Del 1 Tilstandsrapport CRISTIEGÅRDEN DAGSENTER IDRETTSVEIEN 16

Transkript

1 Del 1 Tilstandsrapport CRISTIEGÅRDEN DAGSENTER IDRETTSVEIEN

2 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 1 av 24 INNHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSRAPPORT CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Formål Eiendomsopplysninger Rapportering Oppsummering med tiltak og kalkyler Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Rapport (nr 1) fra særskilte kartlegginger Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan Del 2 - Vedlegg... 24

3 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 2 av 24 TILSTANDSRAPPORT CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Christiegården Dagsenter er en privat stiftelse som driver dagsenter og avlastning for mennesker med utviklingshemming. Christiegården har driftsavtale med Bergen kommune. Dagsenter har ca. 7 plasser og 5 ansatte. Eiendommen inneholder 3 bygg som ble oppført 1952 og har et totalareal på 459 m 2. Det er de siste 10 år utført noen mindre oppgraderinger med overflatebehandling av vegger innvendig. På Midhuset er det gravd vekk masser og drenert langs fasade som vender mot Drengestuen. På tekniske installasjoner er det ettermontert en varmepumpe med kjølefunksjon og et toalett er pusset opp i Midhuset. Tilstanden på bygningsmassen til Midhuset, Klokkerstuen og Drengestuen er generelt god. Det er meldt om problemer med både inneklima og sanitær forhold i bygget, de tekniske anleggene er utdatert og det er ikke montert ventilasjon i noen av byggene. Norconsult har i sin vurdering i kostnadskalkylen priset inn det som skal til for å nå dagens standard på et helsebygg, kostnader på dette blir høyt pga. byggets utforming. Det er priset inn et varmeanlegg med en sentral i Midhuset med kapasitet til varme og forbruksvann i alle bygg. Det er i dag ikke etterisolert så muligheten for ENØK tiltak er gode. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres totalt til ca. 13,1 mill kr. inkl. mva, hvor 62 % er vedlikeholdskostnader og 38 % er utviklingskostnader. Restlevetid for byggene med normalt vedlikehold vurderes å være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m 2. Det er etter Norconsult sin vurdering behov for at Byggene i Christiegården dagsenter typisk faller inn under kategorien for bygg som har behov for større vedlikeholdstiltak og herunder større behov for utvikling og modernisering. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f.eks. behov for erstatningslokaler, reguleringplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a.

4 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 3 av Formål Denne rapporten tar for seg tilstandskartlegging av bygningsmassen inklusiv enkel enøkvurdering med anbefalinger om tiltak og kostnader. Rapporten skal danne basis for videre vedlikeholdsplanlegging og er en del av Etat for bygg og eiendom sin strategi for overordnet HMS-forvaltning i kommunale bygg. Tilstandsrapporteringen er videre et ledd i pålegg fra Arbeidstilsynet i 2011 som var rettet mot skolebygg om bl.a. å kartlegge helsefarer forbundet med inneklima, risikovurdere dette og utarbeide tiltaksplaner. Det tas sikte på at tilstandsrapportene vil revideres hvert 4. år og fortrinnsvis med bistand fra bedriftshelsetjenesten og med medvirkning fra ansatte. Vurderingene er gjort utfra befaringer foretatt av Norconsult, inklusive samtaler med driftspersonell og brukere understøttet av aktuelle målinger og fremlagt dokumentasjon. Aktuelle kartlegginger som er utført av leietaker, leietakers byrådsavdeling, bedriftshelsetjenesten, tilsynsrapporter, fagrapporter o.l. som relaterer seg til bruk av bygget er vurdert og integrert i rapporten dersom slik dokumentasjon er fremlagt. Basert på forannevnte er de ulike registreringer sammenført og tiltaksvurdert i skjemaet «risikobasert tilstandsregistrering» som fremgår av kapittel 3.0. Samlet vurdering med anbefalinger om tidfestede tiltaksplaner er forelagt: Tjenesteplass/funksjon Navn Sign Etat for bygg og eiendom Tjenestestedsleder Verneombud Frode Tangedahl Evelyn Kalvenes Møgster Ikke oppgitt 1.2 Eiendomsopplysninger Kommune: Bergen Gnr/Bnr: 162/830 Adresse: Idrettsveien 16 Postnr/Sted: 5052 Bergen Byggeår: 1952 BTA: 459 m 2 Antall bygninger 3 Antall etasjer: Midthuset: 2 Klokkerstuen: 1 Reguleringsforhold: Regulert Drengestuen: 1 Etasjer under terrengnivå: 0 Tomtestørrelse: m 2 Bygningstype: Helsebygg Størrelse tilrettelagt uteareal for beboere: 840 m 2 Bygningen brukes i dag til: Helsebygg Tomteopparbeidelse: - Bygningens tidligere bruk: Helsebygg Ant. P-plasser: 0 Større påkostninger: Vei/adkomst: Offentlig Ferdigattest: 1957 Vannforsyning: Offentlig Bygningsbrannklasse*: Midhuset: 2 Drengestuen: 1 Avløp: Offentlig Klokkerstuen: 1 *Vurdert i risikoklasse 3 av Asplan Viak i brannteknisk tilstandsrapport. Undervisning hvor assistert rømning må forutsettes. Norconsult er således enig i at risiko ikke kan sammenlignes med RKL 2, og det forutsettes ingen overnatting i byggene. Antall brukere/ kapasitet Antall ansatte Ca. 7 (avhengig av behov) 6 årsverk

5 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 4 av Rapportering Denne rapporten er bygget opp som følger: Del 1: Tilstandsrapport: Kapittel angir på overordnet nivå tiltak pr hovedbygningsdel med kostnader samt diverse grunnlagsinformasjon for rapporten Kapittel angir en litt mer detaljert tilstandsoversikt med gjennomførte kartlegginger. Kapittel 3.0 angir detaljer om anbefalte tiltak inkl. fotoserier og situasjonsplan Del 2: Vedlegg: Kapittel 4.0 vedlegg fremgår av egen innholdsfortegnelse under kapittelet Rapport: Utført av: Dato: Tilstandsrapport Robart Madsen, Norconsult AS Tilstandsrapporten er kontrollert Erik Soelseth, Norconsult AS Tilstandsrapporten er et resymé som anbefaler aktuelle tiltak basert på vedlagte delrapporter: Rapport: Utført av: (firma, navn, tittel/funksjon) Dato: Tilstandsregistrering med kostnadsestimater Norconsult AS RIB Norconsult AS, Sigrid Haukeland, Ingeniør Byggteknikk RIE Norconsult AS, Erik Kristian Steinset, Ingeniør Elektro RIV Norconsult AS, Robart Madsen, Ingeniør Byggteknikk Norconsult AS, Lillian Steinsund, Ingeniør Energiteknologi RIBr Norconsult AS, Phillip Sundhordvik, Brannrådgiver ARK Norconsult AS, Aud Gilberg, Sivilarkitekt LARK Norconsult AS, Grete Evenstad, Landskapsarkitekt Oppsummering fra vernerunde Dokumentasjon ikke lagt frem Oppsummering fra kartlegging av helseplager Kartlegging foreligger ikke. Kartlegging og vurdering av ansattes dusj- og toalettforhold samt arbeidsplasser Kartlegging foreligger ikke. Andre rapporter? Beskriv rapporttype Verneverdi brann Kontroll av brannslanger Kontroll av håndslukkere Følgende målinger er gjennomført: Rapport: Utført av: Dato: Utlegging/innhenting av sporfilmer Radon Utføres av Bergen kommune EBE Analyse av sporfilmer Landauer Nordic 2013 Tidligere asbestkartlegging Vitenskapelig rådgiver UiB v/ Walther Wedberg 1999 Foreslåtte tiltak er etter beste evne basert på risikovurdering relatert til ovennevnte inklusiv opplysninger gitt av Byggforvalter Frode Tangedahl og Daglig leder Evelyn Kalvenes Møgster

