det skyldes i hovedsak underdimensjonerte ventilasjonsanlegg. Bygget har først og fremst omfattende vedlikeholdsbehov og kostnadene er vedlikehold og ikke enøk. Flere av tiltakene vil likevel gi energibesparelser. Undersøke status ang. sertifisering for green building. informasjon 911 Enøkrapport Underdimensjonerte og meget gamle ventilasjonsanlegg må Oppgradere bygg og tekniske installasjoner slik at bygget og inneklimaet blir erstattes. Vannbåren varme i konvektorsystem som ikke fungerer bør akseptabelt. Prisestimert under respektive poster. skiftes ut til radiatorsystem. SD anlegg med feil og mangler bør erstattes. Gamle vinduer og dårlig med isolasjon i yttervegg bør skiftes ut ved større fasaderehabilitering 912 Energiattest/ Energimerking Energimerket for bygget er rød F. I realiteten har bygget lavt energiforbruk, men dette skyldes tekniske anlegg som er underdimensjonerte og vanskelig å drifte. 913 Energivurdering av tekniske anlegg Det er utført energivurdering av 2 stk fyr kjeler og 4 stk ventilasjonsanlegg. De fleste anleggene er fra byggeår Tilstand/tilkomst/eller sikkerhet på ventilasjonsanleggene er meget dårlige, og energivurderingene av disse har liten verdi. 920 Helsemessige forholdgenerelt Generelt Leietaker opplever problemer med innemiljøet. Spesielt er det meldt om problemer kontorareal i 5. etasje, hvor ansatte har opplevd helseplager som allergi og hodepine. Det har hjulpet å flytte ansatte til 4. etasje. For øvrig er det meldt om dårlig luftkvalitet med tung/tørr luft og problemer med regulering av temperaturer. Leietaker synes å ha gode rutiner for sitt eget HMS arbeid. 921 Arbeidsmiljø Handlingsplan for HMS, rev. aug Hovedpunkt som ikke er utbedret gjelder følgende; Ventilasjonsanlegg; Periodevis dårlig luftkvalitet, dårlig ventilasjonsanlegg ved omskiftninger i utetemperaturer, tørr luft og dårlig luftkvalitet, luftstyring og temperaturstyring (2. og 3. etasje). Hodepineplager. Vindu; Trekk fra Vindu i 4. etasje, støy fra Allehegensgate. Kapasitet; For lite kontorkapasitet og for få toaletter, særlig i 3. etasje. Akustikk; For lytt mellom kontor og fellesareal Forøvrig er ønske om brannvernopplæring, førstehjelpskurs og kontroll av førstehjelpsskrin, forurensning fra vei utenfor huset og fra ventilasjonsanlegg og manglende utluftingsmulighet rapportert. 921 Arbeidsmiljø HMS runden. Bruker har egen HMS runde, med kommentarer iht. sjekkliste. Av større bygningsmessige avvik er klima og luftkvalitet spesielt aktuelt. Forutenom avvik tilsvarende handlingsplan HMS er det meldt om mistanke om støv i inneluften. Vannkjølemaskin lager også støy. 922 Renholdsplan/ kvalitetsnorm Renholdsplan er utarbeidet, men ikke mottatt. Det er observert noe skitne ventilasjonskanaler iht. pt For øvrig synes renholdet å fungere tilfredstillende. Innvendig rehabilitering bør hensynta minimering av støvdeponi. 927 Atmosfærisk miljø Det oppbevares merkespray for utvendige konstruksjoner og olje i bygningen. Olje og merkespray lagres i kjeller, og det er eget avtrekk hvor olje oppbevares. Rutiner for oppbevaring vurderes som tilfredsstillende CO2, CO Det er gjort inneklimamålinger i 3 kontorer over 2 dager. Her ble C02, temp og RF målt. se punkt Mugg/sopp/råte/ fukt Prøve for muggsopp ble utført på grunn av mistanke til muggsopputvikling etter vanninntrenging gjennom tak mot rom 508. Det ble ikke funnet tegn til for høye verdier av muggsopp Skadedyr Det er ikke meldt om problemer med skadedyr innvendig i bygningen. Bruker melder om roter ved inngangspartiet. Åtekasser er lagt ut. Tiltak vurderes som tilfredsstillende Legionella Det er ikke forelagt rapport om legionellabehandling. Ifl. teknisk drift utføres det kloring i dusjer og kontroll av vanntemperaturer. Tiltak og prisestimat står under respektive poster. Tiltak medtatt i kap 3 Informasjon Følgende tiltak anbefales: Ventilasjonsanlegg; Utskiftning iht. punkt 360. Vindu; Utskiftning iht. punkt 234. Kapasitet; Vurdering av arealbruk generelt iht. punkt 905 og utvidelse av toalett iht. punkt 255. Akustikk; Utskiftning av innvendige lettvegger mellom fellesareal mot kontor, iht. punkt 240. Informasjon. Tiltak medtatt i kap 24. Se kap Se punkt 928 Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto TOTALT (V+U) U off. tilskudd av U Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) Side 9 av 11

