Del 1 Sluttrapport i f.m. Arbeidstilsynspålegg. Hålandsdalen Leirskole Holdhus

Transkript

1 Del 1 Sluttrapport i f.m. Arbeidstilsynspålegg Hålandsdalen Leirskole Holdhus

2 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 1 av 29 INNHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSRAPPORT HÅLANDSDALEN LEIRSKOLE Formål Eiendomsopplysninger Rapportering Oppsummering med tiltak og kalkyler Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Ansattes toalett- og dusjforhold - Kartlegging og tiltak v/skolen og BBS Kartlegging og tiltak ifm lærerarbeidsplasser v/skolen og BBS Kartlegging av helseplager hos ansatte knyttet til inneklimaforhold v/bedriftshelsetjenesten Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan Del 2 - Vedlegg... 29

3 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 2 av 29 TILSTANDSRAPPORT HÅLANDSDALEN LEIRSKOLE Hålandsdalen leirskole, beliggende på Holdhus i Fusa kommune, har plass til 100 elever og er en leirskole for skolebarn i Bergen kommune. Leirskolen brukes i tillegg som sommerleir. Det er ikke svømmehall eller idrettshall ved leirskolen. Hålandsdalen leirskole har 3 bygg som er registrert i tilstandsrapport. Opprinnelig fjellstue fra 1936 ble bygget på i I 2013 ble fjellstuen revet til fordel for et nytt tilbygg. Utover dette er det ikke gjennomført større tiltak senere år. Det er ikke opplyst å foreligge noen vernestatus for bygget, og leirskolen er ikke omtalt i Byantikvarens skolerapport. Løbergstuen er en tidligere styrerbolig oppført i 1958 som i dag brukes til overnatting. De fleste rommene i bygget er innredet med senger. Rektorbolig ble oppført som bolig og atelier for kunstneren Johannes Lidsheim i 1942, og overtatt og tatt i bruk som rektorbolig av leirskolen i Boligen er utvidet med tilbygg inneholdende vindfang og bad, og inneholder for øvrig kjøkken, soverom og stue med hems. Det er i tillegg flere mindre bygg på eiendommen som er sentrale i driften av, og undervisningen ved, leirskolen. Grunnet tilstandsrapportens format og omfang er disse ikke registrert på samme nivå som bygg nevnt ovenfor. Byggene er i tilstandsrapporten registrert som utendørs konstruksjoner under hovedbygg da dette for det meste er enklere, mindre konstruksjoner med liten eller ingen grad av tekniske installasjoner. Hovedbygg fremstår generelt i tilfredsstillende stand, med unntak av enkelte byggefeil i nybygg og at komponenter i 1988-del nærmer seg forventet levetid. Det er liten grad av helseplager og inneklimaproblemer, men det er noen utfordringer knyttet til støy mellom elevfløy og kontorer. Beregnet levert energi etter normalisert klima, iht. NS 3031, er 193 kwh/m 2 år, og bygget får energimerke oransje C. Det er avdekket fire tiltak som kan redusere byggets energiytelse. Ingen av tiltakene har postitiv netto nåverdi og regnes følgelig ikke som lønnsomme. Hovedbygget vurderes å ha god universell utforming og funksjonalitet for byggets brukere. Det er ikke opplyst å foreligge planer i budsjettet for bygget. Det er foretatt en forenklet tilstandsregistrering av Løbergstuen. Bygget har behov for utskifting av vinduer, tiltak på tak, oppgradering av innvendige overflater og tiltak på VVS- og elektroinstallasjoner. Det er ikke ventilasjonsanlegg i bygget. Bygget oppleves som trangt og lite egnet for bruken. For å opprettholde overnattingskapasitet anbefales bygget revet og erstattet av formålsbygget overnattingsbygg. Nytt bygg er ikke tatt med i kostnadskalkylen. Rektorbolig fremstår i tilfredsstillende stand. Utvendig kledning er skiftet og yttertak tekket om i forbindelse med 415-prosjektet i Tekniske installasjoner er i tilfredsstillende stand, men varmtvannsbereder nærmer seg forventet teknisk levetid og sanitærinstallasjoner på bad anbefales å skiftes i forbindelse med totalrehabilitering av bad. Sikringspanel anbefales skiftet til automatsikringer med jordfeilbryter. Foreslåtte tiltak for hovedbygget de neste 10 årene summeres til ca. 6,1 mill. kr. inkl. mva., hvor 96 % er vedlikeholdskostnader og 4 % er utviklingskostnader. Restlevetid for Hovedbygg med normalt vedlikehold vurderes å være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m 2. Restlevetid for Løbergstuen med normalt vedlikehold vurderes å være til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m 2. Foreslåtte tiltak for Rektorbolig de neste 10 årene summeres til ca kr. inkl. mva., hvor 87 % er vedlikeholdskostnader og 13 % er utviklingskostnader. Restlevetid for Rektorbolig med normalt vedlikehold vurderes å være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m 2. Etter Multiconsult sin vurdering faller Hovedbygg inn under kategorien for bygg som har behov for ordinært vedlikehold/ mindre etterslep. Løbergstuen anbefales å bli revet innen år Estimerte vedlikeholdskostnader frem til anbefalte rivningsdato er medtatt ovenfor. Rivekostnad estimeres til kr. Rektorbolig faller inn under kategorien for bygg som har behov for ordinært vedlikehold/ mindre etterslep. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f.eks. behov for erstatningslokaler, reguleringplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a