6 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 5 av 24 Følgende verktøy/måleinstrumenter er brukt: Måling: Verktøy/måleinstrument Fukt Stikkontroll skal utføres på typiske utsatte steder Ventilasjon Ifm tilstandskartleggingen vil aktuelle innreguleringsprotokoller legges ved der dette foreligger. Vurdering av tilstand er basert på resultater av fremlagt informasjon og ventilasjonsanleggets alder. Eventuell logging av CO 2, temp og RF for å gi et bilde av luftskifte vil foretas dersom dette er hensiktsmessig. Logging vil normalt skje i et representativt utvalg av rom (3-7 stk.) som er beregnet for permanent opphold for flere personer. På generelt faglig grunnlag tilføyes det at et ventilasjonsanlegg sin funksjonelle levetid antas ikke å være mer enn 20 år, men kan fungere godt teknisk i 30 år uten at dette gir negativ helsemessig effekt. Jo eldre anlegget er, jo mindre sannsynlig er det at det forefinnes oppdaterte innreguleringsprotokoller. Etat for bygg og eiendom vil for de tilfeller støtte seg på anleggets alder og tilført informasjon og vurdere tilstand deretter, subsidiært foreta inneklimalogging etter behov. Ventilasjonsanlegg med kanalføringer er en del av byggets infrastruktur og vil normalt anbefales utskiftet ifm større rehabiliteringsarbeider. Medvirkning Ifm kartleggingsarbeidene av den bygningsmessige tilstand er tjenestestedsleder kontaktet og bedt om å involvere byggets øvrige nøkkelpersonell som verneombud, tillitsvalgte, annet personale for å få frem brukernes erfaringer og observasjoner av bygningstilstand. Herunder å plukke ut aktuelle rom og arealer for eventuelle nærmere målinger, samt kunne gi uttale til arbeidsutkast til tilstandsrapport. Verktøy for Tilstandsregistrering og metode Tilstandsrapporten angir på overordnet nivå aktuelle tiltak i sin helhet. Kartleggingsskjemaet «Risikobasert tilstandsregistrering» er brukt som underlag for sluttrapporten. Denne bygger på NS3424-Tilstandsanalyse av byggverk og NS3451-Bygningsdelstabellen, men kan som tillegg også fokusere på driftsrelaterte forhold, HMS-relaterte krav og Enøk. Anbefalinger om tiltak og tidspunkt for gjennomføring (anbefalt vedlikehold- og utviklingsplan) vil basere seg på faglig skjønn av tilstandsgrad, konsekvenstype, konsekvensgrad og sannsynlighet som resulterer i risiko og score. Referansenivå for tilstandsgrad (TG=0) er sett utfra dagens krav og standard. Dette verktøyet er en del av kommunens «Overordnet rutine for systematisk HMS-forvaltning i kommunale bygg-vedlikeholdsstrategi» som er under implementering hvor bl.a. FDV-systemet BkBygg står sentralt. Det er etablert egne moduler for tilstandsregistrering og kontroller. I den grad det lar seg gjøre er anbefalingene med kostnadsestimater (nåverdi) sett ca. 21+ år frem i tid. I tilstandsrapporten er estimatene periodisert i kategoriene Strakstiltak <1år, 1-5år, 6-10år og 11+år fordelt etter følgende kostnadstyper: Akutt (D-V) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 0-1 år Vedlikehold (V) Tiltak som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå/ funksjonsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Gjelder også utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket. Utvikling (U) (Modernisering)Investering Tiltak som er nødvendig for å utvikle byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. Enøk vurdert eksplisitt utfra kost/nytte perspektiv. For nærmere redegjørelse av kostnadskategoriseringen (D-V-U) henvises det til NS3454 Livssykluskostnader for byggverk. Prinsipper og struktur.

7 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 6 av 24 Rivekostnad (R) For bygg som anbefales revet ila kommende 15-års periode er rivekostnad og en grov vurdering behandlet eksplisitt i sluttrapporten med nærmere tidsangivelse. Vurdering baserer seg på «totaløkonomi» til DVU og brukbarhet > nybyggkostnad og arealeffektivitet. Registreringsnivå 2 iht «NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk» er fulgt ifm kartleggingsarbeidene. Det tas forbehold om at skjulte feil og mangler kan forekomme. Det er ikke åpnet opp i konstruksjoner. For det enkelte bygg vil snittverdi for Tilstandsgrad (TG), Konsekvenstype (KT), Risiko og Score fremkomme. Snittverdiene er i forhold til antall registreringer og det presiseres at snittverdiene kun er en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et «rettferdig» bilde av situasjonen. Dette henger bl.a. sammen med antall registreringer og omfang av disse. Ved regelmessig tilstandskartlegging hvert 4. år vil verdiene kunne reflektere utviklingen av tilstand og HMS status i det enkelte bygg. Konsekvenstype bør ikke ligge på rødt område. Eksempler og forklaring vist nedenfor: Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,0 2,00 84 Risiko fremkommer slik: Konsekvensgrad (0-3) x Sannsynlighetsgrad (1-3) for at skade kan inntreffe innenfor valgt konsekvenstype Score fremkommer slik: Tilstandsgrad(0-3) x Konsekvenstype (Vekttall 1-9) x Risiko. Score kan være et uttrykk for prioritering av tiltak på et bygg eller mellom flere bygg. Tilstandsgrad 0-3 (TG) Konsekvenstype 1-9 (KT) (Vekttall 1-9 i parantes) Risiko 0-9 Risiko = KG x S KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0 = Ingen avvik 1 = Fare for liv og helse (9) 1-2,5 = Liten risiko 1 = Ingen vesentlige avvik 2 = Pålegg foreligger (8) 2,5-5 = Middels risiko 2 = Vesentlige avvik 3 = Sikkerhet (7) 5-9 = Stor risiko 3 = Stort/ alvorlig avvik 4 = Pålegg påregenlig (6) 5 = Helse og miljø (5) 6 = Driftsavbrudd (4) 7 = Vedlikehold (3) 8 = Funksjonalitet (2) 9 = Estetikk (1)