30 BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 9275 Asbest Ingen kontrollrapport foreligger. I følge teknisk forvalter var det benyttet asbestinneholdende plater ifb. med konvekorkasser, men disse platene er sanert. I følge teknisk drift eksisterer asbestholdige plater i kjeller. Asbest er vurdert å kunne forekomme flere steder, da materialet har mange bruksområder. Gulvbelegg, eldre branndører, branntettinger m.m kan inneholde asbest. Miljøkartlegging med merking av hvilke materialer som inneholder asbest anbefales. Da en større rehabilitering anbefales er det medtatt kostand for full miljøkartleggingsrapport iht. punkt Termisk miljø Det er foretatt 3 stk inneklimamålinger av kontorene. CO2 verdiene er akseptable, mens temperaturen i rommene er for høy. Dette gir følelse av dårlig luft og de ansatte lufter mye (som gir lave CO2 verdier) Vi vet at ventilasjonsanlegget er underdimensjonert. dvs det er kommet til langt flere mennesker i bygget enn det anlegget er konstruert for (1969). Dessuten er varmegjennvinningsløsningen på ventilasjonen (som er installert i ettertid) med på å høyne trykkfallet i anlegget betraktelig, slik at luftmengdene ut i hvert rom blir enda mindre. Desstuten viser SD anlegget at innblåst temperatur er 23 C, og ikke 19 C som det er innstillingen Temp, RF SD anlegget viser at innblåst temperatur ventilasjon er 23 C. Dette er for høyt og kan rettes opp i relativt fort. Mye sol gjennom store vindusflater i små rom i tillegg til mye teknisk utstyr gjør at det er varmt. Utvendig solavskjerming må på plass og kanskje også lokalkjøling. Se punkt Aktinisk miljø Belysningen ble ikke målt, men vurdert til å være tilfredsstillende Radon Radonmålinger foreligger. Det er i følge målingene ikke fare for radonkonsentrasjoner over forskriftskrav Elektriske og magnetiske felt Det er ikke trafo i bygget og ikke bruk av varmekabler, så det vurderes å være lav sannsynlighet for høye verdier av elektromagnetiske felt. 930 Akustisk miljø Ingen spesifikke avvik registrert på tilstandsbefaring. Leietakere har meldt om støy fra trafikk i Allehelgensgate, utskiftning av vindu er medtatt i punkt 234. Det er også meldt om dårlig lydisolering mellom oppholdsareal og kontorareal. Tiltak medtatt i punkt Mekanisk miljø Innredning og møblering i ok stand iht. alder. Samtlige ansatte har mulighet til å ha automatisk heve og senkepult. Ingen større registrerte avvik Støvdeponi Det er en del høytliggende støvfalter for skap og faste innredninger. Ved en innvendig rehabilitering bør nye areal planlegges for å unngå ansamling av støv Inngangsparti Det er plassert absorberende matter innenfor begge inngangsparti. Avskapningsrister er ikke etablert. Vurderes som tilfredsstillende Fallsikring Det er vurdert å være mangelfull sikring for adkomst på tak ut mot ventilasjonsaggregat over 5. etasje. Tiltak medtatt i punkt 260. For øvrig ingen registrerte avvik Skoldefare Delvis skoldesikring. Kun på nye armaturer og alle minikjøkken og hele 1 etasje. Gamle armaturer har ikke skoldesikring. Akutt tiltak: Rette opp feil i ventilasjonsnlegget plan 24. SD anlegget viser 23 grader innblåsingstemperatur, med settpunktverdi 19 grader og utetemperatur 12 grader. Akutt tiltak: Åpne opp kontorene for å få bedre gjennomstrømming (fjerne glass over dører, lage luftespalter eller installere ventiler i dører).kostnad medtatt i punkt 240. Langsiktig tiltak: Bygget må få nytt ventilasjonsanlegg(unntatt 1 etasje). kostnadsestimert punkt 360 Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Akutt tiltak: Sett ned temperaturen på tilluften. Kan utføres på intern tid. Langsiktig tiltak: Bygget må ha utvendig solavskjerming og evt lokalkjøling. Se punkt Se punkt 240. Ingen akutte tiltak da dette er en arbeidsplass for voksne. Skoldesikring er inkludert i totalrenovering av sanitær. 940 Miljømessige forholdgenerelt Det er forelagt aktsomhetsrapport. Langs bygningslivet er det høy sannsynlighet for forurensing, og ut mot Allehelgensgate må tiltaksplan vurderes. Innvendig i bygningen er originale vindu kontrollert for asbest, men vindu inneholder PCB i følge teknisk forvalter. Eldre armaturer med PCB er skiftet. PCB antas å kunne være brukt i flere materialer som betongavretting og fugemasser. Samtlige gulvbelegg antas inneholde flatalater. I tillegg antas flere materialer som miljøskadelige metaller å finnes i bygningen, og det er fare for bruk av asbest i flere materialer. Det anbefales er større rehabilitering av bygningen, i den forbindelse vil det være ett forskriftskrav med utarbeiding av en miljøsaneringsbeskrivelse. Miljøkarltegging iht. TEK10 i forkant av en større rehabilitering av bygningen. 2 6 Kalkyle netto TOTALT (V+U) U off. tilskudd av U Vedlikeholdskostnad (V) Utviklingskostnad (U) off. tilskudd potensiale (av U) 5 00 % 0 % % Sikkerhetsmessige forholdgenerelt 961 Branntekniske forhold Det foreligger ikke fagrapport vedrørende brannteknisk tilstand. Brannalarmanlegg, slukkeutstyr, og nødlysutstyr kontrolleres jevnlig Brannteknisk tilstandsrapport før en større rehabilitering iht. rutiner for EBE. Det eksisterer kun en rømningstrapp fra 5. etasje og nedover, og det er dermed vurdert å være en risiko ved eventuelle branntilløp. 40 % 40 Side 10 av 11