4 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 3 av Formål Arbeidstilsynet har pålagt Bergen kommune å kartlegge helsefarer forbundet med inneklima, risikovurdere dette og utarbeide tiltaksplaner i skolebygg. Herunder å utarbeide vedlikeholdsplaner, vedlikeholdstrategi og fremskaffe reguleringsrapporter for ventilasjonsanlegg. Det må videre etableres rutiner for jevnlig kartlegging av inneklima med bistand fra bedriftshelsetjenesten og med medvirkning fra ansatte. Denne rapporten tar for seg den bygningsmessige tilstandskartlegging med anbefalinger om tiltak herunder eventuelle driftsmessige forbedringer og forhold relatert til fremlagt dokumentasjon, rapporter, målinger og HMS for å belyse ulike sider ved byggene. Kartlegginger utført av BBS og bedriftshelsetjenesten samt enkel enøkanalyse, restlevetid og samtaler med driftspersonell og brukere er vurdert og integrert i rapporten. Basert på forannevnte er de ulike registreringer sammenført og tiltaksvurdert i skjemaet «risikobasert tilstandsregistrering» som fremgår av kapittel 3.0. Samlet vurdering med anbefalinger om tidfestede tiltaksplaner er forelagt: Tjenesteplass/funksjon Navn Sign Etat for bygg og eiendom Rektor Verneombud Erling Iversen Anne-Sofie Martinsen Stian Kvam 1.2 Eiendomsopplysninger Kommune: Fusa Gnr/Bnr: 46/7 Adresse: Holdhus Postnr/Sted: 5640, Eikelandsosen Byggeår: BTA: 1326 m 2 Antall bygninger: 2 (12 totalt) Helseverngodkjenning: Ikke forelagt Antall etasjer: 2 Reguleringsforhold: Regulert Etasjer under terrengnivå: 0 Tomtestørrelse: Usikkert. Ca m 2 i følge matrikkel. Bygningstype: Internat/ undervisning Størrelse lekeareal mv: Ikke relevant Bygningen brukes i dag til: Leirskole Tomteopparbeidelse: Ca m 2 Bygningens tidligere bruk: Fjellstue (revet) Ant. P-plasser: 6 stk. på naboeiendom Større påkostninger: Nybygg 2013, garasje, Vei/adkomst: Kommunal vei uteområder Ferdigattest: Ikke forelagt Vannforsyning: Kommunal BKL: 2 Avløp: Privat renseanlegg Antall elever/brukere Antall ansatte Andre bruksformål - antall pers. Ca. 100 totalt 16 totalt, ca. 12 på jobb samtidig Ingen