8 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 7 av Oppsummering med tiltak og kalkyler Christiegården Dagsenter, oppført i 1952 Midhuset består av 2 etasjer og kjeller, vi har vurdert alle tre byggene i en rapport da Klokkerstuen og Drengestuen er på under 100 m 2 og bygningsmassen er identiske på byggeår og tilstand. Klokkerstuen og Drengestuen er på 1 etasje og det er i tillegg en hems på Drengestuen. Det er ikke utført noen større oppussing eller oppgradering de siste 10 år, men er byttet noe kledning og drenert langs grunnmur på Midhuset. Det er ikke avsatt midler i investeringsbudsjettet i Bygget fremstår i dag med god stand men er ikke tilrettelagt for dagens bruk. Bygget er ikke etterisolert og tekniske anlegg er utdatert så det foreligger et stort ENØK potensiale. Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år- Christiegården Dagsenter Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Opprette særskilt dokumentasjon vedrørende brannmotstand i Midtbygget Renholdsrutiner bør gjennomgås og oppdateres. Monteres håndløper på vegg i trapp for økt personsikkerhet. Reparasjoner av defekte brytere og stikkontakter, samt fjerning av utstyr tatt ut av bruk og andre uregelmessigheter i skap mm. Lyskilde skiftes av byggets driftspersonell. Det anbefales gruppeskift av lyskilder. Brannalarmbatteri monteres straks. Det anbefales å ha reservebatteri liggende på lager. Samtlige arbeidsplasser luxmåles og utbedres. Renholdsrutiner bør gjennomgås og oppdateres. Trapp har rekkverk på en side, men det anbefales at det monteres håndløper på vegg for økt personsikkerhet. Evt. utbedring av trapp må sees i sammenheng med vurdering av videre bruk av bygget (se punkt 903). Videre anbefaling (1-10år): Reparere yttervegger i form av bedre isolering, utskifting av eventuelle bord, lufting og malingsarbeid Utskifting av gamle vinduer Utskifting av råtne trebjelker Utbedre fuktproblem i tar (gjelder Klokkerstuen og Midtbygget) Utskiftning av kjøkken etter endt levetid, ca. 10 år Total oppgradering av sanitært anlegget Installere balansert ventilasjon. Utredning og utbedring av universell utforming Utskiftning av gulv Utskifting av fordelinger i Klokkerstuen og Drengestuen etter endt levetid. Utskifting av hele det elektriske anlegg i alle bygg, (Fordelinger ikke medtatt). Utskifting av belysningsanlegg etter endt levetid. Etablering av nødlysanlegg, evt. etterlysende anlegg med lavtsittende. Utskifting av de eldste ovnene, vurdere alternativ oppvarming ved eventuell rehabilitering. Skifting av telefonsystem. Etablering av brannalarmanlegg kategori 1 i byggene, med varslingsavtale til brannvesen. Utskifting av innbruddsalarmanlegg etter endt levetid.

9 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 8 av 24 Bygningsmassen består av 3 bygg oppført i 1952 Nedenforstående tabell angir og kategoriserer tiltak og kostnader etter risikovurdering. Christiegården Dagsenter -TOTALT Antall bygg vurdert : 3 Areal totalt: 459 BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Andel Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V U VVS V U Elkraft V U Tele og automasjon V U Andre installasjoner V 0 U 0 Utendørs V U Dokumentasjon - V rapporter - HMS U Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Som en generell merknad presiseres det at ovennevnte kostnader er rettet mot eksisterende bygningsmasse med eventuelle kostnader ved nødvendig arealutvidelse/ ombygging for tilpassing rundt ansattes arbeidsforhold. Eventuelle behov for erstatningslokaler ved gjennomføring av tiltak er ikke hensyntatt. Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,3 6,0 3, Anbefalte organisatoriske forhold: Anbefalte tiltak Lage rutiner for lufting i påvente av ventilasjon blir montert Ansvar Bruker Investeringsplaner: Det er avsatt 1 mill. kr på årsbasis for å øke ressursinnsatsen. Bakgrunnen er at 4 avlastningsplasser for om lag 25 brukere må flyttes fra et bygg som ikke har tilfredsstillende brannrømningsveier. Det må også påregnes merutgifter knyttet til nødvendige bygningsmessige tilpasninger. For ytterligere detaljer om anbefalte tiltak og tidspunkter for utførelser henvises det til kap. 2 og 3.

10 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 9 av Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. Følgende er en kortfattet overordnet beskrivelse av bygningsdeler med teknisk tilstand inklusiv sammendrag av forelagt dokumentasjon på befaringstidspunktet med anbefalinger om tiltak. Det enkelte bygg som denne rapporten omhandler er vurdert separat Bygningsmessig (NS3451 2) 210 Grunn og fundamenter Ingen tilgang til fundamenter. Det er tydelig tegn til sig av byggene i form av helling på gulvene, over dørkarmer og på trebjelkene. TG 1 Ved rehabilitering må jekking av byggene vurderes. 220 Bæresystemer Bærende søyler og dragere i tre. Fundamenter og vegger i kjeller i betong. Generelt god tilstand. TG 0 Ingen tegn til avvik. Overflate på betongvegger i kjeller må males jevnlig ved behov, som en del av ordinært vedlikehold. 230 Yttervegger Ytterveggene i kjeller er av betong, mens det ellers er trevegger. Den ene betongveggen i kjelleren har et synlig riss, ellers er tilstanden ok. Bordene er slitt i form av avskalling av maling og det kan være problemer med fukt. Det er ikke lagt inn lufting i veggene. Veggen mot sør er ordnet i form av ny kledning, isolering og lufting. TG 1 basert på slitte fasader og riss i betongvegg Alle ytterveggene, utenom fasaden mot sør, ordnes i form av å skifte ut kledning, legge inn isolasjon og lufting slik at det ikke blir problemer med fukt. Riss i betongvegg repareres.