31 BYGNINGSDEL Tilstandbeskrivelse Tiltak 962 Elektrotekniske forhold Det foreligger ikke fagrapport/ eltilsynsrapport vedr. elektrotekniske forhold. Det er behov for omfattende tiltak for å tilfredsstille dagens krav, se kap 4 for detaljer. 963 Tilfluktsrom Det foreligger ikke fagrapport vedr tilstand på tilfluktsrom. Tilfluktsrom brukes pr i dag til treningsrom og arkiv. Utstyr for tilfluktsrommet antas være originalt. Det er ikke kjent om det ligger dispensasjon for tilfluktsrommet. Se kap 4. Undersøke det ligger dispensasjon til bruk av tilfluktsrommet. Dette antas å ikke foreligge. Etablering av rutiner for jevnlig test av ventilasjonsanlegget. Kan utføres på intern tid, ingen kostnader medtas. Bilde nr Hjemmel TG KT KG S R Score År Kalkyle netto off. Vedlikeholdskostnad kostnad potensiale Utviklings off. tilskudd TOTALT U tilskudd (V+U) av U (V) (U) (av U) Løfteutstyr og løfteinnretninger Det er ikke registrert løfteutstyr / løfteinnretninger på bygget. 967 Ras og flomsikring Det foreligger ingen rapport vedrørende ras og flomsikring. Tiltak er ikke vurdert å være aktuelt iht. bygningens plassering i sentrum, uten større forskjeller i terrengnivå. Snittverdi pr registrering 2,0 5,2 4, SUM RAPPORTERDOKUMENTASJONHMS netto SNITTVERDI RISIKO TOTALT/ TOTAL SCORE 1,8 5,9 3, Side 11 av 11

32 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Allehelgens gate 5 Side 1 av 6 Bilde nr Gavlvegg mot vest. Bæresystem av betong og utfyllende bindingsverk i tre. Deler av fasade i betongelement. Bilde nr Fasade mot sør. Bærende betongsøyler og dragere i fasade, med utfyllende bindingsverk. Bilde nr Fasade mot nord med publikumsinngang under overbygget areal. Fasaden er vendt ut mot trafikkert gate. Bilde nr Riss i trappeoppgang, riss bør holdes under observasjon for å undersøke om bevegelsene er aktiv. Bilde nr Skiferfasade mot 1. etasje. Enkelte av flisene er misfarget. Årsak er ukjent. Bilde nr Skiferfliser har noe dårlige fuger og overgang mot vindu. Utbedring og etterisolering bør vurderes nærmere.