5 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 4 av Rapportering Denne rapporten er bygget opp som følger: Del 1: Sluttrapport: Kapittel angir på overordnet nivå tiltak pr hovedbygningsdel med kostnader samt diverse grunnlagsinformasjon for rapporten Kapittel angir en litt mer detaljert tilstandsoversikt med gjennomførte kartlegginger. Kapittel 3.0 angir detaljer om anbefalte tiltak inkl. fotoserier og situasjonsplan Del 2: Vedlegg: Kapittel 4.0 vedlegg fremgår av egen innholdsfortegnelse under kapittelet Rapport: Utført av: Dato: Sluttrapport Olav Aga Sluttrapporten er kontrollert Runar W. Hjønnevåg Sluttrapporten er et resymè som anbefaler aktuelle tiltak basert på delrapportene som følger vedlagt: Rapport: Utført av: (firma, navn, tittel/funksjon) Dato: Tilstandsregistrering med kostnadsestimater Multiconsult AS RIB Olav Aga, Sivilingeniør RIE Ronny Bertelsen, Ingeniør RIV Jonas Bjørneklett, Sivilingeniør RIBfy Kirsti Løtveit, Sivilingeniør Kartlegging og vurdering av ansattes dusj- og toalettforhold Skolen og BBS v/christian Lampe 2012 samt arbeidsplasser Oppsummering fra kartlegging av helseplager Bedriftshelsetjenesten 2012 Oppsummering fra vernerunde Dokumentasjon ikke lagt frem Følgende målinger er gjennomført: Rapport: Utført av: Dato: Fuktmåling Multiconsult Inneklimalogging (CO 2, temp, Relativ luftfukt) Ikke gjennomført etter avtale med EBE Belysning Multiconsult Utlegging/innhenting av Utføres av Bergen kommune EBE. sporfilmer Radon Analyse av sporfilmer MRM Mark Radon Miljø Sverige Foreslåtte tiltak er etter beste evne basert på risikovurdering relatert til ovennevnte inklusiv opplysninger gitt av rektor Anne-Sofie Martinsen, driftsleder Stian Kvam og Erling Iversen fra EBE. Følgende verktøy/måleinstrumenter er brukt: Måling: Verktøy/måleinstrument Fukt Stikkontroll med Protimeter Surveymaster Belysning Stikkontroll med TES 1335 Lux-måler

6 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 5 av 29 Ventilasjon For de skoler som det forefinnes aktuelle innreguleringsprotokoller på er dette lagt ved. Vurdering av tilstand er basert på resultater av foreliggende dokumentasjon og ventilasjonsanleggets alder. På generelt faglig grunnlag tilføyes det at et ventilasjonsanleggs funksjonelle levetid antas ikke å være mer enn 20 år, men kan godt fungere teknisk i 30 år uten at dette gir negativ helsemessig effekt. Jo eldre anlegget er, jo mindre sannsynlig er det at det forefinnes oppdaterte innreguleringsprotokoller. Etat for eiendom vil for de tilfeller støtte seg på inneklimalogger ifm kartleggingen og vurdere tilstand deretter. Ventilasjonsanlegg med kanalføringer er en del av byggets infrastruktur og vil normalt anbefales utskiftet ifm større rehabiliteringsarbeider. Medvirkning Ifm kartleggingsarbeidene av den bygningsmessige tilstand er skolens rektor kontaktet og bedt å involvere skolens øvrige nøkkelpersonell som verneombud, tillitsvalgte, annet personale for å få frem brukernes erfaringer og observasjoner av bygningstilstand. Herunder forelagt for uttale eksisterende tilstandsrapporter, plukke ut aktuelle rom og arealer for nærmere målinger. Verktøy for Tilstandsregistrering og metode Sluttrapporten angir på overordnet nivå aktuelle tiltak i sin helhet Kartleggingsskjemaet «Risikobasert tilstandsregistrering» er brukt som underlag for sluttrapporten. Denne bygger på NS3424-Tilstandsanalyse av byggverk og NS3451-Bygningsdelstabellen, men fokuserer i tillegg også på driftsrelaterte forhold, HMS-relaterte krav og Enøk. Anbefalinger om tiltak og tidspunkt for gjennomføring (anbefalt vedlikehold- og utviklingsplan) vil basere seg på faglig skjønn av tilstandsgrad, konsekvenstype, konsekvensgrad og sannsynlighet som resulterer i risiko og score. Referansenivå for tilstandsgrad (TG=0) er sett utfra dagens krav og standard. Dette verktøyet er en del av kommunens «Overordnet rutine for systematisk HMS-forvaltning i kommunale bygg-vedlikeholdstrategi» som er under implementering hvor bl.a. FDV-systemet BkBygg står sentralt. Det er etablert egne moduler for tilstandsregistrering og kontroller. I den grad det lar seg gjøre er anbefalingene med kostnadsestimater (nåverdi) sett ca. 21+ år frem i tid. I sluttrapporten er estimatene periodisert i kategoriene Strakstiltak <1år, 1-5år, 6-10år og 11+år fordelt etter følgende kostnadstyper: Akutt (D-V) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 0-1 år Vedlikehold (V) Tiltak som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå/ funksjonsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Gjelder også utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket. Utvikling (U) (Modernisering)Investering Tiltak som er nødvendig for å utvikle byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. Enøk vurdert eksplisitt utfra kost/nytte perspektiv. For nærmere redegjørelse av kostnadskategoriseringen (D-V-U) henvises det til NS3454 Livssykluskostnader for byggverk. Prinsipper og struktur. Rivekostnad (R) For bygg som anbefales revet ila kommende 15-års periode er rivekostnad og en grov vurdering behandlet eksplisitt i sluttrapporten med nærmere tidsangivelse. Vurdering baserer seg på «totaløkonomi» til DVU og brukbarhet > nybyggkostnad og arealeffektivitet.