11 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 10 av Utvendige vinduer, dører og porter Det er mange ulike typer vinduer. I kjelleren er vinduene fra I hovedetasjen er vinduene mot sør fra 1999, vindu i østfasaden er fra 2010, vindu mot nord er gammelt, men her sto ikke årstall, vinduer mot vest er antatt å være fra tidlig på 90-tallet. Vinduer på loftet er fra Vinduene i kjelleren og på loftet bør skiftes ut ganske fort ellers bør de andre vinduene, utenom vindu mot øst, byttes ut litt lengre fram i tid. Utvendige dører er slitte og bør skiftes ut. TG 2 basert på tilstand til vinduer, unntatt fasadevinduer/takvinduer. Det samme gjelder for dører. Utskifting av gamle vinduer og dører. 237 Solavskjerming Det er ingen utvendig solavskjerming på byggene. Uavklart om dette er et behov. TG 0 basert på uavklart behov Behov for solavskjerming må avklares nærmere i egen utredning. Eventuell utvendig skjerming kan komme i konflikt mot antikvariske hensyn. 240 Innervegger Innervegger er primært vegger av tre, og har generelt ingen tegn til avvik. Listene er slitte enkelte steder. TG 1 basert på behov for vedlikehold. Må vedlikeholdes i form av maling og rengjøring. Vedlikehold på slitte lister. 244 Innvendige vinduer, dører og foldevegger Byggets innerdører består primært av lette tredører. Innerdørene generelt er i god stand, men det er en dør inn til et kott som er gammel og bør skiftes ut snart. Det er ingen innvendige vinduer. TG 1 basert på generelt god tilstand på dørene utenom en dør Gammel innerdør bør byttes ut snart. Det må gjøres noe vedlikeholdsarbeid på dører i form av maling. Innerdørene samt innvendige vinduer må byttes etter endt levetid.

12 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 11 av Dekker God tilstand på trebjelkelag i dekke over hovedetasjen. I dekke over kjeller er det tegn til råte i trebjelkelag. TG 2 basert på råte i dekke over kjeller Reparasjon, utskifting av råtne trebjelker 255 Gulvoverflate Det er hovedsakelig banebelegg i bygningene, lakket tregulv på et par rom og fliser på gulv i 4 wc/dusjrom. TG1- TG2 Belegg i byggene har ulik alder, har stedvis skader og riper i overflate, sprekker i sveiseskjøter og noen steder litt grove overflater. Manglende fuging mellom belegg/ toalett, i ett rom i Midtstuen vanskeliggjør rengjøring. Fliser har jevnt over alminnelig god kvalitet, men flis på ett toalett i Klokkerstuen har svart belegg som kan skyldes soppangrep. Brede flisefuger på ett toalett i Drengestuen vanskeliggjør renhold. Lakk på tregulv er slitt og har behov for overflatebehandling. Gulvbelegg: Standard vedlikehold og utskiftning etter endt levetid. Anslått videre levetid 5 år. Evt. ombygginger vurderinger av planløsninger/ endringer med tanke på universell utforming (se punkt under) - bør utføres før tiltak med utskifting av gulvoverflater utføres. Belegg på wc bør fuges mot toalett, eventuelt skiftes nå. Fliser: Flis på det ene toalettet må sjekkes med tanke på soppangrep. Forøvrig forutsettes standard vedlikehold og utskiftning etter endt levetid. Fuger må behandles for å lette renhold. Anslått videre levetid 15 år. Tregulvene slipes og lakkeres. 256 Himlinger Det er systemhimling, fast himling og tretak. Tilstanden generelt er god. TG 0 basert på generelt god tilstand Generelt vedlikehold.

13 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 12 av Yttertak Yttertaket består av trekonstruksjoner. Det er skader på treverket og ser ut for å være fuktproblemer. Ellers er det en del mose på taksteinen som bør rengjøres. TG 2 basert på dårlig tilstand og fuktproblemer Det anbefales renovering av tak og takstein rengjøres for mose. 265 Gesimser, takrenner og nedløp Gesimsers har samme tilstand som tak. Nærmer seg endt levetid. Takrenner ser generelt slitte ut. TG 2 basert på gesimsers og takrenners generelle stand Skifte ut gesimser og takrenner når taket skiftes ut. 270 Fast Inventar Det er ingen annen fast innredning i bygget utover kjøkkeninnredning. 273 Kjøkkeninnredning 2 Kjøkken i Midthuset 1 kjøkken i Klokkerstuen 1 kjøkken i Drengestuen TG 1 Basert på forventet levetid og normal slitasje. Jevnt over god stand, men noen løsninger virker lite funksjonelle og er ikke praktiske med tanke på renhold, med bla. frittstående komfyr og åpent opp til himling over overskap. Standard vedlikehold og utskiftning etter endt levetid. Anslått videre levetid 10 år VVS (NS3451 3) Det er i Midhuset en bereder på 200L fra ca I Klokkerstuen og Drengestuen er det beredere under vask på ca.40l Alder er ca. 25 år+. Er en blanding av Wc fra ca.1970 til ca VVS anleggene er utdatert og fremstår i dårlig stand. Det er priset inn nytt anlegg som dekker alle tre bygg og hvor varme hentes fra varmepumpe som er priset inn i post Sanitærinstallasjon Det er 3 beredere i byggene, fra 2010 til 1991, røropplegget er utdatert. Wc er fra ca til nyeste som antas og være fra rundt Er noen et greps batterier igjen, antatt fra ca TG 2 Installere nytt røropplegg og utstyr.

14 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 13 av Varmeinstallasjoner Det er EL- Varme i bygget i dag TG 1 Installere vannbårent anlegg, varmepumpe og fornybar energi iht TEK 10 ved oppgradering av anlegg. 330 Brannslokking Er fulldekkende brannslanger TG 1 Se på behov for sprinkler ved oppgradering av bygget 360 Luftbehandling Er naturlig ventilasjon i bygget, en baderoms vifte i Midhuset. TG 2 pga. manglende mekanisk ventilasjon Installere balansert ventilasjon med krav som oppfyller dagens krav med tanke på energi og luftmengder. 370 Komfortkjøling Er montert en varmepumpe i dag som kan brukes til varme og kjøling. TG 1 Se på mulighet for og integrere kjøling i ventilasjon ved oppgradering av denne Elektro/automasjon (NS og 5) 410 Basisinstallasjoner for elkraft Noe skjult, men mest åpen installasjon. På Midthuset er det brukt noen få minikanaler på strategiske steder. Svært enkelt anlegg. Mangel på strukturerte føringsveier fører til mye skjemmende installasjoner. TG 1 Et minimalt anlegg, men i OK stand. I ferd med å nå forventet teknisk levealder. Utskifting av anlegg etter endt levetid, rundt år 2016.