33 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Allehelgens gate 5 Side 2 av 6 Bilde nr Yttervegg mot 5. etasje er isolert med 10 cm. Resterende yttervegger antas å ha tilsvarende eller mindre isolasjon i yttervegger. Bilde nr Eldre vindu med ramme av aluminium. Bilde nr Fuktgjennomtrengning i underkant av vindu mot sørvestvendt kontor i 3. etg. Løs tettelist mellom ramme og glass. Bilde nr Glass over dører bør fjernes for å få bedre luftgjennomstrømning. Bilde nr Det er ulike utførelse og standard på gulvoverflater. Bilde nr Eldre, trolig original, himling i gang, 2. etasje.

34 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Allehelgens gate 5 Side 3 av 6 Bilde nr Nyere taktekking av båndtekking mot vestvendt fasade. Bilde nr Eldre taktekking av båndtekking mot østvendt fasade. Bilde nr Det er målt 10 cm isolasjon mot kaldt loft over 5. etg. Bilde nr Lekkasje mot rom 508. Årsak til lekkasje er ikke kjent. Tak var ikke mulig å inspisere ved tilstandsbefaring. Bilde nr Kjøkken i 1. etasje er av eldre dato. Bilde nr Hovedtrappeoppgang har overflater som er preget av slitasje.

35 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Allehelgens gate 5 Side 4 av 6 Bilde nr Toalett i 4 etasje. (Tilsvarende i 2 og 3 etasje). Funksjonelt og ok stand. Mindre slitasje. Mye i bruk. Bilde nr Toalett i 5 etasje. Funksjonelt og i ok stand. Mindre slitasje. Mye i bruk. Bilde nr HC toalett i 1 etasje. Nytt, fint og funksjonelt. Mye i bruk. Bilde nr Toalett i kjeller. Gammelt og noe nedslitt, men funksjonelt. Lite i bruk. Bilde nr Varmekonvektorer under vinduene i 2,3 og 4 etasje. Nedslitte og ufunksjonelle. Pga dårlig rominndeling er det ikke mulig å regulere varme til hvert rom i 2,3 og 4 etasje. Bilde nr Konvektorene under vinduene samler støv og er pga konstruksjonen meget vanskelig å rengjøre.

36 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Allehelgens gate 5 Side 5 av 6 Bilde nr Konvektorene tar mye plass. I tillegg til at de ikke fungerer (kan ikke regulere varmen på rom nivå) og er skittene, så bør dette systemet fjernes helt og erstattes med nye radiatorer. Bilde nr To store oljekjeler. Kun til reservebruk, men blir også benyttet etter dårlig vær med mye vind og regn, fordi pipen ikke er tett. Bruker ca. 100 liter olje i året. Må fjernes innen Og pipen må tettes. Bilde nr Inntaksviften til ventilasjon i 2,3 og 4 etasje. Eldgammelt, nedslitt og underdimensjonert. Bilde nr Avkastviften til ventilasjon 2,3 og 4 etasje. Eldgammelt, nedslitt og underdimensjonert. Bilde nr Hovedtavle fra byggeår. Tavlen er ikke i tilfredsstillende stand iht. brann og personsikkerhet. Bilde nr.4.02 Hovedtavle for elkjel fra Tilfredsstillende stand.

37 Bergen kommune Etat for bygg og eiendom Allehelgens gate 5 Side 6 av 6 Bilde nr Brannalarmsentral, trolig fra 90 tallet.

38 ALLEHELGENS GÅRDEN Byrådsavdeling for finans, eiendom og eierskap Etat for bygg og eiendom Målestokk 1:500 Gnr/Bnr/Fnr: 166/673/0 Dato: Adresse: Allehelgens gate / / Halfdan Kjerulfs gate 166/683 Danielsen skole Allehelgens gate / /641 ø 6 166/ / /640 Rådstuplassen 1 47 ø 166/ /677 ø /645 8A 8 166/644 5 ø Allehelgens gate 166/ / / / /678 3 Nygaten 166/ / / / Bergen rådhus 166/ / Rådhusgaten 164/1161 Kaigaten ø 166/ /652 Peter Motzfeldts gate 166/ / / / / / / / / / / Nordre Grønnevollen 166/ / / Markesmauet 5b / / / / b Marken 1b 1d a Grø 2b 3 5 7B 2a 2 8 2b 6B a Badstustredet 6b 3 1c