7 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 6 av 29 Registreringsnivå 2 iht «NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk» er fulgt ifm kartleggingsarbeidene. Det tas forbehold om at skjulte feil og mangler kan forekomme. Det er ikke åpnet opp i konstruksjoner. For det enkelte bygg vil snittverdi for Tilstandsgrad (TG), Konsekvenstype (KT), Risiko og Score fremkomme. Snittverdiene er i forhold til antall registreringer og det presiseres at snittverdiene kun er en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et «rettferdig» bilde av situasjonen. Dette henger bl.a. sammen med antall registreringer og omfang av disse. Ved regelmessig tilstandskartlegging hvert 4. år vil verdiene kunne reflektere utviklingen av tilstand og HMS status i det enkelte bygg. Konsekvenstype bør ikke ligge på rødt område. Eksempler og forklaring vist nedenfor: Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,0 2,00 84 Risiko fremkommer slik: Konsekvensgrad (0-3) x Sannsynlighetsgrad (1-3) for at skade kan inntreffe innenfor valgt konsekvenstype Score fremkommer slik: Tilstandsgrad(0-3) x Konsekvenstype (Vekttall 1-9) x Risiko. Score kan være et uttrykk for prioritering av tiltak på et bygg eller mellom flere bygg. Tilstandsgrad 0-3 (TG) Konsekvenstype 1-9 (KT) (Vekttall 1-9 i parantes) Risiko 0-9 Risiko = KG x S KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0 = Ingen avvik 1 = Fare for liv og helse (9) 1-2,5 = Liten risiko 1 = Ingen vesentlige avvik 2 = Pålegg foreligger (8) 2,5-5 = Middels risiko 2 = Vesentlige avvik 3 = Sikkerhet (7) 5-9 = Stor risiko 3 = Stort/ alvorlig avvik 4 = Pålegg påregenlig (6) 5 = Helse og miljø (5) 6 = Driftsavbrudd (4) 7 = Vedlikehold (3) 8 = Funksjonalitet (2) 9 = Estetikk (1)

8 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 7 av Oppsummering med tiltak og kalkyler Bygningsmassen består av 3 bygg oppført i tidsrommet som er spesielt registrert i tilstandsanalysen. I tillegg er det flere mindre bygg på eiendommen registrert under bygningsdel 7. Nedenforstående tabeller angir og kategoriserer tiltak og kostnader etter risikovurdering. Hålandsdalen leirskole -TOTALT Antall bygg vurdert : 3 Areal totalt: BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V U VVS V U Elkraft V U Tele og automasjon V U Andre installasjoner V U 0 0 Utendørs V U 0 0 Dokumentasjon - V rapporter - HMS U Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Som en generell merknad presiseres det at ovennevnte kostnader er rettet mot eksisterende bygningsmasse med eventuelle kostnader ved nødvendig arealutvidelse/ ombygging for tilpassing rundt ansattes arbeidsforhold. Eventuelle behov for erstatningslokaler ved gjennomføring av tiltak er ikke hensyntatt. Anbefalte organisatoriske forhold: Anbefalte tiltak Ingen organisatoriske forhold er anbefalt. Ansvar Investeringsplaner: Det foreligger ikke midler i vedtatt investeringsbudsjett. For ytterligere detaljer om anbefalte tiltak og tidspunkter for utførelser henvises det til kap. 2 og 3.