15 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 14 av Lavspent forsyning Knivsikringer er brukt på inntak i samtlige bygg. Fordelingene av stålplateskap har fått automatsikringer, der fordelingen i Midthuset er relativt ny. De andre er trolig installert på starten av 90-tallet og er i ferd med å nå forventet teknisk levealder. En del mindre feil og mangler i skap, stikkontakter og lysbrytere. Noe installasjon av kabler ser amatørmessig ut. TG 1 TG 2 Noen feil og mangler. Anlegget bærer preg av alder. Utskifting av elektrisk anlegg etter endt levetid rundt år Belysningsanlegg Belysningen har mange ulike typer lyskilder. Flere typer kompaktlysrør, lysrør både T5 og T8 og halogenspot. I tillegg ble det observert ulik fargetemperatur på lyskilder i samme armatur. Mange ulike former for armaturer også. Noen armaturer er relativt nye, men det meste har trolig passert forventet teknisk levealder. På et kontor ble også luxnivået målt for lavt, (Ca. 60 % av kravet). Krevende anlegg å vedlikeholde. TG 2 Til dels gammelt, med varierende kvalitet/funksjon og krevende å vedlikeholde. Utskifting av anlegg etter endt levetid, rundt år Nødlysutstyr Det eksisterer ikke nødlysanlegg på byggene. (Bare etterlysende merking av brannslange og brannslokker). Etablering av nødlysanlegg, evt. etterlysende anlegg med lavtsittende. 450 Elvarme Byggene varmes opp vha. panelovner. I Midthuset er det også supplert med luft til luft varmepumpe. Panelovnene finnes i noen varianter i byggene, men de fleste tilhører samme system. De fleste ser ut til å være overstyrt av en Nobø Orion 512 som er programmerbar med natt- og helgesenking, samt sonestyring. Alle fordelinger har installert en Nobø System 500 som er styrt av Orion 512. Noen ovner ser ut til å være en del år gamle og bør trolig skiftes snart, en del ser også ut til å være i god stand. Det finnes også noen ovner med skade og/eller misfarging o.l. TG 1- TG 2 Fungerer tilfredsstillende. Varierende alder og tilstand. Varmeovner med skade og sterk misfarging bør byttes snarest. Varmeanlegg generelt skiftes ut etter endt forventet teknisk levetid, rundt år Basisinstallasjoner for tele- og automatisering Føringsveier for tele og data er i hovedsak de samme som for elkraft, (410).

16 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 15 av Integrert kommunikasjon Det er koblet opp WLAN i midthuset, i tillegg til noen datakontakter i tilknytning til kontor. Det er brukt switcher som ligger løst på gulvet der de trengs. En god del ledningskaos følger med dette, og et mer strukturert system burde kunne etableres. TG 2 Anlegg fungerer, men er ustrukturert og har trolig passert forventet teknisk levealder. Switcher bør kunne henges opp under bordplater på kort sikt. Anlegg erstattes med nytt anlegg, senest ved generell teknisk renovering av bygget. 530 Telefoni og personsøking I Midthuset ble det observert noen gamle telefonkontakter som trolig kan fjernes/demonteres. ISDN-basert telefonsystem er i bruk der. Usikker alder. Trolig naturlig med utskifting snart. TG1 Noe utdatert anlegg og noe som fungerer tilfredsstillende. Anlegg skiftes ut med nytt anlegg, der en evt. vurderer valg av ny teknologi. 542 Brannalarm Det eksisterer ikke brannalarmanlegg i byggene. Det er montert noen få individuelle batteridrevne detektorer i byggene. På grunn av konstruksjon, bruk mm. og byggenes verneverdi burde det etableres et brannalarmanlegg med varsling til brannvesenet. TG 3 Gamle detektorer, primitivt. Etablering av brannalarmanlegg kategori 2 i byggene, iht. TEK 10. Varslingsavtale til brannvesen bør også etableres. 543 Adgangskontroll, innbrudds- og overfallsalarm Byggene er skallsikret, og innbruddsalarm er koblet mot NOKAS. Varierende alder og type detektorer i byggene. Mange detektorer ser ut til å være såpass gamle at de er klare for utskifting. TG 1 Generelt OK og fungerende, men til dels gamle detektorer. Skallsikring skiftes ved generell teknisk rehabilitering, rundt år Heis/andre installasjoner (NS3451 6) Byggene er ikke utstyrt med installasjoner som faller inn under denne kategori.

17 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 16 av Utendørs (NS3451 7) 700 Utendørs generelt Ikke relevant. 710 Bearbeidet terreng Rundt bygget eksisterer det en del plantefelt og terreng. Disse arealene er generelt godt vedlikehold. TG 0 basert på godt vedlikehold Vedlikeholdes årlig. 720 Utendørs konstruksjoner Ingen 721 Støttemurer og andre murer Det er satt opp en steinmur ifm. sig på bygget Drengestuen. Det er også en steinmur på nedsiden av Midtstuen (hovedbygget). Tilstanden på denne er også god. TG 0 basert på god tilstand Vedlikeholdsarbeid 722 Trapper og ramper i terreng Det er flere betongtrapper hvor det er synlige riss. Det er også riss i steinhellene på en steintrapp. TG 2 basert på riss i trapper/steinheller Riss må repareres i form av at sprekkene gjenstøpes. 723 Frittstående skjermtak, leskur m.m. Det er to bygg, et på 89m 2 (Drengestuen) og et på 84m 2 (Klokkerstuen) i tillegg til midthuset. Disse byggene er også fra Disse byggene har bærende konstruksjoner i tre med betongfundamenter. For det ene bygget (Klokkerstuen) ble det gjort en totalrenovering på 1990-tallet. Vinduene ble ikke tatt så disse er gamle og trengs å skiftes ut. Det er også råteskader på utvendig tak og slitt kledning utvendig. Det andre bygget (Drengestuen) har nytt tak og nye takrenner. Tredragerene er i god stand. Det er gamle vinduer i hele bygget. Det har her blitt gjort tiltak i forhold til at det er problem med sig av bygget. Det er laget en steinmur og gravd ut på oppsiden av bygget. Det er også blitt gjort en renovering av fasaden mot sør.

18 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 17 av Gjerder, porter og bommer Det er et tregjerde rundt Midtstuen (hovedbygget) og et stålgjerde langs trappene Midtstuen og Drengestuen. Disse er generelt slitte. Tregjerdene skaller av maling, det samme gjelder for stålgjerde. TG 1 basert på slitte gjerder Malingsarbeider på gjerder 760 Veier og plasser Det eksiterer en grusvei som går opp til byggene og denne utgjør også en noe bredere plass. Denne er i god tilstand TG 0 basert på god tilstand Vedlikeholdsarbeid 770 Parker og hager Hageanleggets slik det fremstår, har i hovedsak utfordringer tilknyttet universell utforming samt tilvekst av ugress. TG beskrives under de spesielle postene Tiltak beskrives under de spesielle postene 771 Gressarealer Gressarealene i anlegget er i hovedsak godt skjøttet. Generelt i anlegget er det utfordringer tiknyttet ugress i ytterkanter av deler av gressarealene, og langs en del kanter/murkanter.( ) Under kastanjetreet ved inngangen til området er gresset nærmest utgått og ugress har overtatt, hanefot har i stor grad overtatt som vegetasjonsdekke i hele bakken fra under treet og ned til Idrettsveien, men her er også innslag av annet ugress og lønneskudd.( I del av randsonen mot adkomstveg er gresset invadert av et tett felt av geiterams.(771.02) I gressbakken opp mot Drengestuen vokser høyt gress øverst i bakken. (771.07) TG 1 Ugress fjernes, luking spesielt langs kanter, samt kantklipping. Hanefot i bakken ved kastanjetreet bevares som bunndekke, annet ugress og lønneskudd fjernes. Området med hanefot klippes 1-2 ganger i året. Unngå at denne spres ytterligere. Geiterams klippes før den setter frøkapsler, for å unngå at den invaderer anlegget i større grad. Dersom man ved slik skjøtsel greier å kontrollere dens vekst kan den fortsatt utgjøre del av plantefelt i randsonen. Gressbakken klippes helt opp til stien, øverste del klippes med kantklipper kun 2x/måned i vekstsesongen. Det forutsettes at nevnte tiltak inngår som del av generell skjøtsel, kostnader ifbm disse tiltak er derfor ikke medtatt her.

19 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 18 av Beplantning Hageanlegget er sterkt preget av de store og flotte trærne som inngår. Trærne er veldig verdifulle for hagen og også som landemerker og del av overordnet grønnstruktur. Trærne fremstår som godt skjøttet. ( og 11) Plantefelt langs Idrettsveien er nesten helt utgått, skjemmende fiberduk er synlig og her er stor tilvekst av ugress. (772.03) Forvokste busker i bed på hjørnet nedenfor Midthuset, danner åpne felt under. Noe tilvekst av ugress. Synlig duk også her er skjemmende. (772.04) Plantefelt som danner randsone av gressbakken øst for Midthuset er i god vekst. Her inngår store mengder ugress av typen parkslirekne. Noe forvokst spirea. ( og 13) Åpne felt i bed foran Midthuset og Klokkerstuen. Planter i bedet foran Drengestuen er i god vekst, men blir gjengrodd av felt med gress og ugress i forkant. ( ) Tilvekst av vivendel og ugress under bøketreet ved Klokkerstuen. (772.11) Bak Drengestuen og også et felt syd for Midthuset fremstår med åpent felt med jord.(772.12) TG 2 Vi ser ikke behov for spesielle tiltak tilknyttet trærne i anlegget, men forutsetter at jevnlig vurdering av arborist/trepleier inngår som del av ordinær skjøtsel for disse. Ugress og fiberduk fjernes i bed langs Idrettsveien. Bedet reetableres med bunndekkende stauder og busker. Eksisterende planter i bedet nedenfor midthuset beskjæres forskriftsmessig for å oppnå tettere reetablering fra rotsone. Fiberduk og ugress fjernes. Feltet suppleres med bunndekkende stauder. Parkslirekne som inngår som del av randsonevegetasjon bevares i den grad det er mulig med dagens skjøtsel å unngå at den spres ytterligere. Forvokste busker som spirea beskjæres forskriftsmessig. Bed ved Midthuset og Klokkerstuen suppleres med bunndekkende stauder. Ugress og gress i felt foran bed ved Drengestuen fjernes, og feltet reetableres med bunndekkende stauder. Ugress, spesielt lønneskudd og parkslirekne under bøketreet fjernes. Vivendel og snøbærbusk vokser fint her. Åpne felt med jord tilsås med gress. Bratt parti klippes med kantklipper. Hagen kan med fordel suppleres med noen opphevet plantefelt som sansestimulerende element, og der en del av brukerne enklere kan delta i hagearbeid. 773 Utstyr Hagen nedenfor Midthuset er mangelfullt møblert og benker og bord ellers i anlegget er noe malingsslitt.( ) TG 1 Hagen suppleres med møbler for opphold og arbeid. Eksisterende møbler pusses og males.

20 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 19 av Dokumentasjon-rapporter-HMS (9) 901 FDV-dokumentasjon Det foreligger ikke "som bygget"-tegninger. Det er ikke forelagt branntegninger, men instrukser er hengt opp på byggene. Service på slokkeutstyr virker som at følges opp basert på stikkprøver TG 1 Etablere/innhente "som bygget"-tegninger. Rømningsplaner/evakueringsplaner må utarbeides, herunder plassering av slokkeutstyr Generelt 903 Universell utforming. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Byggene er generelt ikke universelt utformet. Det er høye dørterskler i inngangsparti og innvendige kommunikasjonsveier, fri bredde i døråpninger er mindre enn 0,9m og manglende fri gulvplass og tilkomst til handicaptoalett, gjør at bygg ikke er tilrettelagt for rullestolbruker. Dagens bruk er tilpasset dette, ved at de tre byggene benyttes for en brukergruppe og ansatte som ikke sitter i rullestol. På bakgrunn av dette, er det ikke utover denne registreringen, gjort en detaljert vurdering med hensyn til universell utforming. Det må gjøres en omfattende ombygging for å oppnå universelt utforming av byggene. I følge rapport fra Asplan Viak, Brann- og tilstandsvurdering Christiegården, datert , vil planbestemmelsene i kommunedelplan Landås (Plannr: ) kunne stoppe eventuelle omsøkte utbygginger og nye bygg på eiendommen. Bygningenes verneverdi i registeret Verneverdige bygninger og bygningsmiljøer i Landås bydel tilsier at det heller ikke vil være rom for større bygningsmessige ombygginger med mindre det er snakk om en dokumentert tilbakeføring. I registeret er Midthuset (hovedhuset) plassert i vernekategori A2, men de to andre er plassert i vernekategori B (Idrettsveien 16, Christiegården/ Fridalen gård). I tillegg påpekes det at anlegget har en spesiell historiefortellende funksjon. Før man foretar vurdering av tiltak for utbedring, bør det derfor gjøres en vurdering av videre bruk av byggene. Valg av formål vil styre behovet for nødvendige oppgraderinger og tiltak for universell utforming. Takhøyde i flere rom er ikke tilfredsstillende, noen steder (gang og kjøkken i Drengestuen) er gjennomsnittlig takhøyde mindre enn 2meter og fri høyde i døråpning 1,8m. Ett kontor i Midthuset, 4 kvm, har ikke tilstrekkelig volum for varig opphold Utearealer: Naturlige ledelinjer mellom grusdekke og rekkverk og grusdekke og gressbakke fører mot administrasjonen i Midthuset. For lite lyshetskontrast mellom rekkverk og grusdekket, på samme side som inngangen til Midthuset. Mangelfull ledelinje helt frem til inngang ved Midthuset. Grusdekke er jevnt og godt komprimert og på den flate plassen er den trolig også godt fremkommelig for rullestolsbrukere.(903.51) Dett er plassert møbler på plassen foran, og på nedsiden av Midthuset. Møbleringssonene er mangelfullt markert. Bordløsning er dårlig tilpasset rullestolsbrukere.(903.52) Trapp opp i hagen fra Idrettsveien mangler håndlist og visuell/taktil markering av trinn og trappens begynnelse og slutt.(903.53) Hagen nedenfor Midthuset er ikke universelt tilgjengelig, her er ingen trinnfrie tilkomstmuligheter og det løse grusdekke er ikke godt fremkommelig for alle. (903.54) Gangveg mellom trapper rundt Midthuset er anlagt bratt og med løst grusdekke.(903.55)