9 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 8 av 29 Hovedbygget ble oppført i 1988/2013 bestående av 2 etasjer inneholdende sengerom med bad, kontorer, kjøkken og matsal. Byggets hovedkonstruksjon er betongsøyler, -dragere og -dekker med isolerte bindingsverksvegger. Hovedbygget har oppgitt BTA på 1191 m 2 beliggende på Holdhus i Fusa Kommune. Av større tiltak gjennomført de siste 10 årene nevnes riving av opprinnelig fjellstue fra 1936 med oppføring av nytt tilbygg i Det er ikke avsatt midler i investeringsbudsjettet for bygget. Bygget fremstår i dag med følgende kvaliteter: Nybygg har enkelte byggefeil som er under utbedring del er stort sett i tilfredsstillende stand, men enkelte bygningskomponenter som originale vinduer, baderom og yttertak nærmer seg forventet levetid. Sprinkleranlegg, ledelys og brannalarmanlegg er nytt i 2013, men det er på befaring avdekket enkelte forhold knyttet til branntetting både i ny og gammel del som bør gjennomgås. Ventilasjonsanlegget er nytt i hele bygget i forbindelse med nytt tilbygg i Det er noe høy lufthastighet på enkelte tilluftsventiler. Sanitærinstallasjoner er i tilfredsstillende stand, men deler av rørnett og armaturer i gammel del bør skiftes i forbindelse med øvrige tiltak. Elektroinstallasjoner er i god stand med enkelte avdekkete feil som må utbedres. I gammel del mangler jordfeilautomater. Lysnivået er stort sett i henhold til norm, med behov for supplering med bordlamper på enkelte kontorer. Det er ikke behov for større tiltak på el-anlegget de nærmeste årene. Det er liten grad av helseplager i bygget, men sjenerende lydsmitte fra elevfløy til kontorarealer. Beregnet levert energi etter normalisert klima, iht. NS 3031, er 193 kwh/m 2 år, og bygget får energikarakter C. Oppvarmingsbehovet dekkes av elektrisitet og varmepumpe, noe som gir oransje oppvarmingskarakter. Det har på befaring blitt avdekket fire tiltak som kan redusere byggets energiytelse. Ingen av tiltakene har positiv netto nåverdi og regnes følgelig ikke som lønnsomme. Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år-hovedbygg Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Etablering av utvendig solavskjerming utvalgte vinduer mot sør Innregulering av ventilasjonsanlegg. Montere jordfeilautomater 1988-del. Montere lokk på bryter i kjølerom. Det utarbeides en brannteknisk tilstandsanalyse. Videre anbefaling (1-10år): Utskifting av originale vinduer i 1988-del. Totalrehabilitering av soverom med bad. Omtekking av yttertak. Maling av innvendige og utvendige overflater. Utskifting av lede- og markeringslys.

10 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 9 av 29 Hålandsdalen leirskole - Hovedbygg Vurdert restlevetid : 2075 Areal totalt: BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V U VVS V U Elkraft V U Tele og automasjon V U Andre installasjoner V U 0 0 Utendørs V U 0 0 Dokumentasjon - V rapporter - HMS U Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks. mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,3 6,9 2,

11 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 10 av 29 Løbergstuen ble oppført som styrerbolig i 1958 bestående av 2 etasjer hvor de fleste rommene i dag brukes til overnatting. Byggets hovedkonstruksjon er yttervegger av lettklinker og bindingsverk, tak av sperrekonstruksjon og betonggulv på grunn. Opplyst BTA for bygget er 135 m 2. Det er ikke gjennomført større tiltak siste 10 år og det er ikke opplyst å foreligge planer for bygget. Det er ikke satt av midler i investeringsbudsjettet for bygget. Bygget fremstår i dag med behov for vedlikehold i form av utskifting av bygningskomponenter, oppgradering av sanitærog elektroinstallasjoner samt installasjon av ventilasjonsanlegg. Bygget er svært trangt og virker uegnet for dagens bruk. Multiconsult anbefaler at bygget rives og erstattes av et nytt bygg for å opprettholde dagens overnattingskapasitet. Multiconsult har foretatt en forenklet enøk-analyse av Løbergstuen. Det er foreslått tre tiltak som vil bedre byggets energieffektivitet. Den forenklede lønnsomhetsanalysen er basert på beregnet levert energi etter lokalt klima. Tiltak 1 Etterisolering av yttervegg har positiv nåverdi over levetiden og vurderes som lønnsom Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år-løbergstuen Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Utskifting av varmtvannsbereder. Skifte batteri på nødlys. Videre anbefaling (1-10år): Det er behov for flere større vedlikeholdstiltak de kommende 10 år. Vedlikeholdstiltak må imidlertid vurderes mot hensiktsmessig videre bruk av bygget. Bygget virker lite egnet for bruken og den totale kostnaden for nødvendig vedlikehold og ombygging/tilpassing virker ikke hensiktsmessig eller økonomisk forsvarlig. Anbefalte vedlikeholdstiltak de neste 10 år kan utsettes forbi rivingstidspunkt med mindre byggets tilstand forverres betydelig i mellomtiden. Løbergstuen anbefales revet innen år 2025.