21 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 20 av 24 Trapp langsmed Midthuset mangler også taktil/visuell markering, og håndlisten tilfredsstiller ikke dagens standard.(903.56) Rampen opp til Drengehuset er bratt, smal, ujevn i toppdekke og mangler hvilerepos. Håndlist imøtekommer ikke dagens krav.(903.57) TG 2 Rekkverket som leder mot inngang til Midthuset males med en mørkere farge for å etablere tilstrekkelig lyshetskontrast. Det etableres et fast dekke for tydeligere markering av møbleringssonen, dekke etableres slik at det også kan fungere for leding og markering av inngang til Midthuset. Det suppleres med bord som er plassert slik at løsningen er bedre tilpasset rullestolsbrukere. Trapp reetableres slik at den blir stødigere å gå i og den suppleres med taktil/visuell markering og håndlist. Utskifting av grusdekke nedenfor Midthuset, det legges tilsvarende type grusdekke som oppe i hagen. Trappeveg bygges om og det etableres med trinnfri adkomstløsning ned i hagen, med jevn og stabilt dekke samt håndlist. Rampe opp til Drengehuset bygges om ihht krav til universell utforming. 904/905 Fleksibilitet, Arealbruk Ikke vurdert. Må sees i sammenheng med vurdering av videre bruk av bygget (se punkt vedrørende universell utforming). Enøk Byggene skal ikke energimerkes og er ingen tekniske anlegg som oppfyller krav for og bli vurdert. Det er anbefalt og priset inn nye tekniske anlegg som oppfyller krav til TEK 10, man bør se på i en evt. oppgradering hvilken stander det er mulig og oppnå bygningsmessig Helse 9272 Mugg/sopp/råte/ fukt Det foreligger ikke fagrapport. Ved rehabilitering anbefales det at det at kartlegging utføres og rapport utarbeides Asbest Det foreligger ingen kartlegging. Ved rivingsarbeid skal utføring og kartlegging iht TEK følges Radon Det foreligger radonrapport. Verdiene som er målt er under tiltaksgrensen. Det må gjøres nye målinger i 2018, jmf måling hvert 5. år. 930 Akustisk miljø Det er ikke rapportert om problemer med akustikk TG 0 Ingen tiltak

22 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 21 av Støvdeponi Byggene har flere vanskelig tilgjengelige flater som samler støv. Dette gjelder for eksempel skaptopper, lister og dype vindusposter. TG 1 Vanskelig tilgjengelige og høye flater bør vaskes årlig. Montere skjørt mellom himling og overskap Inngangsparti Inngangsparti er godt synlig, men ikke universelt utformet. TG 1 Ingen tiltak (se punkt 903) 9314 Fallsikring Trapp til plan 2 i Midthuset er for bratt etter dagens standard, og det mangler håndløpere på vegg. TG 1 Trapp har rekkverk på en side, men det anbefales at det monteres håndløper på vegg for økt personsikkerhet. Eventuell utbedring av trapp må sees i sammenheng med vurdering av videre bruk av bygget (se punkt vedrørende universell utforming) Miljø 940 Miljømessige forhold generelt Det foreligger ikke avfallsplan eller rapport om miljøgifter. Det må innhentes informasjon og fagrapport etableres. Ingen spesielle registreringer i aktsomhetsrapport.

23 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 22 av Sikkerhet 961 Brann Det er gjennomført en brannteknisk tilstandsrapport datert , som angir krav iht. TEK 97. Christiegården Dagsenter består at 3 stk. eldre trebygg. Midthuset har tre tellende plan, mens Drengestuen og Klokkerstuen har kun ett tellende plan. Avstanden mellom Drengestuen og Klokkerstuen er ca. 2,5-3 meter. Byggene er av eldre standard og har i utgangspunktet ikke branncellebegrensende konstruksjoner. I alle byggene er innvendige kledninger i trepanel. Bredder og høyder på dører er flere steder mindre enn minimumskrav i TEK 10. Midthuset har kontor/møterom i plan 1 og plan 2. I plan 2 er det lager og ett kontor, hvor rømning går via interntrapp ned. I tillegg er det mulig å benytte vindu (avstand ned til terreng er ca. 3,5 meter). I kjeller er det stue som brukes av brukergruppen når de er på bygget. Brukerne ved dagsenteret er psykisk funksjonshemmede, men kan evakuere rom/bygg selv (med assistanse fra ansatte). I Drengestuen og Klokkerstuen går også all evakuering direkte til det fri. Iht. TEK 10 skal byggene ha ledesystem og brannalarmanlegg. Kostnader angitt under aktuell bygningsdel i skjema. TG 1 Håndslukkere og ledesystem TG 2 Røykdeteksjon Installering av flere røykvarslere, men det anbefales heller å bytte ut brannalarmanlegg som kobles sammen med innbruddsalarmanlegg. Det må minst være røykdetektorer i alle fellesarealer, rømningsveier og kontorplasser Håndslokkere må henges opp og skiltes Vindu som er alternativ/mulig fluktvei bør skiltes og ledesystemet må gjennomgås og suppleres. 964 Løfteutstyr og løfteinnretninger Ikke relevant Tilfluktsrom/fortifikatoriske anlegg Det er ikke tilfluktsrom/fortifikatoriske anlegg på bygget Arealer Opplyst totalt bruttoareal (BTA) fra Etat for eiendom er 351 m 2. Bruksareal (BRA) hentet fra matrikkelen/ offentlig eiendomsinformasjon er 336 m 2. Differansen er 15 m 2 som utgjør 4,5 %. Normal differanse mellom BRA og BTA ligger mellom 5-10 %. Arealdifferansen vurderes å være utenfor normalområde. Rubrikker i rapporten inneholdende BTA arealinformasjon er hentet fra Etat for eiendom sitt FDVsystem/ Eiendomsregister. Vurdering av arealdifferanse er ment som kvalitetssjekk av arealer for eventuell viderehåndtering og pålitelighetsvurdering av eiendomsregister og rundt kalkyler og nøkkeltall i kr/ m 2 basert på BTA. I kalkylesammenheng bl.a. for innvendige gulvflater er BRA fra matrikkelen lagt til grunn da dette antas være mest korrekt.