12 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 11 av 29 Hålandsdalen leirskole - Løbergstuen Vurdert restlevetid : 2025 Areal totalt: 135 BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V U VVS V U 0 0 Elkraft V U 0 0 Tele og automasjon V U 0 0 Andre installasjoner V 0 0 U 0 0 Utendørs V 0 0 U 0 0 Dokumentasjon - V 0 0 rapporter - HMS U 0 0 Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks. mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,4 6,4 2,67 584

13 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 12 av 29 Rektorboligen ble oppført i 1942 som bolig og atelier for kunstneren Johannes Lidsheim, bestående av 1 etasje med hems. Tilbygg inneholdende vindfang og bad ble oppført i forbindelse med leirskolens overtakelse av bygget. Bygget brukes i dag som bolig for leirskolens rektor og inneholder stue, hems, kjøkken, soverom, bad og vindfang. Byggets hovedkonstruksjon er yttervegger tømmer med utvendig og innvendig kledning, tak av sperrekonstruksjon og gulv av trebjelker på tørrmurt grunnmur. Opplyst BTA for bygget er 53 m 2. Av tiltak gjennomført de siste 10 årene nevnes ny utvendig kledning, ny taktekning av betongtakstein og enkelte nye vinduer. Det er ikke satt av midler i investeringsbudsjettet for bygget. Bygget fremstår i tilfredsstillende stand både byggteknisk, elektroteknisk og for sanitæranlegg. Badegulv har ikke tilfredsstillende fall mot sluk og badet anbefales rehabilitert innen ca. 5 år. Strøminntak og sikringspanel er i utgangspunktet i tilfredsstillende stand, men det anbefales å oppgradere til automatsikringer med jordfeilbryter. Bygget er tilpasset bruken det har i dag, men kjøkken er noe trangt samtidig som det fungerer som korridor for tilkomst til stue og soverom. Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år-rektorbolig Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Ingen strakstiltak er anbefalt Videre anbefaling (1-10år): Badet anbefales rehabilitert innen 5 år. I samme periode må det påregnes å skifte ut varmtvannsbereder. Sikringspanel anbefales skiftet ut til fordel for automatsikringer med jordfeilbryter. Utover dette er det kun behov for mindre tiltak og normalt løpende vedlikehold.

14 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 13 av 29 Hålandsdalen leirskole - Rektorbolig Vurdert restlevetid : 2050 Areal totalt: 53 BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V U VVS V U 0 0 Elkraft V U 0 0 Tele og automasjon V 0 0 U 0 0 Andre installasjoner V 0 0 U 0 0 Utendørs V U 0 0 Dokumentasjon - V 0 0 rapporter - HMS U 0 0 Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks. mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,2 7,1 2,63 279

15 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 14 av Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. Følgende er en kortfattet overordnet beskrivelse av bygningsdeler med teknisk tilstand inklusiv sammendrag av forelagt dokumentasjon på befaringstidspunktet med anbefalinger om tiltak. Det enkelte bygg som denne rapporten omhandler er vurdert separat Bygningsmessig (NS3451 2) Hovedbygg 200 Bygninger generelt Hovedbygg er oppført i to perioder, men i tilsvarende byggemåte og stil. Generelt er hovedbygget i god stand med få feil og skader. Tilstand: TG1 generelt tilfredsstillende Tiltak: Tiltak tatt med under respektive bygningsdeler. 210 Grunn og fundamenter Bygget antas fundamentert med betongfundamenter på sprengsteinsfylling eller direkte på fjell. Det er ikke registrert skader på bygget som indikerer problemer med fundamenteringen. Tilstand: TG1 Basert på symptomer i bygget for øvrig Tiltak: Ingen tiltak 220 Bæresystem Hovedbæresystemet består av søyler og bjelker i en kombinasjon av stål og betong. Ingen skader er registrert. Tilstand: TG1 Ingen skader Tiltak: Ingen tiltak 230 Yttervegger Yttervegger over terreng er isolert bindingsverk av tre med utvendig liggende kledning. Yttervegger under terreng mot øst er utført i plasstøpt betong. Det er ingen registrerte skader. Tilstand: TG1 Tilfredsstillende stand Tiltak: Utvendig kledning males ved behov.