24 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 23 av Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Utførte målinger Det presiseres at målingene er stikkprøver tatt på steder som sammen med bruker anses å være representative for vurderingen Inneklimalogging (CO 2, temp og RF) Måling vurderes ikke som hensiktsmessig for denne type lokaler Fuktregistrering Måling vurderes ikke som hensiktsmessig for denne type lokaler Radon Sporfilmnr. Bygg/fløy Etg. Romnr. Romtype Dato UT Dato INN Årsmiddel bq Stue Nei Stue Nei Oppholdsrom Nei Oppholdsrom Nei Stue Nei Stue Nei Strålevernets anbefalinger for radon ( Alle bygninger bør ha så lave radonnivåer som mulig og innenfor anbefalte grenseverdier: Tiltaksgrense på 100 Bq/m 3 Så lave nivåer som mulig tiltak kan også være aktuelt under tiltaksgrensen Maksimumsgrenseverdi på 200 Bq/m 3 Tiltaksbehov JA/NEI Årsmiddelverdiene er beregnet ut fra midlere radonkonsentrasjon og er godt under anbefalt grenseverdier Lysmålinger Måling ikke utført, skjønnsmessig vurdering er lagt til grunn Tidligere målinger/kartlegginger I tillegg følger tidligere målinger/ kartlegginger som vi mener fortsatt har relevans for vurderingen. Disse målinger/ kartlegginger er: Kartlegging av asbest Kartlegging ved Vitenskapelig rådgiver UiB v/ Walther Wedberg opplyser om at det ikke er ingen risiko for asbeststøveksponering Mugg/sopprapporter Ikke forelagt rapport PCB I rapport fra Bergen Kommune - Etat for bygg og Eiendom, datert opplyses det om at det ikke er PCB-vinduer på bygget Annet Det er ikke forelagt andre rapport

25 Etat for bygg og eiendom CHRISTIEGÅRDEN DAGSENTER Tilstandsrapport Dato: Side 24 av Rapport (nr 1) fra særskilte kartlegginger Ingen særskilte kartleggingsrapporter er lagt frem utover hva som er omtalt i foregående kapitler. 3.0 Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan. Fremgår på neste side 4.0 Del 2 - Vedlegg 1. Følgebrev fra Rådgiver 2. Plantegninger 3. Enøkinformasjon 4. Arealoppgave/Eiendomsopplysninger 5. Radonrapport 6. Aktsomhetsrapport 7. Branndokumentasjon 8. Asbestkartlegging v/ Walter Wedberg Kildehenvisninger

26 Christiegården Dagsenter Etat for bygg og eiendom Tilstandsregistrering summert Christiegården Dagsenter Objektnr: Alle bygg Risiko 0-9 Risiko = KG x S KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0=Ingen avvik 1=Fare for liv og helse 1-2,5=Liten risiko 1=Ingen vesentlige 2=Pålegg foreligger 2,5-5=Middels risiko 2=Vesentlige avvik 3=Sikkerhet 5-9=Stor risiko KALKYLER - PERIODISERING - NÅVERDI. Se detaljregistrering om anbefalinger av tiltaksår ENØK Kr pr m 2 Kr pr pe Snittverdi Snittverdi Snittverdi Strakstiltak Potensiale BTA Brukere TG KT risiko Score TOTALT < 1 år 1-5 år 6-10år år 16-20år 21+ år off. tilskudd (0-10år) (0-10år) 2 Bygning V U VVS V U Elkraft V U Tele og automatisering V U Andre installasjoner V U 7 Utendørs V U Dokumentasjon - rapporter - HMS V U ,2 1,4 1,5 2,0 #DIV/0! 1,0 1,1 6,2 6,6 6,6 5,8 #DIV/0! 7,4 5,2 3,00 2,40 3,40 4,60 #DIV/0! 2,14 4, Total vedlikeholdskostnad eks. mva (2-9) V Total utviklingskostnad eks. mva (1-9) U Sum eks.mva Marginer og reserver Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL MVA TOTALT ESTIMAT AVRUNDET Alle kostnader inkl uforutsett, rigg, drift, adm og mva 3=Stort/ alvorlig avvik 4=Pålegg påregenlig 5=Helse og miljø 6=Driftsavbrudd 7=Vedlikehold 8=Funksjonalitet 9=Estetikk V+U % % % ,3 6,0 3, FORKLARING KOSTNADSTYPER FORKLARING KONSEKVENSTYPER Driftskostnad kostnader til Løpende drift (lønn, materiell, tilsyn, smøring, justering, tekniske anlegg, brannvern, 1=Fare for liv og helse Direkte eller overhengende fare for liv og helse. (F.eks store alvorlige helseplager for flere brukere/ fare for sammenbrudd av konstruksjoner). Avstengning sannsynlig nødvendig og strakstiltak/ avbøtende tiltak kreves. serviceavtaler, skader, hærverk etc), Renhold, Energi, 2=Pålegg foreligger Det foreligger skriftlig pålegg eller instruks fra tilsynsmyndighet om tiltak VA, Avfallshåndtering, Vakt & Sikring, Utendørs 3=Sikkerhet F. eks fare for brann, bæreevne, fare for innbrudd og hærverk, mindre personskade etc (snømåking, feiing, grøntanlegg, drift av tekniske anlegg) 4=Pålegg påregenlig Pålegg eller skriftlig instruks/ ordre om tiltak fra tilsynsmyndighet vurderes som påregnelig. Gjerne i farvannet av tilsynsrapport eller forskriftsavvik/ endring (NS3454) 5=Helse og miljø F. eks Luftkvalitet, Inneklima, Støy, Renhold, Legionella, vannkvalitet, Fare for forurensning, fukt, helseplager rapporteres, Enøk etc dlikeholdskostnad Kostnader som er nødvendig for å oppretteholde 6=Driftsavbrudd Fare for driftsstans etc byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå og derved gjøre 7=Vedlikehold Fare for følgeskade, varig skade etc det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en 8=Funksjonalitet Brukbarhet, adkomst, tilgjengelighet, bedre tilrettelegging for utstyr, installasjoner eller brukere etc gitt brukstid. Mrk. Utskifting av bygningsdeler/ tekniske 9=Estetikk Design, utforming, fargevalg, overflater etc installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket er også definert som vedlikehold (NS3454). Utviklingskostnad /2/3 Kostnader til utvikling av byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter.(ns3454) Kostnadstype Tilstandsgrad 0-3 (TG) Konsekvenstype 1-9 (KT) Snittverdiene er i forhold til antall registreringer Det undersstrekes at snittverdiene er kun en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et "rettferdig "bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registeringer og omfang av disse. Side 1 av 8