16 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 15 av Utvendige vinduer, dører og porter Vinduer i 1. etasje i 1988-del er 2-lags isolerruter med trekarm fra byggeår. I underetasje er det skiftet vinduer i Nybygg har tilsvarende vinduer fra 2013, men med utvendig aluminiumsbeslag. I inngangsparti mellom byggetrinnene er det 2-lags isolerruter med aluminiumskarm fra Vinduene har kun solskjerming i form av innvendige rullegardiner. Vinduene er generelt i tilfredsstillende stand, men vinduer fra 1988 nærmer seg forventet teknisk levetid. Tilstand: TG1 Generelt tilfredsstillende, men vinduer fra 1988 nærmer seg forventet levetid Tiltak: Vinduer fra 1988 må påregnes skiftet ut innen 5 år. Utvendig solskjerming etableres for utvalgte vinduer mot sør. 240 Innervegger Innervegger er hovedsakelig bindingsverksvegger med kledning av platematerialer eller panel. I nybygg er det brystning av panel i korridor, på sengerom er dette ført opp til himling. Øvrige flater er hovedsakelig malt miljøstrie. Det er baderomspanel på vegger på samtlige bad og dusjer i tilfluktsrom. Ingen registrerte skader, men på de eldste badene er levetid oppnådd. Innvendige dører er hovedsakelig kompakte tredører med brannklassifisering. Det er noe slitasje på dører i del, ellers ingen skader registrert. Tilstand: TG2 Basert på baderom og innerdører Tiltak: Malte overflater males på nytt ved behov. 5 bad på sengerom totalrehabiliteres. Innerdører i 1988-del må påregnes utskiftet i løpet av 5-10 år. 250 Dekker Dekker er i plasstøpt betong i 1988-del og hulldekker i nybygg. Det er for det meste banebelegg på gulv, med skiferfliser på gulv og trapp i inngangsparti mellom byggetrinnene. I 1988-del er det lagt nytt belegg i korridor i forbindelse med nybygg. Himling er hovedsakelig systemhimling. I matsal er det fuktskader i himling etter tidligere taklekkasje. Tilstand: TG1 Tilfredsstillende med unntak av fuktskade Tiltak: Utskifting av banebelegg og maling i himling i forbindelse med øvrige tiltak på sengerom. Fuktskadede himlingsplater i matsal skiftes ut. 260 Yttertak Yttertak er utført med tretakstoler tekket med betongtakstein. Over fellesstue i nybygg er det kompakttak tekket med folie. Her har det vært lekkasje ved overgang tak/yttervegg. Dette skal være utbedret utvendig, men fuktskadene på innvendig overflater og inne i konstruksjonen er ikke utbedret. Dette er en pågående sak med entreprenør og kostnad medtas ikke. Det er totalt 6 takvinduer i skråtak i østre del av 1988-fløyen. Vinduene er punktert og det har vært lekkasjer rundt samtlige vinduer. Tilstand: TG1 Generelt tilfredsstillende, med unntak av punktlekkasje og takvinduer Tiltak: Yttertak over 1988-del tekkes om innen 5-10 år. Utskifting av takvinduer i 1988-del.

17 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 16 av Fast inventar Pipe med tilhørende brannvegg av lettklinkerelementer mellom kjøkken og matsal i 1988-del. Forblendet i matsal med skifer. Minikjøkken på rom 1.80 i nybygg og personalkontor i del. Skapinnredning som kjøkken på vaskerom og lager i nybygg. Alt er fra Garderobeskap på sengerom. Tilstand: TG1 Tilfredsstillende stand Tiltak: Utskifting av garderobeskap og kjøkkeninnredning ved endt levetid. 280 Trapper, balkonger, mm. Betongtrapp med skiferfliser i inngangsparti. Innvendig tretrapp i 1988-del har noe overflateslitasje, ellers ingen bemerkninger. Utvendig trapp i galvanisert stål i nybygg. Tilstand: TG1 Tilfredsstillende stand Tiltak: Ingen tiltak.

18 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 17 av VVS (NS3451 3) Hovedbygg 310 Sanitærinstallasjon Sanitærinstallasjoner under ett bærer preg av vedlikehold og er i god stand. Utskiftinger fortløpende ved behov. Det er periodisk legionellakontroller. Tilstand: TG1 På generell basis Tiltak: Utskifting ved endt levetid 320 Varmeinstallasjon Varmeinstallasjoner består av en 14 kw Høiax luft til vann varmepumpe fra 2013 som forsyner gulvvarmeanlegget i den nye delen av bygget, samt forvarming av tappevann. Kuldemedium R404A. I god stand. Tilstand: TG1 På generell basis Tiltak: Utskifting ved endt levetid 330 Brannslokking Det ble montert sprinkleranlegg i hele hovedbygget i forbindelse med nybygget i Det er også håndslukkere og brannslanger. Tilstand: TGIU Ikke undersøkt Tiltak: Ingen tiltak 350 Prosesskjøling Det er to Silensys kondenseringsaggregater som forsyner kjøle- og fryserom. Fordamperne er av typen Friga-Bohn. Effekten er ikke kjent. Disse fungerer greit. Tilstand: TG1 På generell basis Tiltak: Kjøleaggregater byttes ved endt levetid 360 Luftbehandling Luftbehandlingsanlegget består av ett nytt aggregat på 7500m³/h fra 2013 som forsyner hele hovedbygget. Aggregatet har roterende varmegjenvinner, frekvensstyrte, direktedrevne kammervifter og elektrisk varmebatteri. Tilstand: TG1 På generell basis Tiltak: Byttes ved endt levetid.

19 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 18 av Elektro/automasjon (NS og 5) Hovedbygg 410 Basisinstallasjoner for elkraft Installasjoner i nybygget har god standard og god kapasitet. Føringsveier i gamle delen nærmer seg 30 år gamle. Det er ikke mulig å komme til over himling for å sjekke hovedføringsveiene, men i følge driftsleder finnes det ikke skikkelig basisinstallasjon for fremføring av kabler over himling. Tilstand: TG1 Tilfredsstillende, men noe lav kapasitet i 1988-del Tiltak: Ved eventuell renovering av himlinger i gangarealer bør skikkelige fremføringsveier etableres. 430 Lavspent forsyning Hovedtavle er fra Inntaket er sikret med 630A NH-patroner. Det har ikke vært problemer med forsyningskapasiteten til anlegget. NH-patroner benyttet for stigere til underfordelinger. Automatsikringer for mindre forbrukskurser for installasjoner fra Jordfeilautomater for nye delen av bygget forsynt fra hovedtavlen. Underfordeling i nybygget er ett år gammel og fremstår som ny. Underfordeling i gangen ved kjøkkenet er fra Noen jordfeilautomater lagt til i senere tid. Tavlen ser ut til å være i god stand. Tilstand: TG1 Tilfredsstillende stand Tiltak: Sikringer for bad i tilknytning til overnattingsrom for elever bør skiftes til jordfeilautomater. 440 Belysningsanlegg Både i 1988-del og nybygg er belysning fra respektive byggeår. Belysning er hovedsakelig T5 lysstoffrør. På lærerrom er det ettermontert spotskinner med LED-pærer i senere tid. Tilstand: TG1 - Tilfredsstillende Tiltak: Ingen umiddelbare tiltak. 450 Varmeanlegg I 1988-del er det benyttet panelovner for oppvarming. Dette er ikke koblet opp mot SDanlegget. Nybygget har vannbåren oppvarming med luft-vann varmepumpe. Tilstand: TG1 Tilfredsstillende stand Tiltak: Ingen umiddelbare tiltak. 520 Integrert kommunikasjon 530 Telefoni Trådbundet cat 6 spredenett med RJ45 kontakter. Trådløst gjestenett. Tilstand: TG1 Moderne anlegg i tilfredsstillende stand Tiltak: Ingen umiddelbare tiltak.

20 Etat for eiendom Hålandsdalen leirskole Sluttrapport Dato: Side 19 av Brannalarmanlegg Anlegget er av type Autroprime fra Autronica. Full dekning med røykmeldere og manuelle meldere i hele bygget. Tidsforsinket oppkobling til brannvesen. Når det gjelder klyngetunet, så er ingen av bygningene sikret med brannvarslingsanlegg. Tilstand: TG1 Velfungerende anlegg med unntak av manglende dekning i klyngetun. Tiltak: Ingen umiddelbare tiltak. Det anbefales å brannsikre klyngetunet ved å montere røykdetektorer koblet opp mot eksisterende brannsentral. 550 Lyd- og bildesystemer Lyd og bildeanlegg i peisestuen, nytt i forbindelse med nybygg. Anlegget ble ikke testet på befaring, men bruker melder ikke om problemer med anlegget. Tilstand: TG1 Basert på tilbakemelding fra bruker Tiltak: Ingen umiddelbare tiltak. 560 Automatisering Det er nytt SD-anlegg i nybygg som styrer lys og varme. Det er tilrettelagt for å legge 1988-del inn på SD-anlegget. Det foreligger også planer for å koble ventilasjonsanlegget på SD-anlegget. Tilstand: TG1 Tilfredsstillende stand Tiltak: Det settes opp en PC for SD-anlegget for enkel tilgang til drift og justering av anlegget. Videre kobles belysning og varme i gamledelen samt ventilasjonsanlegget inn på anlegget Heis/andre installasjoner (NS3451 6) Hovedbygg 610 Prefabrikkerte rom Kjøle- og fryserom i tilknytning til storkjøkken. Ingen bemerkninger. Tilstand: TG1 - Tilfredsstillende Tiltak: Kjølerom skiftes ut i sin helhet ved endt levetid. 620 Person- og varetransport Det er to heiser i bygget en mindre heis for vareleveranse til kjøkken og en personheis i hall. Begge heisene er godt vedlikeholdt. Tavler for kjøring av heisene er ryddige og oversiktlige Tilstand: TG1 Tilfredsstillende stand Tiltak: Ingen umiddelbare tiltak.